臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第231號原 告 簡韶慶
簡政緯共 同訴訟代理人 黃豪志律師被 告 黃惠龍
張玲完共 同訴訟代理人 陳倉富律師上列當事人間塗銷抵押權登記等事件，本院於民國105年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張玲完應將如附表所示貳之預告登記予以塗銷。
被告張玲完應協同原告將門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○○號即稅籍號碼00000000000號（已更正為00000000000）之建物稅籍返還登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由兩造各負擔二分之一即新臺幣壹萬零肆佰元。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於起訴時聲明：㈠被告應協同原告將坐落宜蘭縣○○市○○段○○○○號土地，以宜蘭縣宜蘭地政事務所民國101年12月4日宜登字第198720號收件並於同日完成登記，設定權利範圍3240分之150、擔保債權額新臺幣（下同）200萬元之最高限額抵押權登記（下稱系爭抵押權）予以塗銷。㈡、被告應協同原告將坐落宜蘭市○○段000地號土地，以宜蘭縣宜蘭地政事務所於民國101年12月3日宜登字第198730號限制登記事項之預告登記（下稱系爭預告登記）予以塗銷。㈢、被告應協同原告將門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○○號即房屋稅籍號碼00000000000（嗣已更正為00000000000）之建物（下稱系爭房屋）返還移轉登記予原告；嗣於訴訟進行中追加關於塗銷同段298地號土地之系爭抵押權及預告登記部分之請求。核原告所為追加之聲明，與原起訴部分所涉基礎事實同一，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：緣兩造就原告所有坐落宜蘭縣○○市○○段○○○○○○○○號，權利範圍均3240分之150（原告應有部分各為3240之75）土地，及其上未保存登記之房屋即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○○號房屋即系爭房屋（上開房地下合稱系爭房地，如分稱則逕以各該地號、房屋表示）簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告黃惠龍並已給付全部買賣價款共計353萬元，惟因系爭土地存有共有關係及地上權關係，故雙方亦於系爭買賣契約第十條之其他特約事項第7款中約定本件出賣系爭土地為共有土地且設有地上權，共有人及地上權人依法享有優先承買權，所有權移轉登記前出賣人應先書面通知共有人及地上權人知悉。訂約當時亦口頭約定若有優先承買權人表示優先承買時，雙方即得無條件解約。因兩造簽訂系爭買賣契約後，均依約履行，原告分別將其所有之系爭房屋稅籍移轉登記予被告黃惠龍指定之移轉登記名義人即被告張玲完，並於102年1月24日將系爭房屋點交予被告，系爭土地並為系爭預告登記及系爭抵押權登記。惟買賣過程中經原告依法通知共有人及地上權人後，有共有人暨地上權人即訴外人鄭正中表示優先承買之意思，致兩造無法完成系爭土地移轉登記程序，迄今因兩造調解不成立，故以起訴狀主張解除兩造系爭買賣契約，並因主債權契約既經解除後系爭抵押權及系爭預告登記均失其原因而不存在，爰依民法第259、260條之法律規定及最高法院59年度台上字第4297判例意旨，依不當得利請求塗銷系爭抵押權、系爭預告登記及返還系爭房屋稅籍登記，原告即返還已收全部買賣價金等語。並聲明：被告應協同原告塗銷如附表所示之抵押權及預告登記，並將系爭房屋稅籍編號返還登記予原告。
二、被告聲明原告之訴駁回，答辯以：
㈠、原告固主張兩造曾口頭約定若有優先承買權人表示優先承買時，雙方即得無條件解約云云，並以證人即代書簡瑞英到庭所為：「…當時我在唸契約給兩造確認，在唸到其他特約事項記載第七項時有跟兩造說如果有共有人或地上權人主張優先承買依照慣例無息退還已收價款，買賣契約無條件解除，兩造都有同意。」之證述為據。惟稽諸系爭買賣契約書第十條其他特約事項第七項之記載僅為：「本出賣土地為共有土地且有設定地上權，共有人及地上權人依法享有優先承買權，所有權移轉登記前出賣人應先書面通知共有人及地上權人知悉。」等語，顯然並未提及「兩造同意如果有共有人或地上權人主張優先承買依照慣例無息退還已收價款，買賣契約無條件解除。」乙節。另徵諸證人簡瑞英亦證述：「（被告訴訟代理人：買賣契約書如果雙方當事人有特別約定事項時是否可以增載？）可以。」等語，且核諸系爭買賣契約書第十條其他特約事項第八項及末頁處均亦有增載約定之情形，則本件原告主張兩造曾口頭約定若有優先承買權人表示優先承買時，雙方即得無條件解約云云，兩造及證人簡瑞英卻均未將此等攸關雙方解除契約之重要約定形諸於文字並予以增載。又系爭買賣契約正因為兩造是約定二年後才移轉土地所有權，苟有優先承買權人屆時表示優先承買時，雙方即得無條件解約之約定者，則因時日尚有二年之久恐生爭議之虞，自應予以明文記載始符正常交易之狀況，反與一般正常交易之常情有悖，益見證人簡瑞英所為之上開證述，恐亦有迴護原告之嫌，尚難遽採為有利於原告之認定。是以，本件兩造應無口頭約定若有優先承買權人表示優先承買時，雙方即得無條件解約云云，足堪認定。乃原告主張兩造曾以口頭約定若有優先承買權人表示優先承買時，雙方即得無條件解約云云，自屬無據。
㈡、本件系爭買賣之標的包括系爭518、298地號二筆土地及其上未辦保存登記之系爭房屋，買賣總價為353萬元。惟依原告所提原證三之宜蘭中山路郵局第421號存證信函及原證四之宜蘭中山路郵局第422號存證信函內容均僅敘明系爭518地號土地而未及於298地號土地及其上未辦保存登記之房屋，且其總價則分別為380萬元、383萬元，另證人簡瑞英亦證述其所發存證信函並未檢附系爭買賣契約書為附件等語，核與證人鄭正中之證述相符，則其所為優先承買通知是否合法，已非無疑。再者，優先承買權人「鄭正中」亦僅係依上開宜蘭中山路郵局第421號存證信函而另以原證四之宜蘭大學郵局第7號存證信函為表示優先承買之意思，亦僅就系爭518地號土地及其上未辦保存登記之系爭房屋，而未及於系爭298地號土地，此與土地法第34條之1第4項規定「同一條件訂立買賣契約」要件已有不符，難認已生優先承買之效力。況依證人鄭正中到庭所為之證述足見證人鄭正中就系爭買賣契約所定條件既有部分不接受，顯非願意以原告與被告黃惠龍間之同一買賣條件行使其優先承買權，且無助於共有人數及共有物使用關係之簡化，自非合法行使優先承買之權利，難認已生優先承買之效力，優先承買權人鄭正中行使優先承買權既已歷時半年以上之久，迄未依同一條件先給付定金53萬元給原告，且亦未進一步履約，亦足見鄭正中於原告所為優先承買通知之期限經過後應已無行使優先承買權之意願，則其優先承買權即已消滅。縱退一步認定兩造確曾有口頭約定若有優先承買權人表示優先承買時，雙方即得無條件解約之約定者，惟鄭正中既未依同一條件行使優先承購權，自非合法行使優先承買之權利，且其優先承買權業已消滅，則原告主張已有優先承買權人鄭正中表示優先承買而逕以起訴狀繕本主張解除契約云云，亦屬無據。
㈢、再退萬步言之，縱認本件原告之解約為合法，依系爭買賣契約第七條第二項之約定，原告對被告應負返還已付價金、給付違約金及損害賠償等責任，再依系爭不動產之土地登記謄本所載，系爭最高限額抵押權以被告張玲完為設定權利人部分，乃其擔保債權種類及範圍載為「為債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、透支、委託保證、票據、不當得利、保證、應收帳款承購契約、買賣已付價金及買賣契約書中因違約不履行所發生或轉換之債務。」等語。則本件原告在未返還已付價金、給付違約金及損害賠償等之前，被告自無塗銷系爭抵押權登記、預告登記等之義務，原告如訴之聲明之請求，亦無理由。
三、本件原告主張其二人為系爭土地之共有人，前於101年12月1日與被告黃惠龍簽訂系爭買賣契約而將系爭房地一併以總價353萬元出賣予被告黃惠龍，另約定土地增值稅272,964元由被告黃惠龍負擔，嗣被告黃惠龍並已依約給付買賣價款，則原告就系爭518地號、298地號土地，權利範圍均為3240分之150，依系爭買賣契約書第三條之約定，設定系爭抵押權及系爭預告登記予被告黃惠龍所指定之人即其配偶被告張玲完。並將系爭房屋登記之房屋稅籍移轉登記予張玲完，並將房屋於102年1月24日點交完成等情，此有系爭買賣契約書、土地登記謄本（見本院卷第6至8頁、第26至32頁）等文件為證，並有宜蘭縣政府地方稅務局於105年5月23日以宜稅財字第1050008329號函檢送房屋稅籍證明書、宜蘭縣房屋稅籍登記表及平面圖在卷可憑（本院卷第33頁至36頁），此為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告進而主張因系爭房地有優先承買人鄭正中行使優先承買權，依兩造口頭約定如有優先承買人表示優先承買即解除系爭買賣契約，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠兩造就系爭買賣契約是否有口頭約定如有優先承買權人表示優先承買即得解除？㈡原告以已有優先承買權人行使優先承買權而主張解除系爭買賣契約是否有理由？㈢原告請求被告塗銷系爭抵押權及預告登記、暨返還系爭建物及回復稅籍，是否有理由？茲認定如下：
㈠、兩造就系爭買賣契約有口頭約定如有優先承買權人表示優先承買即得解除：
查兩造所簽訂之系爭買賣契約第十條之特約事項第7款中約定：「本出賣土地為共有土地且有設有地上權，共有人及地上權人依法享有優先承買權，所有權移轉登記前出賣人應先書面通知共有人及地上權人知悉」（見本院卷第7頁）等語，足證兩造均知悉系爭買賣標的為共有土地，出賣時依法應通知優先承買人行使優先承買權。又經辦本件系爭買賣契約書之代書即證人簡瑞英到庭結證以：「（問：就本件延平段518地號土地及其上房屋兩造買賣過程是否你經手的？請敘述之？）是我經手的，因地上物未辦保存登記，雙方約定先點交房子，二年後再移轉土地所有權，因為土地有共有人及地上權人所以才約定二年後再移轉，因為兩造簽約時就知道當時有地上權在訴訟中，所以大約抓二年的時間，共有人部分待二年後要移轉所有權時才通知，當時我在唸契約給兩造確認，在唸到其他特約事項記載第七條時有跟兩造說如果有共有人或地上權人主張優先承買依照慣例無息退還已收價款，買賣契約無條件解除，兩造都有同意。」、「（問：所謂共有人主張優先承買是只要提出聲明還是需要合法聲明承受整個買賣契約？）共有人只要出具聲明切結就可以，但地上權人需要書面通知且要確實放棄優先承買權才得以所有權移轉登記。」、「（問：（請求提示買賣契約第一頁）買賣標的298、518地號及其上建物，只有518地號有共有人及地上權人的問題，剛才所述如依特約條款第七條有共有人或地上權人行使優先承買權無條件解除契約是否有包括298地號土地及518地號土地其上房屋？有。）」、「（問：（請求提示原證三、四存證信函）你通知共有人、地上權人行使優先承買權時其上記載之買賣價金金額為380萬元、383萬元與買賣契約353萬元為何有三個不同金額？）通知地上權人是依照相同條件出賣於地上權人金額所以353萬元還要加計土地增值稅總共383萬元，另外380萬元應該是筆誤，正確為383萬元。」、「（問：依你所述買賣價金為353萬元土增稅27萬多元合計僅380萬餘，與383萬元金額亦不相符是否有另外函買賣契約書第8條其他費用？）是的。」、「（問：原證
三、四的存證信函是不是你在104年12月18日寄出？）是的。」、「（問：為何是在收受尾款之後才寄出？）因為當初尾款交付時間已經到期，我通知買方要辦理所有權移轉登記了，買方以張玲完車禍為由遲遲沒有提供證件辦理所有權移轉登記，一直到12月14日才開始辦理所有權移轉登記，這時候才開始通知，所以才在18日寄出。」、「（問：如你所述在系爭契約其他特約事項第七條上面僅記載本出賣土地為共有土地且有設定地上權，共有人及地上權人依法享有優先承買權，所有權移轉登記前出賣人應先書面通知共有人及地上權人，何以有你所主張口頭約定，假如有優先承買權人出面行使時無條件解除契約，為何沒有做這樣的增載？）因為本件兩造是約定二年後才移轉土地所有權，沒有辦法馬上告知共有人及地上權人，如果是馬上辦理就會記載在上面，所以當時口頭告知買賣雙方，如果到時有人主張優先承買會有那樣情形。」、「（問：你認為這樣合理嗎？）因為約定二年後移轉，這是雙方都同意的約定。」、「（問：優先承買權的通知是在移轉登記前，為何你剛才會稱要辦理移轉時才通知，本件有無送所有權移轉登記？何時送？）有送，但被駁回，因為沒有辦法提出地上權人放棄優先承買的文件，何時送件要看公契。」、「（問：（請求提示買賣契約第一頁）買賣標的298、518地號及其上建物，只有518地號有共有人及地上權人的問題，剛才所述如依特約條款第七條有共有人或地上權人行使優先承買權無條件解除契約是否有包括298地號土地及518地號土地其上房屋？）有。」（見本院卷第58頁背面至60頁）等語，足認兩造就系爭買賣契約有口頭約定如有優先承買權人表示優先承買即得解除。至於被告雖質疑證人簡瑞英所為之證述恐有迴護原告之嫌云云，然並未具體指出證人與兩造有何特別親疏恩怨關係及其證據，則衡情證人僅係為兩造擬定系爭買賣契約之人，應無甘冒偽證罪之處罰而為不實證詞之必要，是被告所辯，不足採憑。
㈡、原告以已有優先承買權人行使優先承買權而主張解除系爭買賣契約有理由：
１、查原告以原證三、四即宜蘭中山路郵局第421及422號存證信函（見本院卷第10頁至11頁）通知系爭土地之地上權人及共有人行使優先承買權，嗣後經地上權人暨共有人鄭正中以宜蘭大學郵局000007號存證信函（見本院卷第13頁）表示願意以383萬元行使優先承買權，且證人鄭正中到庭結證稱：「（問：本件兩造間就本件買賣契約其中標的518地號土地你為共有人，是否曾接到他們寄給你的行使優先承買權通知？你有沒有主張優先承買，請敘述之？）我有收到104年12月18日的存證信函，我有回函表示要行使優先承買權。」、「（問：兩造本件買賣的標的除了518地號外還有其他土地及土地上的建物你是否知悉？）我不知道他們契約怎麼寫，我收到該存證信函就回函。」、「（問：（提示買賣契約）本件兩造契約內容實際包含二筆土地及一筆建物，如是這樣你是否仍願主張優先承買？）當時回存證信函的目的就是主張要買518地號土地及其上建物，我不知道有另一筆土地。」、「（提示原證三存證信函問：這份是地主以你是地上權人通知你的，價額380萬元原證四是通知共有人，價額為383萬元，這二份存證信函是否都有收到？）我有收到421號（即原證三）」、「（問：優先承買的價額是380萬元或383萬元你是否都願意主張優先承買？）是的」、「（問：契約內容總價為353萬元加上增值稅及其他費用後383萬元，這樣的條件你是否願意行使優先承買？）願意，總價一樣就可以。」等語（見本院卷第61頁背面至63頁），足證地上權人暨共有人鄭正中已就系爭土地行使優先承買權表示明確，是原告以已有優先承買權人行使優先承買權而主張解除買賣契約，即屬可採至明。
２、雖被告辯稱鄭正中存證信函為表示優先承買之意思僅就系爭518地號土地及其上未辦保存登記之房屋而未及於系爭298地號土地，難認已生優先承買之效力云云。惟查原告所提原證三之宜蘭中山路郵局第421號存證信函係通知地上權人行使優先承買權通知、原證四之宜蘭中山路郵局第422號存證信函係通知共有人表示優先承買權通知，上開存證信函內容雖僅載系爭518地號土地而未載298地號土地及其上未辦保存登記之房屋，惟其總價則分別載380萬元、383萬元，而本件系爭買賣契約之買賣總價款（含被告應負擔之土地增值稅）為380萬元，原告通知行使優先承買權之信函已就系爭買賣契約書之總價款為表示出售買賣標的物，證人鄭正中行使優先承買權亦已表明願以同一條件價額買受。且證人簡瑞英證稱：「（問：原證三、四的存證信函是不是你在104年12月18日寄出？）是的」、「（問：依你所述買賣價金為353萬元土增稅27萬多元合計僅380萬餘，與383萬元金額亦不相符是否有另外含買賣契約書第8條其他費用？）是的。」「（提示原證三、四存證信函問：你通知共有人、地上權人行使優先承買權時其上記載之買賣價金金額為380萬元、383萬元與買賣契約353萬元為何有三個不同金額？）通知地上權人是依照相同條件出賣於地上權人金額所以353萬元還要加計土地增值稅總共383萬元，另外380萬元應該是筆誤，正確為383萬元。」、「（問：你發存證信函的內容是針對哪一個買賣標的範圍去發優先承買的通知？）針對518地號土地，因為只有518地號有優先承買權問題。」、「（問：依照系爭買賣契約約定總價款是否為353萬元？）是。」、「（問：買賣契約總價款有無區分298地號、518地號及地上建物買賣價金？）沒有。」、「（問：何以原證三、四所通知的內容是指518地號土地持分的買賣，但是他的總價金卻是380萬元或者383萬元，你當時的意思是何意？）這部分我有問原告二人，如果有優先承買權人行使優先權時應該是以契約來看，如果要行使是以整個契約，要解除也是。」（見本院卷第59至60頁）等語，足證系爭買賣價款並無區分298地號、518地號及地上建物買賣價金，而地上權人鄭正中亦表明願以383萬元買受系爭買賣契約全部買賣標的，顯已包含298地號、518地號及地上建物，是被告上開所辯，亦無可採。
３、從而，原告主張因已有優先承買權人行使優先承買權，故解除兩造系爭買賣契約，於法有據。而既系爭買賣契約業經合法解除，則兩造因履行系爭買賣契約所為系爭房屋所有權之移轉暨房屋稅籍之移轉登記，及以擔保系爭土地所有權移轉登記予原告之系爭預告登記，即已失其存在之原因，原告請求系爭房屋現所有人及稅籍登記暨系爭保存登記權利人即被告張玲完返還系爭房屋暨房屋稅籍登記，及塗銷系爭預告登記，為有理由，應予准許。
㈢、系爭抵押權於原告返還被告已收受領價金，且無其他違約情事前，尚不得請求塗銷：
雖系爭買賣契約，業經原告合法解除如前所述，然系爭抵押權擔保債權種類及範圍為「包括債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、透支、貼現、委託保證、票據、不當得利、保證、應收帳款承購契約、買賣已付價金及買賣契約書中因違約不履行所發生或轉換之債務。」。而本件原告尚未於解除系爭買賣契約後將所收受之價金返還被告，為原告所自認，且是否尚有其他系爭買賣契約書違約不履行所發生或轉換之債務不明，系爭抵押權所擔保之債權顯尚未實現，則原告請求予以塗銷，尚乏所據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第259條及第260條之法律規定，請求被告張玲完應塗銷系爭預告登記及返還系爭房屋暨房屋稅籍之登記，為有理由，應予准許；其餘請求則尚非得准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 11 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日
書記官 林秀麗附表┌───────────────────────────────────────┐│不動產標示及權利內容 │├─┬─────────────────┬─────────┬────┬────┤│土│坐落地號 │面積 │權利範圍│所有權人││ ├─────────────────┼─────────┼────┼────┤│地│宜蘭縣○○市○○段○○○○號 │2,902平方公尺 │3240分之│簡韶慶、││ │ │ │150 │簡政緯各││標│ │ │ │3240分之││ │ │ │ │75 ││示├─────────────────┼─────────┼────┼────┤│ │宜蘭縣○○市○○段○○○○號 │30平方公尺 │3240分之│簡韶慶、││ │ │ │150 │簡政緯各││ │ │ │ │3240分之││ │ │ │ │75 │├─┴─────────────────┴─────────┴────┴────┤│壹、抵押權登記內容： ││一、收件字號：101年宜登字第198720號 ││二、登記日期：101年12月4日 ││三、權利人：張玲完 ││四、債權額比例：全部 ││五、擔保債權總金額：新臺幣200萬元 ││六、擔保債權種類及範圍：擔保包括債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在尚未清償││ ）及 ││ 將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括││ 借款、透支、貼現、委託保證、票據、不當得利、保證、應收││ 帳款承購契約、買賣已付價金及買賣契約書中因違約不履行所││ 發生或轉換之債務。 ││七、擔保債權確定期日：104年11月30日 ││八、清償日期：依照各個債務契約所約定之清償日期 ││九、利息：無 ││十、遲延利息：無 ││十一、違約金：無 ││十二、債務人及債務額比例：簡韶慶，債務額比例全部；簡政緯，債務額比例全部 ││十三、權利標的：所有權 ││十四、設定權利範圍：3240分之150 ││十五、流抵約定：債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權屬於抵押權人。 ││十六、設定義務人：簡韶慶、簡政緯 │├───────────────────────────────────────┤│貳、其他登記事項：（限制登記事項）101年12月3日宜登字第198730號，預告登記請求權││ 人：張玲完，未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人及做任何處分或設││ 定負擔及影響預告登記權利人權益之一切行為，義務人：簡政緯、簡韶慶，限制範圍││ ：3240分之150，101年12月4日登記 │└───────────────────────────────────────┘