臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第54號原 告 徐正賢訴訟代理人 吳純怡律師被 告 李阿桃訴訟代理人 王清白律師
張又勻律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就坐落宜蘭縣○○鄉○○段三八七、三八八、三八九、三九０、三九一、三九二、三九三地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將前項土地返還原告。
被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示A1、A2、B1、B2之一層磚造鐵皮頂平房予以拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第三項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣冬山鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，出租人即原告不服調處結果，經宜蘭縣政府移由本院審理，此有宜蘭縣政府民國105年1月9日府地用字第1050011305號函暨其所附宜蘭縣冬山鄉公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可稽，故原告提起本訴，於法即無不合。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條定有明文。查本件原告主張兩造間就坐落宜蘭縣○○鄉○○段387、388、389、390、391、392、393地號土地（下合稱系爭土地，如為特定地號則逕以該地號表示）之三七五租約（即宜蘭縣冬山鄉公所宜冬城字第26號、62號租約，下稱系爭租約或系爭租佃關係）不存在，被告則為反對之表示，則兩造間就系爭租佃關係是否存在即有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，則原告提起本件確認之訴，即有即受確認判決之法律上利益，亦屬合法。以上均合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、原告現為系爭土地之所有權人，兩造間就系爭土地曾有租佃關係存在，系爭租約最近一次租期為民國98年1月1日至103年12月31日，惟原告於近年發現承租人即被告未經原告同意於系爭387、388地號土地上自建、增建房屋即門牌號○○○鄉○○路○○○號（下稱系爭房屋）作為住家之用，另又恣意讓冬山鄉東城社區守望相助隊（下稱東城相助隊）無償使用在系爭387、390、391、392、393地號土地邊上蓋活動建物，長期任由系爭土地荒廢，此由系爭土地現場照片及93年、104年的空照圖可得知被告已荒廢耕地之事實。原告為此曾於104年8月12日向宜蘭縣冬山鄉公所聲請調解及確認系爭租佃關係不存在，被告辯稱其未耕作係因與鄰地地勢「落差太大、水源不足」等為由，而調解不成立。嗣經宜蘭縣政府租佃委員會於105年1月11日再次進行調處，仍無和解共識。然據原告於104年9月21日親赴系爭土地現場查視，系爭土地之果園部分並無落差、所謂落差太大，乃因承租人填土加高地基鋪設水泥地所導致之結果。且該地右側緊鄰水利會灌溉溝渠，並無缺水源之問題，此顯係被告為掩蓋未自任耕作之托詞。另原告曾於105年1月25日至現場查看系爭建物之內部裝設，自該建物之空間及爐灶配置等情況，不難看出被告先前係將該建物作為住家之用，並非放置農具等農舍用途。
㈡、查宜蘭縣政府地方稅務局羅東分局所提供之系爭房屋稅籍資料可知，被告與其配偶賴坤土於56年初即在系爭土地上各建有30平方公尺木石磚造屋，57年初被告在系爭土地又增建
29.1平方公尺木石磚造屋，合計面積達89.1平方公尺，惟依鈞院105年4月19日勘驗複丈結果，一層磚造鐵皮頂坪房面積總數為93.27平方公尺，足見被告早自56年起即違反租約自建房屋，嗣後又多次增建自用，顯已違反減租條例第16條第1項之規定而屬「不自任耕作」，系爭租約應屬無效。且被告以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，即為不自任耕作，與被告主觀上有無「久住」之意思無涉。被告雖抗辯系爭房屋係作為農舍使用，惟查被告自55年11月23日起即將戶籍設於系爭房屋，期間雖曾於84年2月18日至88年5月23日間將戶籍遷至其自購房屋即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○○號外，但其後又於88年5月23日將戶籍遷至系爭房屋至今，且被告配偶賴坤土直至96年3月20日亡故前也一直設籍於系爭房屋，足認被告確有使用系爭房屋作為自住之事實。另據台灣電力公司宜蘭區營業處（下稱台電宜蘭營業處）105年6月21日函所示，被告配偶賴坤土自55年6月1日開始即已申請於系爭房屋裝錶供電，自97年12月至105年6月間之用電資料，得知系爭房屋之用電度數為488度至797度不等(928元至2318元不等)，平均每月用電度數約634度(約1533元)，此相較於台電公司公布之100年至104年間平均每戶家庭每月用電度295度即電費約835元，高出甚多，若僅係單純作為農舍、置放農具使用，應不致有如此高的用電度數，益證被告確有使用系爭房屋作為自住之事實。至於被告抗辯系爭房屋係經原告父親即土地前所有人同意始興建，惟兩造自50年起始簽系爭租約，而原告於自40年8月起即為系爭388地號土地之所有權人，焉能因原告父親同意興建即謂經地主同意，被告至今尚未提出相關事證，以明其實。
㈢、原告雖曾於被證五之同意書上簽名，但簽名當時並未註明巡邏崗亭所在之地號，且原告當時僅同意放置活動式之巡邏崗亭，且同意書上亦載明「不得作其他用途或固定構造物」，惟據105年4月19日勘查之結果，現場有兩座鐵皮貨櫃屋，其中一座鐵皮貨櫃屋並非作為巡邏崗亭使用，而是封閉式、無對外窗之鐵皮屋，疑似作為車庫使用，此顯亦逾越原告當初同意放置活動式巡邏崗亭之使用目的及使用範圍，其使用面積已高達54.36平方公尺，加上前述被告系爭房屋面積93.27平方公尺，合計已達面積147.63平方公尺，且被告於系爭耕地上幾無稻作，僅在系爭387、388地號耕地上種植數棵果樹，根本無任何農作經濟效益，長期任由系爭耕地荒廢，顯已構成不自任耕作之事實。
㈣、被告雖抗辯系爭26號租約曾於56年減縮為0.078甲，後於80年土地重測後再度減縮為0.044588公頃，致被告失去適宜耕作水稻之耕地，僅剩地勢較高而未有水源之耕地範圍等語云云，惟觀諸54年9月16日空照圖確有大片面積之綠油油稻禾，而79年6月12日空照圖仍可看出現況是果園之處當時仍從事稻作，又82年9月16日空照圖仍可看出，現況果園之處跟附近農地一樣也在進行2期休耕，足證明耕地於56年、80年減縮之後，承租人當時還是可以從事水稻農耕，且無缺水問題，系爭土地附近仍有許多水稻農耕，故被告辯稱水源不足，顯不足採。系爭土地緊毗鄰溝渠為冬山圳幹線林吉記支線，北側臨364地號為水利用地，現況為溝渠，附近農民均可利用越田灌溉進行耕作，系爭耕地之所以不易引水灌溉，係因被告擅自在多數耕地上加高地基，廣鋪水泥地並蓋有系爭房屋之結果。再者，被告已有10年以上未從事水稻農耕，亦無可能使用充電農用機械進行農作，被告並未申請休耕補助，足見被告無從事農作維持其家庭生活之需要。
㈤、本件被告既於系爭土地上違法建築房屋自住或供他人作非農作使用，且長期荒廢農作，確有不自任耕作之情事，與減租條例原為保障經濟弱勢之佃農，達成社會財富之合理分配，始對出租人之契約自由加以限制之立法目的有違。為此，原告自得依減租條例第16條之規定請求確認系爭租佃契約無效，並收回系爭土地自行耕種。另得依民法第767條之規定，請求被告拆除其建置於系爭土地之建物。爰依減租條例第16條及民法第767條之規定提起本訴，而為聲明：⑴、確認兩造間就系爭土地之租佃關係不存在。⑵、被告應將系爭之土地返還予原告。⑶、被告應將坐落系爭387、388、390、391地號土地上之磚造鐵皮頂平房，面積93.27平方公尺及兩座鐵皮貨櫃屋，面積54.36平方公尺拆除。
二、被告聲明請求原告之訴駁回，答辯以：
㈠、原告指稱被告於該地號土地上有違法自建、增建房屋做為住家使用云云，查本件系爭房屋係作為農舍使用，屋內有放置簸箕等農具，縱系爭房屋內設有爐灶，依此認定系爭房屋係作為住家使用，稍嫌速斷。且按台灣早期從事農業活動者，因農業機械尚未普及，故農活勞動耗費體力極鉅，遂使得補充熱量一事成為農業活動中必要一環；被告為能於農忙中臨時休息，故於該建物內設有爐灶，用以就近煮食，以便恢復體力。復原告並未能以爐灶以外之事證明被告或他人有居住於系爭房屋之事實。被告數十年來均居住於宜蘭縣○○鄉○○路○○○號，與系爭房屋僅距數百公尺，因早期被告於系爭房屋附近承租近2500平方公尺之耕地，平日均忙於農活，故為方便收受信件及房屋自住之稅率減免，故將戶籍設於系爭房屋地址，並將系爭房屋申報為住家使用以取得房屋稅之減免稅額。是被告並無於系爭房屋久住之主觀意思，原告雖主張被告係將系爭房屋做為自住，然均未能提出證據證明被告確曾在系爭房屋中久住，故原告之主張顯然與事實有違。
㈡、原告指稱被告將承租耕地鋪設水泥，故導致耕地缺乏水源云云，惟查，鋪設水泥地係因被告於50年至80年間曾種有水稻而作為曬穀場之用，惟於56年間因土地所有人將部份耕地出售作工廠用地以及80年因土地重測後，使被告承租之耕地範圍二度縮減，自近2500平方公尺縮減為445平方公尺，且被告失去適宜耕作水稻之耕地，僅剩地勢較高而未有水源之耕地範圍，故被告基於適地適種而植有柳丁、柚子、龍眼等果樹。且依最高法院63年台上字第1218號判例意旨，農作物非僅有種植水稻，凡以在他人耕地上栽培農作物均屬耕作，被告因耕地縮減而無法種植水稻，惟仍繼續經營果園，足證被告並無荒廢田地，仍有持續耕作。且由原證4之空照圖，可得知系爭租約耕地之粗略位置均有綠色植披覆蓋，足證被告均有栽培果樹，並未荒廢耕地。原告提出系爭土地空照圖以證明被告前曾種植田菁，此更可證明被告歷年來均有於系爭土地種植作物，未曾荒廢耕地，亦未有不自任耕作之情事。另查被告原向原告承租近2500平方公尺之耕地，惟因原告陸續將土地出售，故被告承租之耕地僅剩682.74平方公尺，質言之，被告承租之範圍僅剩約26乘以26公尺之面積；又種植水稻須灌溉，灌溉用水須經申請並繳納水利費用，故以此狹小面積種植水稻顯不符合成本效益。且系爭土地之地勢由南向北下降，同段364地號土地之溝渠地勢較系爭土地低矮，故無法由該條溝渠作為灌溉用水。
㈢、原告指稱被告使東城相助隊無償使用系爭389、390、391地號蓋活動建物而有使土地荒廢云云，惟查，東城相助隊使用土地係經過該原告之同意，原告並簽有同意書同意東城相助隊得無償使用該地放置活動貨櫃屋作為巡邏崗亭。原告竟無視己曾同意之事實而指稱被告任由東城相助隊使用土地，顯證原告所言不實。且該鐵皮屋均係以貨櫃屋改建，使用目的係作巡邏崗亭之使用，並未違反同意書之內容作其他用途或固定構造物。次查，原告同意東城相助隊無償使用系爭土地，故東城相助隊在系爭土地上搭建有鐵皮貨櫃屋，門牌號碼亦為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○號，故宜蘭縣○○鄉○○路○○○號除系爭房屋之用電外，亦應計入東城相助隊之用電。再者，現今科技發展進步，許多農用機械均已採充電式，始讓前揭245號地址之用電高於一般家庭，職是，被告並未將系爭房屋作為自住使用，亦未有不自任耕作情事。
㈣、被告無不自任耕作之情事，亦未曾荒廢系爭土地，原告提起本件訴訟之目的，實是因系爭土地其中387、388、393地號土地已依都市計畫變更為非農業用地，係屬減租條例第17條第1項第5款之情形，原告依同條例第17條第2項應給予被告即承租人補償，兩造於104年9月18日曾於冬山鄉公所耕地租佃委員會為調解，租佃委員均認被告既有種植果樹，則無不自任耕作，故否准原告依同條例第16條終止租約之申請。是故，原告為了脫免同條例第17條第2項之補償責任，始構陷被告有同條例第16條之不自任耕作，且系爭房屋起造距今將近五十年，原告始於本案稱其就房屋建造一事全然不知情，難謂符合論理及經驗法則，足可認定原告主張洵然屬權利濫用，應予駁回。
三、本院之判斷：本件原告主張系爭土地為其所有，與被告間就系爭土地訂有系爭租約，及系爭土地上有被告、東城相助隊所有或事實上處分權如附圖編號A1-A3、B1-B2、C1、D1、E1、F1地上物坐落其上等情，有宜蘭縣冬山鄉公所、宜蘭縣政府租佃爭議調解案卷可憑，並經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄、照片在卷（見本院卷第77至88頁），並囑託宜蘭縣羅東地政事務所測量人員就系爭地上物坐落於系爭土地上之位置、範圍實測後繪製如附圖所示之複丈成果圖可憑，被告對上開事實亦無爭執，自足信為真實。至於原告主張，被告有未自任耕作之情形，故系爭租約應屬無效，被告前開地上物則屬無權占有，自應拆除系爭地上物並返還系爭土地等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是本件兩造之爭點為：㈠、原告主張被告於承租耕地不自任耕作，致使系爭三七五租約無效，是否有理由。㈡、原告請求被告拆除系爭土地上建物，並返還土地，是否有理由。茲認定如下：
㈠、原告主張被告於承租耕地有不自任耕作情事，致使系爭三七五租約歸於無效，請求返還系爭土地，為有理由：
１、按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，減租條例第16條第1項前段、第2項前段定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。有最高法院70年台上字第4637號判例要旨足參。又承租耕地上固允許農舍之存在，惟所謂農舍，乃為便利耕作而設，且確有其必要者為限，倘承租人於承租農地上另增建房屋或設置工作物，以提供住家或遊憩功能之設施，即已變更承租土地之農用目的，非屬自任耕作之列。再者，減租條例第16條第1項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定，倘耕地承租人有不自任耕作情事，則在其與出租人所訂同一租約範圍內，依同條例第16條第2項前段規定，無待出租人另為終止之意思表示，原租約即當然向後全部失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
２、經查，系爭土地坐落於○○鄉○○路旁，其上建物門牌為東城路245號，據勘查可分為磚造鐵皮頂平房及右側增建、鐵皮貨櫃屋兩座，均編為同一門牌。其中鐵皮貨櫃屋部分有東城社區守望相助隊之招牌及告示，此部分兩造不爭執為該守望相助隊使用。北側臨同段364地號為水利用地，現況為溝渠，系爭土地西側鄰地目前均種植水稻等情，有前開勘驗筆錄及現場照片可按。被告不爭執如附圖A1-A2、B1-B2之一樓磚造鐵皮頂平房為其所有或為事實上處分權人，惟抗辯系爭房屋係作為農舍使用云云，然查，依據宜蘭縣政府地方稅務局羅東分局所提供之系爭建物稅籍資料所示，被告與其配偶賴坤土於56年初即在系爭土地上各建有30平方公尺木石磚造屋，57年初被告在系爭土地又增建29.1平方公尺木石磚造屋，合計面積達89.1平方公尺（見本院卷第91至99頁），於本院現場勘驗複丈結果，系爭建物主要係坐落於387、388地號土地，一層磚造鐵皮頂平房面積總計93.27平方公尺（約
28.21坪），衡情如系爭房屋僅用於放置農具或作為臨時休息之用，以56年間建造之合計約60平方公尺（約18.15坪）木石磚造房屋即已足用，並無須擴建至今約28坪之大；且系爭房屋於本院履勘時除被告不爭執有爐灶外，尚有隔間，並存放塑膠桶、簸箕、木棧及甕（見本院卷第45至46頁），卻均未見農耕所必要之相關器具或物品，自無從認定係以耕作為目的或為便利耕作所建。且依據台電公司宜蘭營業處105年6月21日宜蘭字第1051451245號函所示，被告配偶賴坤土自55年6月1日開始即已申請於系爭房屋裝錶供電，系爭房屋97年12月至105年6月間之用電資料，用電度數為488度至797度間（見本院卷第142至143頁），平均每月用電度數約634度，此較台電公司所公布之100年至104年間平均每戶家庭每月平均用電度數295度超出甚多，當非僅單純作為農舍、置放農具使用足以致之。又查，被告自55年11月23日起即將戶籍設於系爭房屋，期間雖曾於84年2月18日至88年5月23日間將戶籍遷至其自購房屋外，但其後又於88年5月23日將戶籍遷至系爭房屋至今（見本院卷第135至140頁），被告配偶賴坤土直至96年3月20日亡故前也一直設籍於系爭房屋，如系爭房屋被告非有以居住為目的占有使用之事實，而僅作為放置農具或臨時休息之用，則被告及其配偶均設籍於系爭房屋，亦非常理。故由上情觀之，不能認為系爭房屋僅係供作堆置農具、肥料或臨時休息之以耕作之目的或為便利耕作所設。是被告此部分抗辯，自不足採。
３、況查，觀諸卷附系爭租約所示，租佃雙方約定之正產物種類為稻谷，足認兩造初始約定之耕地耕作方法為種水稻。雖被告辯稱被告因缺乏水源故無法種植水稻，且目前轉種果樹非為不自任耕作云云。惟查，系爭土地北側臨同段364地號土地為水利用地，現況為溝渠、西側鄰地目前仍均種植水稻等情，經本院履勘明確，有前述履勘筆錄及照片可憑，顯見被告此部分所辯，亦不足取。
４、綜上所述，被告於系爭土地上如附圖A1-A2、B1-B2之房屋，非得認屬耕作或便利耕作之用，則原告主張被告於系爭耕地有不自任耕作情形，主張系爭租約無效，請求判決確認之，並請求被告返還系爭土地，即屬可採。
㈡、原告請求被告拆除系爭土地上建物，於A1-A2、B1-B2部分為有理由，其餘部分則無理由：
１、原告主張兩造就系爭土地所簽訂之系爭租約，業因被告有前不自任耕作情形，致使系爭租約歸於無效，業如前述，則被告如附圖所示A1、A2、B1、B2地上物占有原告所有系爭土地，又未據被告提出其他合法占有權源，則原告主張被告上開建物屬無權占有，而訴請被告拆除此部分地上物後返還系爭土地，自屬有據。
２、至被告另辯稱原告明知房屋存在已數十年均未主張被告不自任耕作，為本件請求屬權利濫用云云；查系爭土地為原告所有，而系爭租約係因被告未自任耕作，依減租條例第16條第1項、第2項之規定發生向後失其效力之強制效果，業如前述。則原告因系爭租約及被告建物之存在而無法使用系爭土地，則原告為維護其所有權之完整性，而為本件請求，乃所有權權能之正當行使，並無權利濫用可言，被告此部份之抗辯，並不可採。
３、原告另主張被告應拆除如附圖編號A3、C1、D1、E1、F1之鐵皮貨櫃屋部分，因此部分鐵皮屋兩造均不爭執係東城區社區守望相助會設置及使用，則因並非被告所設置，被告對之對無處分權，則故原告請求被告拆除，於法並無依據，不應准許。
四、綜上所述，原告依減租條例第16條及民法第767條規定，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並請求被告拆除如附圖所示A1-A2、B1-B2部分建物，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。至其餘部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於其勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 日
書記官 林秀麗