臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度訴字第445號原 告 沈明慶訴訟代理人 簡坤山律師被 告 連春蘭訴訟代理人 高亘瑩律師複 代理人 李松霖上列當事人間因請求所有權移轉登記事件，本院於民國108年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、三九三之一地號土地（下合稱系爭土地）之所有權移轉登記予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣（下同）柒萬肆仟參佰壹拾捌元由被告負擔十分之七即伍萬貳仟零貳拾參元，餘由原告負擔。
四、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、兩造於106年7月12日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、不動產買賣價金履約保證申請書（其後並附有被告所填載之土地現況說明書），由原告以281萬4,000元向被告購買系爭土地，並約定原告於支付第一期款（簽約款）60萬元、第二期款（備證用印款，亦為尾款）221萬4,000元後，被告應依約交付產權移轉所需文件予代書黃馨玉，並應協同辦理所有權移轉登記。而原告分別於106年7月12日、同年7月25日將第一期款60萬元、第二期款221萬4,000元存入前開履約保證申請書第4條所載買賣價金存匯專戶。被告雖已將系爭土地之所有權狀、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件交予代書黃馨玉，只待土地鑑界完成後，即可辦理系爭土地所有權移轉登記及點交。詎料106年8月1日兩造就系爭土地為鑑界時，卻發現系爭土地遭第三人占用作為道路等之用，此情事與原證二土地現況說明書第3項、第5項所載內容並不相符。且被告就系爭土地被佔用乙事早已知曉，卻於兩造簽立買賣契約時故意不告知，亦未確實填載於土地現況說明書上，並拒絕原告減少價金及辦理所有權移轉登記之請求。
㈡、本件原告業已將買賣總價款281萬4,000元存入買賣價金履約專戶，依民法第348條第1項規定及系爭買賣契約第4條第3項、第7條第5項約定，被告即負有將系爭土地之所有權移轉登記予原告並交付土地之義務，惟查被告雖已將過戶所需之證件資料交予特約代書黃馨玉，俟後卻無故拒絕辦理系爭土地之所有權移轉登記、交付土地，則原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告並交付土地。又由系爭買賣契約第7條第5項前段之約定可知，被告有於106年8月25日前將系爭土地之所有權移轉登記予原告並交付土地之義務，被告竟不履約。爰依系爭契約第7條第5項後段，請求被告應給付自106年8月26日（即契約第7條第5項約款所載106年8月25日之次日）起至所有權移轉登記完畢及點交土地之日止，按買賣總價款281萬4,000元之萬分之二計算之違約金，即每日563元。另被告早於98年之分割共有物案件訴訟中，即已知曉系爭土地有被第三人佔有之情形，被告於買賣契約簽立時故意不告知原告、代書及仲介系爭土地遭占用之情形，亦未確實填載於原證二土地現況說明書上，更拒絕履約，導致系爭土地無法取得農業使用證明，並使原告將來取得土地時，無法自由使用系爭土地，是系爭土地不論在價值上或效用上，均無法達到當初締約預定之目的，應認系爭土地遭他人佔用事實已達嚴重減少系爭土地之價值及其通常效用之程度。則原告自得依民法第359條、第179條規定，請求系爭土地因上開占用情形所造成價值減損並返還減少之價金。而經本件法院至現場確認遭訴外人占用土地如卷附107年9月27日宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖所示，並經上為不動產估價師事務所鑑定其與無被占用之土地價值兩者價差為39萬1705元，爰請求判決被告應返還此部分之價金39萬1,705元。
㈢、為此，爰依民法第348條第1項、第359條、第179條之規定及系爭契約之法律關係提起訴訟，並聲明請求判決（最後聲明見本院卷第201頁）：1.被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，並將系爭土地交付原告。2.被告應自106年8月26日起至履行第一項聲明之日止，按日給付原告563元之違約金。3.被告應給付原告39萬1,705元。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。答辯以：
㈠、系爭土地係為被告之父親及先人所留下，嗣後因家族因素進行分割，然因系爭土地多為家族處理，被告並未詳細知悉系爭土地之情況；於106年間，突有仲介主動來電積極遊說被告出售系爭土地，而被告因經濟困窘且長年中風臥病並領有重度殘障證明，且被告並不識字，在仲介積極遊說下出售系爭土地。兩造簽約之前並未謀面，於簽約當日，方由仲介準備資料於簽約並完成資料內容之際指示被告於部分簽名處簽名。被告並無出售房屋之經驗，且依其智慮社會生活經驗及不識字之情形於當天方接觸複雜之買賣契約及相關附件文件，於倉促之際由受人催促於合約部分處簽名，現況說明書亦非為被告所親自勾選，均係他人填寫完畢後由被告依指示為簽名，被告並未清楚知悉該文件內容，無論是買賣價金、買賣條件及相關文件之確認均非被告所能思慮，該買賣契約之簽訂顯係乘他人無經驗，使其為財產上為給付之約定，綜觀系爭交易過程，被告主張依民法第74條規定撤銷前開買賣契約之法律行為於法實屬有據。系爭現況說明書均係為仲介人員所制作，且兩造均未至現場確認是否有佔用之情事，故簽約當事人於簽約前均不知道系爭土地上有遭佔用之情形；再者，被告不識字且智慮淺薄，該現況說明書僅為仲介人員為促成交易買賣，草率恣意繕寫製作，並未善盡土地產權現況調查之責。
㈡、系爭土地長年出租於訴外人吳炎昌耕作，故系爭土地上存有優先承買權人，而於出賣系爭土地時，被告並未依法進行優先承買權之通知，事後吳炎昌知悉本案系爭土地之買賣，亦向被告主張優先承買權，並主張按相同條件優先承買故系爭土地有承租人行使優先承買權在案，是縱兩造間之系爭買賣契約無法撤銷，系爭買賣契約不得對抗優先承買權人，故原告主張被告依系爭買賣契約之約定為系爭土地之移轉於法不符。縱鈞院認為系爭合約仍為有效，然考量被告之智慮狀況及簽約及無法履約之情形，原告所要求之違約金顯有過高之情事，如鈞院仍判令給付違約金，應為違約金酌減之審酌。
㈢、另原告主張系爭土地因遭第三人占用而致價值減損，其自得依法請求減少價金云云，惟查原告主張移轉系爭土地所有權登記後即取得全部所有權，倘確有第三人占用之情形，亦得主張排除，並無所謂有物之瑕疵或價值減損之情形，原告一方面主張遭占用之部分一併為移轉，一方面復主張減少遭占用部分土地之價金，顯為重複主張，於法並無理由。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭土地為被告所有。兩造於106年7月12日簽訂系爭契約、不動產買賣價金履約保證申請書，由原告以281萬4,000元向被告購買系爭土地。
㈡、原告已分別於106年7月12日、同年7月25日將第一期款60萬元、第二期款221萬4000元存入履約保證申請書第四條所載買賣價金存匯專戶。亦即已付清買賣價金。
㈢、被告已將過戶所需之證件資料交予訴外人黃馨玉代書。
㈣、系爭土地遭訴外人所有門牌○○○鄉○○路○○○巷18、20號」房屋、無門牌之一層磚造鐵皮頂建物占用，以及門牌○○○鄉○○路○○○巷○○號」房屋之西側圍牆圈占，如本院卷159頁複丈成果圖所示編號A1、A2、A3、B1、B2。
㈤、系爭土地如原證九占用示意圖編號A4、A5、A6所示範圍因遭訴外人之地上物占用、包夾及埋設汙水排水管。
四、本院就兩造爭點之判斷：
㈠、被告以系爭買賣契約有民法第74條第1項「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」事由撤銷系爭買賣契約之抗辯並無理由：
１、被告就此抗辯固提出林口長庚紀念醫院106年11月23日診斷證明書、身心障礙證明為證（見本院卷第39至40頁），惟僅能證明被告有中風病史（88、92及99年），現領有殘障手冊之事實，尚不足證明被告於為系爭買賣契約行為時有何急迫輕率情事。而據證人黃馨玉代書到庭證以被告於簽約時精神正常，過程中被告之子也有參與，幫忙看合約內容及聯絡溝通丈量事宜（見本院卷第110頁反面至111頁）；證人即仲介本件土地買賣之不動產公司負責人張議聰結證以簽約時伊、代書、買賣雙方本人及仲介孫石城、王偉任及被告之子均在場，被告意思清楚（本院卷第114至115頁）；證人即系爭土地買賣之買方仲介王偉任證以簽約時被告意思清楚，當天有跟大家聊天；證人即系爭土地買賣之賣方仲介孫石城證以是他值班時，被告打電話到公司表示系爭土地要委賣，被告行動不便但精神正常，土地現況說明是簽約當天他念給被告聽幫被告勾的，被告識字，有看條款，他也有解釋契約條款是做甚麼用的，是唸給被告聽經確認後製作的等語（見本院卷第141頁）。兩造就上開證人之證詞均無主張係虛偽不實，均應認可採憑。而綜觀上開證人證述之事實，可知系爭買賣契約由被告主動委賣，簽約時被告精神正常，買賣雙方仲介及代書均在場，仲介有解釋條款給被告聽，被告識字，經確認後簽約，且被告之子亦在場幫忙看契約內容等情事，足徵被告在簽訂系爭買賣契約時意思表示能力並無欠缺，且無急迫輕率情事，縱被告前無不動產交易經驗，然買賣雙方仲介及代書在場協助解說，亦足以補其知識之不足。則被告以訂立系爭買賣契約係乘其急迫輕率或無經驗而訂立為由，請求撤銷系爭買賣契約之法律行為之抗辯，顯非有理。
㈡、被告抗辯系爭土地之承租人吳炎昌已行使優先承買權云云，並無理由：
查，依原證二及土地現況使用書載：「（現況是否有出租情形？）否。」，足見被告於簽立系爭買賣契約時，已明確告知系爭土地並無出租予他人使用之情形。而據證人吳炎昌到庭證所證，係與訴外人即被告之父連根旺承租土地（內含中間一筆他女兒即被告的土地）耕作，係給付租金予連根旺（見本院卷第115頁反面）等語，並非與被告間有系爭土地之租賃關係，則被告此部分抗辯，並非有理由至明。
㈢、原告請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記為有理由，但尚非得請求點交：
⑴、系爭買賣契約第4條第3項約定：「乙方（即被告）應依約交
付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印。自交付日起至買賣合約完成日止，非經甲乙雙方同意，任一方均不得向特約代書要求取回文件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷，違者對特約代書不生效力。」、第7條第5項前段約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾106年8月25日）同時甲方應履行全部價金之給付...」（見本院卷第8至9頁）。查，本件原告已付清買賣價金之事實，據證人即辦理系爭買賣契約過戶登記事宜之代書黃馨玉證述明確，且為被告所不爭，足認屬實。則原告本於系爭買賣契約，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，即屬有據。
⑵、然，依系爭買賣契約第7條第5項「本約買賣標的雙方應於產
權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國106年8月25日）...」之約定，系爭土地之點交程序應在「產權即所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷後」為之。而本件除原告所請求之所有權移轉登記外，觀諸系爭土地之登記謄本所示，尚有三星地區農會之最高限額抵押權之他項權利存在，而二者均尚未辦妥。而訴外人之最高限額抵押權是否塗銷，非得單獨請求被告為之；加以是否已達應點交系爭土地之履行階段，事涉被告系爭買賣契約第7條第5項後段之違約責任，本應嚴予遵守，非得認於原告可請求移轉系爭土地所有權移轉登記時，被告即應負點交責任。本件被告業將過戶所需之證件資料交予兩造授權辦理過戶登記之地政士即證人黃馨玉，兩造並無爭執，證人並證以兩造爭執者係在被告其後有悔賣之意及點交問題。則依約原告即應於請求被告履行所有權移轉登記，並就他項權利塗銷問題塗銷後，再就點交事宜請求被告處理。而於本件，尚未達被告應點交系爭土地予原告之履行階段，有如前述，則原告請求被告交付系爭土地部分，尚非有理，不應准許。
㈣、原告依系爭買賣契約第7條第5項之規定請求被告遲延交付系爭土地之違約金，並無理由：
查此部分原告之請求，以被告已屆點交期限而不能點交為其要件，本件既尚未達被告應點交系爭土地之履行階段，則原告為此部分請求，自非有理。
㈤、原告請求被告返還瑕疵部分應減少之價金無理由：就原告主張系爭土地有部分遭訴外人占用之事實，固如兩造不爭執事項㈣、㈤所示；然按民法第354條第1項「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」之規定，以買賣標的物交付時為瑕疵認定之時點，本件既系爭土地所有權尚未移轉於原告，亦尚未達被告應點交系爭土地階段，有如前述，自非得認被告所交付之系爭土地必有原告所指瑕疵存在，顯非可認原告確已受有此部分損害。況依系爭買賣契約第6條擔保責任第3項約定「...如發現標的物有被人占用或其他權利糾紛，乙方應於點交日前負責排除...」，被告本有排除他人占用情形以點交之義務。本件既尚未達被告應履行點交義務階段，亦不明被告於履行時該等狀態是否仍然存在，則原告逕以履行前之現況，主張標的物有瑕疵，請求減少價金，顯無所據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。其餘部分及假執行之聲請均無理由，均應駁回。並依職權酌定訴訟費用之負擔如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
書記官 林憶蓉附訴訟費用計算式：（單位：新臺幣元）第一審訴訟費用28,918元+測量規費12,900元（由原告預墊）+鑑定費用32,500元（由原告預墊）=74,318元