臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第376號原 告 江長俊訴訟代理人 江信輝被 告 陳麗珠
林竹鐘上 一 人訴訟代理人 林耿立上列當事人間返還土地等事件，本院於民國106年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳麗珠應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號A、B部分雜物堆、編號C、D部分貨櫃箱、編號F部分汽車及編號G部分椰子殼移除，並自同段四三八建號建物遷出，將上開房地返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣參萬壹仟零陸拾陸元，及自民國一０五年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一０五年九月十二日起至返還第一項房地之日止，按日連帶給付原告新臺幣貳佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬捌仟柒佰肆拾玖元由被告連帶負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴意旨：
㈠、緣原告為坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號及其上同段438建號即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○○號房屋（下稱系爭房地）之所有權人。被告陳麗珠邀同被告林竹鐘為連帶保證人與原告於民國104年3月9日就系爭房地及水井設施簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104年3月10日起至107年3月10日止，租金第一年每月新臺幣（下同）6,000元，第二年起每月7,000元，均應於每月10日前繳納，押租金為10,000元。另系爭租約第10條規定系爭房地不得供非法使用或存放危除物品影響公共安全，系爭租約附註第4點土地之使用以培養盆栽為主，並於租約第14條規定若有違背系爭租約各條項者，出租人得隨時解約收回租賃物。惟被告於承租期間違反系爭租約規定，於承租之系爭土地烘焙動物屍骨製造骨粉，於系爭房屋內設置發電機、烘焙機及將骨頭碾碎的機器，於處理動物屍骨過程中散發臭味，曾有上百位鄰居到場抗議，宜蘭縣政府環保局、宜蘭縣政府農業處、員山鄉公所農經課、警察局均有派員到場稽查，又被告陳麗珠在系爭土地上堆置大量廚餘、垃圾、廢棄物及貨櫃等，致使原告遭宜蘭縣政府函知因違反區域計畫法第15條及非都市土地使用管制規則第6條第1、3項，將依區域計畫法第21條處罰。是被告違反系爭租約甚明，原告乃於105年6月24日以宜蘭中山路郵局第197號存證信函通知被告終止本件租約並收回租賃物，並再以本件起訴狀之送達作為終止系爭租約意思表示之通知。
㈡、被告陳麗珠於原告終止系爭租約後，對系爭房地即無正當占有使用權源，原告得依民法第767條及租賃物返還請求權之規定，請求被告將系爭房地騰空並返還原告。另被告陳麗珠於系爭租約存續期間內，租金繳納至105年4月份，於105年7月10日再郵寄乙紙郵局開立之面額7,000元匯票予原告；又依系爭租約第4條約定被告應於每月10日前繳納租金，故原告提起本件訴訟時，被告陳麗珠尚積欠原告105年5、6月份之租金計14,000元，並欠繳電費計24,066元，總計38,066元。再者，原告終止系爭租約後，被告陳麗珠無權占有原告土地，可能獲致相當於租金之利益，以兩造約定之租金每月7,000元，即每日為233元為計算標準，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按日給付233元。爰依民法第767條、第197條及租賃物返還請求權之規定請求被告陳麗珠將系爭土地上如附圖所示之地上物移除，及自系爭房屋遷出，並將系爭房地返還原告。及被告應連帶給付租金、電費計38,066元及相當於租金之不當得利等語。並聲明：⑴、被告陳麗珠應將系爭土地上，如主文第一項所示地上物移除、並自系爭建物遷出，將上開房地返還原告。⑵、被告應連帶給付原告38,066元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房地之日止，按日連帶給付原告233元。
二、被告均聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，各答辯以：
㈠、被告陳麗珠：兩造租賃期間尚未屆滿，伊有按月繳付租金從未拖延，伊承租系爭房地從事有機蔬菜的耕作，伊自己做有機培養土及肥料，系爭土地上放置之椰子殼，係與骨粉用於製作有機肥料、培養土之材料，原告認為是廢棄物是誤解，伊承租系爭土地是來耕作的，原告不能限制租賃用途，伊在現場堆置的並非廢棄物，是政府和學界都認定推廣的有機資材，也是伊的專業工作及繳納租金的來源，故伊並未違約，系爭土地是為農地農用情形，故原告主張終止契約為無理由。
㈡、被告林竹鐘：判決後原告如果有理由，應先向被告陳麗珠追討後再向伊追討，其並無強制力令被告陳麗珠遷出租賃物。
三、本院之判斷：原告主張被告違反系爭租約第10條規定，故終止系爭租約，請求被告將系爭土地上之地上物清除並將系爭房地返還原告，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠、原告主張被告陳麗珠有違反系爭租約情形，故終止租約，請求被告陳麗珠返還系爭土地及建物並將系爭土地上之地上物清除，是否有理由？㈡、原告請求被告連帶給付積欠之租金及電費38,066元是否有理由？㈢、原告請求被告連帶給付相當於租金不當得利是否有理由？又其金額為若干？茲認定如下：
㈠、被告陳麗珠確有違反系爭租約情形，故原告主張終止租約，請求被告陳麗珠將系爭土地上之地上物清除，返還系爭土地及建物，為有理由：
１、查依兩造系爭租約第10條、第14條規定：「房屋、土地不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」、「甲（即原告）乙（即被告陳麗珠）丙（即被告林竹鐘）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋土地，…」等語。而查：
⑴、於被告承租系爭土地之後，經宜蘭縣員山鄉公所以104年7月
6日員鄉農字第1040009837號函致原○○○鄉○○段○○○○號為一般農業區農牧用地，經民眾陳情該土地堆置動物骨頭等，因此造成惡臭及影響鄰田耕作環境，…」、宜蘭縣政府環境保護局以105年5月9日環廢字第1050012021號函「擅自租賃位於○○鄉○○路15之7號農業用地，場內堆置豬骨、雞骨、椰子殼等廢棄物及大量雜物，從事廢棄物(骨粉）再利用製作，有嚴重影響環境衛生之虞…」、宜蘭縣政府以105年5月13日府地權字第1050078223號函致原告：「台端於○○鄉○○段○○○○號非都市土地一般農業區農牧用地，未經申請許可擅自堆置廢棄物及貨櫃等，違反農業發展條例及非都市土地使用編定管制…」等節，有原告提出之上開函文附卷可憑（見本院卷第19至22頁）。且被告陳麗珠亦不否認上開函件所指之系爭土地使用情形係伊所為，則原告主張被告陳麗珠有非法使用所承租系爭房地之事實，自屬可採。
⑵、經本院於105年11月15日至系爭房地現場履勘結果：「…系
爭土地上有原告所有鐵皮屋一座（永廣路15之7號），鐵皮屋前有貨櫃，汽車後有冰庫一座及其他塑膠籃子、貨櫃棧板等物品堆置，屋旁堆置烤盤、育苗盤等物，經原告引導沿房屋旁現有通道行到近系爭土地西側界址處，均見堆有大量椰子殼.. .」等情，業經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄及現場照片（見本院卷第75至82頁）在卷可按。其地上物坐落情形，亦經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所指派測量人員到場實地測量繪製如附圖所示之複丈成果圖在卷可按。雖被告陳麗珠辯以所堆置之椰子殼係伊製作有機肥料、培養土之材料非廢棄物云云，然以現場堆置的椰子殼範圍即附圖所示G部分面積達295.09平方公尺，幾乎占系爭土地空地（系爭土地面積1278.43㎡-系爭房屋占地82.41㎡=1196.02㎡）四分之一，顯然並非合理；況系爭租約註4約定土地之使用，係以培養盆栽為主，然現場並未見有何盆栽種植，僅見空育苗盤。則原告主張被告有非法使用系爭租賃物情形，自堪採信。從而，原告依系爭租約第10條、第14條約定，主張解除（終止）系爭租約，應認有理由。
⑶、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。本件原告主張被告有系爭租約第10條情事，依租約第14條規定解除或終止系爭租約，為有理由，已如前述，原告亦已於105年6月24日以宜蘭中山路郵局第197號存證信函（見本院卷第23頁）通知被告陳麗珠「即日起解約並收回出租物」，並為明確起見再以本件起訴狀之送達以為終止系爭租約之意思表示，則原告主張已合法終止系爭租約，自屬有據。
⑷、本件系爭租約業經原告合法終止如前所述，被告陳麗珠對系
爭房屋即已無合法占有使用權源，則原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示地上物移除，並自系爭房屋遷出，將上開房地返還原告，為有理由，應予准許。
㈡、查系爭租約第3條約定第二年起每月租金7,000元，租金應於每月10日以前繳納，而原告主張被告陳麗珠租金繳納至105年4月份，故請求被告連帶給付105年5、6月之租金計14,000元。惟被告陳麗珠抗辯其於105年7月10日郵寄郵局開立之面額7,000元匯票乙紙予原告繳納租金乙節，原告並不爭執有收受該匯票，則雖該支票係於原告終止系爭租約後被告陳麗珠才繳納之租金，仍可抵充所欠繳之租金，是原告請求被告連帶給付租金在7,000元之範圍內核為有據，應予准許，超過部分則無理由。又被告陳麗珠未繳納105年4月至6月之電費計24,066元，此部分已由原告繳納，已據原告提出繳費憑證為證（見本院卷第99頁），被告就此亦均不爭執，是原告此部分主張，為有理由，應予准許。故原告請求被告連帶給付積欠之租金及電費合計31,066元為有理由，應予准許；逾此部分之請求則不應准許。
㈢、原告請求被告連帶給付相當於租金不當得利為有理由，且以系爭租約所約定之租金7,000元計應為相當：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，且不當得利本即不以受益者有故意或過失為必要。查於原告終止系爭租約後，被告陳麗珠占有系爭房地即無合法權源，而為無權占有，則依前揭法條規定及說明，自足認被告受有占有系爭房地之相當於租金之利益，而原告則受有同額之損害。故原告請求被告應返還其所受相當於租金之不當得利，即屬有據。查，系爭土地坐落於宜蘭縣○○鄉○○路（約10米寬）旁，距離宜蘭市及員山鄉均約2至3公里，附近有員山國中（約1公里），附近多為旱地，種有竹林等作物，土地界址西側至不知名山腳下，周圍環境多為農田及獨棟農舍，據原告及被告林竹鐘代理人稱附近有溫泉酒店興建中，為開發中之觀光區，目前尚無明顯之發展等情，經本院現場履勘，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可按。則以系爭房地附近交通雖屬便利；惟無明顯商業活動，非屬繁榮、發達區域等客觀情狀，本院綜酌後認被告占用系爭房地所受相當於租金之利益即原告所受損害，應以系爭租約約定之租金即每月7,000元（合每日約233元）為相當。是以，原告主張自105年9月12日起至返還系爭房地止，被告應按日連帶給付原告相當於租金之不當得利233元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、民法第767條規定請求被告移除如附圖所示之地上物及遷出系爭房屋，並將上開房地返還原告，為有理由，應予准許。原告請求被告應連帶給付積欠之租金及電費計31,066元，及依民法第179條規定請求如主文所示之相當於租金之不當得利，於法有據，應予准許；逾前開數額所為請求，則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保聲請准為假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 106 年 1 月 23 日
民事庭 法 官 張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 24 日
書記官 林秀麗附表：訴訟費用計算方式：裁判費40,699元＋測量費用18,050元
＝58,749元