臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度訴字第506號原 告 王嘉茜訴訟代理人 賴成維律師被 告 何清源
江流洋黃宗德共 同訴訟代理人 林志嵩律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告何清源應給付原告新臺幣貳佰零陸萬伍仟捌佰參拾參元及自民國一百零五年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告何清源負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾捌萬捌仟元為被告何清源供擔保後，得為假執行；但被告何清源如以新臺幣貳佰零陸萬伍仟捌佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告原起訴聲明請求：（一）被告何清源、被告江流洋應給付原告新臺幣（下同）170萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）就第一項所示給付，被告何清源應與被告黃宗德負連帶給付責任；（三）就第一項所示給付如有任一被告為給付，其餘被告於其給付範圍內免給付責任；（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國106年2月21日以民事調查證據聲請狀變更聲明為：（一）被告何清源、江流洋應給付原告170萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）就第一項所示給付，被告何清源應與被告江流洋、黃宗德負連帶給付責任。再於106年12月21日以民事聲請狀變更聲明：（一）先位部分：被告江流洋、何清源、黃宗德應連帶給付原告170萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）備位部分：被告何清源、江流洋應共給付原告170萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。末於107年3月27日以民事言詞辯論意旨狀變聲明為：
（一）先位部分：被告江流洋、何清源、黃宗德應連帶給付原告4,131,666元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（二）備位部分：被告何清源、江流洋應共同給付原告4,131,666元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等情，核其聲明之變更，係於同一基礎事實變更請求給付之對象，並擴張應受判決事項之聲明，依前述說明，於法尚無不合，應予准允。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）就先位之訴：
1、被告何清源、江流洋於102年7月5日與原告經仲介人即訴外人葉美華、黃平火及楊素珍之牽線下簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），兩造約定由被告何清源、江流洋共同將所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地（上開216、217地號土地經合併為216地號土地，並分割出216-3地號土地，以下簡稱216、216-3地號土地，或合稱系爭土地）售予原告，以作為日後建築宮廟使用，並約定每坪價金為9,000元，總價金共13,280,355元。而簽訂系爭買賣契約時，被告及仲介人均向原告表示，雖被告江流洋並非土地登記謄本上所記載之所有權人，惟其亦為所有權人之一，是被告江流洋亦為系爭土地之共同出賣人之一。雙方於簽訂契約當日，由原告交付60萬元予被告（現金50萬元、本票10萬元）。剩餘之價款，原告除向頭城農會貸款外，仍有不足約160萬元，與被告江流洋協商先以設定抵押方式擔保160萬元價款，並於還款前須月繳百分之1之利息。惟被告江流洋指定須以訴外人即其配偶吳淑美為抵押權人，並將設定抵押權於原告於宜蘭縣宜蘭市○○路上之房產（以下或稱原告房產），並拒絕設定抵押權於系爭土地，原告為求宮廟順利興建只得同意為之，而原告則將系爭土地登記於訴外人林昭宏名下。詎料，於105年5月底，原告因資金短缺向頭城農會請求寬限還款期限時，農會表示系爭土地之編定有疑義而拒絕原告之請求，並希望待查明後再協商延緩清償之事宜。原告遂向宜蘭縣政府及宜蘭市公所等主管機關查詢系爭土地之相關事項，而從宜蘭縣政府以府地權字第1050093931號函及宜蘭市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書可知，系爭土地已因96年之變更宜蘭市都市計畫（第2次通盤檢討）之故，部分被劃為機關用地，部分被劃為堤防用地，屬公共設施保留地，並註銷其上之土地編定。是系爭土地早於96年被劃定為機關用地，則相關主管單位自無可能准予原告興建宮廟，更無可能核發建照予原告。而從兩造於簽訂系爭買賣契約時，原告因資力不足而須以設定抵押權借款契約之方式擔保債務，惟被告江流洋卻指定抵押權須以原告房產作為設定之標的，而拒絕以系爭土地作為抵押標的，由是可知，被告顯然知悉系爭土地已被編定為機關用地及堤防用地，自無作為抵押標的之價值，始指定較有價值之原告房產作為抵押標的。直至105年8月間，原告已因頭城農會拒絕延緩還款期限，而須開始償還本金及利息，亦無法償還積欠被告之160萬元價金，原告為求周轉只得將原告房產出售，惟因該不動產上有抵押權設定之存在而乏人問津。原告無奈之際，僅得請求被告江流洋與吳淑美解除設定，被告江流洋要求原告承諾原告房產出售後除須立即還款外，原告須另行簽發170萬元本票予被告，且每月仍須支付百分之1利息與被告下始同意解除抵押權之設定，並重新設定抵押權於系爭土地上。被告等利用原告為老實人，且明知原告亟欲將系爭土地作為宮廟使用下而貿然售予原告一完全無法合法興建建物之土地，顯然係欺罔原告經驗之不足，並對系爭土地係已被編定為機關用地乙事不知情，並陷於系爭土地為得興建宮廟之錯誤後，使原告交付財物予被告。原告迫於無奈，僅得提起訴訟，以維權益。
2、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。、數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。民法第184條1項、第185條定有明文。表意人所發出之意思表示若係經詐欺後並陷於錯誤始為之，自屬表意自由之權利被侵害之情形，得向侵害人請求損害賠償。經查，被告何清源、江流洋與處理系爭土地買賣之地政士即被告黃宗德，明知系爭土地已遭編定為機關用地及堤防用地，卻未告知原告，即屬共同以詐欺之方式，使原告陷於錯誤而為意思表示進而侵害原告之表意自由。致使原告以較高價格購買不具相對經濟價值之土地而造成損害，從而，原告自得向被告等人請求連帶賠償所受之損害。而就損害金額部分，鈞院委託高源不動產估價師聯合事務所（下稱高源事務所）就系爭土地於102年7月5日時之正常價格為鑑價，其鑑價結果為9,148,689元。與兩造於同日誤以為系爭土地為農牧用地之價格而成交價為13,280,355元間，相差逾4,131,666元，故被告自應賠償4,131,666元，並聲明請求被告等人應連帶給付原告4,131,666元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）就備位之訴：
1、倘鈞院認先位訴之聲明無理由，惟按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」為民法第359條所明定，又按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」（參最高法院73年台上字1173號判例）、「嗣上訴人交付之房屋，登記之主建物面積僅為三四‧四七坪，短少二‧三四坪，不符合兩造契約約定專用部分計入主建物面積之經濟目的，亦不符契約約定之品質，被上訴人辯稱上訴人應依前開規定負瑕疵擔保責任，即屬有據。」（參最高法院98年台上628號判決）為最高法院歷年實務見解所採，準此可知不論不動產出賣人有無故意或過失，一旦買賣之不動產坪數缺少、或不具備不動產應具備之使用目的，致使物之品質有欠缺者，出賣人即應負擔物之瑕疵擔保責任，買受人可依法主張減少價金。
2、經查，被告等人出賣系爭土地，已於96年之變更宜蘭市都市計畫（第2次通盤檢討）之故，部分被劃為機關用地，部分被劃為堤防用地，屬公共設施保留地，並註銷其上之土地編定，依法並不得再核發任何建照予系爭土地所有人。且查，原告購買系爭土地之目的即係為興建廟宇，卻於購買系爭土地後，始發現該地係機關用地，已被註銷土地編定並無法作為興建廟宇或做其他任何用途，自不符原告購買系爭土地之使用目的及效用亦缺少相應之經濟價值。準此，系爭土地顯具重大之瑕疵甚明。從而，原告自得依民法瑕疵擔保之規定向被告何清源、江流洋請求減少4,131,666元之價金。並聲明請求被告何清源、江流洋應共同給付原告4,131,666元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（三）對被告答辯之陳述：
1、被告雖辯稱無須就系爭買賣契約負瑕疵擔保責任云云，惟查：
A.依宜蘭地政事務所之宜地肆字第1070002286號函：宜蘭地政事務所於103年6月10日向都市計畫主管機關即宜蘭市公所函詢（宜地肆字第1030006480號函）系爭土地之都市計畫使用分區為何，經宜蘭市公所函請宜蘭縣政府釐清後，始確認系爭土地之都市計畫使用分區為部分機關用地及部分堤防用地；宜蘭地政事務所並再向宜蘭市公所函詢宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號地號之土地所屬分區為何，宜蘭市公所則以市公字第1030018466號函回以該地號土地為部分機關用地及部分堤防用地。
B.次依宜蘭市公所市工字第1070004722號函之第四點，說明
三：「經查旨揭地號係80年6月10日府建都字第51416號公告實施變更暨擴大宜蘭都市計畫（第一期公共設施保留地專案通盤檢討暨第一次通盤檢討）案，都市計畫使用分區為部分機關用地、部分堤防用地。」，宜蘭市公所市工字第1060001878號函，第三點：「貴院函詢（3）乙節，緣於宜蘭縣0000000000000000000○○○鄉○○段○○○○○○號等95筆土地都市計畫使用分區（如影本一），本所103年6月13日函轉縣府釐清相關界線（如影本二），103年7月3日縣府函復宜蘭縣地政事務所暨本所（影本三），是以自103年7月起，本所始核○○○鄉○○段在宜蘭市都市計畫內的分區證明。」，宜蘭縣政府府建城字第1060014300號函，第二點：「查旨揭土地係本府…，後配合陸軍營區發展需求，復於本府80年6月10日府建都字第51416號公告「變更暨擴大宜蘭都市計畫（第一期公共設施保地專案通盤檢討暨第一次通盤檢討）」案內變更為機關用地及堤防用地。」
C.承前所述，雖宜蘭縣地政事務所於103年7月始依宜蘭縣政府函文將系爭土地使用分區變更為部分機關用地及部分堤防用地，惟該變更程序皆係依照宜蘭縣政府80年6月10日府建都字第51416號之公告所為之結果。是以，本件皆係以宜蘭縣政府80年府建都字第51416號公告之結果作為依據，而做出確認系爭土地使用分區之決定。是本件所爭執之瑕疵應認於80年即已存在，不得因各行政單位長年忽略該公告，即否認宜蘭縣政府於80年即已將系爭土地編定為部分機關及部分堤防用地之事實。從而，系爭土地於交付於原告時，前開公告即已存在，是該瑕疵應係於系爭土地交付原告前即已存在，被告自應負瑕疵擔保責任。
2、本件所委託高源事務所所為之鑑定結果，應可採信，經查，本件委託高源事務所之估價目的為「法律爭訟用之不動產價值參考」，與另案鈞院委託之寶源不動產估價師事務所（下稱寶源事務所）所出具之鑑定報告書係用於「法拍之目的」有所不同。次查，高源事務所陳碧源不動產估價師亦說明，一般市場上之公共設施保留地若要進行交易，會以低於公告現值之成數作為交易基準，並從內政部實價登錄查閱相關案例做出本件不動產之市價約落在公告現值之百分之32，此與寶源事務所係以法拍為目的就公告現值加計一至兩成作為估價基準，有極大之不同。綜上所述，本件委託高源事務所所為之鑑定與另案鈞院委託寶源事務所所為之鑑定目的不同，一為「法律爭訟用之不動產價值參考」，一為用於「法拍」，目的本質不同，使用之估價方式亦有所不同，是自不得以不同鑑定目的且不同鑑定方式之另案鑑定結果，作為主張本件委託之鑑定結果不可採之理由。
二、被告答辯略以：
（一）被告江流洋並非系爭買賣契約書之當事人，縱被告江流洋為系爭土地的出資人，亦屬內部關係，原告主張江流洋應同負瑕疵擔保責任云，於法即有未合。
（二）原告雖主張被告有詐欺行為云云，惟查，系爭買賣契約於102年7月5日簽訂之時，系爭土地登記謄本明載是特定農業區農牧用地，而非機關用地，嗣於103年7月3日、同年9月4日才分由宜蘭縣政府、宜蘭市公所確認系爭土地屬宜蘭市都市計畫範圍內，且宜蘭地政事務所才註銷非都市土地使用分區及用地之編定，換言之，締約之時根本無任何資料可知系爭土地已在「變更宜蘭市都市計畫（第二次通盤檢討）」之範圍內，被告自無施用詐術之可能。
（三）原告復主張被告應負瑕疵擔保責任並請求減少價金云云，茲逐一駁斥如下：
1、系爭土地在訂約後，約在102年底前即先行交付原告使用，且系爭土地於103年5月6日完成所有權移轉登記予原告所指定之登記名義人林昭宏，至遲於103年1月1日交付土地後，系爭土地所發生之瑕疵，即應由原告負擔。
2、宜蘭地政事務所103年6月10日宜地肆字第1030006480號函詢宜蘭市00000000000000000000○○○鄉○○段○○○○○○號等95筆土地（詳如附件），其都市計畫使用分區為何，…。」，在103年6月10日前宜蘭地政事務所對系爭土地在內的95筆土地，尚不明「都市計畫使用分區為何？」俱徵在103年6月10日時，尚未公告確定系爭土地的使用分區為機關或堤防用地。
3、宜蘭市公所103年6月13日市工字第1030012145號致宜蘭縣政府函：「說明：二、本案經查該段土地雖部分屬宜蘭市都市計畫內，惟該段土地行政區域仍隸屬員山鄉，且堤防用地及河川用地毗鄰之都市計畫線仍有部分尚待釐正，故本案轉請鈞府釐清相關界線。」，於103年6月13日宜蘭市公所尚主張「都市計畫線仍有部分尚待釐正」，則被告主張系爭土地在危險移轉時，尚未在該計畫範圍內，且未被編定為機關或堤防用地，即信而有徵。
4、宜蘭縣政府103年7月3日府建城字第1030094627號致宜蘭地政事務所函：「說明：二、檢附旨揭地號土地相關使用分區清冊1份供參。三、副本抄送宜蘭市公所，有關旨揭地號土地隸屬員山鄉之部分，惠請貴所於辦理變更宜蘭市都市計畫（第三次通盤檢討）案時，一併納入檢討。」，於103年7月3日宜蘭縣政府始檢附「使用分區清冊」，但就隸屬員山鄉部分（即含系爭土地在內），尚需於「第三次通盤檢討案時，一併納入檢討」，在103年7月3日就系爭土地是否在機關或堤防用地範圍內，尚屬未明。
5、宜蘭地政事務所103年9月1日致宜蘭市00000000000○○○鄉○○段○○○○○○號土地（詳如附件），其都市計畫（宜蘭市都市計畫第三次通盤檢討）使用分區為何？」宜蘭地政事務所對216-3地號土地之使用分區為何？尚屬不明。
6、宜蘭市000000000000000000000000000○○○鄉○○段○○○○○○號土地，目前都市計畫使用分區為部分機關用地部分堤防用地。三、本市都市計畫第三次通盤檢討正在研議中，尚未公告實施。」宜蘭市公所在103年9月4日始確認216-3地號土地為「部分機關用地部分堤防用地」，已在危險移轉發生後，且本市都市計畫第三次通盤檢討，仍未公告實施。
7、宜蘭縣政府105年6月8日府地權字第1050093931號函：「說明：三、旨揭2筆土地經查土地登記資料，於民國73年時經本府七三府地用字第77441號非都市土地使用編定公告確定為特定農業區農牧用地，後經本府103年7月3日府建成字第1030094627號函及宜蘭市公所103年9月4日市工字第1030018466號函確認屬宜蘭市都市計畫範圍內，爰由宜蘭地政事務所報本府註銷非都市土地使用分區及用地之編定，並通知土地所有權人。」由上開函可證：①系爭土地於73年即編定為「非都市土地」並公告確定為特定農業區農牧用地」。②一直到103年7月3日、同年9月4日才分由宜蘭縣政府、宜蘭市公所「確認」屬宜蘭市都市計畫範圍內，宜蘭地政事務所才「註銷非都市土地使用分區及用地之編定」。③再參諸舊土地登記簿謄本，系爭土地「編定使用種類」欄均載：「特定農業區農牧用地」。而現行土地登記簿謄本「使用分區」及「使用地類別」欄，固均為「（空白）」，但「其他登記事項：（一般註記事項）依宜蘭縣政府103年7月17日府地權字第1030112456號函核准註銷編定。」亦可證明一直到103年7月17日以後，宜蘭地政事務所始註銷「使用分區」及「使用地類別」。
8、依宜蘭地政事務所107年3月21日宜地肆字第1070002286號函可證：①「說明：三、…本所依上揭規定以103年6月10日宜地肆字第1030006480號函請都市計畫主管機關宜蘭市公所查詢其都市計畫使用分區為何，該公所函復略以：『…惟該段土地行政區域仍隸屬員山鄉，且堤防用地及河川用地毗鄰之都市計畫線仍有部分尚待釐正…』，並請宜蘭縣政府釐清相關界線，經宜蘭縣政府103年7月3日府建城字第1030094627號函復本所確認旨揭同樂段216地號土地都市計畫使用分區為部分機關用地部分堤防用地。」，宜蘭縣政府於103年7月3日始函覆宜蘭地政事務所確認216地號土地都市計畫使用分區為部分機關用地部分堤防用地，要獲確證。②上開函又載：「說明：四、經查同樂段216-3地號土地係分割自同段216地號土地，為求謹慎，本所103年9月1日宜地肆字第1030009998號函詢宜蘭市○○○○段○○○○○○號土地都市計畫（宜蘭市都市計畫第三次通盤檢討）使用分區為何，宜蘭市公所以103年9月4日市工字第1030018466號函復『經○○○鄉○○段○○○○○○號土地，目前都市計畫使用分區為部分機關用地部分堤防用地，本市都市計畫第三次通盤檢討正在研議中，尚未公告實施。』。」，宜蘭地政事務所對216-3地號土地的分區使用不明，經宜蘭市公所103年9月4日函覆後，始能確認216-3地號土地的使用區分。③上開函另載：「說明：五、旨揭同樂段216及216-3地號土地經都市計畫主管機關查明確屬都市計畫地區之土地，業經本所分別於103年7月22日、9月18日依上開規定將非都市土地使用分區及用地編定註銷登記，併此敘明。」，直到103年7月22日、同年9月18日宜蘭地政事務所始註銷216及216-3地號土地原登記「特定農業區農牧用地」的登記。
9、從而，依上開各項說明，可證系爭土地變更使用分區及使用地類別，係在交付且完成系爭土地所有權移轉登記之後才發生，此一瑕疵或危險，依民法第373、第354條之規定，不應由出賣人負擔。
（四）末查，原告依高源事務所估價報告書為其請求損害賠償金額之依據，於法亦有未合，經查，按「物因侵權行為而受損害，請求金錢賠償，其有市價者，應以請求時或起訴時之市價為準。蓋損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非『原來狀態』，而係『應有狀態』，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準。」，此有最高法院64年度第6次民庭庭推總會議決議可參，依高源不動產估價報告書係就訂約時（102年7月5日）及交付時（103年1月1日）之價格貶損而為鑑價，遑論被告對其鑑價結果有所爭議，退步言，上開鑑價結果既非以起訴（收案日期105年11月4日）或請求時之市價（市場交易價格）而為鑑價，即不足為其請求金額之依據。
（五）並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請為免假執行之宣告。
三、得心證之理由：原告主張前於102年7月5日向被告何清源買受216、217地號之系爭土地，並簽訂系爭買賣契約，雙方約定買賣總價金為13,280,355元。而系爭土地於103年5月6日完成所有權移轉登記予原告所指定之登記名義人林昭宏。又原告尚有尾款170萬元迄未給付，前以其所有原告房地設定抵押權予被告何清源指定之吳淑美為抵押權人，嗣變更擔保品為系爭土地等情，業據原告提出土地登記第一類謄本、系爭買賣契約、本票、抵押借款契約書為證（見卷第6-16頁），且為被告所不爭執，自堪認屬實。至原告主張被告應給付4,131,666元，則為被告所否認，並以前詞為辯，故本件應審酌者即為被告江流洋是否為系爭買賣契約之出賣人？原告主張依照民法第184及185條主張被告三人應負共同侵權行為責任是否有理由？原告依照民法第359條規定主張被告何清源及江流洋應負物之瑕疵擔保責任是否有理由？原告請求被告（連帶或共同）給付4,131,666元及利息是否有理由？原告為聲明所示之請求有無理由？茲分敘如下：
（一）先位聲明部分：
1、按因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有「相當因果關係」為其成立要件。若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償可言。又行為人否認有侵權行為，應由請求人就此利己之事實舉證證明。若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。
2、原告雖主張被告何清源、江流洋、黃宗德明知系爭土地已遭編定為機關用地及堤防用地，未告知原告，而共同以詐欺之方式使原告陷於錯誤而以高價購入土地而造成損害云云，然此為被告所否認，則揆諸前揭說明，自應由原告就其主張被告3人有詐欺原告一節負舉證之責。而原告雖提出宜蘭縣政府105年6月8日府地權字第1050093931號函及宜蘭縣都市計畫土地使用分區證明書為據，而依宜蘭縣政府106年2月2日府建城字第1060014300號函所示：「旨揭土地係本府72年5月2日府建都字第31590號公告『變更暨擴大宜蘭市都市計畫』案內劃入宜蘭市都市計畫範圍並劃設為農業區，後配合陸軍營區發展需求，復於本府80年6月10日府建都字第51416號公告『變更暨擴大宜蘭都市計畫（第一期公共設施保地專案通盤檢討暨第一次通盤檢討）』案內變更為機關用地及堤防用地。前開都市計畫書未載明機關用地土地地號，惟民眾可向該都市計畫擬定機關宜蘭市公所申請核發都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書以資確認。」（見本院卷第66頁），依宜蘭縣政府該函所示，可知系爭土地係於80年6月10日變更為機關用地及堤防用地無誤，然該都市計畫並未載明或公告機關用地之土地地號，僅民眾得向宜蘭市公所申請核發使用分區證明書，再依宜蘭縣宜蘭地政事務所於106年2月2日宜地肆字第1060000820號函所示：「○○○鄉○○段216及217地號等2筆土地，業於103年5月30日合併成同段216地號。該土地於103年7月22日奉宜蘭縣政府103年7月17日府地權字第1030112456號函核准辦理註銷編定登記完畢。
註銷編定前之『使用分區』、『使用地類別』為『特定農業區』、『農牧用地』」等情在卷（見本院卷第65頁），故依宜蘭縣宜蘭地政事務所之函覆，可知系爭土地係於103年7月22日始辦理註銷編定完畢，而於宜蘭地政事務所辦理註銷編定前，於土地登記謄本上記載之使用分區及使用地類別，均為特定農業區及農牧用地甚明，故參之前開宜蘭縣政府及宜蘭市地政事務所之函覆，可知民眾若未向宜蘭市公所查詢，僅得於103年7月22日註銷編定後始得知悉系爭土地經變更為機關用地及堤防用地之事實，故被告主張於出售系爭土地時並不知悉系爭土地遭變更為機關用地及堤防用地等情，自堪採信。而原告主張被告明知系爭土地已遭編定為機關用地及堤防用地，卻未告知原告而共同詐欺原告一節，並未舉證以實其說，故原告主張被告應依侵權行為之法律關係負賠償責任，自屬無據。
（二）備位聲明之部分：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。是關於物之瑕疵之認定，應在當事人意思範疇內（主觀的瑕疵觀念），就該物依其種類一般具有的客觀特徵（客觀的瑕疵觀念）加以判斷。
2、原告主張宜蘭縣政府前於80年6月10日以府建都字第00000號公告「變更暨擴大宜蘭都市計畫（第一期公共設施保地專案通盤檢討暨第一次通盤檢討）」案內變更為機關用地及堤防用地等情，業經宜蘭縣政府於106年2月2日以府建城字第1060014300號函函覆在案，並有上開函文及宜蘭縣政府公告、變更暨擴大宜蘭市都市計畫示意圖、公共設施用地明細表存卷可參（見本院卷第66-74頁），自堪認屬實。又依據宜蘭縣宜蘭地政事務所107年3月20日宜地貳字第0000000000B號函所示：「旨開同樂段216、216-3地號土地...逕為分割增加216-4、216-5地號...分割後216、216-3地號土地為機關用地，土地登記面積分別為823、3486平方公尺，另216-4、216-5地號土地為堤防用地，土地登記面積分別為547、22平方公尺」，並有土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第177-178頁），故可知系爭土地劃入都市計畫機關用地之面積為4309平方公尺、劃入堤防用地之面積為569平方公尺，可知系爭土地範圍之全部，業經劃入都市計畫之機關用地及堤防用地甚明。
3、按都市計畫法第48條規定：「依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。」、第50條第1、2項規定：「公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。」、第51條規定：「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」；又按都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條規定：「公共設施保留地臨時建築不得妨礙既成巷路之通行，鄰近之土地使用分區及其他法令規定之禁止或限制建築事項，並以下列建築使用為限：一、臨時建築權利人之自用住宅。二、菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。三、小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。四、幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。五、臨時攤販集中場。六、停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。七、其他依都市計畫法第五十一條規定得使用之建築物。前項建築使用細目、建蔽率及最大建築面積限制，由直轄市、縣（市）政府依當地情形及公共設施興闢計畫訂定之。」、第5條規定：「公共設施保留地臨時建築之構造以木構造、磚造、鋼構造及冷軋型鋼構造等之地面上一層建築物為限，簷高不得超過三點五公尺。但前條第一項第二款、第三款及第六款之臨時建築以木構造、鋼構造及冷軋型鋼構造建造，且經直轄市、縣（市）政府依當地都市計畫發展情形及建築結構安全核可者，其簷高得為十公尺以下。前條第一項第六款停車場之臨時建築以鋼構造或冷軋型鋼構造建造，經當地直轄市或縣（市）交通主管機關依其都市發展現況，鄰近地區停車需求、都市計畫、都市景觀、使用安全性及對環境影響等有關事項審查核可者，其樓層數不受前項之限制。」、第6條規定：「臨時建築之公共設施保留地，應與二公尺以上既成巷道相連接。其連接部份之最小寬度應在二公尺以上，未連接既成巷道者，應自設通路，其自設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度在未滿十公尺者為二公尺。二、長度在十公尺以上未滿二十公尺者為三公尺。三、長度逾二十公尺者為五公尺。前項自設通路，應以都市○○道路邊界為起點計算，其土地不得計入建築基地面積。」、第7條規定：「在公共設施道路及綠地保留地上，申請臨時建築者，限於計畫寬度在十五公尺寬以上，並應於其兩側各保留四公尺寬之通路。」、第11條規定：「公共設施保留地臨時建築之權利人，應依都市計畫法第五十條第二項規定，於接獲地方政府開闢公共設施通知限期拆除時，負有自行無條件拆除之義務，逾期不拆者，由地方政府強制拆除之；其所需僱工拆除費用，由臨時建築權利人負擔。」；復按宜蘭縣都市計畫公共設施保留地臨時建築使用規則第2條規定：「公共設施保留地申請臨時建築使用，應依毗連土地使用分區及容許臨時建築使用細目使用。毗連之土地使用分區有二種以上者，應同時依據附表，並不得違反毗連各土地使用分區之容許臨時建築使用細目規定。毗連土地使用分區、容許使用細目及附帶條件規定如附表。」、第9條規定：「公共設施保留地之臨時建築使用，建蔽率不得超過百分之三十。」，故依上開規定，可知土地一旦被劃入都市計畫之公共設施用地，其使用即受到限制，且縱使可於該土地上設置臨時建築，然該設置之臨時建築，於接獲主管機關通知限期拆除後，即應自行拆除，對於土地使用之限制非可謂影響不大。
4、而查系爭土地，於買賣當時土地登記謄本原登記為特定農業區之農牧用地，已如前述，則依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，即出賣人應擔保可依農牧用地使用之效用。而系爭土地既已經劃入都市計畫之機關用地及堤防用地，依照都市計劃法之規定，僅得申請臨時建築使用，且有接獲通知後限期拆除之可能，與原告原規劃係購買農牧用地之使用方式有異，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，而應認屬物之瑕疵甚明，故原告主張被告何清源應負瑕疵擔保責任，即屬有據。至被告雖辯以該編定遭註銷係在106年5月6日完成所有權移轉登記始發生之瑕疵，應由原告負擔云云，然系爭土地係在80年6月10日即已經宜蘭縣政府公告變更為機關用地及堤防用地，此有宜蘭縣政府106年2月2日府建城字第1060014300號函在卷可考（見本院卷第66頁），而兩造不爭執系爭土地係於103年1月1日移轉予原告占有使用，故自應認系爭土地之瑕疵，於危險移轉於買受人前即已存在，被告辯以瑕疵係於危險移轉予買受人後始發生云云，自不足採。
5、次按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。
6、查本件原告主張系爭土地於危險移轉前即已劃定為都市計畫之機關用地及堤防用地，而屬瑕疵，故原告主張依據民法第359條之規定請求減少價金並請求被告返還價金，自屬有理由。至請求因有瑕疵之買賣價金之減損價值之計算，揆諸前揭說明，自應以買賣當時即系爭契約簽訂時（102年7月5日）之價值減損為準。而本件經送高源不動產估價師聯合事務所就系爭土地因劃為都市計畫之機關用地及堤防用地，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用比較法一種估價方法進行評估，以勘估標的在正常情況前提下，基於正常買賣之價格為估價條件，本案之比較法推估以公告土地現值為基礎，勘估標的土地於102年間之公告土地現值為屬特定農業區農牧用地之公告現值，即每平方公尺2,100元，經詢問地價主管機關及調閱勘估的同一地價區段之土地部分，確認倘勘估標的以部分機關用地部分堤防用地之使用分區，其102年間之公告土地現值為每平方公尺5,879元，故經依比較法求得勘估土地每地坪單價為6,200元，故系爭土地於102年4月5日之土地總價，即以土地單價乘以土地面積求得土地總價為9,148,689元，與雙方誤認為農牧用地之成交價格減損4,131,666元等情，有高源不動產估價師聯合事務所估價報告書在卷可參，復經證人即估價師陳碧源於本院證稱：「主要採比較法方式進行市場價格案例蒐集及推估，因為本案是屬於部分機關用地部分堤防用地，屬於公共設施用地，依宜蘭市公所的都市計劃土地使用分區或公共設施用地證明書，屬於公共設施保留地，其徵收係採一般徵收方式取得，所以我們蒐集是以區域內同一個都市計畫區的公共設施保留地的實際成交金額單價，占它該公告土地現值的比例予以換算及推估本案堪估標的，在兩個價格日期即102年7月5日、103年1月1日分別的價格，這個方式是一般現階段市場上對於關於公共設施保留地買賣的時候的認定之方式，即是以公共設施保留地的一個比例去進行交易，所以本案比較法是以這個價格的比例來推估其價格。因本案標的的公告現值，若以土地謄本來看，還是農牧用地的公告現值，所以此部分為了價格比例，我們有調閱及徵詢地政機關有關於區域的公告現值的地價區段的公告現值，在102年度及103年度各為多少，並以資為基礎去進行及求得本案各該價格日期的價格......。一般公共設施保留地實際上如果要進行交易，成交價格不會直接等於公告現值，是用公告現值的成數去進行交易價格成交，宜蘭縣唯一會超過公告現值的只有礁溪鄉為百分之一百四十，宜蘭市的部分大約在百分之三十左右，我們是百分之三十二，原因在於公共設施保留地的交易，事實上取得人會對照取得人用途上的認定，他可能會基於稅務上的考量，也就是希望能夠節稅或是政府機關未徵收前的標購，另就是建設公司要作為容積移轉的基地一部分，無論這幾種方式，都是用公告現值的成數去進行評定的，比方說財政部歷年來關於公共設施保留地捐贈給政府去抵稅的部分是百分之十六，早期宜蘭縣在民國93、94、95年的時候，我印象中曾經進行，因為營建署有給經費，以底價去進行標購的動作，近幾年宜蘭縣因為沒有經費，這我有確認過，已不再進行這樣的標購，建商容基移轉部分才會去購買，換言之，在公共設施保留地未徵收之前真正去購買的人非常少，他們也都會去進行相關的計算，所以他們還是會用低於公告現值的方式來進行購買，我們在市場上蒐集到的這些案例都是從內政部的時價登錄網站而來。」等語（見本院卷第157-159頁筆錄），已詳述其估價之依據，故其鑑定方式及結果應可採信，亦即系爭土地因瑕疵減損之價值為4,131,666元。另被告雖主張依據寶源不動產估價師事務所針對強制執行案件所提供之估價報告為據，然經證人即該案之估價師葉紫光到庭證稱：「當時是考量是強制執行，且考量土地使用分區為部分機關用地及部分堤防用地，因為是屬於都市計劃的公設保留地，因考量當時系爭標的附近沒有這種成交案例，所以才會審酌債權人及債務人利益之後，依據公告現值來做估價，當時估價會考量的因素是作為強制執行使用......。有沒有高估我不敢講，但法院拍賣與一般交易不一樣，所以一般都是依照公告現值來估價。」等語（見本院卷第160頁筆錄），故依證人葉紫光所述，該估價報告係針對強制執行案件逕依公告現值為估價，而乏依據，其所為估價內容，尚難據為本件交易減損之依據。從而，本件原告以此項瑕疵為原因，而主張系爭土地因有瑕疵而減損之價額為4,131,666元，自屬有據。
7、原告固主張被告江流洋亦為本件契約之相對人，而主張被告江流洋亦應同負瑕疵擔保之責云云，然此為被告江流洋所否認，故自應由原告就被告江流洋為系爭買賣契約之相對人一節負舉證之責。而依原告所提出之契約書所載，買方為原告，賣方則為被告何清源，於該不動產買賣契約書上並未有被告江流洋之記載，且原告復未能舉證證明被告江流洋亦為系爭買賣契約之出賣人，故原告主張被告江流洋亦應同負契約之瑕疵擔保責任，自屬無據，應予駁回。
8、按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。民法第271條定有明文。查本件原告聲明主張被告何清源及被告江流洋應共同給付原告4,131,666元，依其聲明之主張，即係主張被告何清源應給付原告2,065,833元及被告江流洋應給付原告2,065,833元，而被告何清源為系爭買賣契約之出賣人，自應負擔瑕疵擔保責任，且系爭土地因瑕疵減損之價額為4,131,666元，已如前述，故原告主張被告何清源應給付2,065,833元之部分，核屬有據，應予准許。至原告主張被告江流洋應給付2,065,833元之部分，因原告未能舉證證明被告江流洋為契約之出賣人，業如前述，故原告此部分之主張，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告以系爭土地於交付時即存有瑕疵為由，依民法第359條規定請求減少價金，並請求被告何清源返還2,065,833元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年11月27日起按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、又本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行部分，經核於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，分別准許之。原告敗訴部分假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 25 日
書記官 林慶生