臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度重訴字第77號原 告 李值光訴訟代理人 張致祥律師
周書甫律師被 告 林李阿暖訴訟代理人 魏雯祈律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國105年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰肆拾萬伍仟元，及其中新臺幣貳佰陸拾萬伍仟元，自民國一百零三年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；新臺幣壹佰玖拾萬元部分，自民國一百零三年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；新臺幣壹佰玖拾萬元部分，自民國一百零三年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣陸萬肆仟肆佰伍拾玖元由被告負擔。
本判決原告以新臺幣貳佰壹拾參萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣陸佰肆拾萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告於民國103年7月22日將所有宜蘭縣宜蘭市○○段000地號土地（面積840㎡，下稱系爭農地）與原告簽訂土地買賣契約書【總價為新臺幣（下同）1270萬5000元，下稱系爭買賣契約】，因該系爭農地面積未達農業發展條例第16條之最低農舍建築面積，是以被告保證承諾以渠之老農名義建妥農舍（下稱系爭農舍）以利不受前開面積限制，依兩造簽約時之實施區域計畫地區建築管理辦法法第5條第1項規定，系爭農地可興建農舍面積約地面坪25坪（840㎡×10％×0.3025＝25.41坪），並另約定：「因法令規定，買方同意以賣方名義興建農舍（即配建），賣方於農舍興建完成取得使用執照後，配合買方辦理所有權移轉」，嗣原告依約給付640萬5000元（簽約款260萬5000元＋第一次款380萬元）。被告以老農配建名義出賣系爭農地，以係脫法行為之方法規避國家對於農地政策所為管制措施，系爭買賣應為無效，系爭買賣契約既屬無效，則被告就已領取之價金即欠缺法律上原因，自應依不當得利之法律關係返還原告。
(二)又查，系爭買賣契約履約期間，宜蘭縣政府於104年4月7日發布「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」之新法令，受該審查辦法第五條第一項規定，農業用地整體配置農舍用地應為矩形區塊，一側應臨道路，一側應臨地界線，自道路境界線至該區域後側境界線之深度，不得超過二十公尺，面積不得超過該農業用地面積百分之十，且不得超過一千平方公尺，以及同條第二項規定，農舍用地面積範圍內配置建築物，其臨道路側退縮深度除都市計畫另有規定外，不得小於三公尺。因上揭限制，已無法在農地中央興建農舍，四面取景，可與喧囂之道路車輛噪音為一定阻絕，農舍建築面積僅剩約15坪，由此可知，系爭買賣契約目的已無法達成，亦因情事變更造成物之瑕疵，故原告於104年10月15日以台北古亭郵局001448號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，然被告拒不退還原告已給付之前開買賣價款。原告應得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並於契約解除後，依民法第259條第1、2款規定，被告自應返還原告給付之款項。並聲明請求：(一)被告應返還640萬5000元予原告，及自被告受領前開款項之時起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二）原告願供擔保，請求宣告准予假執行。
二、被告答辯如下：
(一)原告主張系爭買賣契約為無效，則被告就已領取價金欠缺法律上原因，自應依不當得利之法律關係請求返還原告等語。惟查，原告所為之給付屬於不法原因給付，依照民法第180條第4款規定不得請求返還。
(二)系爭買賣契約之主要目的係在使原告取得系爭農地所有權，原告購得系爭農地後作何目的使用，本由原告自由決定，非被告所能干預，惟如原告欲在系爭農地上興建農舍，被告則同意配合出名以老農身份申請。再者，縱使原告向被告購買系爭農地係為興建農舍，原告亦未必將農舍面積蓋至系爭農地所能興建之農舍最大面積，換言之，除非兩造於系爭買賣契約中約定系爭農地上所能蓋農舍之最大面積至少應有若干等語，否則系爭農地如以被告名義申請興建農舍而能獲發建築執照時，即難謂系爭農地存有得興建農舍面積不足之瑕疵。觀諸系爭買賣契約，兩造未有任何關於系爭農地所能興建農舍面積應有若干之約定，甚且系爭買賣契約第7條擔保責任中僅約定被告應擔保系爭農地產權應清楚、面積無短少及未作為他筆土地之法定空地，完全未提及系爭農地能興建農舍之面積，果原告簽立系爭買賣契約時係要求系爭農地上必須能興建農舍面積達25坪，原告理應於系爭買賣契約中載明方屬合理，然系爭買賣契約中竟全然未提及，足見兩造確實未有系爭農地應可蓋若干面積農舍之約定，系爭農地自無原告所指瑕疵，原告主張解除契約並請求返還價金云云，顯無理由。
(三)次查，兩造於103年7月22日簽立系爭買賣契約後，被告隨即於103年7月25日向宜蘭縣宜蘭市公所申請核發系爭農地之農業用地作農業使用證明，並於103年8月26日核發在案，被告亦隨即將該文件交付原告由其自行申辦農舍建築許可，未料原告竟拖延至104年2月16日才向宜蘭縣政府申請建築許可，嗣後宜蘭縣政府於104年5月7日函請原告就上開申請案進行補正，原告竟不補正，該農舍建照申請案遂遭宜蘭縣政府於104年11月10日駁回，由上可知，原告本得於宜蘭縣政府104年4月7日發佈「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」前完成建照之申請，卻因原告拖延不辦，方導致逾越上開法令公布之日期，如因而發生不利益，明顯係可歸責於原告而非被告；再者，新法令發佈後是否適用於原告先前已提出之申請案？原告原先申請之建照面積是否有因此遭宜蘭縣政府要求修改？諸此疑問均未見原告詳予說明。甚且上開「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」隨即於同年11月17日遭宜蘭縣政府自行廢止，足見上開自治法規恐有牴觸法律之情事而自始無效，原告上開申請案本可補正後，再視宜蘭縣政府如何准駁，如不利於原告，原告仍可尋行政救濟管道進行救濟，未料原告竟不補正，且在宜蘭縣政府104年11月10日駁回前，竟先於104年10月15日寄發存證信函表示終止系爭買賣契約，由原告上開拖延申請建照、消極不補正建照申請案及急於終止買賣契約等情，原告於簽立系爭買賣契約後，因其投資計畫有變或認為土地漲幅不如預期，故惡意以此方式欲解除系爭買賣契約，然系爭農地所能申請之農舍建築面積既未經宜蘭縣政府要求限縮面積，則原告徒憑自己計算之建地面積主張系爭農地所能興建農舍之面積僅有49.81㎡，應非可信，是以原告以系爭農地能興建面積不如預期為由主張解除系爭買賣契約，亦屬無據。
(四)並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張被告於103年7月22日將所有系爭農地與原告簽訂系爭買賣契約（總價為1270萬5000元），被告承諾以其老農名義先於系爭農地上建妥系爭農舍，並於農舍建妥後移轉所有權予原告。嗣原告依約給付640萬5000元（簽約款260萬5000元＋第一次款380萬元），原告通知解除契約並請求被告返還前開款項，被告拒絕之等情，業據提出土地登記謄本、系爭買賣契約、面額250萬元支票（票號為AB0000000號、發票日103年7月22日）、面額190萬元支票（票號為AB0000000號、發票日103年10月25日）、面額190萬元支票（票號為AB0000000號、發票日103年10月31日）、台北古亭郵局001448號存證信函等為證，被告並不爭執，堪信屬實。
(二)本院協同兩造確認爭點為：(一)有關系爭買賣契約之法律效力為何？(二)本件是否發生物之瑕疵，原告以物之瑕疵依民法第359條解除契約是否合法？原告依照民法第259條第1、2項或依民法第179條請求返還價金及利息是否有理由？(三)原告為聲明所示之請求有無理由？茲分述如下：
(三)系爭買賣契約之法律效力為何？１按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法
規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效。最高法院104年度台上字第65號民事判決意旨參照。國土治理與管制，在讓國家之建設、生產、開發、保育等各方需求取得平衡與發展，農地更是國家永續生存之共同資源，其涉及國安、食安、生態、地景及生活文化等多面向之需求，故農地之交易、使用、收益均應受到法律上之限制，而農業發展條例即為對農地使用及交易之主要管制措施，目的在落實農地農用，避免土地炒作，侵吞農地，破壞農業生產環境，故而前開農業發展條例之限制性措施，諸如過去不具自耕農身分以其他有自耕農身分之人借名購買農地之行為，均應定性為違反強制及禁止規定之脫法行為，若不如此解釋，無從落實脆弱之農地保護政策及管制密度及強度不高之農業發展條例相關規定，使法規制形同具文，成為廢紙壹張。
２農業發展條例第18條於89年修正為：「(一)本條例中華民國
八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣(市)主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。(二)前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。(三)本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。(四)第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。(五)前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止（「或廢止」為91年修正時所增列）及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。(六)主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。」，參酌其修正之立法理由，言明前開條文雖放寬農地移轉限制，但如「同意農地所有權人任意在農地上零亂興建農舍，將使農業生產環境遭受嚴重破壞，故原則上農地以不准許興建以住宅為主之農舍，以配合放寬農地農有落實農地農用之執行需要，乃於第一項規定本條例修正施行後始取得之農業用地，禁止興建農舍為原則，但無自用農舍而需於新取得之農地興建農舍者，例外規定得以『集村方式』興建，其因地形等自然因素無法以『集村方式』興建者，則另規定經直轄市或縣(市)主管機關認定者，得採其他方式興建」。要言之，為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，農業發展條例原則上規定農地不准興建住宅為主之農舍，但農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，從嚴暨例外情形始得申請興建兼具居住功能之農舍。次以，行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5項之授權，亦訂定農業用地興建農舍辦法以為上開政策之落實。且於104年9月4日修正前之上開辦法第2條規定：「(一)依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。(二)直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條至第六條規定事項。」，是就申請興建農舍之人除需為農民外，以上開農業發展條例修正施行後取得農業用地申請興建農舍者尚須符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等，以確保所興建之農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需之政策目的。農業發展條例第18條規定允許農業用地上得興建農舍之意旨，係為便利農民於自有農業用地從事農業生產經營，就近照顧農事所需，而興建兼居住功能之建築物，換言之，農舍以農業用地所有權人於農地上實際從事農業生產，因農業經營需要而申請興建為前提，農舍興建與一般家居為主之住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等之優惠，且為符合農業發展條例立法意旨及農地管理需要，土地所有權人僅得申請興建一棟農舍，該條例第18條第4項前段規定：「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」，於89年該條例修正施行後，開放農地自由買賣，為防止財團投機炒作農地或一般人零星濫建農舍之情形發生，就農民興建農舍資格應予限制，該條例第18條第5項授權內政部會同行政院農業委員會訂定「農業用地興建農舍辦法」，以為依據。依本條例第18條第1項及前開辦法第2條規定，農舍申請人除應為農民外，以89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍尚符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年」或「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等。如欲借用農民名義，以農民之農地申請興建農舍之建造執照後，再將農舍及農業用地移轉予買受人，藉由不受規避前開辦法就89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍所定之資格限制，進而取得農舍，如此作法已違該條例第18條立法意旨，應非法所許。
３經查，系爭農地地目田，為農業發展條例所規範之農業用地
，此有土地登記謄本可參（見本院卷第9頁），亦為兩造所不爭執；又查，原告欲買受系爭農地，顯非於89年1月4日以前取得所有權，則原告若在取得系爭農地後有興建農舍之需求，除需符合於農地實際從事農業生產，且因農業經營有需要興建農舍之要件外，尚必須依前開農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2、3款之規定，即符合「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」之要件，始能申請主管機關核准以興建農舍，本件系爭農地面積為840平方公尺，有土地登記謄本可參，又於系爭買賣契約中約定「老農配建」，法律已限制於89年1月4日以後取得農業用地者不得於取得農業用地之2年內申請興建農舍，或是在面積小於0.25公頃之農業用地上興建農舍，本件原告顯然不備前開二要件；又原告與老農即被告以系爭買賣契約約定，係由原告出資借用老農名義而於系爭農地申請興建農舍，待取得農舍使用執照後再由原告移轉系爭農地與農舍之所有權等情，等同使原告得於取得面積未達0.25公頃系爭農地之同時擁有合法興建之農舍，就系爭買賣契約達成之效果以觀，顯然已規避上開農業用地興建農舍辦法之限制，以及迴避法律禁止無因實際從事農業生產經營或因農業經營而有興建農舍之需者為農舍興建之立法目的，老農配建之買賣契約，正達成首揭農業發展條例第18條、農業用地興建農舍辦法第2條、主管機關所為農地交易、使用管制所欲避免之結果，使農地農用政策失其作用。
４次查，系爭買賣契約除農地買賣外，尚包括由買方出資以賣
方名義興建農舍，亦即其契約效果為老農即被告僅出借名義予原告以為向主管機關申請農舍興建（含與事實相違之農地農用證明、農田水利會搭排申請），關於農舍興建則由原告出資，農舍興建完成後其所有權歸屬於出資興建之原告所有，亦非申請興建名義人即被告所有，準此，形同原告於系爭農地興建農舍，但原告不僅非屬89年1月4日以前取得系爭農地所有權，且尚未從事農業行為，原告自承其興建農舍係為將之坐落農地中央，取得四方景觀，遠離吵雜道路，使用符合大坪面積之建物，與農業生產經營毫不相關，實難認有何興建農舍之需求，於興建農舍之同時更非系爭農地所有權人，全然未符上開興建農舍辦法之相關規定。是系爭買賣契約有關以被告名義於系爭農地興建農舍並取得使用執照後，旋即移轉系爭農地與農舍予原告之約定，已使原告實質上迴避法規禁止於小於0.25公頃之農業用地興建農舍、限制取得農業用地2年內興建農舍等規定，而達成於取得系爭農地之同時已取得農舍之法律禁止之相同效果，主管機關於審查興建農舍是否合法及必要時，係審查老農即被告之資格及法律要件，並非審查應適用89年1月4日新法以後取得農地之原告之資格及法律要件，等同原告未受任何要件審查，亦即是以老農即被告之核准要件用於原告非法興建農舍之事實上，當屬脫法行為，絕非法之所許，是系爭買賣契約有關由買方出資以賣方名義以向主管機關申請於系爭農地興建農舍之契約內容當屬無效。
５再查，原告自承系爭買賣契約有關系爭農地買賣之價金給付
，亦均以興建農舍相關之無農舍證明、農地農用證明之申請、核發，以及農舍建造執照、使用執照之取得為各期價金付款之條件，此從系爭買賣契約第3條亦可見一斑（見本院卷第11頁）。顯然系爭買賣契約之目的，除系爭農地之所有權移轉登記約定外，尚包括系爭買賣契約簽訂當時尚未興建而將以被告名義興建之農舍，顯然原告與被告訂定系爭買賣契約之真意，是使原告得於系爭農地所有權移轉登記之同時即可取得合法興建之農舍，而非僅是單純系爭農地買賣，且系爭農地買賣約定與以被告名義以興建農舍約定兩者間，亦無從期待任何一約定可能單獨履行，故系爭買賣契約關於以被告名義申建農舍之約定，即與系爭農地之買賣有不可分之關係。此外，單純之農地交易尚不足以助長農地炒作、農舍濫建，以優惠之租稅、民生廢水適用農地放流水管制標準、豪華之農舍商品，佐以政府機關寬鬆之農用認定標準下搭配販售之農地配建契約，才是農地農用政策無法貫徹之主要原因，若認農地交易為法所許，即與農業發展條例及相關子法在防止炒作農地、濫建農舍之立法目的背道而馳，終無法達至立法目的，是系爭買賣契約關於系爭農地買賣之約定與以老農名義興建農舍之約定，彼此不可分離，其結合既具互相依存之關係，是應認其中一部不成立、無效、撤銷、或解除，另一部分應亦同其效果。
６系爭買賣契約關於系爭農地買賣約定與以被告名義興建農舍
約定間，彼此既具有不可分離之關係，是有關以被告名義興建農舍之約定既因屬脫法行為而無效，則系爭買賣契約自應認全部無效。
７至於宜蘭縣政府於104年4月7日頒訂「宜蘭縣興建農舍申請
人資格及農舍建築審查辦法」，其中於第五條第一項規定，農業用地整體配置農舍用地應為矩形區塊，一側應臨道路，一側應臨地界線，自道路境界線至該區域後側境界線之深度，不得超過二十公尺，面積不得超過該農業用地面積百分之十，且不得超過一千平方公尺，以及同條第二項規定，農舍用地面積範圍內配置建築物，其臨道路側退縮深度除都市計畫另有規定外，不得小於三公尺。旨在確保農地之完整性，不得將農舍興建於農地正中央。前開辦法雖於104年11月17日廢止，但中央之「農業用地興建農舍辦法」於104年9月4日增訂第2條第1項第5款「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。」、並增加第2項「前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。」、第3條之1規定：「農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。」，均貫徹農地農用及農民認定之判斷原則，系爭買賣契約屬於脫法行為，應為無效之認定，並無因法令改正而有改變。
(四)本件是否發生物之瑕疵，原告以物之瑕疵，依民法第359條解除契約是否合法？原告依照民法第259條第1、2項或依民法第179條請求返還價金及利息，是否有理由？１系爭買賣契約因違反強制規定應屬無效，已如前述，則本院毋庸審酌原告以物之瑕疵而解除契約是否合法之爭點。
２按因不法之原因而為給付者。但不法之原因僅於受領人一方
存在時，不在此限，民法第180條第4款定有明文。所謂不法原因係指給付之原因違反公共秩序或善良風俗而言，非謂凡違反強制或禁止規定之行為均屬之。蓋法律禁止或強制規定，或因國家政策考量之結果，若概指為不法原因之給付而謂已給付者不得請求返還，將有失衡平（參照最高法院81年度台上字第742號判決要旨）。本件兩造簽訂老農配建之農地買賣契約係屬違反強制或禁止規定之脫法行為，固屬無效，但此涉及國家政策之管制行為，尚不致影響公共秩序或善良風俗。被告以此拒絕返還已受領之價金，尚難認有稽。
３末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應
將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182條第2項定有明文。本件被告於103年7月22日受領2,605,000元，復於103年10月25日受領190萬元，再於103年10月31日受領190萬元，有支票3紙可參（見本院卷第16、17頁）。又系爭買賣契約係屬脫法行為，應為被告受領時所知悉，應自受領時附加利息，從而，原告請求被告返還640萬5千元，及分自受領時給付法定遲延利息，應屬有稽。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告640萬5千元，及其中260萬5千元，自103年7月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；190萬元部分，自103年10月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；190萬元部分，自103年10月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：本判決兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 7 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日
書記官 馬竹君