臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第79號原 告 林文科被 告 温澤義訴訟代理人 林靜芬上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國104年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。又該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號判例可資參照。查本件原告主張其為宜蘭縣政府代為標售103年度第4批地籍清理未能釐清權屬土地第103-4-32標（即坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地，以下簡稱系爭土地）之得標人，惟被告則抗辯其就系爭土地有優先承買權，致原告於系爭土地得標後之權利義務法律關係之存否不明確，而於私法上之地位有受侵害危險之可能，是以揆諸上開法律規定，原告提起本件確認之訴既得除去此項危險，即應認其有確認之利益，於法並無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告主張其為宜蘭縣政府代為標售103年度第4批地籍清理未能釐清權屬土地第103-4-32標（即系爭土地）之得標人，惟經宜蘭縣政府以民國104年1月23日府地籍字第0000000000B號函，通知原告關於系爭土地於決標後，因被告於104年1月16日依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條規定預繳相當保證金而申請優先購買等情，是被告就系爭土地抗辯其有優先承買權存在之行為，已致原告就系爭土地得標後之權利義務法律關係之存否不明確而致於私法地位上有受侵害之危險。且系爭土地標售清冊之照片僅可見鄰地建商利用系爭土地搭設一鐵皮圍籬並堆置板模，標售公告後經原告至現場查看，系爭土地已是荒蕪一片，並無任何人占有利用。再者，縱使如被告所辯，當初係被告之父親即訴外人温文生與系爭土地所有權人即訴外人藍炎訂立買賣契約後因藍炎死亡而未續辦土地移轉登記，此亦僅能視為借貸關係，絕非地籍清理條例第12條第4款所定之優先承買權人。其次，依被告、證人李志文、高清祥所述，雖然温文生於1、20年前有於系爭土地種植占有，但97年以後占有即中斷而改由證人高清祥所占有，之後又改由訴外人政安建設有限公司占有使用，顯然被告於系爭土地標售時已非占有人，而不符合地籍清理條例第12條第4款之規定。更何況，被告本即有參與系爭土地之投標，依照標售慣例及民法第824條第7項之規定意旨，具優先承買權之人若實際參與投標而未標得，當然即喪失優先承買之權利，故被告已不得對系爭土地主張優先承買。為此，爰依確認訴訟之法律關係，並為聲明請求確認被告就系爭土地優先承買權不存在。
三、被告則辯以：
（一）被告於系爭土地標售後，持上開地價稅繳稅證明及宜蘭縣○○鄉○○村前後任村里長之證明書，向宜蘭縣政府提出優先承買系爭土地之申請，亦經宜蘭縣政府審查後，確認符合地籍清理條例第11條之優先承買規定，而經宜蘭縣政府於104年1月23日以府地籍字第0000000000A號函通知被告繳納剩餘地價款在案，是被告就系爭土地優先購買權係經宜蘭縣政府審查無誤。
（二）再者，系爭土地早於40年間即由温文生購買並建屋居住使用，因温文生不懂法令，未及時辦理產權過戶，以致土地所有權人藍炎死亡後，系爭土地遲無法辦理所有權移轉登記。然長年以來，系爭土地稅賦均是由温文生以管理人之身分所繳納。再者，系爭土地原有房屋於51年間因颱風受損後，雖未繼續整修使用，但仍有繼續種植果樹，並放置貨櫃，並經證人李志文、高清祥到院證述甚詳。是系爭土地為温文生占有逾數10年，此為附近居民所週知。占有期間縱將部分土地出借他人，依民法第941條規定，温文生亦屬間接占有人，仍不失為現占有人。
（三）又温文生於00年間死亡後，系爭土地仍由繼承人即被告繼續占有，並繳納稅賦，且經宜蘭縣政府地方稅務局於103年2月27日以宜稅土字第0000000000號函同意變更管理人為被告，是被告應屬稅捐單位認定符合土地稅法第4條所規定之現使用人。而被告向證人高清祥收回系爭土地後，被告為利於管理系爭土地乃於系爭土地周邊設置鐵絲圍籬，避免他人隨意占用，是被告顯對系爭土地有事實管領能力。103年間政安建設有限公司於鄰地建築房屋，竟未經被告同意擅自於該地搭設排水管線，經被告於103年9月19日向宜蘭縣政府提出陳情，政安建設有限公司始將排水管線移除，並恢復圍籬，此有宜蘭縣政府103年10月31日府建管字第0000000000號函可查，亦證被告就系爭土地具有事實上之管領能力等語。並聲明請求駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：系爭土地為宜蘭縣政府代為標售103年度第4批地籍清理未能釐清權屬土地第103-4-32標之標的。於104年1月8日經原告以新臺幣（下同）300萬元得標上開標的。被告於104年1月16日檢具土地優先購買權申請書，並繳納保證金15,4000元，主張為地籍清理條例第12條第4款占有達10年以上之占有人，而為優先購買之主張，並提出○○鄉○○村辦公處證明書、宜蘭縣政府相關地價稅繳款書為憑，宜蘭縣政府並因此於104年1月23日以府地籍字第0000000000B號函通知原告，若對優先承買權之存否有爭執，應循民事訴訟程序提起訴訟。
五、本件爭點：經兩造整理後，確認本件應行審酌之爭點為：（一）被告是否占有系爭土地達10年以上？而符合地籍清理條例第12條第4款所示占有達10年以上之占有人之規定？（二）原告為聲明所示之請求有無理由？茲分述如下：
六、爭點一：被告是否占有系爭土地達10年以上？而符合地籍清理條例第12條第4款所示占有達10年以上之占有人之規定？
（一）按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定，代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：1.地上權人、典權人、永佃權人，2.基地或耕地承租人，3.共有土地之他共有人，4.本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理條例第12條定有明文。又地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10、11條規定：「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：1.身分證明文件。2.預繳相當於保證金價款之證明文件。3.申請人為土地占有人者，並應檢附第11條規定之證明文件。4.申請人為地上權人、典權人、永佃權人、共有土地之他共有人之繼承人者，並應檢附記載被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現戶戶籍謄本及繼承系統表。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。5.申請人為基地或耕地承租人者，並應檢附租賃契約書或經法院判決租賃關係存在之確定判決書及確定證明書；其為耕地三七五租約承租人者，並應檢附鄉（鎮、市、區）公所出具之租約登記資料。6.其他經中央地政機關規定之證明文件。」、「本條例第12條第1項第4款所定優先購買權人，應檢附下列文件之
一：1.占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村（里）長或土地共有人（含繼承人）一人之證明書及印鑑證明。但現任之村（里）長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。2.戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。第1項第1款占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」是依上開規定可知，地籍清理條例施行前已占有代為標售土地達10年以上，且至標售時仍繼續為該土地之占有人者，即具有優先承買權，而得於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，並檢附身分證明文件及占有土地四鄰之證明或其他足資證明於上開條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件，向主管機關為承買之意思表示。
（二）經查，宜蘭縣政府於104年1月8日依地籍清理條例之規定，代為標售系爭土地，經原告以300萬元得標，嗣被告於104年1月16日向宜蘭縣政府提出代為標售土地優先購買權申請書，並檢附○○鄉○○村辦公處證明書、宜蘭縣稅捐稽徵處地價稅繳納通知書、相當於保證金154,000元之繳款書、身分證明文件等優先購買權證明文件，主張其已占有系爭土地10年以上，且至標售時仍繼續占有，具有優先購買權等情，此有宜蘭縣政府104年3月3日府地籍字第0000000000號函及優先承買權人主張優先承買之全部資料在卷可稽（本院卷第12頁至第27頁），是在程序上及形式上被告上開優先承買之申請顯已符合前揭法令之規定。
（三）再查，土地有左列情形之一者，主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。土地稅法第4條第1項有明文規定。經查，系爭土地自66年起即由管理人温文生為納稅義務人而負責繳納地價稅款，並於103年由被告以温文生繼承人之名義申請變更為系爭土地管理人並代繳地價稅，而經宜蘭縣政府地方稅務局准許在案等情，亦有被告提出地價稅單、宜蘭縣政府地方稅務局103年2月27日宜稅土字第0000000000號函可憑（見本院卷第43頁至第56頁），則温文生與被告應屬符合上開土地稅法之系爭土地之使用人而可認有繼續使用土地之情形。且90年間起曾擔任○○鄉○○村社區發展協會理事長而現為○○村村長即證人李志文就其有印象以來系爭土地是温文生在種植管理，温文生過世後，系爭土地有擺放證人高清祥用以堆置回收安全帽之貨櫃等情甚詳；而居住系爭土地鄰地之證人高清祥則於本院審理時證稱系爭土地昔日是被告父母在管理使用並且種植農作物，嗣後向被告父母借用部分土地鋪設水泥以擺放用以堆置其所回收安全帽之貨架，被告父親死亡後，仍有向被告表示再借用土地1、2年等情。而以證人均係與系爭土地有密切之地緣關係，於本院審理時亦就被告之父親居住處與系爭土地周遭均為陳述詳盡，可認證人2人對於系爭土地之利用狀態確有相當認識，所為上開證言當非臨訟杜撰，且證人2人就系爭土地與兩造並無任何怨隙，自無偏袒何造之理，足見證人上開證言自可採為本院認定事實之依據。是綜合上開證據，實可認系爭土地於早年即為温文生所占有使用，並於温文生死亡後，而續由其子即被告繼續占有使用。且被告並因政安建設有限公司於系爭土地之鄰地建築房屋而使用系爭土地搭設排水管線而向宜蘭縣政府陳情，並經宜蘭縣政府於103年10月31日以府建管字第0000000000號函知政安建設有限公司之承攬人應取得土地使用同意或遷移管線等情（見本院卷第79頁），顯見於地籍清理條例97年7月1日施行前，被告之父温文生即已占有使用系爭土地逾10年以上，温文生死亡後，再由被告繼受温文生之占有而合併主張繼續管領系爭土地，而至標售時仍繼續為系爭土地占有人之事實，應堪認定，而符合地籍清理條例第12條第1項第4款優先承買權人之資格，應無疑義。至於原告主張温文生或被告占有期間因將系爭土地交由證人高清祥或政安建設有限公司占有，而有占有中斷之情事云云。然按對物有事實上管領之力者，為占有人。地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，他人為間接占有人。且占有僅占有人對於物有事實上管領力為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人占有為生效條件。故若欲稱他人失去其占有狀態，占有期間中斷，主張者自應負其舉證責任。經查，依證人高清祥上開所述關於使用系爭土地之情形以及被告自承政安建設有限公司擅自使用系爭土地搭設排水管線之情形，均僅使用系爭土地部分，而非全部，自難認温文生或被告有喪失或拋棄系爭土地之占有。且高清祥使用系爭土地係向温文生或被告商借，已如前述，而政安建設有公司擅自使用系爭土地之行為亦經被告提出前述異議，而經宜蘭縣政府命政安建設有限公司之承攬人為改善，顯然亦足證被告就系爭土地仍有實際之管領力，並未喪失系爭土地之占有，是原告前述主張温文生或被告對系爭土地之占有有中斷云云，並非可採。
（四）原告復再主張，依據民法第824條第7項之意旨以及拍賣土地慣例，有參與系爭土地投標之被告，若未標得，自不得再行使優先承買權云云。然按，民法第824條第7項規定關於共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，而規定以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。而買受人若為共有人時，因規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故買受人若為共有人時，則其他共有人自不得行使優先承買權。然查，宜蘭縣政府依地籍清理條例所標售之系爭土地，與上開規範係關於依裁判分割而變賣共有物，所為程序已有不同，且上開民法第824條第7項僅規範買受人若為共有人，則其他共有人不得再行使優先承買權，並非規範共有人若參與投標，若未標得，即不得行使優先承買權。此外，原告亦未就有關被告行使優先承買權有受其他限制等情舉證以實其說，自難認原告上開主張有其依據。
（五）綜上所述，被告確屬對系爭土地占用10年以上，且至標售時仍繼續占有，則其依前揭法條之規定，主張於宜蘭縣政府代為標售系爭土地時，享有優先購買權，自屬有據。
七、從而，原告訴請確認被告對於宜蘭縣政府103年度代為標售地籍清理未能釐清權屬土地第103-4-32標（即系爭土地）之標的無優先承買權，為無理由，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 馬竹君