臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第316號原 告 財團法人大三鬮慈惠寺法定代理人 陳四郎訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師被 告 林永貴訴訟代理人 吳振東律師當事人間拆屋還地等事件，本院於民國106年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造間就坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地之租金，應自民國一○五年九月一日起調整為每年新臺幣貳萬肆仟伍佰貳拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱980、981地號或系爭土地）係原告所有，坐落於系爭土地上，宜蘭縣宜蘭地政事務所民國105年9月23日收件字第2472 號土地複丈成果圖即附圖所示，編號A部分面積62平方公尺之鐵皮雨遮、編號B 部分面積37平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂、編號C部分面積12平方公尺之鐵皮雨遮、編號D部分面積60平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂、編號E 部分面積10平方公尺之鐵皮雨遮地上物為被告所有，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號，惟僅附圖所示編號D部分，面積60平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂兩造成立不定期租賃契約，其餘部分係被告未經原告同意而興建，係屬無權占有，已妨礙原告所有權之行使，原告應得依民法第767條第1項前項規定，請求被告拆除，將土地返還原告，並於拆除返還土地前，依民法第
179 條規定，請求相當於租金之不當得利每年新臺幣（下同）219,010 元。又，兩造間於系爭土地上所成立之不定期租賃契約，被告每年給付租金7,800 元，顯然過低，應得請求調整，爰依民法第442條規定，請求自105年9月1日調整為每年184,620元等語。並聲明請求：（一）被告應將坐落981地號土地如附圖所示編號A部分面積62 平方公尺之鐵皮雨遮、編號B部分面積37平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂、編號C部分面積12平方公尺之鐵皮雨遮、編號E 部分面積10平方公尺之鐵皮雨遮部分之地上物拆除，並將土地返還原告，並自民事準備㈡狀繕本送達被告之翌日起至返還土地之日止，每年給付原告219,010 元。（二）兩造間就坐落980、981地號土地之租金，應自105年9月1日起調整為每年184,620元。（三）原告就第一項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
(一)被告之父即訴外人林文普自四、五十年間即向原告承租土地，而於系爭土地上興建如附圖編號所示B、D之磚造牆建物作為盛德壇、住家、文普雜貨店，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○ 號，原係兩間建物，其中包括建物主體及建物北、西側自前開主體建物向外延伸，部分位於原告所有圍牆上方，即如附圖所示編號A、C之鐵皮雨遮；及南、東側自前開主體建物向外延伸，即如附圖所示編號 E，並與圍牆為界，於被告繼承後即未再增建或修建，其斑駁老舊之狀況業經本院勘驗明確。因此如附圖所示編號 A、B、C、D、E之地上物坐落基地均在兩造成立不定期租賃契約之範圍，被告興建前開地上物，並非無權占有，係基於租賃之法律關係而占有使用基地。
(二)原告主張兩造間之租賃範圍僅及980 地號土地上，即如附圖編號D所示之建物基地，並以被告提出原告94年6月14日通知函、原告94 年6月27日通知函、94年7月1日兩造協議書、原告95年6月14日通知函、99年10月1日存證信函、感謝狀即收據9 紙，其上均只載明承租範圍為980地號土地，面積102平方公尺，並未提及981 地號土地亦為承租範圍作為論據。惟查，981地號土地如附圖所示編號B亦為舊建物主體，祇因以前未曾測量，兩造均以為僅占用980 地號土地，致林文普及被告於與原告多次為調漲租金協議時，未提及981 地號土地。另從宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○ 號房屋之稅籍證明書所載，房屋構造別為實木磚造面積為84平方公尺，核與附圖所示編號B、D面積計97平方公尺，二者雖有出入，然互核該稅籍證明書所載列表日期104 年11月12日及折舊年數51年，可推算該房屋應為53年間所興建之舊建物。且依宜蘭縣政府97年10月21日之商宜字第00000000號營業事業登記證、宜蘭縣商業團體會員證明書及宜蘭縣雜貨商業同業公會會員證所示，宜蘭縣政府核准文普商店設立登記日期為40年4月4日及所在地為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○ 號，其餘會員證等核發日期約在43年、45年間，益證林文普與被告向原告承租土地之範圍確實包括981地號土地。況且，980地號土地之東南側約20平方公尺左右部分，亦係原告在占有使用中，更見前開文書未指稱981 地號土地在租賃範圍，僅係因未經實測之故。
(三)系爭土地分別為特定農業區甲種建築用地及遊憩用地，坐落宜蘭縣○○鄉○○路旁，靠近台七線公路，距離宜蘭縣員山鄉公所約500 公尺，並非商業繁盛或交通要道，周遭雖有住家或機關學校，但均屬零星聚落或社區，就目前日常生活機能而言，尚不具便利性。周圍環境多為自用農舍及農地，實際從事農作，無明顯商業發展跡象等情，有本院勘驗筆錄在卷足稽。是其承租範圍之租金，應以按土地申報總額年息 3％計算為適當，每年租金應為7,356 元，被告目前給付原告之每年租金7,800元，甚屬合理，自無應調漲租金之情事。
(四)答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、原告主張系爭土地為伊所有，如附圖所示編號A 部分面積62平方公尺之鐵皮雨遮、編號B 部分面積37平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂、編號C部分面積12平方公尺之鐵皮雨遮、編號D部分面積60平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂、編號E 部分面積10平方公尺之鐵皮雨遮為被告所有；另編號D 部分基地兩造成立不定期租賃關係，年租金為7,800 元等情，業據提出系爭土地之土地登記謄本（見卷第3頁）為證，且經本院於105 年9月30日勘驗現場，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖即附圖及照片可稽（見卷第43至53頁、第55、56頁），被告亦未予爭執，堪信為真實。
四、原告次主張被告所有如附圖所示編號A 部分面積62平方公尺之鐵皮雨遮、編號B 部分面積37平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂、編號C部分面積12平方公尺之鐵皮雨遮、編號E部分面積10平方公尺之鐵皮雨遮，均未經原告同意而興建，係屬於無權占有，被告則辯稱前開地上物占有使用均係基於租賃關係等語。經查：
(一)兩造間於980地號土地上如附圖所示編號D之基地有不定期租賃契約關係，又981地號土地上如附圖所示編號B 部分，與D同屬於宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○ 號房屋主體建物，無從切割劃分等情，為兩造所不爭執；而宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○ 號建物，係被告作為盛德壇、住家使用，屋後向原告所屬慈惠寺之寺前廣場開口，經營簡易雜貨店等情，有勘驗筆錄、照片可佐（見本院卷第44頁、第48至53頁）；又查，原告之父林文普於40年4月4日設立文普商店，於45 年6月26日加入宜蘭縣雜貨商業同業公會；另該297 號房屋構造別木石磚造，折舊年數為51年，林文普於96年11月15日死亡後由被告繼承該房屋等情，有宜蘭縣商業團體會員證明書、文普商店營利事業登記證、會員證（同卷第76至79頁）、房屋稅籍證明（同卷第75頁）、林文普及被告全戶戶籍資料（同卷第12至14頁）為證，應可認被告及其父林文普向原告承租房屋作為住家及商店，已有數十年之久，則被告辯稱附圖所示編號B 部分，應在兩造間之不定期租賃範圍內乙節，應為真實。
(二)原告主張980地號土地上如附圖所示編號C、E 之鐵皮雨遮，981地號土地上如附圖所示編號A之鐵皮雨遮，均為未經原告同意而增建，不在租賃範圍，應屬無權占有等語，而其論據乃為被告提出之文書，包括：原告於94 年6月14日所發通知被告調漲租金之通知書（同卷第15頁）、原告於94 年6月27日所發通知被告協商調漲租金之通知書（同卷第16頁）、兩造於94年7月1日成立租金調漲協議之協議書（同卷第17頁）、原告於95 年6月14日所發通知被告調整租金之通知書（同卷第18頁）、99 年10月1日存證信函（同卷第19頁）等文件，均只提及租賃範圍為980地號土地，面積102平方公尺之事實，足以證知上情。查，觀諸原告94 年6月14日通知書，內容為「查台端租用本寺土地，○○○鄉○○路○○○○號面積一○二平方公尺土地一筆，該筆土地每年由台端繳納之租金僅新台幣捌佰伍拾元，遠不足抵繳地價稅…」，原告94年
6 月27日通知書，內容為「查台端租本寺土地原擬調整租金乙案，前經函告調整金額及實施日期，茲台端既有異議，為顧及長久以來情誼並合理化租金…」，兩造94年7月1日協議書，內容為「一、台端租用本寺土地，○○○鄉○○段○○○○號面積一零二平方公尺土地一筆，經雙方協議該筆土地每年租金新台幣參仟元整（一○二平方公尺*二八.五七元 /平方公尺＝二,九一四.一四元【以四捨五入計算】）。二、嗣後地價稅如有調整，雙方可再協議。出租人：財團法人大三鬮慈惠寺董事長：鄭朝松。承租人：林永貴…」，原告95年 6月14日通知書，內容為「查台端租用本寺土地，○○○鄉○○段○○○○號面積一○二平方公尺土地一筆，該筆土地每年由台端繳納之租金僅新台幣捌佰伍拾元，遠不足抵繳地價稅…，調整本件土地年租金為新台幣捌仟元整，並請自民國九十五年七月一日起實施。如台端對此租金調整有意見，請於文到七日內向本寺申訴。」，原告員山郵局99年10月
1 日存證號碼68號存證信函，內容為：「台端使用本寺所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號『建』地目面積102平方公尺土地1筆，目前台端每年給付使用費新台幣參仟元整。…本寺擬自99年度起調整每年使用費為新台幣柒仟捌佰參拾肆元整，並擇定同年11月1 日為繳納日期。…」等語，固然均只提及980地號土地，面積102平方公尺（原告94 年6月27日通知書、感謝狀即收據9 件，則未有租用地號及面積之記載），無一提及981地號土地，然查，980地號土地之登記面積為102平方公尺，有980地號土地之土地登記謄本可參（見卷第3頁），正為前揭文書所記載之面積，且980地號土地之東南側扣除附圖編號C、D、E，合計82 平方公尺（可見附圖）為被告使用之範圍，計尚有20 平方公尺（計算式：102－82），係由原告占有使用中，業經被告提出照片為證（同卷第
99、100頁），可見前揭文書所指之租約在980地號土地，面積102 平方公尺乙節，應係未經實際測量，而逕以土地登記之標示為記載，不足作為兩造間租賃範圍僅980 地號土地，且面積僅102平方公尺之論據。
(三)再者，依本院勘驗時所見，該297 號建物原係兩間建物，目前一部分作為盛德壇，一部分作為住家，建物後方雨遮（附圖E 部分）面向寺廟放置販賣食品等物，建物內部有廚房、客廳、牌位等，建物主體與雨遮接合處建材陳舊，有勘驗筆錄可佐（同卷第43至53頁），復觀勘驗時所拍現場照片與附圖相互對照，東北側建物臨賢德路，房屋主體向外延伸之雨遮（附圖A、C部分）與賢德路臨接，西北側雨遮（附圖A 部分）搭建在原告寺廟所有之圍牆上，並延伸至寺廟更外緣，原告寺廟所有之圍牆（附圖A、E部分），被告建物開口向寺廟廟前空地之位置，被告經營之雜貨鋪倚著該外緣圍牆經營生意（附圖E部分），綜此以觀，附圖所示編號A、C、E之鐵皮雨遮地上物均以原告寺廟外緣之圍牆及賢德路為界，使用範圍區隔明確，建物主體與雨遮接合處建材老舊，應已使用相當之時日，而建物主體之B、D部分，既明確為兩造租賃之範圍，又別無其他事證足以證明租賃範圍只在980 地號土地，或面積侷限於102 平方公尺之情形下，實難認租賃建物主體延伸而蓋，即附圖所示編號A、C、E之鐵皮雨遮地上物，非在兩造租賃範圍。
(四)從而，應認原告如附圖所示編號A部分面積62平方公尺之鐵皮雨遮、編號B部分面積37平方公尺之磚造牆鐵皮屋頂、編號C部分面積12平方公尺之鐵皮雨遮、編號E部分面積10平方公尺之鐵皮雨遮，被告均係基於不定期租約之關係，而占有使用，非為無權占有。本件被告既非無權占有，即無不當得利可言，則原告進一步請求被告給付無權占有基地部分相當於租金之不當得利乙節，即同屬無據。
五、原告另主張兩造間於980、981地號土地上成立之不定期租賃關係，每年租金為7,800 元，顯然過低，應予調高等語。經查：
(一)按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第
442 條定有明文。又法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283號及19年上字第132號判例參照）。系爭土地如附圖所示編號 A、B、C、D、E部分，兩造成立不定期限租賃關係，已如前述，目前被告所交付之年租金為7,800 元，係自99年迄今之數額（見卷第23、24頁之感謝狀即收據），衡酌宜蘭地區現今土地價值應有增漲，原告請求調整租金，應屬有據。
(二)次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；前揭規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。另營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；再就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94 條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；又我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決、最高法院
94 年度第2次民事庭會議決議參照）。本件被告於系爭土地上之房屋部分作為住家使用，部分為盛德壇有占卦、出煞、割鬮、補運、收驚等營業事項（此可參見勘驗時所攝照片，見卷第50頁），後方販賣雜貨物品為有登記之商號，建物後方開口向寺廟前空地，客源應來自香客，雖有部分仍供自住之目的使用，惟已屬「非專供住宅使用」之建物，揆諸前揭說明，不受土地法第97 條及第105條規定之限制，合先敘明。
(三)再查，980地號土地105年1月公告土地現值為每平方公尺19,000元，申報地價為每平方公尺1,840元；981地號土地
105 年1月公告現值為每平方公尺9,439元，申報地價為每平方公尺953元，有系爭土地之土地登記謄本2份在卷可按（見卷第3、4頁）；次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地位於宜蘭縣○○鄉○○路旁，靠近台七線，距員山鄉公所500公尺左右，297號房屋為一層磚造，結構、陳設均老舊，雜貨擺設稀落，待售食品種類有限，數量不多，有勘驗筆錄、照片可參（見卷第43至53頁），屬於甚小規模之營業行為，至於盛德壇之營業狀況是否獲利甚豐，原告並未舉證以明其說，其亦並未提供其他不動產估價報告書佐證其租金行情，則原告主張以公告現值之百分之10作為年租金之依據，實無依據，本院衡酌住家房屋之法定租金，在申報地價年息百分之10以下，應堪認年租金應以申報地價年息百分之10計付租金，較屬允當。從而，本件年租金應調整為24,523 元（計算式：{953元×99＋1,840元×82}×0.1，元以下四捨五入）。原告於105年8月30日請求調整租金，有民事準備㈠狀可參，被告同時收受繕本（見卷第35頁），而被告於103年9月1日及104年10月7日分別提存年租金7,800元於本院提存所，有收款書及提存書各2 份可參（見卷第25至28頁），則原告請求自105 年9月1日起調整租金，應於按年給付24,523元之範圍內為有理由，逾此範圍之調整租金請求，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將如附圖所示編號A、B、C、E之地上物拆除，將土地返還原告；並依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利之部分，被告係基於不定期租賃之法律關係而占有使用，亦無不當得利可言，原告之請求，洵屬無據，不應准許前開部分原告所為假執行之聲請，因訴已駁回，失所附麗，應併予駁回。又，原告依民法第442 條規定，請求將系爭土地（含981地號土地上如附圖所示編號A、B、981地號土地上如附圖所示編號C、D、E之基地）之租金，自105年9月1日起調整為每年184,620元，應於24,523 元之範圍，為有理由，逾前開部分之請求，不應准許。
七、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事庭 法 官 郭淑珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 林慶生