臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第100號原 告 宋俊傑
謝淑萍林宜璇洪茂榮蔣家鈴共 同訴訟代理人 游朝義律師被 告 台石行股份有限公司兼法定代理人 盧陳麗雪被 告 盧鼎惠兼法定代理人 盧一中被 告 盧潮衡
洪美玲盧一洲盧鼎鈞盧鼎文共 同訴訟代理人 林志嵩律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國106年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告盧潮衡與被告台石行股份有限公司間，就如附圖所示編號A至H建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之租賃關係不存在。
二、被告盧潮衡、台石行股份有限公司、盧一中、盧一洲應將如附圖所示編號A至H建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
三、被告盧潮衡、台石行股份有限公司、盧一中、盧一洲應給付原告宋俊傑新臺幣肆仟玖佰參拾伍元、給付原告謝淑萍新臺幣壹萬柒仟捌佰參拾伍元、給付原告林宜璇新臺幣參萬伍仟陸佰柒拾元、給付原告洪茂榮新臺幣貳萬零柒佰捌拾陸元、給付原告蔣家鈴新臺幣肆仟玖佰參拾伍元，並自民國一０四年七月七日起至遷讓返還如附圖所示編號A至H建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之日止，按月給付原告宋俊傑新臺幣伍拾玖元、給付原告謝淑萍新臺幣貳佰玖拾柒元、給付原告林宜璇新臺幣伍佰玖拾肆元、給付原告洪茂榮新臺幣壹佰柒拾捌元、給付原告蔣家鈴新臺幣伍拾玖元。
四、被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠應將設籍於如附圖所示編號A至H建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之戶籍遷出。
五、被告台石行股份有限公司應將公司地址自如附圖所示編號A至H建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋遷出辦理變更登記。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告盧潮衡、台石行股份有限公司、盧一中、盧一洲負擔。
八、本判決主文第二至五項，於原告以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾貳萬柒仟零柒拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著有52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件原告起訴主張「伊為坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地上，如宜蘭縣宜蘭地政事務所民國105年5月13日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A至H建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）之共有人，伊否認被告台石行股份有限公司（下稱被告台石行公司）與被告盧潮衡間就系爭房屋仍存有租賃關係。」等情，然上情已為被告盧潮衡、台石行公司所否認，是以原告與被告盧潮衡、台石行公司間，就上開租賃關係是否存在已生爭執，該租賃關係存否已不明確，且將影響原告所有權之完整性，已使原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，則原告訴請確認被告盧潮衡與被告台石行公司就系爭房屋之租賃關係不存在，即有確認利益存在。又原告提起本件訴訟後，其聲明經多次變更，最終聲明如後述貳、一所示，核其請求之基礎事實同一，並屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、原告為坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號A至H建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋（即系爭房屋）之共有人，原告謝淑萍之權利範圍為1/10、原告林宜璇之權利範圍為2/10、原告洪茂榮之權利範圍為15/100、原告蔣家鈴之權利範圍為5/100、原告宋俊傑之權利範圍為5/100。查系爭房屋係訴外人陳正松於鈞院92年度執字第1578號執行事件中應買拍定取得（依拍賣公告包括重測前建號63號建物及未辦保存登記之暫編建號1173號），嗣再由原告五人向陳正松購買取得系爭房屋之部分應有部分，而與陳正松維持共有。依據被告台石行公司在鈞院92年度執字第1578號執行事件中所陳報之租賃契約，其向被告盧潮衡租用系爭房屋之期間為85年1月1日起至104年12月31日止，縱認該租約非屬虛偽，於104年12月31日租期屆滿後，該租賃法律關係亦已經不存在。其次，前述租賃契約之租期既已屆滿，被告台石行公司占用系爭房屋即屬無權占有，且無權將公司地址繼續設於系爭房屋。再者，被告盧潮衡、盧陳麗雪（盧潮衡之妻）、盧一中（盧潮衡之子女）、盧一洲（盧潮衡之子女）、洪美玲（盧一中之妻）、盧鼎鈞（盧一中之子女）、盧鼎文（盧一中之子女）、盧鼎惠（盧一中之子女），均為系爭房屋之占有人，且均屬無權占有，亦均無權將戶籍設於系爭房屋。末者，前揭被告無權占有系爭房屋，亦均獲得相當於租金之不當得利，其數額如訴之聲明所示。為此，爰依民事訴訟法第247條及民法第767條、第821條、第179條規定，訴請（訴之聲明）：
（一）確認被告盧潮衡與被告台石行公司就系爭房屋之租賃關係不存在。
（二）被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠、台石行公司應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。
（三）被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠、台石行公司應共同給付原告宋俊傑新臺幣（下同）8917元、給付原告謝淑萍1萬7835元、給付原告林宜璇3萬5670元、給付原告洪茂榮2萬6752元、給付原告蔣家鈴8917元，並自起訴狀繕本最後送達被告之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月共同給付原告宋俊傑59元、給付原告謝淑萍297元、給付原告林宜璇594元、給付原告洪茂榮178元、給付原告蔣家鈴59元。
（四）被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠應將設籍於系爭房屋之戶籍遷出。
（五）被告台石行公司應將公司地址自系爭房屋遷出辦理變更登記。
（六）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、縱認被告盧潮衡與台石行公司間之租約非屬虛偽，依該租約之約定，租期已於104年12月31日屆滿，則被告台石化公司在租期屆滿屆滿後，自無權再繼續占有使用系爭房屋，亦無權再將公司地址繼續設於系爭房屋。
三、文化資產保存法第28條僅係為保存古蹟，使主管機關有優先承買權而已，關於古蹟之變價、出售並無禁止規定。蓋違反文化資產保存第28條規定，僅生文化資產保存法第98條罰鍰處分之適用，並無使移轉行為發生無效，此觀該條用語實與土地法第34條之1規定相當，並無如土地法第104條條文記載使移轉不生效力之規定，故移轉行為仍屬有效，亦即文化資產保存法第28條所規定之優先承買權僅為債權效力之優先承買，並非物權效力之優先承買。是以陳正松自法院拍賣取得系爭房屋之所有權已經合法有效，原告自陳正松處買受取得系爭房屋之所有權自亦合法有效，被告抗辯「陳正松及原告均未能合法取得系爭爭房屋之所有權」云云，自屬無據。
四、陳正松雖因法院拍賣而自被告盧潮衡處受讓取系爭房屋之所有權，然該債權債務關係僅存在於陳正松與被告盧潮衡間，與原告無涉，原告自陳正松處受讓取得系爭房屋之所有權後，被告盧潮衡自不得以其與陳正松間之抗辯事由來對抗原告，故被告抗辯「被告盧潮衡因法院拍賣而將爭房屋出售給陳正松後，繼續占有系爭房屋，僅屬債務不履行，並非無權占有，原告不得以無權占有為由，要求被告盧潮衡等人遷讓系爭房屋。」云云，亦非可採。
五、附圖編號A、B、C、D建物僅有一個所有權，即登記建號63建物（重測後為頭城段頭圍一段103建號），此有建物測量成果圖可稽，依該建物測量成果圖所示倉庫部分之面積為56.92㎡，核與附圖編號D部分面積55.31㎡相當，且依鈞院93年2月12日拍賣公告所示，附圖編號D屬建號63建物之附屬建物，並無獨立所有權。又依據建物異動索引所示，系爭房屋在重測前之建號為63，於100年11月1日因地籍圖重測以致建號變更為103，至於附圖編號A、B、C建物之面積雖大於謄本登記面積，實乃因鈞院囑託測量時指定以建物滴水線為測量之依據所致，足見附圖編號A、B、C、D建物僅有一個所有權，且均屬原告所有。
六、附圖編號E、G建物為雨棚，並無使用上獨立性，均屬附圖所示編號A至D建物之附屬建物而無獨立所有權及事實上處分權，此觀鈞院拍賣公告即明。又附圖編號F建物係作為倉庫使用、附圖編號H建物為水塔，使用上均無獨立性，目的均係為輔助附圖所示編號A至D建物之使用，均應認為屬於附屬建物而無獨立之所有權或事實上處分權。因此，編號A至H建物僅有一個所有權，且均屬原告所有。
七、被告台石行公司前於93年1月12日具狀向鈞院執行處陳報租用系爭房屋，且公司址仍設在系爭房屋，則其為系爭房屋之占有人應可認定。依系爭房屋之設籍資料，顯示被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠均設籍居住於系爭房屋內，則渠等均為系爭房屋之占有人亦均可認定。又被告盧潮衡現為82歲已年紀老邁，根本無法控制或指示上開其餘被告在系爭房屋為同居共財，故被告辯稱「僅被告盧潮衡方屬占有人，其餘被告均為被告盧潮衡之家屬，僅屬占有輔助人。」云云，顯不可採。
八、綜上所陳，被告盧潮衡與被告台石行公司間之租賃法律關係已不存在，且被告等人均屬無權占有系爭房屋，渠等繼續占有系爭房屋，並將戶籍及公司地址設於系爭房屋，均已侵害原告所有權之完整性，並均獲有相當於租金之不當得利，則原告訴請確認租賃關係不存在，並請求遷讓系爭房屋、給付不當得利、將戶籍及公司地址遷出，於法即均屬有據。
參、被告則抗辯稱：
一、系爭房屋經宜蘭縣政府於90年12月18日以90府文資產字第5908號公告為縣定古蹟，已屬適用文化資產保存法之古蹟，而文化資產保存法第28條之優先承買權規定，乃屬具有物權效力之法律強制規定，如有違反，依民法第71條規定，應屬無效。因此，系爭房屋於90年12月18日公告為縣定古蹟後，其所有權之移轉即應踐行文化資產保存法第28條所規定「通知主管機關行使優先承買權」之法定程序，否則即屬違法無效。然查，鈞院於93年間進行系爭房屋之強制執行拍賣程序時，並未踐行通知主管機關行使優先承買權之程序，則該次拍賣程序應屬違法無效，拍定人陳正松自未能合法取得系爭房屋之所有權。又系爭房屋為縣定古蹟之事實，除明載於文化部文化資產局網站外，亦為頭城鎮之出名景點，原告買受系爭房屋前，對於上情自知之甚詳，原告明知陳正松未能合法取得系爭房屋之所有權，仍向陳正松買受系爭房屋，自不謂為善意之第三人，並無土地法第43條規定之適用，原告自不能從無所有權之陳正松處受讓取得系爭房屋之所有權。依此，原告既非系爭房屋之合法所有權人，則其以所有權人之地位，訴請確認租賃關係不存在，並請求被告遷讓房屋、給付不當得利、遷出戶籍及公司地址等等，自均屬無理由，爰求為（答辯聲明）駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、系爭房屋原屬被告盧潮衡所有，前經鈞院92年度司執字第1578號執行事件強制執行程序公開拍賣門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號暨附屬建物暫編1173建號，嗣由陳正松拍定。
惟法院之拍賣僅為代債務人即被告盧潮衡出售房屋，被告盧潮衡繼續占有系爭房屋，僅屬債務不履行，尚非屬無權占有，原告請求遷讓房屋，於法無據。
三、系爭房屋為盧氏祖宅，拍賣前原所有權人、事實上處分權及占有人為被告盧潮衡，盧潮衡之配偶、子女、媳婦、孫子女均僅為占有輔助人，是以原告請求被告盧潮衡之配偶、子女、媳婦、孫子女等占有輔助人遷讓房屋，於法亦屬無據。
肆、兩造不爭執之事項（見本院卷第226、227頁）：
一、原告宋俊傑、謝淑萍、林宜璇、洪茂榮、蔣家鈴為坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地，及其上門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之共有人，其中原告謝淑萍之權利範圍均為1/10、原告林宜璇之權利範圍為均2/10、原告洪茂榮之權利範圍均為15/100、原告蔣家鈴之權利範圍均為5/100、原告宋俊傑之權利範圍均為5/100。
二、門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋於查封時，即92年4月15日履勘時，係債務人自住使用，且本院92年度執字第1578號92年4月15日查封筆錄亦載明「當時由債務人自住」。
三、被告台石行公司93年1月12日始陳報與執行債務人盧潮衡就系爭房屋訂有租賃契約，租期自85年1月1日至104年12月31日。
四、門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之原所有權人盧潮衡為被告台石行公司負責人盧陳麗雪之配偶，並為系爭租賃契約之出租人。
五、被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠現將戶籍設於宜蘭縣○○鎮○○街○○○號。
六、被告盧潮衡占有使用系爭房屋，被告盧陳麗雪為盧潮衡之妻、盧一中、盧一洲為盧潮衡之子女，洪美玲為盧一中之妻，盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠為盧一中之子女。
伍、本件經整理並協議簡化爭點如下（見本院卷一第227頁）：
一、原告依據民事訴訟法第247條規定，訴請確認被告盧潮衡與被告台石行公司就系爭房屋之租賃關係不存在，是否有理由？
二、原告依據民法第767條、第821條規定，訴請被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠、台石行公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，是否有理由？
三、原告依據民法第179條規定，訴請被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠、台石行公司應共同給付原告宋俊傑8917元、給付原告謝淑萍1萬7835元、給付原告林宜璇3萬5670元、給付原告洪茂榮2萬6752元、給付原告蔣家鈴8917元，並自起訴狀繕本最後送達被告之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月共同給付原告宋俊傑59元、給付原告謝淑萍297元、給付原告林宜璇594元、給付原告洪茂榮178元、給付原告蔣家鈴59元，是否有理由？
四、原告依據民法第767條、第821條規定，訴請被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠應將設籍於系爭房屋之戶籍遷出，是否有理由？
五、原告依據民法第767條、第821條規定，訴請被告台石行公司應將公司地址自系爭房屋遷出辦理變更登記，是否有理由？
陸、就上開爭點，本院判斷如下：
一、按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物，但交易上有特別習慣者，依其習慣；主物之處分，及於從物，民法第68條定有明文。而從物既非主物之成分，自為獨立之物，故主物與從物乃獨立二物的相對關係，僅從物是在「常助主物之效用」，即從物是以輔助主物為其經濟目的，與主物相依為用，客觀上具恆久之功能性關聯，而居於從屬關係者。以建物而言，所謂附屬建物，係指同屬一人所有，依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物之所有權。經查：
（一）門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之原所有權人為被告盧潮衡，門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋經本院以92年度執字第1587號求償債務執行事件為查封拍賣，依拍賣公告所載，門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之範圍包括建號63號建物（主建物642.38平方公尺及附屬建物倉庫56.92平方公尺）及暫編1173建號建物（主建物65.52平方公尺及附屬建物雨遮57.9平方公尺），嗣由陳正松拍定買受後，於93年8月4日登記為門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之所有權人（建號○○○鎮○○○段103建號，即重測前之頭圍段63建號），嗣原告宋俊傑、謝淑萍、林宜璇、洪茂榮、蔣家鈴向陳正松買受門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋所有權中之55/100持分後，其中原告謝淑萍99年5月7日登記為共有人，權利範圍為1/10、原告林宜璇99年5月7日登記為共有人，權利範圍為2/10、原告洪茂榮100年7月26日登記為共有人，權利範圍為15/100、原告蔣家鈴101年9月6日登記為共有人，權利範圍為5/100、原告宋俊傑於101年9月6日登記為共有人，權利範圍為5/100等事實，有本院92年度執字第1587號求償債務執行事件拍賣公告、權利移轉證書○○○鎮○○○段103建號之建物登記登記謄本及異動索引○○○鎮○○段1173建號之建物登記登記謄本、宜蘭縣宜蘭地政事務所92年5月14日建物測量成果圖可佐（見宜簡卷第20至24頁，本院卷一第51至52、185至187、191至193頁，92年度執字第1587號卷第76、77、295至297、452頁），並經調閱前開執行卷宗查明屬實，且為被告所不爭執，自堪認定屬實。
（二）其次，經本院至門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋所在位置為勘驗並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所派員測量之結果，門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋之範圍，現況包括如附圖所示編號A至H建物之事實，亦有勘驗筆錄、相片及附圖可佐（見本院卷一第81至93、96頁）。
（三）參諸前舉92年5月14日建物測量成果圖、附圖、拍賣公告、建物登記謄本所示內容，堪認如附圖所示編號A至F建物均在92年度執字第1587號執行事件之拍賣範圍內，即附圖所示編號A至F建物之所有權及事實上處分權已由陳正松拍定取得。
（四）再依本院勘驗所見，附圖所示編號G為鋼鐵棚架塑膠板、編號H為水塔，於使用上並無獨立性，附圖所示編號G、H建物明顯是依附於附圖所示編號A至F建物上，以助成附圖所示編號A至F建物之效用，其應屬附圖所示編號A至F建物之附屬建物，即屬附圖所示編號A至F之從物。
（五）依此，本院92年度執字第1587號執行事件之拍賣範圍除了前述之附圖所示編號A至F建物外，亦應包括附圖所示之編號G、H建物在內。換言之，陳正松在本院92年度執字第1587號執行事件中，所拍定承買之門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街○○○號房屋，其範圍係包括附圖所示編號A至H建物（即系爭房屋）。因此，系爭房屋之所有權及事實上處分權已由陳正松拍定取得。
（六）再者，原告既已向陳正松購買其因前揭拍賣取得之系爭房屋之部分所有權，則原告主張「伊已取得系爭房屋之部分所有權及事實上處分權，伊為系爭房屋之共有人」乙節，即堪為真實。故被告空言辯稱「原告未能證明其為附圖所示編號A至H建物之所有權人」云云，尚非可採。
（七）至於被告雖另抗辯稱「系爭房屋屬適用文化資產保存法之古蹟，然93年間進行系爭房屋之強制執行拍賣程序時，並未踐行通知主管機關行使優先承買權之程序，該次拍賣程序已違反文化資產保存法第28條強制規定而應屬無效，故陳正松自始即未合法取得系爭房屋之所有權。又原告於買受系爭房屋前，對於上情知之甚詳，非屬善意之第三人，並無土地法第43條規定之適用，則原告亦不能從陳正松處受讓取得系爭房屋之所有權。」云云，惟查：國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之法規，其規範內容若在強制當事人（包括政府機關及人民）為一定之行為，或禁止當事人為一定行為，而屬於民法第71條所稱之「強制規定」或「禁止規定」者，倘權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項強制或禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（參見最高法院103年度台上字第976號裁判意旨），是以民法第71條規定「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」等旨。本件情形，105年7月27日修正前文化資產保存法第28條雖然為「古蹟及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。」內容之強制規定（修正後改列為第32條「古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。」），然參諸文化資產保存法已對於私有古蹟之使用、管理、維護為詳細之管制規定，且105年7月27日修正前同法第98條第1款亦已明定「有下列情事之一者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰：一、移轉私有古蹟及其定著之土地、國寶、重要古物之所有權，未依第二十八條、第七十三條規定，事先通知主管機關者。」之法效（修正後改列為第107條第1款「有下列情事之一者，處新臺幣十萬元以上一百萬元以下罰鍰：一、移轉私有古蹟及其定著之土地、考古遺址定著土地、國寶、重要古物之所有權，未依第三十二條、第五十五條、第七十五條規定，事先通知主管機關。），足認105年7月27日修正前文化資產保存法第28條規定僅有「命古蹟及其所定著土地之所有權人在為移轉所有權之前，必須先通知主管機關，俾利主管機關有機會考慮是否就非因繼承移轉之私有古蹟及其所定著土地行使優先購買權」之意旨，尚無「否認未通知主管機關行使優先購買權之私有古蹟及其所定著土地之交易契約私法效力」之意旨，亦即此一規定性質上僅屬取締規定，而非效力規定，且該優先承買權僅具債權效力，並不具物權效力，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反此項強制規定，仍應賦予私法上之法律效果，僅生當事人需否受行政裁罰之問題而已（此亦為主管機關行政院文化建設委員會94年4月12日文壹字第0941104046號函、內政部94年5月9日內授中辦地字第094005098號函所採見解。）。因此，縱認「系爭房屋屬適用文化資產保存法之古蹟，且系爭房屋於93年間進行強制執行拍賣程序時，並未踐行通知主管機關行使優先承買權之程序，以致該次拍賣程序有違反文化資產保存法第28條強制規定之情形；又陳正松於出售系爭房屋持分予原告時，亦未踐行通知主管機關行使優先承買權之程序，以致該買賣程序亦有違反文化資產保存法第28條強制規定之情形」乙節屬實，然上開情事並不影響前揭拍賣及買賣之合法性及有效性，陳正松仍因該次拍賣應買而合法取得系爭房屋之所有權，原告亦可自陳正松處合法買受取得系爭房屋之部分所有權。從而，被告上開所辯，於法顯有未合，自不足採。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文，又確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，即應由被告負舉證責任，亦有最高法院42年台上字第170號判例意旨可參。本件情形，原告為系爭房屋共有人之事實，業經認定在前。又依據本院92年度執字第1587號執行事件中所附系爭房屋原所有權人被告盧潮衡與被告台石行公司所簽署之租賃契約書所示（見宜簡卷第25至30頁，92年度執字第1587號卷第188至192頁），可知被告台石行公司租用系爭房屋之期限僅至104年12月31日。如今被告台石行公司租用系爭房屋之租期既已屆滿，且被告盧潮衡、台石行公司均未能舉證彼此間於租期屆滿後已另訂新租約，則原告主張「被告盧潮衡與被告台石行公司間，就系爭房屋已不存在租賃關係」乙節，即屬可採。
因此，原告訴請「確認被告盧潮衡與被告台石行公司間，就系爭房屋之租賃關係不存在」，於法顯屬有據。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之、對於妨害其所有權者，得請求除去之、有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條亦有明定。而原告以無權占有為原因，請求被告遷讓返還房屋者，被告對於原告為房屋之所有權人、伊為房屋之占有人等事實均無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。末按，受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。又「所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942條所指受僱人、學徒或其他類似關係。再抗告人雖為債務人之女，並與之住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用被執行之房屋係受債務人之指示時，尚難謂該再抗告人為債務人之輔助占有人。」，亦據最高法院65年台抗字第163號判例意旨闡釋甚明。因此，主張自己係他人之占有輔助人者，應從其內部關係證明其使用系爭房屋係受他人之指示，否則難謂其為占有輔助人。本件情形，原告為系爭房屋共有人之事實，業經認定在前。至於原告所另主張「被告均屬系爭房屋之占有人，且均屬無權占有，渠等繼續占有系爭房屋，且將戶籍及公司地址設於系爭房屋，均已侵害原告所有權之完整性。」等情，已為被告所否認，經查：
（一）被告台石行公司係因其與被告盧潮衡所簽署之前揭租約而占有系爭房屋，且迄今仍設址於系爭房屋之事實，有前舉租賃契約書及台石行公司設立登記事項表、變更登記表（見宜簡卷第33頁，本院卷一第54頁）可佐，且被告台石行公司對於上情亦未為否認，則原告主張「現在占有系爭房屋之人包括被告台石行公司」乙節，即堪信為真實。
（二）被告盧潮衡現仍占有系爭房屋，且迄今仍設籍於系爭房屋之事實，有其戶籍資料可佐（見本院卷一第47頁），且被告被告盧潮衡對於上情亦未為否認，則原告主張「現在占有系爭房屋之人包括被告盧潮衡」乙節，亦可信為真實。
（三）被告盧一中、盧一洲雖為系爭房屋原所有權人被告盧潮衡之子，並同住於系爭房屋內，然依據被告盧潮衡、盧一中、盧一洲之戶籍謄本所示（見本院卷一第47頁），被告盧一中（00年0月出生）、盧一洲（00年00月出生）均曾結婚成家，且被告盧潮衡年已82歲（00年00月出生），衡情被告盧一中、盧一洲已具經濟獨立性，依此，尚無從單由「被告盧潮衡與被告盧一中、盧一洲同住於系爭房屋，且彼此間有父子關係」之事實，即推得「被告盧一中、盧一洲於結婚成家經濟生活獨立後，繼續占有使用系爭房屋仍係基於其父親即被告盧潮衡之指示而為，並非基於其自主占有之意思而為。」之結論。因此，被告盧一中、盧一洲就其所抗辯「伊係受被告盧潮衡之指示而占有系爭房屋，伊僅係被告盧潮衡之占有輔助人」乙節，即應再另舉出其他證據以實其說。然被告盧一中、盧一洲僅就此並未能舉出證據證明之，則其空言為上開抗辯自不足採。反之，原告主張「現在占有系爭房屋之人包括被告盧一中、盧一洲」乙節，亦可信為真實。
（四）被告盧潮衡為系爭房屋占有人之一之事實，業經認定前。而被告盧陳麗雪為被告盧潮衡配偶之事實，亦有其戶籍謄本可佐（見本院卷一第47頁）。依此，基於系爭房屋原屬被告盧潮衡所有，及被告盧潮衡與被告盧陳麗雪為夫妻之內部關係，被告盧陳麗雪基於夫妻共同生活關係，隨同被告盧潮衡居住於系爭房屋內，應堪認定其僅屬受被告盧潮衡指示而占有系爭房屋之占有輔助人（參見最高法院82年度台上字第3057號裁判意旨）。故原告主張「被告盧陳麗雪亦為系爭房屋之占有人，而非僅屬占有輔助人」云云，尚非可採。
（五）被告盧一中為系爭房屋占有人之一之事實，業經認定前。而被告洪美玲為被告盧一中配偶之事實，亦有其戶籍謄本可佐（見本院卷一第47頁）。依此，基於被告盧一中與被告洪美玲為夫妻之內部關係，被告洪美玲基於夫妻共同生活關係，於結婚後隨同被告盧一中遷入居住於系爭房屋內，應堪認定其僅屬受被告盧一中指示而占有系爭房屋之占有輔助人。故原告主張「被告洪美玲亦為系爭房屋之占有人，而非僅屬占有輔助人」云云，亦非可採。
（六）被告盧一中為系爭房屋占有人之一之事實，業經認定前。而被告盧鼎鈞（00年00月出生）、盧鼎文（00年0月出生）、盧鼎惠（00年00月出生）為被告盧一中子女之事實，亦有其戶籍謄本可佐（見本院卷一第47至48頁）。依此，基於被告盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠為被告盧一中之子女，且被告盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠現均尚未結婚成家之內部關係，被告盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠基於共同生活關係，於出生後隨同被告盧一中居住於系爭房屋內，應堪認定其僅屬受被告盧一中指示而占有系爭房屋之占有輔助人。故原告主張「被告盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠亦為系爭房屋之占有人，而非僅屬占有輔助人」云云，亦無可採。
（七）原告為系爭房屋共有人之一；被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司為系爭房屋占有人等事實，既經認定在前，則揆諸首揭說明，被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司應就其取得系爭房屋占有係有正當權源之事實證明之。就此，被告盧潮衡雖抗辯稱「系爭房屋原屬被告盧潮衡所有，嗣經法院拍賣而由陳正松拍定，惟法院之拍賣僅為代被告盧潮衡出售系爭房屋，則被告盧潮衡於出售系爭房屋後繼續占有系爭房屋，僅屬債務不履行，尚非屬無權占有。」云云，然基於債之相對性，所謂「被告盧潮衡出售系爭房屋陳正松」之法律關係，僅存在於被告盧潮衡與陳正松間，核與原告無涉，被告盧潮衡以「伊與陳正松間存有買賣法律關係」為由，抗辯「伊占有系爭房屋僅屬債務不履行行為，非屬無占有」云云，於法顯屬無據，自不足採。此外，被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司復未能主張及舉證有何法律上之合法權源得以占有使用系爭房屋。依此，原告主張「被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司係無權占有系爭房屋」乙節，即屬可採。又被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司既係無權占有系爭房屋，顯然已侵害原告所有權之完整性，則原告依據民法第767條、第821條規定，訴請被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人，於法即屬有據。至於被告盧陳麗雪、洪美玲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠既分屬被告盧潮衡或盧一中之占有輔助人，並非系爭房屋之占有人，則原告訴請被告盧陳麗雪、洪美玲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠亦應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人之部分，於法即屬無據。
（八）按戶籍之遷徙（包括遷出、遷入）登記，以本人或戶長為申請人，戶籍法第41條定有明文，是以房屋所有權人要求無合法占有使用房屋權源之人將其設於該房屋之戶籍遷出而遭拒絕時，房屋所有權人自得向法院提起給付之訴，求命該設籍者應將該戶籍遷出（參見最高法院49年台上字第1014號判例意旨）。查，被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠現均設籍系爭房屋之事實，有前舉之戶籍謄本可佐。又被告盧潮衡、盧一中、盧一洲係無權占有系爭房屋，且被告盧陳麗雪、洪美玲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠分屬被告盧潮衡或盧一中之占有輔助人等事實，亦經認定在前。依此，堪認被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠均無占有使用系爭房屋及將戶籍設於系爭房屋之合法權源，渠等將戶籍設於系爭房屋，自已侵害原告所有權之完整性，則原告依據民法第767條、第821條規定，訴請被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠應將設籍於系爭房屋之戶籍遷出，於法即屬有據。
（九）查被告台石行公司登記之公司所在地為系爭房屋之事實，有前舉設立登記事項卡、變更登記卡可佐。又被告台石行公司係無權占有系爭房屋之事實，亦經認定在前。依此，堪認被告台石行公司並無占有使用系爭房屋及將公司地址設於系爭房屋之合法權源，被告台石行公司將公司地址設於系爭房屋，自已侵害原告所有權之完整性，則原告依據民法第767條、第821條規定，訴請被告台石行公司應將公司地址自系爭房屋遷出辦理變更登記，於法即屬有據。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因此無權占有人占有他人房屋所得之利益，應僅相當於法定最高限額租金之數額。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而房屋租金之數額，除以申報房價為基礎外，尚須斟酌房屋之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰屋租金相比較，以為決定，並非必達申報總房價年息百分之十最高額。末按，利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條亦有明定。經查：
（一）原告謝淑萍於99年5月7日登記為系爭房屋之共有人，權利範圍為1/10、原告林宜璇於99年5月7日登記為系爭房屋之共有人，權利範圍為2/10、原告洪茂榮於100年7月26日登記為系爭房屋之共有人，權利範圍為15/100、原告蔣家鈴於101年9月6日登記為系爭房屋之共有人，權利範圍為5/1
00、原告宋俊傑於101年9月6日登記為系爭房屋之共有人，權利範圍為5/100，且被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司無權占有系爭房屋等事實，既經認定在前，則依據民法第179條、第126條規定，原告謝淑萍、林宜璇請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付自起訴日（104年6月12日）往前回溯五年內即99年6月13日至104年6月12日間，無權占用系爭房屋所生之不當得利，暨自起訴狀繕本最後送達被告之翌日即104年7月7日（見宜簡卷第44至52頁送達證書）起至遷讓返還系爭房屋之日止，無權占用系爭房屋所生之不當得利，於法即均屬有據。其次，原告洪茂榮請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付自起訴日（104年6月12日）往前回溯五年內即100年7月26日至104年6月12日間，無權占用系爭房屋所生之不當得利，暨自起訴狀繕本最後送達被告之翌日即104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，無權占用系爭房屋所生之不當得利，於法即均屬有據。再者，原告蔣家鈴、宋俊傑請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付自起訴日（104年6月12日）往前回溯五年內即101年9月6日至104年6月12日間，無權占用系爭房屋所生之不當得利，暨自起訴狀繕本最後送達被告之翌日即104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，無權占用系爭房屋所生之不當得利，於法即均屬有據。至於原告洪茂榮超逾100年7月26日以外、原告蔣家鈴及宋俊傑超逾101年9月6日以外之不當得利請求，因斯時渠等尚未取得系爭房屋之所有權，自無請求給付不當得利之餘地，故渠等此部分之請求於法無據。又被告盧陳麗雪、洪美玲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠既分屬被告盧潮衡或盧一中之占有輔助人，而非占有人，則原告訴請被告盧陳麗雪、洪美玲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠給付無權占用系爭房屋所生不當得利之部分，於法亦屬無據。
（二）依據宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書所載（見宜簡卷第37頁），系爭房屋於起訴時之課稅現值為35萬6700元，再審酌被告台石行公司前於85年1月1日至104年12月31日間，係以每月4000元之代價向被告盧潮衡租用系爭房屋（見宜簡卷第25至31頁），且系爭房屋之市場交易價值為492萬7073元（參見隨卷外放之鑑價報告），系爭房屋利○○○鎮○○街對外通聯，四周多為作住家使用之透天建築物（見本院卷一第85、93頁勘驗筆錄及相片）等系爭房屋之價值及其坐落位置、交通狀況、工商繁榮程度等情狀，堪認原告主張以系爭房屋課稅現值35萬6700元之年息10%，來作為計算被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司所受相當於租金之利益（即原告所受有相當於租金之損害）尚屬合理可採。依此計算，被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同占用系爭房屋每年共可獲得相當於租金之不當得利總數額（亦即系爭房屋全部所有權人每年所受之總損害額）為3萬5670元（即35萬6700元×10%），每月則為2972元（即5萬5670元÷12，元以下捨去。）。
依此計算：
1、以原告宋俊傑就系爭房屋之所有權應有部分比例5/100為計算，原告宋俊傑於提起本件訴訟訴前五年內，即101年9月6日至104年6月12日間（共2年又280日），所受相當於租金之損失總額（亦即被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司所受之不當得利總數額，下同）即為4935元【（3萬5670元×2×5÷100）＋（3萬5670元×280÷365×5÷100），元以下捨去】。又自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，原告宋俊傑每月所受相當於租金之損失總額即為148.6元（即2972元×5÷100）。從而，原告宋俊傑請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付已到期之五年不當得利總額4935元，及自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月共同給付59元之不當得利，於法自屬有據。
2、以原告謝淑萍就系爭房屋之所有權應有部分比例1/10為計算，原告謝淑萍於提起本件訴訟訴前五年內所受相當於租金之損失總額即為1萬7835元（即3萬5670元×5×1÷10）。又自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，原告謝淑萍每月所受相當於租金之損失總額即為297元（即2972元×1÷10，元以下捨去）。從而，原告謝淑萍請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付已到期之五年不當得利總額1萬7835元，及自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付297元之不當得利，於法自屬有據。
3、以原告林宜璇就系爭房屋之所有權應有部分比例2/10為計算，原告林宜璇於提起本件訴訟訴前五年內所受相當於租金之損失總額即為3萬5670元（即3萬5670元×5×2÷10）。又自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，原告林宜璇每月所受相當於租金之損失總額即為594元（即2972元×2÷10，元以下捨去）。從而，原告林宜璇請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付已到期之五年不當得利總額3萬5670元，及自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付594元之不當得利，於法自屬有據。
4、以原告洪茂榮就系爭房屋之所有權應有部分比例15/100為計算，原告洪茂榮於提起本件訴訟訴前五年內，即100年7月26日至104年6月12日間（共3年又323日），所受相當於租金之損失總額即為2萬786元【（3萬5670元×3×15÷100）＋（3萬5670元×323÷365×15÷100），元以下捨去】。又自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，原告洪茂榮每月所受相當於租金之損失總額即為445.8元（即2972元×15÷100）。從而，原告洪茂榮請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付已到期之五年不當得利總額2萬786元，及自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付178元之不當得利，於法自屬有據。
5、以原告蔣家鈴就系爭房屋之所有權應有部分比例5/100為計算，原告蔣家鈴於提起本件訴訟訴前五年內，即101年9月6日至104年6月12日間（共2年又280日），所受相當於租金之損失總額即為4935元【（3萬5670元×2×5÷100）＋（3萬5670元×280÷365×5÷100）】。又自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，原告蔣家鈴每月所受相當於租金之損失總額即為148.6元（即2972元×5÷100）。從而，原告蔣家鈴請求被告盧潮衡、盧一中、盧一洲、台石行公司共同給付已到期之五年不當得利總額4935元，及自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月共同給付59元之不當得利，於法自屬有據。
柒、綜上所述，原告依據民事訴訟法第247條規定提起確認之訴，並依據民法第767條、第821條、第179條所規定之所有權及不當得利法律關係，訴請：（一）確認被告盧潮衡與被告台石行公司間，就系爭房屋之租賃關係不存在。（二）被告盧潮衡、台石行公司、盧一中、盧一洲應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人。（三）被告盧潮衡、台石行公司、盧一中、盧一洲應給付原告宋俊傑4935元、給付原告謝淑萍1萬7835元、給付原告林宜璇3萬5670元、給付原告洪茂榮2萬786元、給付原告蔣家鈴4935元，並自104年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告宋俊傑59元、給付原告謝淑萍297元、給付原告林宜璇594元、給付原告洪茂榮178元、給付原告蔣家鈴59元。（四）被告盧潮衡、盧陳麗雪、盧一中、洪美玲、盧一洲、盧鼎鈞、盧鼎文、盧鼎惠應將設籍於系爭房屋之戶籍遷出。（五）被告台石行公司應將公司地址自系爭房屋遷出辦理變更登記。」，均為有理由，均應予准許。至於原告逾上開應准許範圍之請求，則為無理由，應予駁回。針對前揭有理由之（二）至（五）部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請為准、免假執行之宣告，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告超出上開範圍之假執行聲請，則為無理由，應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
玖、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事庭法 官 劉家祥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
書記官 劉慈萱