臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第57號原 告 吳秀蘭
吳雪惠吳國華吳國泰共 同訴訟代理人 林政雄律師
林忠熙律師被 告 郭錦清（郭游阿免之繼承人）
郭宜信（郭游阿免之繼承人）郭天賜（郭游阿免之繼承人）郭素珍（郭游阿免之繼承人）共 同訴訟代理人 黃憲男律師複 代理人 林恆毅律師被 告 吳佑
郭致宏郭雲琴郭珠子郭宇倫（即郭永隆之繼承人）郭盈君（即郭永隆之繼承人）上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國105 年10月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地（面積八一五平方公尺）之租金，自民國一○五年八月三日起調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之四計算折合蓬萊稻穀台斤數，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔十分之六，由被告連帶負擔十分之四。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第5 款、第7 款定有明文。又按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而言，自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號裁判意旨參照）。經查：
㈠原告主張宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）
係原告之被繼承人吳阿泉所有，吳阿泉於民國85年間死亡後，由原告繼承；吳阿泉於34年間，將系爭土地出租予被告之被繼承人郭金坤作為基地使用，郭金坤死亡後，由其繼承人即郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免、吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴、郭珠子等人繼承取得承租人地位，此有繼承系統表、郭金坤除戶謄本、各繼承人戶籍謄本及前案臺灣高等法院102 年度重上更㈠字第23號判決影本、系爭土地土地登記謄本可證（見本院卷第35頁至第39頁、本院補字卷第7 頁至第15頁）。惟郭永隆業於起訴前之103 年7 月23日死亡，由其法定繼承人郭宇倫、郭盈君繼承之，有郭永隆除戶謄本、本院宜蘭簡易庭查詢簡答表、繼承系統表、各繼承人戶籍謄本等（見本院104 年度宜調字第141 號卷第23頁、第42頁、第44頁至第46頁）足稽，則原告於105 年4 月14日以民事準備書狀追加被告郭宇倫、郭盈君，合於民事訴訟法第255 條第1 項第5 款規定，自應准許。
㈡原告起訴聲明原為「被告向原告承租坐落於宜蘭縣○○鄉○
○段○○○號土地（面積815 平方公尺）自民國104 年8 月20日起調整為每年依土地年度申報地價年息10％計算」；嗣於本院第一次言詞辯論前之105 年4 月14日即以民事準備書狀變更聲明為「被告向原告承租坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地（面積815 平方公尺）之租金自民國104 年8 月20日起調整為每年依土地年度申報地價年息10％計算折合之蓬萊稻穀台斤數，並按當年7 月1 日依時價折合新臺幣給付」（見本院卷第41頁），核原告訴之變更並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開說明，於法亦應准許。
二、訴外人郭金坤繼承人郭游阿免於本件訴訟繫屬中之104 年12月20日死亡，其法定繼承人為郭錦清、郭天賜、郭宜信、郭素珍，有繼承系統表、郭游阿免除戶謄本、戶籍謄本、本院民事紀錄科查詢表（見本院卷第6-1 頁至第11頁、第48頁）可證。準此，原告聲請其等承受訴訟（見本院卷第6 頁），與民事訴訟法第175 條第1 項規定相符，核屬有據。
三、被告吳佑、郭致宏、郭雲琴、郭珠子及追加被告郭宇倫、郭盈君未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請（見本院卷第163 頁背面），由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地係原告之被繼承人吳阿泉所有，吳阿泉於34年間出租予被告之被繼承人郭金坤，約定以每年399 台斤稻穀為土地租金，雙方存有不定期租地建屋契約（下稱系爭租地契約），嗣郭金坤、吳阿泉相繼死亡後，系爭租地契約由兩造繼承之；惟系爭租地契約租金長達70年均未經調整，在此期間因社會經濟變動，尤以○○○區○○道○ 號高速公路開通以來，整體環境更有大幅改善，縣內土地價值均大幅上漲，且原坐落於系爭土地之茅草平房，70年來亦幾經翻修、增建為三部分均一層之RC加強磚造平房，顯見被告利用基地之經濟價值及所獲利益提高甚多；另系爭土地可供農舍及一般住宅使用，所坐落位置緊鄰國道5 號，往來台北都會區便利非常，又周圍除有古亭國小及吳沙國中外更有宜蘭頗負盛名之餐廳，兼之系爭土地地形方正、周遭住宅、社區已形成並聚集，足知原約定租金已有失公平，爰依民法第442條前段、土地法第97條第1項及第105條規定提起本件訴訟。
並聲明：被告向原告承租系爭土地租金，自104 年8 月20日起調整為每年依該土地年度申報地價年息10％計算折合之蓬萊稻穀台斤數，並按當年7 月1 日依時價折合新臺幣給付等語。
二、被告方面：㈠被告郭錦清、郭宜信、郭天賜、郭素珍（下稱郭錦清等人）
則以：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定聲請法院增減租金，惟調整租金之訴，只能增減租金之數額，不得將原約定租金之種類變更，而兩造就系爭土地之租金種類為實物即每年399 台斤稻穀，惟原告調整租金之聲明卻主張依金錢計算，已將原約定之租金種類變更，故原告請求並無理由。再系爭土地租金種類、數量為每年399 台斤稻穀，自原出租人吳阿泉起，原承租人郭金坤即以坊間當年度之每台斤稻穀價格換算金錢給付予出租人，除近年因兩造間就系爭土地有爭訟，出租人拒絕受領被告一方之租金給付外，雙方均依相同方式給付，又每年度坊間之稻穀價格雖不一，但隨著經濟發展，長期趨勢仍呈上漲，故系爭土地價值雖有昇降，但基本上租金給付亦隨之調整，本件並無依民法第442 條調整租金之必要。退步言縱需調整，惟原告請求自104 年8 月20日起開始調整亦無理由，因原告並未就調整租金之意思表示均通知所有承租人；且67年與10
5 年間新臺幣幣值亦因通貨膨脹而有不同，自不得單以申報地價相較，即謂系爭土地價值已上漲21倍，另被告等迄今未能依租地建屋契約完整使用系爭土地，僅能使用部分面積約
246.59平方公尺建屋，且房屋老舊，原告復不同意被告翻新，被告並未完整享有租賃利益，況系爭土地屬袋地，出入不便、危險，又地屬鄉下、周遭房屋稀少，無商業可言，距離礁溪宜蘭市區亦遠，是原告主張依每年度申報地價年息10％計算，亦屬過高等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡其餘被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、經查，原告主張系爭土地係原告之被繼承人吳阿泉所有，吳阿泉於34年間出租予被告之被繼承人郭金坤，約定以每年39
9 台斤稻穀為土地租金，雙方存有不定期租地建屋契約，嗣郭金坤、吳阿泉相繼死亡後，系爭租地契約由兩造繼承之等事實，業據到庭被告郭錦清等人所不爭執（見本院卷第163頁），並有臺灣高等法院102 年度重上更㈠字第23號判決影本、系爭土地土地登記第一類謄本等附卷足稽（見本院補字卷第7 頁至第15頁）；另參以被告郭錦清等人於答辯狀已自承：系爭土地租金種類、數量為每年399 台斤稻穀，且自原出租人吳阿泉起，原承租人郭金坤即以坊間當年度之每台斤稻穀價格換算金錢給付予出租人，並提出被證一「租金計算式」影本乙紙為證，是認原告前開主張事實暨系爭租地契約租金399 台斤稻穀自34年起迄今逾70年未調整等節，堪信為真正。
四、本院得心證之理由：㈠原告請求依民法第442 條規定調整系爭租金，應屬有據：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442 條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例意旨參照）。查原告為系爭土地之所有權人，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，約定租金為399 台斤稻穀，逾70年至今均未曾調整等情，已如前述。而系爭土地位於宜蘭縣壯圍鄉，地目為建地，其於67年10月申報地價為每平方公尺65元，於105 年1 月調昇為每平公尺1,402.4元，而原告於104年10月20日提起本件訴訟時，系爭土地公告現值已高達為每平方公尺13,139元等情，有土地登記謄本、地價查詢資料等在卷可憑（見本院補字卷第14頁，本院卷第172 頁），是以系爭土地申報地價，自67年10月起至105 年1 月間已漲昇約達21.5倍（1402.4÷65≒21.5），遑論自34年間起原告被繼承人吳阿泉與被告被繼承人郭金坤訂立系爭租地契約時迄今，顯見系爭土地之價值已較34年時大幅上漲，依照上開說明，原告依民法第442 條規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。
⒉被告郭錦清等人辯以：系爭租金係以每年稻穀399 台斤計算
，已隨物價調漲而逐年調昇，無需再為調整等語，惟查原約定年租金399 台斤稻穀，雖已預含租金隨不動產價值昇降而機動調整之意，然回觀臺灣經濟發展之歷程，兩造前人訂立系爭租地契約之34年時，臺灣係以農業生產為整體經濟之主軸，而農產品復以稻穀為最具普遍性，象徵國民財富，有其持平之經濟價值，此為眾所週知之事實，是約定以稻穀給付租金，就當時環境固預含租金隨不動產價值昇降而機動調整之意無誤；惟時境變遷，今日之臺灣地區已屬工商產經型態，農業產值所佔國民生產毛額微少，油、電、交通等費率漸為物價指數標準，稻穀失去其領導物價、彰顯幣值波動之功能，況稻穀與不動產價格之昇降原因，非係同一，波動幅度亦非一致，故仍應依個案不動產本身價值之昇降，為得否准許當事人聲請法院增減其租金之準據，本件原告提起訴訟請求調整系爭租金，依上所述，核屬必要，故被告前揭所辯，仍難遽採。
⒊被告郭錦清等人另抗辯：原告聲明請求依該土地年度申報地
價年息10％計算折合之蓬萊稻穀台斤數，並按時價折合新臺幣給付，已變更系爭租金給付種類為金錢，不應准許云云。查原告於105 年4 月14日即以民事準備書狀變更聲明為「被告向原告承租系爭土地之租金自104 年8 月20日起調整為每年依土地年度申報地價年息10％計算折合之蓬萊稻穀台斤數，並按當年7 月1 日依時價折合新臺幣給付」等語，可知原告聲明請求給付租金，仍係以稻穀計算為基礎，難認原告有變更兩造就系爭租金之給付種類，且依被告郭錦清等人答辯狀所示（見本院卷第165 頁背面），亦肯認系爭租地契約租金每年399台斤稻穀，自原出租人吳阿泉起，原承租人郭金坤即以坊間當年度之每台斤稻穀價格「換算金錢」給付予出租人。是認兩造雖未合意將給付系爭租金之給付種類變更為金錢，惟對於系爭租金係以每台斤稻穀價格換算金錢給付方式，早以行之多年，而此並無改變系爭租金之給付種類，故被告郭錦清等人辯稱原告聲明請求涉及變更系爭租金之給付種類為金錢，應不准許云云，洵屬無據。
㈡原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起調整系爭土地租金
為每年依該土地申報地價年息4 ％計算折合蓬萊稻穀台斤數，為有理由，逾此範圍部分，為無理由：
⒈按租賃契約當事人依民法第442 條規定請求增減租金，屬形
成權之性質，應以訴之方法請求法院定之，不得憑一方之意思表示而生增減租金之效力（最高法院47年台上字第1152號判例意旨參照），是增減租金效力之起算，一方於起訴前，已向他方為調整租金之意思表示者，如起訴前之租金未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自此一方調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例意旨參照）。茲查，原告前固於104 年8 月20日以台北成功郵局第
822 號存證信函通知被告郭錦清表示：系爭土地租金自99年起按當年度申報地價之10％計算等語（見本院卷第167 頁）。惟依前開說明，民法第442 條提起調整租金之訴，應自一方調整租金之意思表示時起算，而被告郭錦清僅係系爭土地承租人之一，故本件應於原告為調整租金之意思表示到達最後一位被告郭宇倫收受起訴狀繕本翌日起調整，惟被告郭宇倫因送達處所不明，經原告聲請後准予公示送達，復於105年7 月13日刊登公告於全國版新聞紙（見本院卷第136 頁），則系爭土地租金應自上開公示送達生效日之翌日即105 年
8 月3 日起調整，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付。原告主張自104 年8 月20日起算，並按當年7 月1 日依時價折合新臺幣給付部分，核屬無據。
⒉按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於
依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。又按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，此觀土地法第105 條準用同法第97條之規定甚明。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息10％最高額（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號等判例參照）。經查：
⑴系爭土地位於宜蘭縣壯圍鄉郊區，前有鋪設約3 公尺寬柏
油路面，通往宜蘭縣○○鄉○○○路（即191 縣道），可連接通往各鄉道，距離宜蘭市市區約15分鐘車程，鄰近國道5 號高速公路車程約3 至5 分鐘，系爭土地對面有玉田加油站，旁有饌之香餐廳，距離美城派出所車程約5 分鐘，商業活動雖不頻繁，惟交通便利、居住環境安寧；另系爭土地上現存一層樓加強磚造鐵皮房屋，門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○ 號（下稱系爭房屋），現由被告郭宜信及其家人居住使用，前有水泥空地、其東、西側同段
13、15地號土地種植稻作，南側15、16地號土地亦係種植稻作，此業據本院會同兩造訴訟代理人前往現場履勘屬實，有卷附勘驗筆錄、空照圖及現場照片可佐（見本院卷第
103 頁、第104 頁至第109 頁）。⑵另被告抗辯系爭土地原出租人吳阿泉85年間逝世後，吳阿
泉之繼承人即於86年元月間由吳阿泉之配偶吳黃罔市以台北44支局第79號存證信函通知被告郭錦清等人之父親郭水連，要求在未經吳阿泉繼承人同意之前，禁止被告在系爭土地上增建任何地上物，致原告使用面積約246.59平方公尺建屋，且房屋老舊等節，已據其提出上開存證信函影本為證（見本院卷第168頁），並有卷附臺灣高等法院102年度重上更㈠字第23號判決影本可參（見本院補字卷第10頁背面所示：「原審99年9 月28日勘驗系爭土地，囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量後，系爭房屋…合計246.59平方公尺」等語），堪信為真實。
⑶宜蘭縣104 年9 月及105 年8 月間蓬萊稻米糧價均為1 台
斤13元（見本院補字卷第23頁、本院卷第173 頁），是系爭土地104年租金即稻穀399台斤折算新臺幣合計約為5,187元（計算式：399×13＝5,187）。而系爭土地為815平方公尺，105年申報地價為每平方公尺1,402.4元，是系爭土地申報地價總額為1,142,956元（計算式：815×1,402.4＝1,142,956）。
⑷準此，本院審酌系爭土地於67年度與105年1月間申報地價
之漲幅約21.5倍、系爭土地之位置、交通狀況、工商繁榮程度、被告租用系爭土地建造房屋之經濟價值與所受利益，及系爭土地租金折算新臺幣每年僅5,187 元，且逾70年未曾調整，而系爭土地105年間土地申報地價為1,142,956元等上開一切情狀，認為系爭土地之年租金應以相當於系爭土地申報地價年息4 ％計算折合蓬萊稻穀台斤數為適當，原告主張應調整為申報地價年息10％，並不足採。
五、綜上所述，原告依據民法第442 條請求，被告向原告承租系爭土地租金，自105 年8 月3 日起調整為每年依系爭土地年度申報地價年息4 ％計算折合蓬萊稻穀台斤數，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付，為有理由，應予准許。逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事庭法 官 游欣怡正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
書記官 邱美龍