臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度訴字第234號原 告 陳靖忠訴訟代理人 劉仁閔律師被 告 高鈺芳訴訟代理人 周慧貞律師上列當事人間回復原狀事件，本院於民國107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號、面積三二七點二五平方公尺、地目建之土地移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。惟不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條有明文規定。本件原告本起訴請求被告應將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）返還登記予原告，嗣於民國107年2月27日之言詞辯論時，以言詞更正聲明為被告應將系爭土地回復登記予原告，再於107年5月8日言詞辯論時，更正聲明為被告應將系爭土地移轉登記予原告等情，經核前述聲明之變更，並未變更訴訟標的，而僅屬更正事實上及法律上之陳述，依前述說明，於法尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於105年12月10日簽訂買賣契約書，約定由原告將所有之系爭土地以簽約當日之現況，以每坪單價新臺幣（下同）4萬元（共計395萬9725元）之價款出賣予被告，另約定買賣價款至遲於106年1月9日前付清，又若不按期交付價款時，上開買賣契約書第7條第1項約定：「承買人如違約不買或不依第三條規定按期交付價款時，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約，並願將已付價款全部由出賣人沒收以補償其所受之損害，如已過戶於承買人名義或承買人所指定之人名義之產權及移交承買人使用之不動產，承買人應即無條件返還賣方，若因此所發生之稅捐及費用全部由承買人負擔。」（下稱系爭契約）。詎料，被告依約交付第一期款260萬元後，遲未交付尾款135萬9725元予原告，經原告於106年1月17日寄發五結郵局000004號存證信函催告履行價款給付義務後，被告仍未履行，原告遂於106年1月26日再次寄發冬山郵局000000號存證信函通知被告解除系爭契約，然因系爭土地已過戶於被告，被告依系爭契約第7條第1項之約定及民法第259條第1項之規定，應將系爭土地回復登記予原告，並於解約後，原告自得將被告已支付之260萬元價款予以沒收以補償原告所受損害，並聲明請求被告應將系爭土地回復登記予原告。
（二）對被告答辯之陳述：
1、被告辯稱系爭契約約定所指涉之現況，顯係土地業經分割而與99年11月24日買賣標的已有不同，並非兩造係就當時系爭土地之實際狀況為交易云云，惟查，被告於系爭契約成立時即知悉有道路存在於系爭土地上，且未就原告應將該道路排除始將系爭土地移轉登記交付系爭土地予被告有特別約定下，則被告為上開之答辯，應無理由。
2、被告辯稱於締約當時僅知悉系爭土地上部分遭道路占用，但並不知悉遭占用之確定位置、形狀與面積云云，惟查，自被告所提起之鈞院103年度羅簡字第39號民事判決（下稱系爭前案），所陳報之擬分割方案中之A部分（即系爭契約買賣標的），佐以該案卷內其他與勘驗有關之資料，均足證兩造於簽訂系爭契約時，被告即知悉有道路存在之事實，況且，原告已將系爭土地所有權及移轉事實上管領權限移轉交付予被告，縱令被告不知系爭土地遭占用之面積，亦不影響其已取得與雙方所約定相符系爭土地所有權及使用權之事實，故原告業已履行對被告之對待給付，被告主張同時履行抗辯權，顯無理由。
3、被告復主張遭占用之道路為既成道路而認原告應負瑕疵擔保責任暨不完全給付之債務不履行責任云云，惟查，系爭土地上之道路並非屬於既成道路，亦非宜蘭縣建築管理自治條例所稱之現有巷道，況且被告於系爭契約成立時即知悉有道路存在之事實，被告主張原告應負瑕疵擔保責任，亦屬無理。
4、被告又辯稱若原告未將系爭土地遭占用部分之瑕疵排除而將全部買賣標的交付予被告前，難認原告已盡點交義務云云，惟查，原告於系爭契約所約定之點交日前，已將系爭土地於符合雙方所約定之狀態，移轉登記所有權並交付予被告，被告業已取得系爭土地符合契約所約定之事實上管領權限，原告即已盡系爭契約所約定之點交義務，被告所主張同時履行抗辯，仍屬無據。
二、被告則辯以：
（一）被告於105年12月10日與原告、訴外人林訓廷就系爭土地暨同地段742地號土地簽署系爭契約，其中第3條即約定：
「本件買賣雙方及代理人劉石純合意民國九十九年十一月二十四日簽訂之買賣契約書無條件解除，原買賣契約作廢，買賣雙方願依民國一○五年十二月十日之現況重新約定買賣契約絕無異議。」等語，與中福北路之存在無涉，蓋依系爭前案事件卷四第76頁即宜蘭縣五結鄉公所103年8月22日五鄉建字第1030012904號函文則表示中福北路係「民國85、86年間開闢，寬約4.8米，現況供公眾通行，本所理應負管理之責。」，可知該道路至遲於86年間即已存在，亦即該道路之狀況於兩造105年12月簽署系爭契約時，與99年間簽署原買賣契約時並無二致，自非因道路變更而有「依現況重新約定」之必要，是上開契約約定所指涉之現況，顯係土地業經分割而與99年11月24日買賣標的已有不同，並非買賣雙方係就當時土地之實際狀況為交易。此由系爭契約第4條約定「不動產交付日期：付清尾款同時交付。由賣方（即原告）於現場點交買方（即被告）或登記名義人。」，另於第10條第3項特別要求鑑界移交可證，倘被告業已確知系爭土地界址何在，自無必要另為鑑界。次查，原告主張被告於系爭前案時即已知道路存在云云，然被告於系爭前案有委任律師處理而均未至現場或到庭，且系爭前案之判決僅記載：「系爭土地…南側臨同段344-12地號之水利用地，該土地南側現供水利溝渠使用，至於北側土地則與系爭土地南側之部分土地，於85、86年間供宜蘭縣五結鄉公所鋪設瀝青混凝土道路，以供公眾通行使用迄今…現道路名稱為宜蘭縣○○鄉○○○路○路寬約
4.8公尺」，又判決附圖亦未描繪道路位置等情可知，被告至多於簽訂系爭契約時，僅知悉系爭土地上部分遭系爭道路占用，但並不知悉遭占用之確定位置、形狀與面積，且此應非爭執重點，蓋無論障礙原因為何，原告均應排除使被告得就系爭土地為使用收益。
（二）次查，原告基於契約關係，本應就全部土地之價值、效用暨品質負瑕疵擔保責任暨履行債務責任，退步言，縱認被告未事先調查而有過失，然原告本係所有權人，對於系爭土地之情況更甚被告，原告故意不告知系爭土地遭占用，依法仍應負瑕疵擔保責任暨不完全給付之債務不履行責任。況且，依系爭前案卷六第106頁即宜蘭縣政府103年12月29日府建城字第1030207860號函文之說明，依宜蘭縣建築管理自治條例第5條第1項第3款規定「本自治條例所稱現有巷道，係指符合下列情形之一者：…三、屬政府機關開闢及維護之通路，其開闢寬度於…山坡地以外達4公尺以上，由管理機關或當地管理維護之鄉（鎮、市）公所出具證明者。」，另系爭前案卷四第76頁即宜蘭縣五結鄉公所103年8月22日五鄉建字第1030012904號函文則表示中福北路係「民國85、86年間開闢，寬約4.8米，現況供公眾通行，本所理應負管理之責。」。準此，中福北路確係現有巷道且供公眾通行，已有明證。至中福北路是否屬於既成道路乙節，遍翻上開事件卷宗均未見宜蘭縣政府或宜蘭縣五結鄉公所明確回覆；然倘參考大法官黃茂榮就釋字第705號解釋之協同意見書所言「關於既成道路，在建築法規上，各地方自治團體的建築管理自治條例，將其稱為『現有巷道』」等語，則中福北路屬既成道路，應無疑義，則系爭土地部分已為既成道路，依最高法院84年度台上字第2785號判決意旨，原告仍應負瑕疵擔保責任暨不完全給付之債務不履行責任。再退步言，原告主張該部分屬可除去並回復原狀之瑕疵，則被告於原告排除瑕疵或提出完全給付前暫時拒絕付款自有正當理由。末查，被告於簽約當時所給付之第一期款已逾買賣價款之3分之2，顯見被告履約誠意，除此之外，被告除表達瑕疵排除即願給付全部尾款，其後更願先給付無瑕疵部分之尾款，甚而被告為能息訟止爭，亦曾提出不再爭執面積遭占用減少價值而給付全部尾款之提議，然原告不但斷然拒絕，更執意要求返還系爭土地並沒收已繳之價款，其所為舉措實有違誠信且與契約約定相悖。從而，系爭契約業已明訂被告給付尾款之同時，原告應點交買賣標的予被告，系爭土地既遭占用為道路，顯無法點交予被告，則於原告排除是項瑕疵或提出完全給付前，被告依民法第264條主張同時履行抗辯，應有理由。
（三）依民法第348、349條規定，出賣人本負交付買賣標的之義務。經查，系爭契約非但未排除原告之點交義務，甚至於系爭契約第4條載明「由賣方於現場點交買方或登記名義人」，顯見原告均負點交義務。尤其，系爭契約之土地價款以每坪4萬元計價，足證被告係以取得「全部」買賣標的而支付對價，原告亦主張遭占用部分係可除去並回復原狀之瑕疵，則於原告排除是項瑕疵，將全部買賣標的交付予被告前，難認原告已盡點交義務。又被告既於原告通知解約前即已行使同時履行抗辯權，則於原告排除遭占用土地得點交全部土地予被告前，被告自無給付尾款之義務，是原告主張依系爭契約第7條第1項約定或民法第259條第1項規定，請求被告塗銷已為之移轉登記或返還所受領之系爭土地，同時沒收被告已繳價款暨請求遲延之損害賠償，顯屬無據。
（四）並聲明請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：原告主張兩造於105年12月10日簽署系爭契約，約定被告以每坪4萬元之價格向原告購買系爭土地，買賣價金共計3,959,725元，被告於簽約時已給付第一期款260萬元，兩造並約定於106年1月9日給付尾款1,359,725元等情，業據原告提出系爭契約、支票（見本院卷第25-31頁）為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張被告未依約給付尾款1,359,725元，經催告後仍未給付，進而解除契約並請求被告應將系爭土地回復登記為原告所有等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，故本件應審究之爭點即為：被告於簽訂系爭契約時，是否已知悉系爭土地上部分有系爭道路存在之事實？被告以系爭道路存在為由主張同時履行抗辯，是否有理由？系爭土地部分有系爭道路存在，原告是否依照系爭仍具有點交之義務？或該點交義務是否已盡？原告請求被告給付尾款時，被告是否得以系爭土地遭占用無法點交而拒絕給付尾款？原告主張解除契約返還系爭土地，是否有理由？茲分敘如下：
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。是買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，且其不符不利於買受人，即為物之瑕疵，而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人雖保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第359條、第360條亦分別定有明文。再按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條亦有明文。
（二）系爭土地上有中福北路占用一節，為兩造所不爭執，而被告主張系爭土地上遭既成道路之中福北路占用，原告應負瑕疵擔保責任，則為原告所否認，而被告對於簽約時即已知系爭土地上有遭中福北路占用一節不爭執，而抗辯不知道遭占用面積為何，則揆諸前揭說明，被告欲主張原告負瑕疵擔保責任，自應就原告有故意不告知瑕疵或有保證無遭道路占用一節，負舉證之責。經查：
1、系爭土地買賣契約，係於105年12月10日簽訂，契約第三條第一款即約定「本件買賣雙方及代理人劉石純合意民國99年11月24日簽訂之買賣契約書無條件解除，原買賣契約作廢，買賣雙方願依民國105年12月10日之現況重新約定買賣契約，絕無異議，本契約成立先付定金新臺幣400萬元整，出賣人應先繳清土地增值稅。」，此有買賣契約書在卷可稽（見本院卷第26-30頁），故依買賣契約可知，兩造係於105年12月10日重新訂定買賣契約，並約定依105年12月10日之現況買賣甚明。
2、兩造原均為分割前之742地號土地之共有人，於103年間由本件被告出任原告訴請分割共有物而涉訟，並於104年6月15日經本院羅東簡易庭以103年度羅簡字第39號判決裁判分割後由本件原告分得系爭土地一節，業經本院調閱103年度羅簡字第39號卷宗核閱無誤，並有103年度羅簡字第39號判決在卷可參，自堪信為真實。而查該案件進行中，於103年8月1日即至現場履勘，現場經勘驗查○○○鄉○○○路經地政實測寬度約4.7公尺，部分使用中福段742地號土地，部分使用同段344-12地號土地，且歷次經法院去函宜蘭縣政府、五結鄉公所函詢是否得指定建築線及有無既成道路之問題，此亦有宜蘭縣政府103年12月29日府建成字第1030207860號函、宜蘭縣五結鄉公所103年8月22日五鄉建字第1030012904號函及地籍圖謄本在卷可稽（見本院卷第117-119、149-151頁），故可知本件被告於103年分割共有物訴訟進行時，即已知悉系爭土地上有遭中福北路占用之事實甚明。
3、而查系爭買賣契約係於105年12月10日始簽訂，已如前述，則可知簽約時系爭土地業經裁判分割予原告，而由被告取得相鄰之鄰地，故被告顯已知悉系爭土地上有遭中福北路占用之事實，況若被告認此乃系爭土地之瑕疵所在，於簽約前不可能不實地勘查土地現況即貿然決定，然被告仍與原告約定以現況買賣，故縱如認被告所指系爭土地上有既成巷道而屬系爭買賣標的物之瑕疵者，則被告於系爭買賣契約成立時，即知其物有伊所稱之瑕疵者，依民法第355條第1項規定，原告即不負擔保之責，則在原告即出賣人未保證其無瑕疵時，原告亦不負擔保之責。而被告並未舉證證明原告曾保證系爭土地之全部面積均未有遭道路占用之事實，亦復未舉證證明原告有何故意隱暪不告知系爭土地有既成巷道而屬瑕疵之情事，故被告所辯系爭土地有物之瑕疵存在，而主張原告應負瑕疵擔保責任，自屬無理由。
（三）被告雖主張系爭土地有道路存在而有瑕疵及遭占用之土地無法點交之情形而主張同時履行抗辯，然：
1、按民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯（最高法院74年度台上字第1796號裁判要旨參照）。
2、本件被告雖抗辯因系爭土地上有遭中福北路之存在而有瑕疵，因而主張同時履行抗辯，然被告於簽約時即已知悉系爭土地上有中福北路之存在，原告自不負瑕疵擔保之責，已如前述，則被告依此主張同時履行抗辯，自屬無據。
3、本件被告雖抗辯依系爭契約第四條被告應將系爭土地於現場點交原告，而因系爭土地上有遭中福北路占用之事實，原告無法點交，故被告得行使同時履行抗辯權，於原告將系爭土地點交被告前，拒絕給付本件買賣價金之尾款云云，然此為原告否認，而查依系爭契約書第三條第一款之記載，雙方係依105年12月10日之現況約定買賣契約，已詳如前述，則衡之雙方當事人訂約之真意，自應係以系爭土地之現況而為買賣之約定，則系爭契約第四條所稱之點交，自應係以現況點交始為兩造契約之真意，因兩造於訂約時即已知悉系爭土地上有中福北路存在占用之事實，如兩造有意約定需排除中福北路占用之情況後始為點交，何以未於契約中明訂？再觀之系爭契約第三條第二款、第四條所約定：「尾款新臺幣貳佰壹拾壹萬玖仟伍佰柒拾伍元整應於土地過戶承買人名義三日內一次付清，尾款之交付最慢應於民國106年1月9日前付清。」、「不動產交付日期：付清尾款同時交付。由賣方於現場點交買方或登記名義人。」，足見原告係在被告付清尾款之同時，方有將不動產點交予被告之義務自明，而被告既未付清尾款，一如前述，則被告以原告未為點交系爭土地而為同時履行抗辯，亦與前開法條規定及契約約定不符，即屬無據。
（四）綜上，兩造於105年12月10日簽署系爭契約，約定被告以每坪4萬元之價格向原告購買系爭土地，買賣價金共計3,959,725元，被告於簽約時已給付第一期款260萬元，兩造並約定於106年1月9日給付尾款1,359,725元，但被告迄今並未給付尾款等情，固為被告所不爭執，是被告有遲延給付系爭買賣價金之情事，應堪認定。按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。民法第230條固有明定。惟給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照）。被告雖抗辯系爭土地上有中福北路占用而有瑕疵，且原告無從點交予被告主張同時履行抗辯，然被告並未舉證證明原告曾就系爭土地上無道路占用為何保證行為，亦未舉證證明原告有何故意不告知瑕疵之情形，其主張同時履行抗辯，自屬無據。況兩造契約約定依現況訂約，則被告主張應點交無道路占用之土地，並主張同時履行抗辯，亦屬無據，故被告未為給付系買賣價金之尾款，實難認其有不可歸責於債務人之事由致未為給付，是被告前開抗辯自均無足採。
（五）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。次按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，其中由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款亦有明文。又本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，固仍得將該債權契約解除。惟債權契約解除時，物權契約並不因之而失其效力，僅依民法第259條第1款規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務（最高法院76年台再字第93號民事判決參照）。查系爭買賣契約第三條第二款約定，被告應於土地過戶承買人名義三日內一次付清，尾款之交付最慢應於106年1月9日前付清，而兩造不爭執系爭土地已經移轉登記予被告，然被告經原告於106年1月17日寄發五結郵局000004號存證信函定期催告被告給付尾款，並於106年1月26日寄發冬山郵局000005號存證信函表示解除契約，被告逾期迄未給付等節，均為兩造所不爭執，則依民法第254條之規定系爭契約應於106年1月26日發生解除買賣契約之效力，則原告主張回復原狀請求被告將系爭土地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依據民法第259條第1款規定，請求如主文所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 林慶生