臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度訴字第372號原 告 林靜雯訴訟代理人 王清白律師
張又勻律師被 告 林來好訴訟代理人 許宏迪律師複代理人 崔瑞雄上列當事人間給付違約金事件，本院於民國107年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾參萬元及自民國壹佰零陸年柒月拾柒日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣玖拾參萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）原告委託太平洋房屋宜蘭大學加盟店（即湧新建設有限公司，下稱太平洋房屋）賣屋，買賣標的係宜蘭縣○○市○村段○○○○號土地及同段733建號建物（門牌號碼：宜蘭縣○○市○○路○段○○○號，下稱系爭房地），於房屋仲介即訴外人林真如居間仲介下，被告在民國106年5月5日簽定不動產購買意願書（下稱系爭購買意願書），其中於不動產購買要約書條款第4點約定：【本要約書經賣方承諾後，買方應依約與賣方簽訂買賣契約；如果不履行簽立買賣契約的義務時，就必須依據要約書中的約定內容支付賣方損害賠償金額。（即依委託價百分之三計算之金額）】，又被告要約價格為新臺幣（下同）3100萬元，經林真如向原告磋商後，原告於106年5月9日同意被告之出價，林真如向被告約定於106年5月13日至太平洋房屋店內完成買賣契約，詎被告反悔不願訂定買賣契約，原告遂以存證信函催告被告給付違約金，惟被告竟回覆：「本人從未與貴方接洽，且貴方亦未偕同仲介人員向本人解釋房地現況，更未磋商買賣一切事宜，因房地買賣契約必要之點尚未合致，難謂貴我買賣契約關係已成立」，並拒付違約金。為此，原告爰依系爭購買意願書之不動產購買要約書條款第4點約定，請求被告給付原告按委託銷售價格百分之3計算之違約金93萬元（3100萬元×3％＝93萬元）。為此，爰依契約關係及違約金之約定，請求被告應給付原告93萬元，及自106年6月17日起至清償日止，按週年利率百分之5之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告答辯之陳述：
1、被告辯稱原告並未依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1及系爭購買意願書前言給予被告三日審約期間，故該契約違反強制規定而無效云云。惟查，原告單純為出賣房屋之自然人，透過房仲業者出賣系爭房地予被告，依臺灣高等法院102年度上易字第1071號、101年度上字第481號民事判決等實務見解，並非消保法第2條第2款「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者」之企業經營者，故兩造間買賣關係實無消保法第11條之1審閱期間規定之適用，亦無違反民法強制規定之虞。縱認系爭購買意願書應依同法第11-1條給予審閱期間，惟按多數法院見解均肯認消費者於訂約時若業已明瞭契約內容，而自願放棄其審閱期間之權利，亦非法所不許。是以，本件系爭購買意願書前言記載：「本契約及附件於中華民國106年5月1日經買方攜回審閱三日（契約審閱期間至少為三日），並充分瞭解本契約內容」，並經被告簽名確認，勘認被告確已審閱始於同年月5日簽訂系爭購買意願書及要約條款，而自願放棄審閱期間。且從太平洋房屋之仲介即證人林真如之證言可知，被告同意林真如所填日期，並經由其說明知悉可享有三日審閱期間之權利，且充分明瞭契約內容後，並未要求將契約攜回詳閱而仍簽名，足證被告已自願放棄審閱期間之權利；且再從被告於106年5月5日簽署系爭購買意願書，同年月9日原告答應出售，被告復於同年月12日向林真如詢問貸款一事，從未表明不解契約內容或主張審閱期間利益遭剝奪，亦徵被告對契約之權利義務均已知悉；甚者，被告為食品冷凍公司之老闆娘，憑其經驗及知識程度，豈可能於不解契約內容之情形下，逕於系爭購買意願書中簽名。故被告抗辯原告未給予足夠審閱期間而主張契約無效，並無可採。
2、被告復辯稱系爭購買意願書為要物契約，而被告尚未給付斡旋金、被告簽約後仍就貸款及屋旁空地權利追復爭執而仍未生契約合意等語，進而主張系爭購買意願書未成立生效云云。惟查，本件實因被告於簽約時無法依系爭購買意願書先行給付百分之2出價金，故林真如依循公司慣例，與被告特別約定以違約時給付百分之3違約金條款取代訂約時給付百分之2出價金條款，此均經被告簽名表示同意訂入契約，而被告既同時簽訂購買意願書及要約條款，自應受其拘束，至於被告是否有給付斡旋金，自不影響契約效力，是以被告抗辯系爭購買意願書係要物契約，其尚未給付斡旋金故契約尚未生效云云，於法理事實皆有違。再者，縱被告認其事後就貸款利息仍有向林真如追復爭執，或對空地權利有所誤解，惟按所謂契約必要之點，於買賣契約，通常固指契約之要素（即移轉財產權及支付價金）而言，然關於契約之特約事項、履行及違約賠償等事項，經當事人特別注重，而另以意思表示將其附加於契約內容，則該偶素事項自亦應由當事人意思一致，契約始成立，以茲貫徹契約自由之原則。然查，被告並未向林真如表示特別注重貸款利息及空地權利等契約偶素，而要求將之附加於系爭購買意願書中，是不得認定係本契約之必要之點，且就房屋貸款及空地權利，被告本應於簽約前自行查證釐清，豈能將自己疏失歸咎於原告，被告亦未於原告同意出售房屋前，撤回於系爭購買意願書上之要約意思表示，系爭購買意願書業經合意而成立生效。故被告抗辯其事後追復爭執貸款利息、屋旁空地權利，代表伊未能了解契約內容而無訂約之合意、系爭購買意願書尚未成立云云，不足為採。從而，被告既同時簽署系爭購買意願書及特別約定之要約條款，其要約意思表示未即時撤回而於原告承諾到達時，系爭購買意願書即成立生效，被告自應受契約拘束而應依約給付違約金。
3、被告又辯稱系爭購買意願書之性質為預約而非本約，主張損害賠償數額過高云云，惟查，不論系爭購買意願書之性質為本約或預約，按最高法院61年台上字第964號判例，預約義務人違反買賣義務，預約權利人得請求損害賠償，故無論系爭購買意願書係本約或預約，雙方既已約定損害賠償數額，被告自應依照契約，於不履行簽立買賣契約的義務時，給付違約金。被告將系爭購買意願書違約金誤解為本約之預期利益，並不可採，該違約金是雙方本於契約自由、私法自治原則，對機會成本的價值約定一個明確數額，被告違約時自應受拘束；次從最高法院103年台上字第194號判決之見解亦肯認一旦有債務不履行之情事發生，債權人皆得按約定之違約金請求債務人給付；復從最高法院92台上字第2747號判決、最高法院93台上字第909號判決之見解可知，若任債務人本諸自由意識及平等地位自主約定違約金後，皆得嗣後翻異、任意指摘違約金數額過高而減免違約金，則不啻將契約不履行之風險及機會成本之付出轉嫁於債權人，對債權人而言難謂公平，對於市場交易安全及司法秩序之維護亦戕害甚鉅。綜上所述，被告應依約定之違約金如數給付，其主張系爭買賣意願書僅係預約，損害賠償數額不及於契約約定之違約金數額云云，要屬無據。
4、被告屢次以系爭購買意願書與不動產要約書內容迥異、雙方並未就不動產要約書約定契約必要之點，主張系爭購買意願書中之要約書條款不得拘束被告云云，惟查，被告無非將系爭購買意願書及要約條款割裂觀之，然被告既已同時簽署系爭購買意願書及要約條款，要約條款及成為契約之一部至明，被告自應受其拘束。再者，系爭購買意願書與不動產購買要約書之約定事項，所用文句雖未完全相同，但於法律上之效力並無二殊，僅有買方先給付委託價百分之2之出價金，或是買方違約後應賠償委託價百分之3違約金之差異外，系爭購買意願書與要約書條款內容實為相同，被告抗辯要約條款並未載明買賣標的、承購總價額、付款條件、要約之拘束、要約撤回權、簽訂買賣契約期間、要約之生效、要約之有效期間等，顯係悖於事實，洵屬無據。
二、被告答辯略以：
（一）按太平洋房屋為經營不動產仲介經紀業之企業經營者，且系爭購買意願書係屬太平洋房屋為與不特定多數消費者締約，而單方預先擬定之定型化契約，是系爭購買意願書自屬消保法所規範之定型化契約。經查，系爭購買意願書雖記載：「本契約及附件於中華民國106年5月1日經買方攜回審閱三日（契約審閱期間至少為三日），並充分瞭解本契約內容，同意以下列條件委託湧新建設有限公司（以下稱加盟店）仲介銷售，並同意加盟店得同時接受賣方委託；以及系爭購買意願書末簽署時間為106年5月5日。」，惟被告與林真如於106年5月1、5日皆未有任何聯繫，反而係106年5月2日有一通電話聯繫；106年5月6、7日（即議定系爭購買意願書之前一日與當日）有頻繁之聯繫紀錄，且106年5月7日林真如係至被告公司進行系爭購買意願書之議定，更需與被告聯繫後始得與被告約定與前來之時間。是故，被告第一次見到系爭購買意願書內容之真正時間點為106年5月7日，並非系爭購買意願書所記載之106年5月1日，而簽署時間106年5月5日亦顯非為真，係林真如所倒填日期，均非被告親自簽立之日期，而林真如此規避契約至少三日審閱期間之強制規定，已影響被告無法就系爭購買意願書為足夠思慮，對被告之消費者權益顯不利益，依消保法第11條之1第2項之規定，其條款不構成契約之內容，而不得拘束被告。
（二）次查，系爭購買意願書第4條第1項規定，買方於簽訂本意願書之同時，須給付加盟店依賣方委託價百分之2計算之出價金（以現金或即期支票），其於賣方同意售出後轉為定金，在簽訂書面買賣契約時轉為買賣價金之一部分。探究前開契約條款之內容，系爭購買意願書應屬要物契約，即給付加盟店依賣方委託價在百分之2出價金給付前，系爭購買意願書仍不成立，當事人即無須負契約不履行責任。況系爭購買意願書之性質屬於預約性質，亦即被告雖簽署系爭購買意願書，惟並未按意願書條款之規定給付斡旋金予太平洋房屋，是被告尚在猶豫是否要出價購買系爭房地，即顯不欲受系爭購買意願書之拘束，故並無與原告簽訂本約之義務存在。是故原告並無權利以系爭購買意願書第5條之規定要求原告於同意出售時，被告應在3日內出面與原告就相關事項進行協商後，簽訂不動產買買契約書來拘束被告，而被告自亦無須負擔違約之責任。
（三）末查，太平洋房屋於系爭購買意願書上載明：「為保障買方的權利，並防杜日後茲生糾紛，本公司依據行政院公平交易委員會決議，確實提供不動產買賣要約書即意願書二種契約供您參考，買方可自由選擇簽署其一，請勾選所選擇簽署文件。」而其下方不動產購買要約書的內容記載為：「1.載明提出要約的主要內容由本公司轉達給賣方。2.如果選擇簽訂要約書，即不須支付本公司出價金，在要約條件尚未經賣方承諾前，無須支付其他任何款項。3.賣方同意出售前，買方可以書面撤回本要約，但如果賣方已承諾出售後，賣方即不能撤回。4.本要約書經賣方承諾後，買方應依約與賣方簽訂買賣契約；如果不履行簽立買賣契約的義務時，就必須依據要約書中的約定內容支付賣方損害賠償金額。（即依委託價百分之三計算之金額）」惟查，此不動產購買要約書中對於契約之必要之點並未記載，以內政部版不動產銷售契約為例，不動產購買要約書中應就契約之不動產買賣標的、承購總價款、付款條件及即其他要約條件、要約之拘束、要約撤回權、簽訂不動產買賣契約書之期間、要約之生效、要約之有效期間詳為規定，然前揭各規定皆未見於太平洋房屋之不動產要約書中有任何條款之約定，是以被告對於契約之必要之點尚未意思一致，此不動產購買要約書是否確以成立，顯屬有疑。況且，太平洋房屋既然有不動產購買意願書及不動產購買要約書兩種契約格式，而林真如竟不使被告簽署不動產購買要約書，而要以系爭購買意願書後之要約違約條款為便宜替代，然就要約書之契約必要之點根本未達成合致而不得拘束被告，故被告自無須負擔違約之責任。
（四）並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保清准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：本件原告主張委託太平洋房屋宜蘭大學加盟店出售系爭房地，於房屋仲介林真如之居間仲介下，被告出價3100萬元並簽訂不動產購買意願書一節，業據原告提出不動產購買意願書（見卷第8-10頁）為證，復為被告所不爭執，自堪認屬實。
至原告主張被告應給付93萬元之違約金，則為被告所否認，並以前詞為辯，故本件應審酌者即為系爭購買意願書，是否違反強制規定而為無效？系爭購買意願書是否成立生效？是否構成本約或僅為預約？原告依系爭購買意願書請求被告給付違約金，是否有理由？原告為聲明所示之請求有無理由？茲分敘如下：
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反該項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。此觀消費者保護法第11條之1規定即明。又該法之消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，同法第2條第1、2款亦有明文。被告雖抗辯訴外人林真如未給予被告3日以上審閱契約之期間，故系爭契約違反強制規定而無效因而不得拘束被告云云，然依系爭不動產購買意願書所載，該契約之條款內容第一條約定買賣契約標的、價格等事項，第二條至第七條分別約定出價撤回期間、出價意願保留、出價金之支付與返還、買賣契約書之簽訂及產權移轉、買方權利、價金履約保證等事項，第八條則約定買方服務報酬支付之相關事項，故依契約記載內容觀之，系爭不動產購買意願書，實係包含買賣契約及居間契約二部分，則居間契約固存在於被告與太平洋房屋公司間，然買賣契約卻係存在於兩造之間，衡之兩造之關係，並非企業經營者與消費者之關係，故被告援引上開消費者保護法之規定，主張系爭契約違反強制規定無效而不得拘束被告云云，自不足採。
（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項及第345條分別定有明文。查原告主張被告委託太平洋房屋公司代為居間購買系爭房地，於106年5月5日以3100萬元出價購買，並於系爭不動產購買意願書上簽名，嗣經原告於106年5月9日簽名確定等情，業據其提出被告不爭執為真正之系爭不動產購買意願書為證，自堪信為真實。而被告雖主張該不動產購買意願書未就契約必要之點為規範並未成立且系爭契約僅為預約云云，然觀諸系爭不動產購買意願書，已載明買賣標的、買方出價、付款條件、買賣契約書面簽立時程、買方權利義務、履約保證等房地買賣之主要權利義務事項，其中第二條更言明「買方於出價後，得於賣方同意售出前隨時取消本出價意願。如賣方同意售出後，買方始取消，即構成違約。」，可徵賣方一旦依前開不動產購買意願書所載條件同意出售後，買賣契約已然成立生效，準此，原告於106年5月9日簽名確認同意以買方出價出售，並願依前開不動產購買意願書之條件與買方簽立買賣契約，依前開說明，兩造間關於系爭房地之買賣契約已於106年5月9日成立生效，被告抗辯系爭契約並未成立生效且僅係屬預約云云，顯無足採。
（三）被告雖復抗辯被告所簽立者乃不動產購買意願書而非要約書，而被告復未支付出價金，系爭契約不成立生效云云，然依證人林真如於本院證稱：「林來好於106年1月24日跟我看房子，當天出價二千五百萬元，我說這與我的屋主的價格相差太大，所以我請他回去再考慮，所以就沒有再談要約事宜，後來106年2月9日或10日打電話給我，說他願意加價，請我過去他辦公室談，我就到他的辦公室泰華冷凍，是在中山路五段，當場就有談到要約事宜，他表示要加價到三千萬元，我希望他再往上加，因為還有差距，但是她說他的能力只有到三千萬元，她說她希望三千萬元就可以談成，我當天有與他大約談要約內容，5月2日又打電話給我，說他願意再加價，所以我5月5日過去找他，也是到泰華冷凍的辦公室，他表示願意加價到三千一，我又說明要約的內容，但是他表示沒有帶支票，所以沒有辦法用斡旋金的方式，我跟他表示還可以用要約的方式，並當下有告知被告要約如果賣方有簽同意的話，違約是以百分之三，為違約罰則，就是93萬元。若賣方不賣，賣方也要賠買方93萬元，並將這份購買意願書全部內容說明給林來好聽，林來好也同意，對內容也很清楚，就一併簽名。」等語明確（見本院卷第83頁筆錄），故依證人林真如所證述之內容，可知被告係因未帶支票，而同意改用要約之方式簽訂，此觀之被告確於系爭不動產購買意願書背面勾選「不動產購買要約書」之選項並簽名，此可徵被告簽訂契約之真意，係選擇以不動產購買要約書之方式為之，且復經原告於106年5月9日簽認同意在案，則兩造間自應簽認之該「不動產購買要約書」中條款之拘束甚明。
（四）依據系爭不動產購買意願書後方之「不動產購買要約書」之選項中約定：「1.載明提出要約的主要內容由本公司轉達給賣方。2.如果選擇簽訂要約書，即不須支付本公司出價金，在要約條件尚未經賣方承諾之前，無須支付其他任何款項。3.賣方同意售出前，買方可以書面撤回本要約，但如果賣方已承諾出售後，買方即不能撤回。4.本要約書經賣方承諾後，買方應依約與賣方簽訂買賣契約；如果不履行簽立買賣契約的義務，就必須依據要約書中的約定內容支付賣方損害賠償金額。（即依委託價百分之三計算之金額）」，可知若買方選擇使用不動產購買要約書之方式簽訂契約，則於簽約時可不須支付出價金，然經賣方承諾後，買方若違約不履行簽立買賣契約的義務，即須支付賣方依委託價百分之三計算之損害賠償金額。查本件被告出價後，原告於106年5月9日即同意出價金額，則依約被告至遲應於3日內即106年5月12日前與原告簽訂買賣契約，然被告不爭執迄今仍未與原告簽訂買賣契約，則原告依前開約定請求被告給付違約金93萬元（3100萬元×3%＝93萬元），自屬有據。
（五）按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250條第2項定有明文。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查系爭契約之不動產購買要約書違約條款約定：「本要約書經賣方承諾後，買方應依約與賣方簽訂買賣契約；如果不履行簽立買賣契約的義務，就必須依據要約書中的約定內容支付賣方損害賠償金額。（即依委託價百分之三計算之金額）」，足見兩造約定之違約金性質，係約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定，為損害賠償額預定性違約金。又按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229條第2項及第233條第1項前段亦有明文。查原告前於106年6月16日催告被告於文到1個月內賠償上開違約金，此有存證信函及送達回證在卷可稽（見本院卷第12-15頁），故就上開93萬元違約金部分，原告請求被告給付自催告期滿之翌日即106年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依系爭不動產購買意願書，請求被告給付93萬元，及自106年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
書記官 林慶生