臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第435號原 告 張文彬訴訟代理人 黃憲男律師被 告 簡平和法定代理人 簡清海訴訟代理人 張軒豪律師
黃國書上列當事人間返還價金事件，本院於民國106年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元及自民國一百零五年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國103年11月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定將被告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地或系爭農地）以價金新臺幣（下同）470萬元出售予原告，並於四、（一）付款辦法（3）約定「農業使用證明書、農民身份證明、無農舍證明書等取得後參日內給付新台幣貳佰捌拾萬元正。」、
四、（一）付款辦法（5）約定「尾款新台幣肆拾萬元正，俟使用執照核准後連同完成移轉登記後，一次付清。」、其他約定事項二約定【乙方（指被告）應將其名義借予甲方（指原告）興建農舍，興建農舍所需一切費用（即設計、申、領建、使執照、工程費用等）全部屬甲方所應負擔，概與乙方無關）。】、其他約定事項五約定【本買賣土地如因政令限制或乙方因素致無法興建農舍時，雙方同意解除買賣，並於知悉之日起七日內無息一次退還所收全部價金。（但已申請之鑑界費用、農證等由乙方負擔，餘由甲方負擔。】，承前可知，兩造係以農地配建之方式成立系爭買賣契約。
（二）惟查，農業發展條例（簡稱農發條例）第18條於89年修正時之立法理由，已言明前開條文雖放寬農地移轉限制，但如「同意農地所有權人任意在農地上零亂興建農舍，將使農業生產環境遭受嚴重破壞，故原則上農地以不准許興建以住宅為主之農舍，以配合放寬農地農有落實農地農用之執行需要，乃於第一項規定本條例修正施行後始取得之農業用地，禁止興建農舍為原則，但無自用農舍而需於新取得之農地興建農舍者，例外規定得以『集村方式』興建，其因地形等自然因素無法以『集村方式』興建者，則另規定經直轄市或縣（市）主管機關認定者，得採其他方式興建」。要言之，為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，農發條例原則上規定農地不准興建住宅為主之農舍，但農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，始得於此情形下例外允許農民申請興建兼具居住功能之農舍。次以，行政院農業委員會基於農發條例第18條第5項之授權，亦訂定農業用地興建農舍辦法以為上開政策之落實，其104年9月4日修正前之第2條規定：「（一）依本條例第18條第1項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：一、年滿20歲或未滿20歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿2年之限制。三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」等語。是依現行規定，於農業用地申請興建農舍者，如係在89年1月28日後始取得土地，申請人及土地尚應符合上開限制，以確保所興建農舍係從事農業活動之用。故農舍興建與一般居家目的使用之住宅性質不同，而被視為農地特別容許使用之一環，並因應政策目的而享有免繳地價稅等優惠。是如訂約伊始即謀劃利用賣方係89年1月28日前已擁有農業用地之農民身分，以其名義申請興建農舍之建造執照等程序，再於農舍建成後，將農舍連同農業用地移轉予買受人或其指定之同屬非有合法興建該農舍資格之人，以規避前開法規就89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍所定之資格限制，進而取得農舍，則該契約之設計目的及所達成效果，顯已違農發條例第18條之立法意旨，自非法所許，從而，系爭買賣契約因違反農發條例第18條規定應屬無效，原告得依民法第179條規定，請求被告返還價金150萬元。
（三）退步言，兩造簽訂系爭買賣契約後，被告雖交付系爭土地之農業使用證明書、農民身分證明、無農舍證明書，然系爭買賣契約簽訂後，宜蘭縣政府於104年4月7日修訂宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法（下稱宜蘭農舍審查辦法），而宜蘭農舍審查辦法第3條第4款、第4條第7款規定，如欲於系爭土地上興建農舍，須檢附農業經營計畫，而農業經營計畫須載明引用水之來源及廢汙水之處理計畫，故須先申請廢污水排放獲准後，始得請領農舍建造執照。但系爭土地欲申請廢污水排放，需使用同段189地號土地，為此，原告乃以被告名義向經濟部水利署第一河川局提出申請，並經該局會同189地號土地之土地權管機關即經濟部水利署北區水資源局至現場勘查，而經勘查後，經濟部水利署北區水資源局不同意被告使用189地號土地致使無法請領農舍建造執照，亦無法興建農舍。又依宜蘭農舍審查辦法第5條第2項規定「農舍用地面積範圍內配置建築物，其臨道路側退縮深度除都市計劃另有規定外，不得小於3公尺」，而系爭土地依上開規定退縮後，可用以建築之農舍用積僅為42.52平方公尺，未達農舍建築面積須達45㎡以上之規定，故系爭土地因而亦無法請領建造執照，更無法興建農舍。為此，原告並將上開之情告知被告，是依其他約定事項五之約定，被告本應將150萬元返還原告，詎料，被告竟無視上開約定，執意要原告應為給付第二期價金280萬元。甚者，被告更於未解約下，於104年9月間將系爭土地所有權贈與予其子女，是被告已因給付不能而無法依約履行，從而，系爭土地今確因政府法令限制及被告因素無法興建農舍。依其他約定事項五約定，系爭買賣契約已因上開條件成就而失其效力，又倘鈞院認系爭買賣契約未因上開因素失效，則原告依其他約定事項五之約定及民法第256條給付不能之規定，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第259條第1、2款規定，被告仍應返還原告價金150萬元。
（四）又退萬步言，倘鈞院認原告請求被告返還所給付買賣價金150萬元無理由，而被告依系爭買賣契約「四、雙方履行細則（十）」沒收150萬元價金有理由，亦請鈞院斟酌原告係因系爭土地無法興建農舍而未如期給付價金，請依民法第252條規定酌減至相當金額，並命被告返還原告所給付買賣價金150萬元酌減後所剩餘價金。
（五）從而，原告爰依民法第179條或依契約及民法第256之法律關係，請求被告給付150萬元，又如鈞院均認為前開主張無理由，則依民法第252條規定請求酌減違約金，並聲明：（一）被告應給付原告150萬元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，依週年利率百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
（六）對被告答辯之陳述：
1、被告雖就原告申請廢水排放未能獲准部分辯稱係原告未具現勘委託書才未獲同意云云，然未具現勘委託書，此係程序問題而已，更何況當日亦未因此停止現場勘測，蓋委託書可後補，是被告上開辯稱顯係為混淆之詞，況且，從現場之會勘紀錄可知，土地權管機關北區水資源局已派員到場表示不同意，此方為系爭土地廢污水排放申請未獲通過之原因。
2、被告再辯稱系爭土地之廢水排放可使○○○鄉○○段○○ ○○號土地部分，此乃被告個人之說詞。蓋上○○○鄉○○段○○○○號土地，屬宜蘭農田水利會之灌溉溝，而依農田水利會灌溉排水管理要點第21點規定：「水利會所屬之灌排系統，未經水利會之同意，不得擅自排放廢（污）水；灌溉專用渠道則絕對禁止排放廢（污）水。」再被告又稱系爭土地鄰近之兩筆農地（即日興段215、216地號土地），均係使用宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地之灌溉渠道亦乏依據，乃被告個人一己之說詞而已，更何況上開農舍興建時期，與本案亦不相同。
二、被告則以：
（一）原告以兩造係以農地配建方式成立買賣契約，屬脫法行為，契約應無效云云，惟按土地法第30條舊法原規定，私有農地之買賣以能自耕者為限，但此條文業於89年1月26日刪除，可知私有農地之買賣之繼受人毋庸具備農民之身分。次查，系爭土地為農地，此為兩造所不爭，故依照前開規定，原告自具備取得農地之資格，實無礙於契約之成立及履行。再者，系爭土地得否興建農舍，會因現行有效法令及各地之主管機關執法寬嚴程度下而有所差異，且農地配建之契約亦非脫法之行為，縱有違反相關法令，應非無效。況且，依照契約自由原則，原告為專業投資人士，對於農地興建農舍所涉及之相關政令均知之甚詳，且原告於地政士即訴外人黃宗光事務所簽約當日，詳細詢問及確認系爭土地之所有狀況及容積率、建蔽率、是否套繪、抵押反設定等專業問題，均足見原告於簽署契約前，已詳細評估並基於自由意志下與被告簽立系爭買賣契約，原告當應受契約自由之約束，不容原告濫以法令是否後有變更或限制為由，惡意主張無效或解除契約，否則，不啻容任原告將契約自由原則踐踏殆盡，顯不合公平正義及危害法律安定性。另外，原告為專業之建築設計師，並與楠朝營造有限公司及楠朝建設股份有限公司有長期合作關係或任職於內，其對於繪製建築圖、建築設計、建築執照申請、尋找農地買賣雙方、興建農舍工程之配合等具備高專業能力，尤以宜蘭縣地區之農地買賣、農舍興建，更具備熟稔之專業能力、法律智識與相關經驗，故對於所簽契約是否合乎法令或法令限制必為知悉，縱系爭契約認屬無效，依照誠信原則，原告亦不得行使請求返還不當得利之權利。
（二）原告無非以「申請廢水排放未能獲准」、「農舍建築面積未達45平方公尺」、「104年9月系爭土地贈與予子女」為由，主張系爭土地因政府法令限制或被告因素無法興建農舍云云，被告茲辯駁如下：
1、原告雖陳稱申請廢水排放未能獲准云云，惟查，104年4月24日經濟部水利署第一河川局現場會勘紀錄之會勘單位意見及結論「…因申請人未取得土地權管機關同意且未具現勘委託書…歉難照辦」。可知，當日之所以未取得河川局核准主因在於原告未依規定於經濟部水利署第一河川局會勘前出具現勘委託書而遭該局否准，此確屬可歸責於原告之事由，實與政府法令限制或乙方因素無涉。次查，系爭土地可作為排放廢水之灌溉渠道有宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○號土地可申請，然宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號部分，應係原告個人之申請怠惰而未獲水資源局之同意，而宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號部分，原告則從未申請，可見亦屬可歸責於原告之事由所致，實與政府法令限制或被告因素無涉，原告諉稱因政府法令限制或被告因素而違約云云，洵無足採。
2、原告再以宜蘭縣政府104年1月7日府農務字第1030204299號函說明第二點之內容主張系爭土地農舍之興建面積未達45平方公尺云云，惟按宜蘭農舍審查辦法第5條第1項規定：「農業用地整體配置農舍用地面積應為矩形區塊，…面積不得超過該農業用地面積百分之10」。次按農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款規定：「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之10」。經查，系爭土地面積為593.11平方公尺，依照上開辦法規定計算，系爭土地可興建農舍之面積已59.31平方公尺（計算式：593.11×10％＝59.31），顯超過該函所指之45平方公尺，系爭土地當無違反政令之情，原告所指確無理由，被告主張亦與宜蘭縣政府103年3月27日府建管字第0000000000A號函之說明相符，即農舍建築面積達45平方公尺者，即符合法令規定，且縱使農舍建築面積未達45平方公尺，亦可經地方政府農業處同意後興建。本件不僅系爭土地符合規定，毫無違反法令之情外，縱依原告個人好惡或因投資效益規劃而繪製之設計圖，亦可經由地方政府農業處同意後，興建農舍，亦無違反法令，惟原告從未為之，僅因個人投資不如預期，怠惰及惡意地毫不作為致原告違約，並違約後興訟請求契約無效，核此所為，明顯違反誠信原則，並有害於宜蘭縣所有土地買賣之交易安全。
3、原告又以被告於104年9月系爭土地贈與予子女，主張因被告因素而違約，亦無理由，經查，系爭土地所有權之移轉契約義務係以原告交付第二次款項為前題，倘原告並未支付第二次款項，則移轉土地所有權之契約義務即未成就，自無給付不能之情，原告執此為由主張解除契約云云，洵屬無據。況且，原告於103年12月24日及104年1月7日即將農業使用證明書、農民身分證明、無農舍證明書等文件，交予兩造約定之訴外人林素惠建築師簽收，卻因原告以可歸責於己之事由惡意違約，一再拖延及拒付第二次款項，致上開農地相關文件經黃宗光地政士保管8個月後，始通知原告取回該等文件，而無從順利辦理系爭土地之移轉登記。可見違反契約義務之人係原告，並非被告，惟原告竟將可歸責於己而違約之責任要求被告負擔，不僅無理，顯違反誠信。準此，被告既未支付第二次款項，原告移轉系爭土地所有權之義務即未成就，條件既未成就，何來有給付不能之情？原告執此為由主張解除契約，實屬無理。
（三）從而，本件屬被告惡意違約，且原告全無違約責任，原告依契約及民法第249條第2款之規定沒收原告支付之150萬元定金，實屬有據。退步言，原告雖請鈞院酌減違約金云云，然從系爭買賣契約第四條第（十）項第1、2款：「甲方違反本約履行細則有關各條之規定者，已付之金額全部由乙方沒收之」、「乙方違反本約履行細則有關各條之規定者，應將所收之金額全部退還外另加一倍違約金付給甲方」之契約前後文字觀之，更可證明150萬元之法律性質為定金，並非違約金，原告主張應違約金酌減云云，實屬誤會。又縱使鈞院認150萬元定金之性質為違約金，然基於契約自由、實現社會正義、交易安全及私法秩序之維護，此筆150萬元之違約金亦無酌減之必要。
（四）並聲明請求駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：本件原告主張與被告於103年11月6日就系爭農地與原告簽訂買賣契約，被告承諾以其名義借予原告於系爭農地上建築農舍，並於農舍建築完成後移轉所有權予原告。嗣原告依約給付第一期款150萬元後，被告於103年12月24日、104年1月7日已分別交付農業使用證明書、農民身分證明、無農舍證明書予原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、支票影本、宜蘭縣三星鄉農業用地作農業使用證明書、宜蘭縣三星鄉公所無現有房屋（農舍）證明附卷可稽，自堪認為真實。至原告主張被告應返還價金，則為被告所否認，並以上開情詞為辯，而經本院協同兩造確認爭點為：系爭買賣契約是否為脫法行為而無效，原告請求依民法不當得利之規定請求返還150萬元，有無理由？如認有理由，原告所為是否違反誠信原則及構成權利濫用？原告主張依照系爭買賣契約其他約定事項五及民法第256條規定解除契約請求返還價金，是否有理由？若認解除契約無理由，原告主張依民法第252條規定，酌減違約金，並請被告返還酌減後剩餘之價金，有無理由？原告為聲明所示之請求有無理由？茲分敘如下：
（一）系爭買賣契約之法律效力為何？是否為脫法行為而無效？
1、按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效。最高法院104年度台上字第65號民事判決意旨參照。又按國土治理與管制，在讓國家之建設、生產、開發、保育等各方需求取得平衡與發展，農地更是國家永續生存之共同資源，其涉及國安、食安、生態、地景及生活文化等多面向之需求，故農地之交易、使用、收益均應受到法律上之限制，而農業發展條例即為對農地使用及交易之主要管制措施，目的在落實農地農用，避免土地炒作，侵吞農地，破壞農業生產環境，故而前開農業發展條例之限制性措施，諸如過去不具自耕農身分以其他有自耕農身分之人借名購買農地之行為，均應定性為違反強制及禁止規定之脫法行為，若不如此解釋，無從落實脆弱之農地保護政策及管制密度及強度不高之農業發展條例相關規定，使法規制形同具文，成為廢紙壹張。
2、再按農業發展條例第18條於89年修正為：「（一）本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。（二）前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。（三）本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。（四）第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。（五）前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止（「或廢止」為91年修正時所增列）及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。（六）主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。」，參酌其修正之立法理由，言明前開條文雖放寬農地移轉限制，但如「同意農地所有權人任意在農地上零亂興建農舍，將使農業生產環境遭受嚴重破壞，故原則上農地以不准許興建以住宅為主之農舍，以配合放寬農地農有落實農地農用之執行需要，乃於第一項規定本條例修正施行後始取得之農業用地，禁止興建農舍為原則，但無自用農舍而需於新取得之農地興建農舍者，例外規定得以『集村方式』興建，其因地形等自然因素無法以『集村方式』興建者，則另規定經直轄市或縣（市）主管機關認定者，得採其他方式興建」。要言之，為促進農地合理利用、便利農民於自有農地從事農業生產經營、便利農民就近照顧農事所需、避免農業生產環境遭受嚴重破壞之立法目的，農業發展條例原則上規定農地不准興建住宅為主之農舍，但農地所有權人於農地實際從事農業生產，因農業經營需要者，從嚴暨例外情形始得申請興建兼具居住功能之農舍。次以，行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5項之授權，亦訂定農業用地興建農舍辦法以為上開政策之落實。且於104年9月4日修正前之上開辦法第2條規定：「（一）依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。（二）直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前項、第三條至第六條規定事項。」，是就申請興建農舍之人除需為農民外，以上開農業發展條例修正施行後取得農業用地申請興建農舍者尚須符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿 2年」、「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等，以確保所興建之農舍係配合在農業用地上從事農業活動所需之政策目的。農業發展條例第18條規定允許農業用地上得興建農舍之意旨，係為便利農民於自有農業用地從事農業生產經營，就近照顧農事所需，而興建兼居住功能之建築物，換言之，農舍以農業用地所有權人於農地上實際從事農業生產，因農業經營需要而申請興建為前提，農舍興建與一般家居為主之住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等之優惠，且為符合農業發展條例立法意旨及農地管理需要，土地所有權人僅得申請興建一棟農舍，該條例第18條第4項前段規定：「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」，於89年該條例修正施行後，開放農地自由買賣，為防止財團投機炒作農地或一般人零星濫建農舍之情形發生，就農民興建農舍資格應予限制，該條例第18條第5項授權內政部會同行政院農業委員會訂定「農業用地興建農舍辦法」，以為依據。依本條例第18條第1項及前開辦法第2條規定，農舍申請人除應為農民外，以89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍尚符合一定資格，如「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣(市)內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年」或「該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等。如欲借用農民名義，以農民之農地申請興建農舍之建造執照後，再將農舍及農業用地移轉予買受人，藉由不受規避前開辦法就89年1月28日後取得農業用地申請興建農舍所定之資格限制，進而取得農舍，如此作法已違該條例第18條立法意旨，應非法所許。
3、經查，本件情形，系爭土地地目為田，為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例所規範之農業用地，此有土地登記謄本在卷可參，亦為兩造所不爭執，而原告買受系爭農地，並非於89年1月4日以前取得所有權，則原告若在在取得系爭農地後有興建農舍之需求，除需符合於農地實際從事農業生產，且因農業經營有需要興建農舍之要件外，尚必須依前開農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2、3款之規定，即符合「戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃」之要件，始能申請主管機關核准以興建農舍，而本件系爭農地面積為593.11平方公尺，依前開規定所示，於89年1月4日以後取得農業用地者不得於取得農業用第2年內申請興建農舍，或是在面積小於0.25公頃之農業用地上興建農舍，則本件原告顯然不備前開2項要件，已不得在系爭農地上興建農舍，又原告與被告以系爭買賣契約約定，係由原告出資借用被告名義而於系爭農地申請興建農舍，待取得農舍使用執照後再由原告移轉系爭農地與農舍之所有權一節，均為兩造所不爭執，則兩造間契約之約定，等同使原告得於取得面積未達0.25公頃系爭農地之同時得以擁有合法興建之農舍，依系爭買賣契約達成之效果以觀，顯然已規避上開農業用地興建農舍辦法之限制，以及迴避法律禁止無因實際從事農業生產經營或因農業經營而有興建農舍之需者為農舍興建之立法目的，系爭買賣契約，正達成首揭農業發展條例第18條、農業用地興建農舍辦法第2條、主管機關所為農地交易、使用管制所欲避免之結果，使農地農用政策失其作用。
4、又依系爭買賣契約約定之內容觀之，系爭買賣契約除系爭農地之買賣外，尚約定由買方（即原告）出資以賣方（即被告）之名義興建農舍，該契約效果即為被告僅出借名義予原告以為向主管機關申請農舍興建，包含由被告出具農業使用證明書、農民身分證明、無農舍證明書，關於農舍興建之費用均由原告支出，農舍興建完成後其所有權則移轉予原告所有，依此則形同原告於系爭農地興建農舍，但原告不僅非屬89年1月4日以前取得系爭農地所有權，且尚未從事農業行為，與農業生產經營毫不相關，實難認有何興建農舍之需求，於興建農舍之同時更非系爭農地所有權人，全然未符上開興建農舍辦法之相關規定。是系爭買賣契約有關以被告名義於系爭農地興建農舍並取得使用執照後，旋即移轉系爭農地與農舍予原告之約定，已使原告實質上迴避法規禁止於小於0.25公頃之農業用地興建農舍、限制取得農業用地2年內興建農舍等規定，而達成於取得系爭農地之同時已取得農舍之法律禁止之相同效果，主管機關於審查興建農舍是否合法及必要時，係審查被告之資格及法律要件，並非審查應適用89年1月4日新法以後取得農地之原告之資格及法律要件，亦即使得原告未受任何要件審查，即得以被告之名義核准，系爭買賣契約之內容當屬脫法行為，絕非法之所許，是系爭買賣契約有關由買方出資以賣方名義以向主管機關申請於系爭農地興建農舍之契約內容當屬無效自明。
5、再者，依兩造買賣契約書第四項第一款之付款辦法所示，第二期款係於農業使用證明書、農民身份證明、無農舍證明書取得後3日內給付280萬元，可見系爭農地買賣契約之價金給付，係以興建農舍相關之農業使用證明書、農民身份證明、無農舍證明書之交付為付款條件，且於系爭買賣契約其他約定事項第5點約定：「本買賣土地如因政令限制或乙方因素致無法興建農舍時，雙方同意解除買賣，並於知悉之日起七日內無息一次退還所收全部價金」，可見如無法興建農舍得以為契約解除之條件，更可徵系爭買賣契約之目的，除系爭農地之所有權移轉登記約定外，尚包括系爭買賣契約簽訂當時尚未興建而將以被告名義興建之農舍，顯然原告與被告訂定系爭買賣契約之真意，是使原告得於系爭農地所有權移轉登記之同時即可取得合法興建之農舍，而非僅是單純系爭農地買賣，且系爭農地買賣約定與以被告名義以興建農舍約定兩者間，亦無從期待任何一約定可能單獨履行，故系爭買賣契約關於以被告名義申建農舍之約定，即與系爭農地之買賣有不可分之關係。此外，單純之農地交易尚不足以助長農地炒作、農舍濫建，以優惠之租稅、民生廢水適用農地放流水管制標準、豪華之農舍商品，佐以政府機關寬鬆之農用認定標準下搭配販售之農地配建契約，才是農地農用政策無法貫徹之主要原因，若認農地交易為法所許，即與農業發展條例及相關子法在防止炒作農地、濫建農舍之立法目的背道而馳，終無法達至立法目的，是系爭買賣契約關於系爭農地買賣之約定與以被告名義興建農舍之約定，彼此不可分離，其結合既具互相依存之關係，是應認其中一部不成立、無效、撤銷、或解除，另一部分應亦同其效果，故關於以被告名義興建農舍之約定既因屬脫法行為而無效，則系爭買賣契約自應認全部無效。
6、末按，依宜蘭縣政府於104年4月7日頒訂「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」，其中於第五條第一項規定，農業用地整體配置農舍用地應為矩形區塊，一側應臨道路，一側應臨地界線，自道路境界線至該區域後側境界線之深度，不得超過二十公尺，面積不得超過該農業用地面積百分之十，且不得超過一千平方公尺，以及同條第二項規定，農舍用地面積範圍內配置建築物，其臨道路側退縮深度除都市計畫另有規定外，不得小於三公尺。旨在確保農地之完整性，不得將農舍興建於農地正中央。前開辦法雖於104年11月17日廢止，但中央之「農業用地興建農舍辦法」於104年9月4日增訂第2條第1項第5款「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。」、並增加第2項「前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。」、第3條之1規定：「農民之認定，由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定之。但屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者，不在此限。」，均係貫徹農地農用及農民認定之判斷原則，系爭買賣契約屬於脫法行為，應為無效之認定，並無因法令修正而有改變。
（二）原告請求依民法不當得利之規定請求返還150萬元，有無理由？如認有理由，原告所為是否違反誠信原則及構成權利濫用？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179條、第182條第2項分別定有明文。查本件被告於103年11月6日受領150萬元，有支票1紙在卷可稽，又系爭買賣契約係屬脫法行為，應為被告所知悉，應自受領時附加利息，從而，原告請求被告返還150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起給付法定遲延利息，應屬有稽。
2、至被告雖以原告為專業之建築、設計師具備專業能力、法律智識，其主張本件之權利行使有違誠實信用原則及權利濫用原則云云為辯，然依證人即被告孫女黃韻庭到庭證稱：「我的職業是房地產及企業整合資源顧問，從事此行業快10年，系爭買賣契約在黃宗光代書事務所簽署，當時我有在場，現場有舅舅簡清海、舅媽林素嬌、阿公簡平和及代書黃宗光，還有我的同學林憲侯及林憲侯的朋友，還有原告張文彬、林小姐在場......當天簽約過程，大概2個小時左右，當天簽約其實蠻開心的，但是有針對反設定及抵押的部分有做討論，因為這塊地是阿公簡平和的地，符合老農配建的資格，他們才說要反設定抵押，然後轉給第三者，當時我們有提到如果要反設定，必須要付清全部的價金才可以反設定，後來張文彬同意後才簽了這份契約，張文彬蠻專業的，對於配建的問題、容積率、建蔽率及反設定抵押、是否有套繪等問題都很清楚......我是陪同者，因為家族內除了我以外，沒有人對不動產相關領域熟悉.. ....系爭土地就是委託我本人出售......契約內容有一個其他約定事項，這幾點都是我們當天討論的，然後黃宗光代書草擬，這些都是我們當天討論的內容，且還蠻詳細的」等語明確（見本院卷第145-148頁筆錄），故依證人黃韻庭之證述，可知其係陪同被告在場簽約之人，而證人黃韻庭之職業為房地產及企業整合資源，對於房地產之買賣及相關規定，顯有相當之專業，且於簽約當時，雙方對於買賣契約係屬老農配建一節，均明確知悉，雙方並對契約其他約定事項詳細討論，顯見雙方簽立系爭買賣契約，並未有資訊不對等之情形存在，且對於系爭買賣契約係屬老農配建，係為規避農業發展條例等相關法令限制而為之約定，亦無法推諉為不知，則雙方既對系爭契約係屬脫法行為一節，有所認知，則原告主張系爭契約為脫法行為而無效，其行使權利自無何違背誠實信用原則及權利濫用原則之情形，故被告以此為辯，自無所據。
（三）原告主張依照系爭買賣契約其他約定事項五及民法第256條規定解除契約請求返還價金，是否有理由？若認解除契約無理由，原告主張依民法第252條規定，酌減違約金，並請被告返還酌減後剩餘之價金，有無理由？查系爭買賣契約因屬脫法行為而無效，已如前述，則本院自毋庸審酌此部分之爭點，附此敘明。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告150萬元及自105年10月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：本判決兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
書記官 林慶生