臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度重訴字第35號原 告 吳順輝訴訟代理人 陳敬穆律師
劉德弘律師被 告 劉睿勝
劉一玲 （遷出國外，現應受送達處所不明）郭劉秀英劉秀玉劉伯禹劉宥宏上 一 人訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師被 告 劉秀美
劉綉稐上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉宥宏應給付原告新臺幣參仟萬元，及自民國一０四年五月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳拾柒萬柒仟零玖拾貳元由被告劉宥宏負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟萬元為被告劉宥宏供擔保後，得假執行。但被告劉宥宏如以新臺幣參仟萬元為原告擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告劉睿勝、劉一玲、劉秀玉、劉伯禹、劉秀美經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴意旨：
㈠、緣原出租人即被告之被繼承人劉火塗與承租人即原告在民國94年4月5日【應為4日】簽立租賃合約（下稱系爭租約），由原告承租門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號建物、停車場及坐落之基地○○○鄉○○段○○○○○○號土地等共約1,000坪（下稱系爭房地），租賃期間自94年4月5日至104年4月5日止。按系爭租約第七條第六項：「租賃期間期滿，甲方（即出租人劉火塗）應無條件讓乙方（即原告）擁有優先承租權，甲方應無條件依舊合約相同條件方式，承租給乙方，租賃調幅依原簽約之百分之零，續約一次10年，若甲方違反，未讓乙方優先承租，甲方賠償乙方新臺幣（下同）陸仟萬元整。」、第五條第二項：「乙方於本租約終止或租賃期滿或續約，應於三個月以前以書面通知甲方。」，因此，原告於103年8月18日寄發存證信函予出租人劉火塗及被告劉宥宏（亦為系爭租約甲方擔保人）為續約之意思表示，並請渠等於文到三個月內辦理續租事宜。詎渠等竟於103年9月22日函覆原告：「本件租賃期間至104年4月5日屆至，出租人劉火塗於租期屆至後欲將租賃標的物收回自行運用，不再出租與他人，自不發生所謂優先承租之問題，故台端來函主張優先承租，並要求出租人於三個月內辦理續租事宜，出租人歉難同意。」等語，拒絕原告續約。原告已依系爭契約第五條第二項之規定，於三個月前以書面通知劉火塗，亦在伊過世後接續通知繼承人應按期履行契約義務，惟渠等皆已明示拒絕履行契約義務。因此，被告等違約情事至為灼然，依約即應支付違約金6,000萬元予原告。
㈡、出租人劉火塗已於104年1月27日死亡，系爭租約之權利義務即由全體繼承人承受，又關於需負系爭租約第七條第六項損害賠償責任之部分乃屬被繼承人之債務，除繼承人依法辦理拋棄繼承之外，該債務自不得由繼承人自行約定讓特定繼承人獨力承擔；換言之，系爭房地縱然事後經全體繼承人同意由被告劉宥宏單獨繼承，然關於債務部分倘若要由被告劉宥宏全部承擔，自應由劉宥宏依民法關於債務承擔之相關規定為之，然原告並不同意本件繼承人間自行約定債務移轉，故仍應由全體繼承人負擔此債務。本件仍應以出租人劉火塗之全體繼承人為被告，方屬適格。雖被告提出最高法院91年度台上字第1064號判決主張除被告劉宥宏以外，其餘繼承人與本件無關等語，然該判決係針對租賃關係之存續對象，與因租賃關係而產生之損害賠償責任並不相同，故自不能逕自比附援引。況且，原告請求係以出租人劉火塗違反94年4月間簽訂之系爭租約約定為基礎，故原應負擔違約責任者為被繼承人劉火塗，而劉火塗於過世後，即應由全體繼承人繼承該租賃契約之權利義務，而非由被告劉宥宏承擔；原告既不是針對租賃物不為新的權利主張，因此與系爭房地是否由被告劉宥宏單獨分割繼承無涉，故本件訴訟仍應以被繼承人劉火塗之全體繼承人為當事人。
㈢、按證人張漢清於鈞院證稱，足見當時興建餐廳之資金均來自於原告及證人張漢清，被告劉宥宏完全沒有任何出資，則既然原告已每月支付租金5萬元，何以原告要再另外給被告劉宥宏四分之一乾股，而且原本預定投資額為500萬元，則被告劉宥宏之股權價值約為125萬元，但之後餐廳投資額追加到1400萬元，原告及證人張漢清均無將被告劉宥宏之股權稀釋，而仍然提供四分之一乾股，換算該價值至少遽增為350萬元，誠如證人張漢清前揭證述，當時確實是為了永續長久經營。另參照兩造原於93年5月19日簽訂第一份租賃契約，當時約定租金為5萬元，該契約第九條第三項並載明租賃期滿甲方應無條件讓乙方擁有優先承租權，租賃費調幅依原簽約15％，續約一次六年，每三年調幅15％等語，嗣於94年4月4日原告與出租人劉火塗簽立第二份租賃契約即系爭租約，約定租金13萬元，並於系爭租約第七條第六項約定租賃期間屆滿，甲方應無條件讓乙方擁有優先承租權，甲方應無條件依舊合約相同條件方式，承租給乙方，租賃調幅依原簽約之0％，續約一次10年等語，而系爭租約雖約定租金為每月13萬，然實際上該13萬係包括5萬元之租金及8萬元被告劉宥宏之股權權利金，此部分之事實業經鈞院97年度簡上字第25號確定判決認定在案，之後原告自94年4月至96年4月已給付被告劉宥宏股權權利金共192萬元，嗣後被告劉宥宏另對原告提出給付權利金訴訟並達成和解，原告又再給付被告劉宥宏200萬元，並同意自99年11月起將原本每月租金5萬元調整為8萬元，故原告前後總共給付被告劉宥宏股權權利金392萬元，加計原本投資餐廳之金額1400萬元，將近1800萬元，投入之成本實屬甚鉅，由此益徵真意絕非僅僅經營10年，而是10年屆滿之後可繼續延長經營時間。
㈣、觀93年5月19日所簽訂租約第九條第三項及系爭租約之第七條第六項內容均有約定租賃期間屆滿時，租賃費用應如何調漲之文字，系爭租約第七條第六項甚至記載「甲方應無條件依舊合約相同條件方式，承租給乙方」等語，是倘若出租人於租期屆滿時有權利決定是否收回而不續租，則無必要在租約內容要約定新租約之漲幅為何，又倘依被告之抗辯，系爭租約第七條第六項規定係指需另有第三人欲承租時，原告始有繼續承租之權利，惟實務上「優先購買權」或「優先承租權」係指權利人得依與第三人相同條件（包括金額、履約條件等等）優先行使權利之謂，然系爭租約第7條第6項卻記載承租人得依「舊合約相同條件」，而不是記載得依「與第三人相同承租條件」，換言之，系爭租約第7條第6項之權利並不需要第三人出面承租即已存在，況且證人張漢清證稱系爭租約係由兩造與其共同擬定，而該三人均非熟稔法律之人，故契約用語不夠精準，實屬不能苛責之事，自應從簽約當時之整體時空背景綜合觀察以探求當事人之真意，方屬妥適，詎被告拘泥於文字而片面解釋契約，並辯稱該項權利需有第三人承租時，原告始享有「優先承租權」等語，實有違誤。
㈤、系爭租約第七條第六項「甲方賠償乙方新臺幣6000萬元」之約定始末，係因6000萬元除以10年再除以12個月，平均每月為50萬元，依原告投注之興建費用1400萬元規劃經營法式高檔餐廳，每個月營收50萬元並不困難，此部分核與鈞院向財政部北區國稅局羅東稽徵所函查之資料相符，因此為奠定正確可以獲利之經營模式基礎是需要長時間之經營，原告擔憂辛苦建立之口碑、商譽及品牌會因出租人劉火塗毀諾而造成重大損失，因此雙方始約定賠償金為6,000萬元。又實際上被告劉宥宏於收回系爭房地後，目前已自行經營「龍座咖啡」，將原告辛苦經營多年之口碑及品牌予以瓢竊，違反當初約定違約金之目的，被告劉宥宏因此獲利甚鉅，由此益徵當初系爭租約約定之違約金並無過高之情事，況且系爭租約約定之違約金為6,000萬元，原告已自行減縮請求至3,000萬元，故更無過高之情況，倘若被告於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將被告不履行契約之不利益歸由原告分攤，不僅對原告難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，自無再予酌減之必要。
㈥、爰依系爭租約第七條第六項之法律關係請求被告連帶給付違約金等語。並聲明：被告應連帶賠償原告3,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、被告劉宥宏聲明請求原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請免為假執行宣告。則答辯以：
１、系爭房地原所有權人及出租人均為劉火塗，劉火塗於104年1月27日死亡，系爭房地均由被告劉宥宏繼承。因而繼承人在分割遺產前，對於遺產中已出租之不動產之出租人地位，固應由繼承人全體公同共有。然就遺產中之公同共有不動產為協議分割後，依前開所敘分割係採移轉主義，即各公同共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉，讓與部分公同共有權利所致，因而就出租標的物共有權之移轉，即有民法第425條第1項規定之類推適用，應認租賃契約僅存在於分割遺產後取得租賃物所有權之繼承人，而不及於其他未分割取得租賃物之繼承人。查系爭房地既均由被告劉宥宏個人繼承，則關於系爭租賃之權利義務自應僅及於被告劉宥宏，而不及其餘繼承人。
２、查系爭租約第七條第六項係約定內容文字觀之，已明確約明租賃期間屆滿時，原告係有「優先承租權」，而一般所謂優先承租權，係指在出租人就租賃物如繼續出租之情形下，方有所謂優先於其他人而得以繼續承租之權利，此一優先承租之權利係建構在租賃物仍將出租於他人之前提下方才發生。蓋租賃物之承租人苟於租期屆滿時得繼續承租，因無是否優先之問題存在，故此時應為「續租權」而非「優先承租權」。由於系爭租賃契約已明確約明為「優先承租權」而非「續租權」，苟原租賃物於租期屆滿後並無再為出租第三人之情形，原先之承租人即無所謂當然優先承租之情形存在，此乃就契約之文義解釋之當然之理。由於系爭租約之文義已極為明確，足以顯示當事人立約時之真意，即無需別事探求。原告所主張者為「續租權」，然此一權利並非系爭租約所約定，自無原告所指無論有無再出租原告均得繼續承租之理，原告之主張自非有理。況系爭租約之租賃期限為十年，苟如原告所主張之理由，則於兩造於簽訂系爭租約之時一次簽訂二十年即可，根本無須有所謂「優先承租權」之約定，由此一端，亦足佐證兩造在簽訂系爭租約時，係以被告之被繼承人劉火塗有意再行出租時，方有原告所主張之優先承租之情事。縱原告雖於103年8月18日以存證信函通知出租人劉火塗及保證人劉宥宏辦理續約事宜，惟劉火塗及劉宥宏亦於103年9月22日以冬山群英郵局第35號存證信函回覆原告「於租期屆至後欲將租賃標的物收回自行運用，不再出租他人，自不發生所謂優先承租權之問題，…。」，是以系爭租約第五條第三項既已約定租期屆滿收回由出租人自行運用，原告自無優先再為承租系爭房地之權利。被告既無違約，更無依合約第七條第六項應給付違約賠償金3,000萬元之情事，原告之主張亦非有據。
３、至證人張漢清證述內容，多為自己個人之意見陳述，至於系爭租約第七條第六項約定之意旨為何，證人張漢清並不清楚，此由證人張漢清證稱：「租約有約定無條件優先承租，這約定如何解釋我也不知道」等語即可佐證。由於證人張漢清所證述之內容多為其個人之認知，並非兩造在簽訂租約時之客觀情狀，自無法以證人張漢清個人之認知來作為兩造在簽訂租賃契約時之真意之佐證。由證人張漢清所證原告後來吃下被告之股份云云，則於被告無股份之情形下，亦足佐證兩造間已無證人張漢清所證要永續經營之意思存在。
４、末查鈞院審認結果，如認被告應給付原告違約金時，則被告亦抗辯原告請求之違約金3,000萬元顯屬過鉅，雖原告主張租約中約定甲方賠償乙方6,000萬元之始末，係因6,000萬元除以10年再除以12個月，平均每月為50萬元，依原告投注之興建費用1400萬元規劃法式高檔餐廳，每月營收50萬元並不困難，此為奠定正確可以獲利之經營模式，雙方始約定賠償金為6000萬元云云。惟查：依前開證人張漢清所證，原告之興建費用係從原先之5、600萬元增加花費至1,400萬元，顯見兩造於簽訂租約而為賠償金為6,000萬元之約定時，原告所預估之興建費用並非如原告所主張之1,400萬元，則原告以1400萬元作為兩造何以約定賠償金為6,000萬之主張即屬無據。更況原告一再主張平均每月營收為50萬元，並以此作為兩造當時約定賠償金時之計算依據，然原告迄未能舉證證明其平均每月營收可達50萬元，更足佐證原告之前開主張確屬無據。有關於違約金之給付約定，係依一定為給付之金額來作為違約金之基準，而該等違約金之約定並非如原告所主張係兩造在簽約時即審酌已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素而為決定，鈞院審認結果如認被告應給付原告違約金時，被告亦抗辯原告請求之違約金3000萬元顯屬過鉅，應依民法第252條規定核減至相當之數額。
㈡、被告劉睿勝、郭劉秀英、劉綉稐則以：渠等並無繼承系爭房地，故對渠等請求無理由等語。並聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、被告劉一玲、劉秀玉、劉伯禹、劉秀美則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原證一系爭租賃合約為真正。
㈡、原出租人劉火塗於104年1月27日死亡。
㈢、被告均為劉火塗之繼承人。（依被告所提遺產分割協議書劉火塗全部繼承人應尚有劉辛雅、劉弈晨二人）
㈣、被告自104年4月6日拒絕原告繼續承租及使用系爭租賃物，並將系爭租賃物收回自行開設餐廳。
五、本件兩造之爭點，為：㈠、系爭租約之權利義務是否應由被告全體承受並負連帶責任？㈡、被告等人是否有系爭租約第七條第六項違約情事？㈢、如被告有前項違約情事，原告請求違約金3000萬元是否有過高應與酌減情事？應酌減為若干？茲論述如下：
㈠、系爭租約之權利義務關係應由被告劉宥宏承受，而不及於其餘被告：
本件兩造就系爭租約係由原出租人即被告之被繼承人劉火塗與原告於94年4月4日所簽訂乙節並無爭執。則按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。有最高法院91年度台上字第1064號民事裁判意旨可參。本件被告抗辯於劉火塗死亡後，系爭租賃物之所有權及系爭租約均由被告劉宥宏一人繼承乙節，業提出為原告所不爭執為真正之土地及建物登記謄本、遺產分割協議書（見本院卷第16、181、272頁）為證，則本件系爭租約之權利義務自應僅由被告劉宥宏繼承，而不及其餘被告。故本件原告基於出租人違反系爭租約第七條第六項之約定，而請求給付該條項約定之違約金，自應僅得向被告劉宥宏為之，而不得向其餘被告主張。故被告此部分抗辯，為有理由，堪為採憑，原告之主張，則無所據，並無理由。
㈡、被告劉宥宏有系爭租約第七條第六項違約情事：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。至於契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院有19年上字第453號判例可資參照。查，系爭租約第七條第六項規定：「租賃期間期滿，甲方（即出租人劉火塗）應無條件讓乙方（即原告）擁有優先承租權，甲方應無條件依舊合約相同條件方式，承租給乙方，租賃調幅依原簽約之百分之零，續約一次10年，若甲方違反，未讓乙方優先承租，甲方賠償乙方新臺幣陸仟萬元整。」等語。依此一約定文義觀之，系爭租約租賃期間屆至後，原告就租賃物有優先承租權甚明。就此被告抗辯出租人就租賃物如繼續出租之情形下，方有所謂優先於其他人而得以繼續承租之權利，亦即優先承租之權利係建構在租賃物仍將出租於他人之情形下，而本件租賃物係出租人收回自用未出租於他人，是原告自不得主張優先承租權云云。查，據訴外人即原與原告及被告劉宥宏合夥於系爭租賃物經營「火水私坊法式餐廳」之證人張漢清到庭結證稱：「（問：就原告向原出租人劉火塗承租宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號之事是否曾知悉相關事宜？就兩造之租賃條約內容是否了解？）這是當時他們所簽的合約，當時我、原告、劉宥宏為股東要經營火水私坊餐廳，一開始是和劉宥宏，後來知道要做餐廳的房子及土地是劉火塗的，所以與劉火塗簽這合約。」、「（問：本契約內容是何人擬的？）是我們三股東一起商量，一起擬定的內容。」、「（問：就租約條文第七條第六項關於租約期滿之優先承租權相關事宜其約定之真意為何？）當時是以永續經營為理念，甲方也認為如果能夠租越久就可以持續收租金，對雙方都有利。先不論三方後來的恩怨，當時希望可以在500萬元處理餐廳整個投資，完成後租金5萬元，四分之一的股份給劉宥宏，後來基於永續經營的理念一直追加到1,400萬元，股份還是給劉宥宏四分之一，多投入的成本也沒有要劉宥宏減少分得的股份。」、「（問：故依你之意當時是約定承租人方面如果要租就應該給他租？）如果經營可以就繼續租下去。」、「（問：當時有無提到租約期滿不續租，由乙方收回之情形？）當時有提到不可以再租給別人，我方也不能再找其他股東或分出去，如果我們要租不可以租給別人要由我們優先承租。至於收回自用情形以我們當時投入的資金那麼多，如果說要收回自用和當時的約定精神背離。」、「（問：故以你之意當時你們討論是只要餐廳仍繼續經營，願意續租，乙方即應續租？）租約有約定無條件優先承租，這約定如何解釋我也不知道。如果沒有在此前的恩怨現在餐廳還在經營，應該就沒這問題。最重要是股東間如果為對方多著想問題就容易解決，不要只為自己想。」、「（問：既然你們已經給付租金給劉火塗為何還要給四分之一的乾股給劉宥宏？）一開始投資就說我與原告出資金，地是劉宥宏的，在開發時大家講好資金我們出，他出地給他四分之一，表示我們永續經營的誠意。」、「（問：當初是因為餐廳可以永續經營下去才會在租金以外給劉宥宏四分之一的乾股？）是的。」、「（問：依照你們當時談的內容租約十年到期，乙方想要繼續承租的話，甲方可否拒絕然後收回？）錢花那麼多從5、600萬元到1400萬元，就是後來要繼續做下去，是因為不懂得在文意上寫強硬才會造成這樣，已經有寫優先承租權，上面是寫無條件優先承租。」、「（問：當初為何租約不約定更長的時間？）當時大家都有詢問一般情形，所以約定為十年，以後要再簽。」、「（提示租約後問：如果照約定違反第七條第六項要如何處罰）沒錯，當初大家討論後同意如果有違約賠償六千萬」、「（問：為何是六千萬的金額？）我們三個人討論出來的。」、「（問：被告劉宥宏是否在原址更換名字後繼續經營餐廳？）是的。」等語（見本院卷第119至121頁），足認該續約約定本意，乃係以該餐廳得以永續經營為基本考量，故著重於承租人即原告是否有繼續承租經營該餐廳之意願，只要原告有意願續租即得以該條文約定之條件承租，非限於系爭租賃物出租他人時始適用。故本件被告抗辯稱因係收回自用，故並未違反此約定云云，並不足取，應認原告之主張，為有理由。
㈢、本件有無違約金約定過高應酌減情事：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。本件被告抗辯以系爭違約金有過高應予酌減情事，而查，兩造就系爭租約第七條第六項「租賃期間期滿，甲方（即出租人劉火塗）應無條件讓乙方（即原告）擁有優先承租權，甲方應無條件依舊合約相同條件方式，承租給乙方，租賃調幅依原簽約之百分之零，續約一次10年，若甲方違反，未讓乙方優先承租，甲方賠償乙方陸仟萬元整。」之約定，據證人即與原告及被告劉宥宏於系爭租賃物合夥經營「火水私坊法式餐廳」之證人張漢清前述證詞，係其三人合議約定之結論，本即無違反契約自由情事，且以證人所證其與原告原先預計以在500萬元處理餐廳整個投資，然後來基於永續經營的理念一直追加到1,400萬元，應分予被告劉宥宏（同時亦為出租人方）之股份則並未減少，顯見此一續租約定即為承租人方願意增加近三倍投資、計近千萬元成本之所由，則締約人間為此一增加投資約6倍之違約金約定，自難認有過高情事，被告此項抗辯，自不足採；況於本件原告僅請求其半數即3,000萬元之違約金，益顯被告之抗辯並不足取，而應認原告本件違約金之請求為有理由。
六、綜上所述，原告依兩造系爭租約之約定，請求被告劉宥宏給付3,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年5月14日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告主張其餘被告應就上開違約金負連帶給付責任部分，則無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴即對被告劉宥宏請求部分於法均無不符，爰各酌定相當金額准許之，至敗訴部分則其聲請已失所依附，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法並所提證據，經審酌後均認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 林秀麗