臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度訴字第125號原 告 何良子訴訟代理人 王清白律師
張又勻律師被 告 陳靖忠訴訟代理人 劉仁閔律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國107 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號裁定要旨參照）。
查原告起訴主張被告不履行兩造於民國103 年12月21日簽立之買賣契約書（下稱系爭買賣契約），故提起本訴請求新臺幣（下同）57萬3,427 元之違約金；被告則認系爭買賣契約因約定之解除條件成就而失效，故於言詞辯論終結前提起反訴請求原告返還被告先前給付之20萬元。經核本反訴均係基於兩造間之系爭買賣契約所生之爭執，且其防禦方法互相牽連，揆諸前揭說明，被告提起反訴，於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查，原告聲請支付命令原聲明：「被告應給付原告57 萬3,427元」請求權基礎為系爭買賣契約第10條第2 項約定。嗣原告以被告遲延狀況仍然持續，故追加106 年1 月26日至同年9 月25日之違約金78萬2,946元，及自106 年9 月26日起至被告收受民事變更追加訴之聲明狀止，按日給付原告3,222 元（即聲明第二項），及自10
6 年9 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷㈡第3 頁）。另就第一項聲明部分追加自106 年3月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。經核原告所為前開追加請求，僅係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：原告前於103 年12月21日就坐落於宜蘭縣○○鄉
○○段○○○號農地（下稱系爭農地）簽立系爭買賣契約，並約定以原告名義申請農舍建築執照，由被告出具農舍之工程設計圖並出資興建，待農舍興建完畢後，農舍及系爭農地以總價644 萬3,000 元價格移轉所有權於被告，雙方並約定最晚應於105 年7 月30日前應完成農舍興建及移轉所有權。惟被告未依約提供工程設計圖及出資興建農舍，經原告多次向被告催告履約，被告均置之不理，顯然自105 年7 月31日起已負有給付遲延之責。依系爭買賣契約第10條第2 項約定：
「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」查被告並未依約提供工程設計圖及出資興建，而本件最晚履約之日既為105 年7 月30日，故被告自此時起即負給付遲延之責任，原告遂依前開約定，請求被告給付違約金等語。並聲明：⒈被告應給付原告57萬3,427 元，及自106年3 月2 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉被告應給付原告78萬2,946 元，及自106 年9 月26日起至被告收受民事變更追加訴之聲明狀止，按日給付原告3,222 元，及均自106年9月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則辯以：緣於103 年12月間，被告因希望取得農舍及農
地，惟囿於本身並無農民資格，為符合法規規定，遂與具有農民資格之原告約定，由原告申領建照執照、取得農舍相關排水等許可，並興建農舍，興建完成後再過戶予被告，故於系爭買賣契約第15條特別約定事項第2 項加註：「本筆土地為配合興建農舍為買賣條件，若因法令規定以致無法取得建照執照時，雙方同意解除本件買賣契約，乙方應即無息退還已收價款，約定互不補償。」另於備註事項第8 點：「本件買賣土地為取得農舍建造執照及興建農舍為買賣條件，若因法令規定或法令變更以致無法順利取得農舍建造執照時，雙方同意解除本件買賣契約，乙方無條件於解約同時無息退還已收價款約定互不補償。」詎兩造簽訂系爭買賣契約後，隔年10月宜蘭縣政府即為落實農地農用政策，陸續就農地使用及農舍興建發布相關規定，並停止發放農舍興建許可及建造執照，並就農民取得相關建築容許、資格等法規以客觀公正專案小組就法規層面從嚴審查，已構成系爭買賣契約第15條特別約定事由第2 項、備註事項第8 點之契約解除事由，被告遂行解除契約，通知雙方土地買賣仲介單位，告知將依約解除系爭農地買賣契約乙事。仲介方面告知知悉前開宜蘭縣政府公告之相關情事後，便將被告簽約時所交付45萬元退還被告，有退款單據可稽，故系爭買賣契約既經解除，被告自無繼續履行系爭買賣契約之義務。再者，依系爭買賣契約備註第9 點：「申請無農舍證明、法空證明、排水路證明、農用證明由乙方負責。農民資格。」、第10點：「本件配建農地，須向水利單位申請版橋及搭排證明，目前申請至核准時間無法確定，若因申請核准期間超過二個月時，雙方同意第二期款付款時間順延。」準此，前述與農舍相關之許可等證明文書，均係由原告負責，且就建築設計圖之部分並未加以約定由被告負擔，更無就建築設計圖之提出期間有所約定，故是否應由被告提出建築設計圖乙事尚有疑義，自難謂被告未提出設計圖，已陷入遲延之狀態而具有可歸責性，負有違約金之賠償義務。另依宜蘭縣農田水利會檢送原告申請搭排許可之所有文件，可知原告未曾提出搭排水申請，又原告雖於104年1月28日及105年2月18日向宜蘭縣政府就系爭農地提出申請農業用地興建農舍申請人資格證明，然兩次申請均因原告經通知補正而未補正，遭宜蘭縣政府退回，且其應補正事項包含農業用地確實從事農業工作之具體事證、農業經營計畫、道路及農舍用地高程斷面圖以及農業經營計畫書等內容，均屬與系爭農地有關事項，且與原告所主張由被告應提出之「建築設計圖」間核無必然關聯，足證原告就其未能順利申請興建農舍申請人資格乙事，並非係可歸責於被告之事由，故原告主張被告因未提出建築設計圖而負有違約金賠償義務，顯屬無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：系爭買賣契約既經反訴原告依法解除，解約
後雙方當事人依法應互負回復原狀義務，惟反訴被告卻遲未將簽約時收取之20萬元返還予反訴原告，爰依民法第259 條、第179 條及第181 條規定，請求反訴被告返還等語。並為反訴聲明：反訴被告應給付反訴原告20萬元，及自民事反訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則辯以：反訴原告從未告知反訴被告欲解除系爭買
賣契約，事實上反訴原告應依約提供建築設計圖予反訴被告，惟反訴原告遲未提供，且亦未表示欲解除或終止系爭買賣契約，故其主張應無理由；甚且反訴原告解約並不符合系爭買賣契約解約事由，因本件並無因法令規定不得興建或法令規定以致無法取得建築執照之情況，則縱有解約，其解約亦不生效力等語。並聲明：請求駁回反訴原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第3 頁背面至第4 頁）：㈠103 年12月間被告欲取得宜蘭縣農地及農舍，但囿於無農民
資格，故於103 年12月21日與原告簽立系爭買賣契約（即本院卷㈠第21頁至第29頁），約定原告將其所有系爭農地，以總價644萬3,000元出賣被告，且於特約條款約定「本件買賣農地為配建農舍之用，甲方（即被告）應依興建農舍相關法令規定配合辦理申請，不得因興建農舍規定修改，主張解除契約」、「本筆土地為配合興建農舍為買賣條件，若因法令規定以致無法取得建造執照時，雙方同意解除契約。」；另於契約備註欄約明：「本件係農地、農舍配建事宜，為遵守法令之限制及規定，雙方同意以乙方（即原告）名義為建物起造人，並配合申請興建農舍建造施工及申請使用執照、水、電、保存登記等事宜。興建農舍期間所生之全部費用皆由被告負擔，與原告無關。」、「申請無農舍證明、法空證明、排水路證明、農用證明由原告負擔。農民資格。」、「雙方約定，本件配建案件乙方最遲於105年7月30日前完成興建交由甲方辦理過戶移轉登記。若乙方無法於約定期間內完成興建工程時，甲方同意期間再延長二個月，待乙方完成興建並辦妥過戶登記後再付清尾款」。
㈡被告於簽約時給付65萬元定金，其中20萬元部分由原告收取，另45萬元則交由仲介保管。
㈢原告於104 年1 月28日向宜蘭縣政府申請「農業用地興建農
舍申請人資格證明（即農民資格證明）」，因逾期未補正「⑴於農業用地確實從事農業工作之具體事證；⑵農業經營計畫；⑶道路及農舍用地高程斷面圖」，致宜蘭縣政府於104年10月5日退回其申請。
㈣原告於104 年10月26日委由代書陳淑娟向宜蘭縣五結鄉公所
申請無農舍證明，並於同日委由代書陳淑娟向農田水利會申請查詢「毗鄰水路名稱」。
㈤原告於105 年2 月18日再向宜蘭縣政府申請「農業用地興建
農舍申請人資格證明」，因逾期未補正「⑴有關興建農舍之需求，請敘明農舍與其農業經營之關聯性及必要性。⑵有關農業經營現況及規模，請補正過去2 年經營實績，並敘明農產物產量、銷售情形、農業設施（項目、數量、面積及使用現況）、農機具（名稱及數量）等。⑶請補正農業用地整體配置圖（以地籍圖為底圖、農舍用地應為矩型區塊於地界線側及鄰接道路、標示周邊聯外道路），及農舍用地高程斷面圖並標示填土高度。」致宜蘭縣政府於105年6月17日依農業用地興建農舍辦法第2條及行政院農業委員會104年10月21日農水保字第1041866479號函規定，退回其申請。
四、本件爭點（見本院卷㈡第4 頁背面）：
甲、本訴部分：㈠原告主張被告依系爭買賣契約，應於105年7月30日前提出農
舍工程設計圖及出資興建，經原告多次催告仍置之不理，迄105年7月31日起應負遲延責任，並依契約第10條第2 項約定，請求被告給付違約金及法定遲延利息，有無理由？㈡如有，被告抗辯其已於104 年2 月16日，以宜蘭縣政府於10
4 年2 月10日公告，將暫停核發農舍興建許可及建照執照，並就農民取得相關建築容許、資格等從嚴審查等為由，已合於契約特約條款第15條，而向原告為解除契約之意思表示，故原告請求違約金，於法無據，是否可採？
乙、反訴部分：㈠反訴原告主張其已於104 年2 月16日向反訴被告合法解除系
爭買賣契約，是依民法第259 條、第179 條、第181 條等規定，反訴被告應返還簽約時所受領之定金20萬元，有無理由？㈡若認為反訴原告並未於104 年2 月16日合法解約，則反訴原
告主張已於105 年間於仲介公司所召開的協調會時，已當面向反訴被告合法解除該契約，故得依前開規定向反訴被告請求返還定金20萬元，是否有據？
五、關於本訴爭點，本院判斷如下：㈠原告主張被告未依約於105 年7 月30日前提出農舍工程設計
圖及出資興建，迄105 年7 月31日起應負遲延責任，有無理由？⒈按基於債之關係，債權人得向債務人請求給付，民法第199
條第1 項定有明文。故債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。另債之關係，尚可能發生當事人間之附隨義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務。從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現。附隨義務則係為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程中基於誠信原則，所發生協力及告知等以輔助實現債權人給付利益之義務（最高法院100 年度台上字第2 號、101 年度台上字第2098號判決意旨參照）。
⒉查被告於103 年12月間欲取得宜蘭縣農地及農舍，但囿於無
農民資格，故於103 年12月21日與原告簽立系爭買賣契約，約定原告將其所有系爭農地，以總價644 萬3,000 元出賣被告，且於特約條款約定「本件買賣農地為配建農舍之用，被告應依興建農舍相關法令規定配合辦理申請，不得因興建農舍規定修改，主張解除契約」、「本筆土地為配合興建農舍為買賣條件，若因法令規定以致無法取得建造執照時，雙方同意解除契約。」；另於契約備註欄約明：「本件係農地、農舍配建事宜，為遵守法令之限制及規定，雙方同意以原告名義為建物起造人，並配合申請興建農舍建造施工及申請使用執照、水、電、保存登記等事宜。興建農舍期間所生之全部費用皆由被告負擔，與原告無關。」、「申請無農舍證明、法空證明、排水路證明、農用證明由原告負擔。農民資格。」等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約附卷可參。足知系爭買賣契約標的僅為系爭農地，惟因被告購地目的係為於農地上興建農舍，故兩造另約明：以原告名義為農舍起造人，原告需配合申請興建農舍建造施工及申請使用執照、水、電、保存登記等事宜。興建農舍期間所生之全部費用皆由被告負擔，與原告無關。但原告應負擔申請無農舍證明、法空證明、排水路證明、農用證明及農民資格證明。堪認兩造係合意原告負有協助被告農舍建照之申請，及負有申請無農舍證明、法空證明、排水路證明、農用證明及農民資格證明等從給付義務或附隨義務。
⒊依農業發展條例第18條第3 項前段規定：「本條例中華民國
89年1 月4 日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。」、同條第4 項、第5 項分別規定：「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」、「前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。」；而行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5 項之授權訂定農業用地興建農舍辦法。系爭買賣契約簽訂時所適用法規即102 年7 月1 日修正訂頒農業用地興建農舍辦法第8 條第1 項第2 款、第6 款規定：「起造人申請興建農舍，除應依建築法規定辦理外，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照：二、相關主管機關依第二條與第三條規定核定之文件、第九條第二項第五款放流水相關同意文件及第六款興建小面積農舍同意文件。…
六、工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一。」是以申請農舍建造執照時除需工程圖樣外，尚需具備農業用地興建農舍辦法第2 條及第3 條規定核定之文件及第9 條第2 項第5 款放流水同意文件。另農業用地興建農舍辦法第2 條第1 項第4 款、第5 款、第3 條及第9 條第2 項第5 款則分別規定：「依本條例第18條第1 項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：…四、申請人無自用農舍者。…五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」、「依本條例第18條第3 項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合前條第1 項第4 款及第5 款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」、「興建農舍應符合下列規定：五、農舍之放流水應符合放流水標準，並排入排水溝渠。放流水流經屬灌排系統或私有水體者，並應符合下列規定：㈠排入灌排系統者，應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准。㈡排入私有水體者，應經所有人同意。」。足知依農業發展條例第18條第3 項規定申請興建農舍之申請人，於申請農舍建照時需先備妥「無農舍證明（即前開辦法第2 條第1 項第4 款）、農用證明、法空證明（即第2 條第1 項第5 款）、農民資格證明（即第3 條）、搭排水許可文件（即第9 條第5 款）」等資料。
⒋查系爭農地使用分區為風景區、使用地類別為農業用地，面
積雖僅1626平方公尺，惟原告係於77年9 月23日即因買賣而取得農地所有權，有系爭農地土地登記第一類謄本附卷可參。則以原告名義申請於系爭農地興建農舍之建照，應係依農業發展條例第18條第3 項前段規定，依前開說明，本件於申請建照前申請人需備妥「無農舍證明、農用證明、法空證明、農民資格證明、搭排水許可文件」等文件。又同前述，兩造已約明原告應負擔申請「無農舍證明、法空證明、排水路證明、農用證明及農民資格」等契約從給付義務，且依規定於申請農舍建照前，需先行備妥前開資料。然據本院函詢宜蘭縣五結鄉公所、臺灣宜蘭農田水利會及宜蘭縣政府結果，可知原告曾於104 年10月26日向宜蘭縣五結鄉公所申領「無農舍證明」，並經核發在案（見本院卷㈠第59頁至第70頁），復曾於103 年、104 年間向臺灣宜蘭農田水利會查詢系爭農地有無毗鄰水路之名稱，經臺灣宜蘭農田水利會分別於10
3 年12月15日、103 年12月30日及104 年10月30日函復在案，惟原告未曾提出搭排水申請（見本院卷㈠第79頁至第81頁）。再者，原告於104 年1 月28日及105 年2 月18日向宜蘭縣政府申請農民資格證明（即農業用地興建農舍申請人資格證明），然104 年1 月28日申請，因逾期未補正「於該農業用地確實從事農業工作之具體事證、農業經營計畫、道路及農舍用地高程斷面圖」等資料，而遭宜蘭縣政府退回；另10
5 年2 月18日申請，則因原告所遞交經營計畫書尚有須補正：「㈠有關興建農舍之需求，請敘明農舍與其農業經營之關聯性及必要性。㈡有關農業經營現況及規模，請補正過去二年內經營實績，並敘明農產物產量、銷售情形、農業設施（項目、數量、面積及使用現況）、農機具（名稱及數量）等。㈢請補正農業用地整體配置圖（以地籍圖為底圖、農舍用地應為矩形區塊於地界線側及鄰接道路、標示周邊聯外道路），及農舍用地高程斷面圖並標示填土高度。」等，但原告逾期未補正，致亦未能取得農民資格證明，此有宜蘭縣政府
106 年7 月6 日府農務字第1060095904號函暨函附原始申請書及相關資料影本可證（見本院卷㈠第82頁至第107頁）。
準此，原告未依系爭買賣契約履行其從給付義務，致無從依農業用地興建農舍辦法第8 條第1 項規定申請農舍建照，應堪認定。又原告既先未依約提出給付，被告縱有應提出農舍工程設計圖而未提出之情形，亦難謂應負遲延之責。
⒌原告固主張係因被告遲不交付工程設計圖予代書陳淑娟申請
農民資格及建築執照，致未能如期履約，應負遲延責任云云，並提出代書即證人陳淑娟之錄音光碟及譯文為證。茲查：⑴被告雖否認其有交付農舍建築設計圖之義務，惟依系爭買
賣契約備註第1 點：「本件係農地、農舍配建事宜，為遵守法令之限制及規定，甲乙雙方同意以乙方名義為建物起造人，並配合申請興建農舍建造施工及申請使用執照、水、電、保存登記等事宜。興建農舍期間所生之全部費用皆由甲方負擔，與乙方無關。」、第4 點：「本契約簽定後乙方同意，因土地及興建農舍權利已出賣甲方，興建農舍又為甲方所出資興建，故甲方有權決定是否出售所興建之農舍（包括土地）…」等內容，可知原告僅係名義起造人，實際上農舍興建均由被告全權負責及出資。再參諸證人陳淑娟到庭證稱：「（你們在協議過程中，兩造就建築師設計圖要怎麼提供，由何人提供，發生過爭議嗎？）沒有。買方要蓋的樣式、面積都由買方決定。我印象中好像建築師費用要很高，好像在擔心設計圖作了，但又申請不下來，變成會衍生出其他費用的問題。」等語（見本院卷㈠第188 頁）。從而，系爭買賣契約雖未明文約定應由何人負責出具農舍工程設計圖，惟因興建農舍樣式、面積既均由被告決定，且契約亦約明興建農舍權利在被告，亦由被告全權出資，則農舍工程設計圖應由被告負責無誤。
⑵再者，原告所提錄音光碟經勘驗結果，證人陳淑娟固曾表
示：農民資格及農舍建照都是卡在被告並沒有交付設計圖所致等語（見本院卷㈠第163 頁）。但證人於本院審理時係證稱：「（證人意思是農民證明資格此部分只要被告提供建築師設計圖，就能夠繼續申請？）是。（簡單來說農民證明資格是因為被告沒有提供建築師的設計圖，所以才沒有辦法申請下來？）建築師設計圖是其中一樣文件，但有這份文件是不是可以確定宜蘭縣政府就會核准農民資格，還是要看審查之後的決定，我並沒有辦法確定。」等語（見本院卷㈠第186 頁背面至第187 頁）。是依證人陳淑娟前開證述可知，農民證明資格固需有建築師設計圖，但縱使有該設計圖，宜蘭縣政府亦不當然即核發農民資格證明予原告。
⑶況且，依宜蘭縣政府回覆本院資料所示，原告於104 年1
月28日及105 年2 月18日申請農民資格證明資料，經宜蘭縣政府審核後，除要求原告補正與農舍工程設計圖有關之「道路及農舍用地高程斷面圖」或「農業用地整體配置圖及農舍用地高程斷面圖並標示填土高度」外，另需補正「於該農業用地確實從事農業工作之具體事證、農業經營計畫」或「經營計畫書須補正：有關興建農舍之需求，請敘明農舍與其農業經營之關聯性及必要性。有關農業經營現況及規模，請補正過去二年內經營實績，並敘明農產物產量、銷售情形、農業設施（項目、數量、面積及使用現況）、農機具（名稱及數量）等內容」之事實，顯見原告遞交予宜蘭縣政府資料並非僅農舍建築設計圖而已。又證人陳淑娟到庭雖稱：農業經營計畫我們這邊可以幫原告寫計畫書，另原告因具有農保身分，故無需提出「農產材料購買憑證、農產銷售證明」等證明云云（見本院卷㈠第186頁背面、第188 頁）。惟原告於105 年2 月18日申請時已提出其農保資料予宜蘭縣政府（見本院卷㈠第104 頁），經宜蘭縣政府審查後仍要求原告需補正前開資料。且依據行政院農業委員會106 年4 月12日農水保字第1060210571號函釋所載：「申請興建農舍農民資格，並不以職業別作為審查原則，另農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人，雖得免檢附申請人從事農業生產相關佐證資料，惟仍需提出經營計畫書，以審查農業用地確供農業使用與不影響農業生產及農村發展。」另104 年10月21日農水保字第1041866479號函復記載：「檢送興建農舍經營計畫書格式1 份…」依前開經營計畫書格式，可知申請人於計畫書內需說明：「一、興建農舍之需求；二、既有農業經營現況（過去二年內經營實績及現況情形並檢附照片）及經營規模，如農產物種類、經營面積、產量、銷售情形、農業設施（項目、數量、面積及使用現況）、農機具（名稱及數量）；三、產銷計畫（生產及銷售規劃）。…」等情。是原告雖具有農保身分，於申請農民資格證明時仍需提出農業經營計畫書，且原告於105 年2 月18日所提經營計畫書內容所欠缺「農舍與其農業經營之關聯性及必要性。有關農業經營現況及規模，並敘明農產物產量、銷售情形、農業設施（項目、數量、面積及使用現況）、農機具（名稱及數量）」等資料，均與農舍工程設計圖無關，故難僅依證人陳淑娟證述及錄音光碟，逕認原告已依約履行系爭買賣契約應負之從給付義務。
⒍依系爭買賣契約第10條違約責任第2 項約定：「甲方（即被
告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，買賣總價每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權或移交甲方使用之土地，甲方應即無條件歸還乙方。」故被告如有遲延給付之情形，原告得依前開約定請求被告給付違約金。然而，系爭買賣契約並未約定被告應於何時申領農舍建築執照，甚或何時提交農舍建築設計圖，兩造僅於契約備註第7 點約定：「本件配建案件乙方最遲於105 年7 月30日前完成興建交由甲方辦理過戶移轉登記。若乙方無法於約定期間內完成興建工程時，甲方同意期間再延長二個月，待乙方完成興建並辦妥過戶登記後再付清尾款。」等語（見本院卷㈠第26頁）。則依約被告至遲應於105 年9 月30日前將農舍興建完畢，並將購買系爭農地之尾款交付予原告。但同前所述，農舍建照之申請需先備妥原告農民資格證明，原告雖已向宜蘭縣政府提出申請，惟因申請資料並不完備，經宜蘭縣政府於105 年6 月17日以府農務字第1050026763號函退回其申請（見本院卷㈠第86頁），換言之，原告並未依約履行其應申請農民資格證明之從給付義務，而農民資格證明為申請農舍建照不可缺之文件，被告自無法於105 年9 月30日前申請農舍建照並將農舍興建完畢，故原告主張被告未依約於105 年9 月30日完成農舍興建付清尾款應負遲延責任，需依約給付違約金至被告收受民事變更追加訴之聲明狀止等節，為無理由。又原告前開主張既不足取，自無庸就本訴爭點二部分再為審究，附此敘明。
六、關於反訴爭點，本院判斷如下：㈠反訴原告主張兩造簽訂系爭買賣契約後，隔年10月宜蘭縣政
府即為落實農地農用政策，陸續就農地使用及農舍興建發布相關規定，已構成系爭買賣契約第15條特別約定事由第2 項、備註事項第8 點之契約解除事由，遂於104 年2 月16日向反訴被告為解除系爭買賣契約之意思表示，仲介公司亦於同日將反訴原告簽約時所交付45萬元退還云云，為反訴被告所否認，並以前詞置辯。查反訴原告對此雖提出104年2月16日臺灣土地銀行45萬元匯款申請書影本（見本院卷㈠第39頁）為證。然永慶不動產仲介公司營業員即證人游舜安於審理時證稱：「（當時為什麼退還45萬元給反訴原告？）申請農舍蠻長的時間，卡到一些必須申請無農舍證明、農民身分，時間拖很久，政府有一些條例，停發建照條例，有跟買賣雙方接洽過，錢押在公司，買方有要求，但時間拖太久，所以希望公司可以先退還。（退錢之前有無問過反訴被告？）都有問過。（永慶不動產退還45萬元給反訴原告，反訴被告有同意嗎？）有告知反訴被告，我忘記反訴被告有沒有同意，照理應該是同意，照我剛剛講，必須經過雙方合意才能退款，簽約65萬元，賣方先用20萬元，也有經過買方同意，才可以使用。（退45萬元給買方，因為案件拖了太長，買方為什麼要求退還45萬元？）買方有資金需求，所以開一張本票替代這45萬元。（所以買方不是因為解除契約要求退還，是因為本身有資金需求才要求退還45萬元？）算是。（剛剛所述45萬元本票作為交換，此張本票？）還在公司。（公司要保管多久？）保管到案子全部結束。」等語（見本院卷㈠第125頁、第126頁背面、第127頁背面）。可知仲介公司將45萬元匯款予反訴原告，係因反訴原告有資金需求向仲介公司要求，故另以簽立本票方式替代該45萬元，而該本票現仍由仲介公司保管至本案全部結束後，則反訴原告主張其已於104年2月16日向反訴被告合法為解約之意思表示，仲介公司於同日退還45萬元定金云云，顯非事實。且反訴原告對此有利於己部分，除提出前開匯款申請書影本為據外，並未提出其他證據以實其說，堪認反訴原告此部分主張，應無理由。
㈡反訴原告另以，若認為其並未於104 年2 月16日合法解約，
惟其另於105 年間於仲介公司所召開的協調會時，當面向反訴被告合法解除系爭買賣契約，故仍得向反訴被告請求返還定金20萬元部分，茲查：
⒈證人游舜安證稱：「（反訴原告是否曾經請你向反訴被告轉
達希望解約，因為政府停發建照？）有。（大概在什麼時間？）大概申請文件時，因為時間拖的太久，所以有跟反訴被告講，買方退縮情形，想要解約。（反訴原告告知解約原因有無包括因為宜蘭縣政府限建農舍的情形？）有。（反訴原告表示要解約之後，你們有無從中協調？）有。（協調結果如何？）大概在那時我忘記，後來有到永慶公司協調，協調後也沒有什麼結果，賣方堅持可以提出保證，可以擔保蓋成，但買方還是有疑慮，買方堅持要解約，所以沒有協調成。（提示手機LINE對話內容，上面所寫的留言前因後果是什麼？）那段時間喬要怎麼解約，對方請友人也在協調解約，解約補償金額，中間也有跟賣方協調，賣方一直堅持合約繼續走下去，這段內容應該是講說事情喬的怎麼樣，對方是不是要合意解約。（跟反訴被告接洽，反訴被告有無答應要解約？）沒有答應。（請你回想買方跟你講要解約時，距離他們簽約之後大概隔了多久？）我已經不記得，我只記得申請無農舍證明及農民資格，已經經過好幾個月時間，詳細時間我不記得。（剛剛有提到買方要解約，是你本人代為轉達給反訴被告知道解約的事嗎？）是我轉達的，代書也有跟賣方提過，買方解約的意願，一開始說要補貼反訴被告走路工、申請費用。（在轉達時有跟反訴被告說買方為何要解約？）有，我有跟反訴被告說時間拖太久，政府機關有一些條例政策改變，買方有疑慮產生出來。（反訴被告如何回答？）反訴被告說那些都可以克服，他會趕快弄，希望合約可以繼續走下去。（你有把反訴被告的話轉達給買方？）有。（買方如何說？）他蠻堅持解約的立場。（後來有到永慶公司進行協調，協調結果，兩造堅持各自立場，協調沒有結果？）算是沒有結果，甚至反訴被告那邊有主張願意提供不動產作為擔保，將來買方造成的損失，但是買方還是不願意，說就算拿不動產來擔保也沒有用，堅持要解約。」（見本院卷㈠第125頁至第127頁）。可知反訴原告雖未能證明其於104年2月16日有向反訴被告為解約之意思表示，但至遲於兩造在105年間在永慶不動產公司協調前，反訴原告已透過證人游舜安向反訴被告表達「因宜蘭縣政府限建農舍，時間拖太久，政府機關有一些條例政策改變」等情，要求解除系爭買賣契約，復於協調會當面告知反訴被告解約之事實。
⒉反訴原告主張本件符合系爭買賣契約約定之解約事由已合法解約云云，為反訴被告所否認。經查：
⑴系爭買賣契約第15條特別約定事項第1 項：「本件買賣農
地為配建農舍之用，甲方應依興建農舍相關法令規定配合辦理申請，甲方不得因興建農舍規定修改，主張解除本件買賣契約，除法令規定不得興建除外。本土地位於風景區內，甲方應依風景區之相關規定興建農舍。」、第2 項：
「本筆土地為配合興建農舍為買賣條件，若因法令規定，以致無法取得建造執照時，雙方同意解除本件買賣契約，乙方應即無息返還已收價款，約定互不補償。」、第4 項：「雙方約定買賣款項訂金中由乙方先取回20萬元，若因法令規定以致無法取得建造執照時，乙方應即無條件無息退還價款。」；另契約備註第8 點：「本件買賣土地為取得農舍建照執照及興建農舍為買賣條件，若因法令規定或法令變更以致無法順利取得農舍建照執照時，雙方同意解除本件買賣契約，乙方無條件於解約同時無息退還已收價款，約定互不補償。」等文字（見本院卷㈠第24頁、第26頁）。準此可知，雙方約定僅「法令變更（或修改）」致無法取得建造執照時，始得解除系爭買賣契約。
⑵反訴原告主張兩造簽約後翌年10月宜蘭縣政府即為落實農
地農用政策，陸續就農地使用及農舍興建發布相關規定，致無法取得農舍建造執照，合於前開解約之事由云云。然兩造係於103 年12月21日簽立系爭買賣契約，依其當時申請建造執照規定，即係按農業發展條例第18條規定，及行政院農業委員會基於農業發展條例第18條第5 項之授權，於102 年7 月1 日修正訂頒農業用地興建農舍辦法第8 條第1 項規定，此部分已如前述。而反訴原告於105 年間下半年向反訴被告主張解約時，其中農業發展條例第18條並未修正，僅農業用地興建農舍辦法於104 年9 月4 日有修正第2 條及增列第3 條之1 規定。又依農業用地興建農舍辦法修正總說明（見本院卷㈡第46頁）可知，第2 條修正內容為申請興建農舍資格應檢附經營計畫，以確保農舍符合農業使用，且不影響農業生產環境及農村發展，而增列第3 條之1 則係農民認定相關規定。原告雖主張因前開第
2 條修正致本件無法取得農舍建造執照而合於解約之事由云云。惟按農業發展條例第18條第1 項規定：「本條例中華民國89 年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、第2 項前段：「前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿
5 年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。」故申請興建農舍本應符合「取得農業用地之農民」、「無自用農舍而需興建」、「興建農舍不影響農業生產環境及農村發展」及「農業用地應確供農業使用」等要件。
核與農業用地興建農舍辦法修正後第2 條規定，申請興建農舍之農民需提出農業經營計畫，計畫中應說明「興建農舍之需求」、「既有農業經營現況及規模」、「產銷計畫」、「農舍用地與農業經營用地之整體配置並敘明對農業環境之影響」、「農舍放流水排水計畫」等項目（見本院卷㈡第32頁）均相吻合，並未脫逸前開農業發展條例第18條所規定之要件。又系爭買賣契約既係約定僅「法令變更（或修改）」致無法取得建造執照時，始符合意定解約之要件，而農業用地興建農舍辦法修正，僅係將審查方式予以變更，並非限建或禁建農舍，故反訴原告主張因農業用地興建農舍辦法之修正，致本件無法取得農舍建造執照而合於解約之事由等節，並無理由。
㈢從而，反訴原告並未舉證證明其已於104 年2 月16日向反訴
被告為解約之意思表示；且依系爭買賣契約第15條特別約定事項第1 項前段：「本件買賣農地為配建農舍之用，甲方應依興建農舍相關法令規定配合辦理申請，甲方不得因興建農舍規定修改，主張解除本件買賣契約，除法令規定不得興建除外。」而農業發展條例及農業用地興建農舍辦法，就「符合一定要件農民、農業用地，得申請興建農舍」部分，並未變更其規定，僅係就審查方式有部分變動，故反訴原告主張因法令修正，致其無法取得農舍建照，合於系爭買賣契約解約事由，且已合法解約，請求反訴被告應給付定金20萬元云云，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第2 項約定，請求被告應給付違約金及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。反訴原告以系爭買賣契約第15條等約定及民法第259 條、第17
9 條、第181 條等規定，請求因契約已合法解除，反訴被告應返還已收取之定金20萬元，及自106 年5 月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦無理由，應予駁回。
又兩造所提之本、反訴既均經駁回，則兩造假執行之聲請均失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 19 日
民事庭法 官 游欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 19 日
書記官 呂典樺