臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度重訴字第1號原 告 陳源裕訴訟代理人 簡坤山律師複代理人 陳聖涵律師被 告 邱清文
邱清全前列 二人共 同訴訟代理人 陳彥嘉律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國106 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱清文應給付原告新臺幣貳佰零壹萬零壹佰伍拾玖元，及自民國一０六年一月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告邱清全應給付原告新臺幣肆佰貳拾肆萬玖仟捌佰肆拾壹元，及自民國一０六年一月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣陸萬貳仟玖佰柒拾肆元由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣陸拾捌萬元為被告邱清文供擔保後得假執行。被告邱清文以新臺幣貳佰零壹萬零壹佰伍拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項原告以新臺幣壹佰肆拾貳萬元為被告邱清全供擔保後得假執行。被告邱清全以新臺幣肆佰貳拾肆萬玖仟捌佰肆拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張，坐落宜蘭縣○○鎮○○○段00000 0000 地號土地（以下簡稱系爭土地）為環保設施用地。於105 年8月間，本分別為被告所有，並由被告委由訴外人宏軒房屋有限公司（以下簡稱宏軒房屋）銷售系爭土地。宏軒房屋即指派其受雇人王勝賢尋得原告，並向原告稱：「系爭土地為公共設施保留地，政府已撥13億入縣府國庫，近期很可能會徵收，如果以公告現值買入會有利潤可圖」、「地主因兄弟分產，急著出售，機會稍縱即逝」等語，原告於參考系爭土地登記謄本後認為系爭土地當時公告土地現值為每平方公尺新臺幣（下同）12,900元，具有投資價值，遂以每坪24,000元之價格（簽約日公告現值為每坪42,645元）與被告達成買賣合意，續於同年月19日簽訂不動產買賣契約書，並按期付清價金後，於同年9 月13日完成土地點交（以下簡稱系爭買賣）。惟兩造於簽約後點交土地前之105 年8 月25日，系爭土地之公告土地現值即由每平方公尺12,900元調降為每平方公尺4,100 元，仲介人與被告均知悉此事實，卻未告知原告，致原告繼續履行，而以顯不相當之高價購入系爭土地，受有損失。原告自得依民法第88條第1 項規定，以意思表示內容有錯誤為由，撤銷承買系爭土地之意思表示。再者，被告利用王勝賢向原告一再鼓吹，令原告陷於系爭土地至少有每平方公尺12,900元之價值而購入，而被告於出售系爭土地時即應知悉系爭土地公告土地現值有調降之可能，否則何以急於出售，故原告既因被告之詐欺而為意思表示，原告自得依民法第92條第1 項規定撤銷承買之意思表示。且以系爭土地點交時其公告現值已經調降，則此土地價值貶損之危險依民法第354 條第1 項、第373 條規定，自應由被告負擔，是原告自得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約。故兩造間系爭土地買賣契約已經原告撤銷意思表示或經原告解除契約，則被告依民法第179 條自應返還價金。爰以先位之訴，請求法院就上述請求權基礎擇一為原告勝訴判決，並聲明被告邱清文應給付原告2,010,159 元、被告邱清全應給付原告4,249,
841 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，併陳明願供擔保請准宣告假執行。縱使原告上開主張無理由，且依民法第359 條解除契約顯失公平，則原告仍得依同條規定主張應以公告土地現值減損之比例減少價金，亦即買賣契約價金應減至1,989,612 元，故被告受領逾此部分之價值即屬不當得利，為此爰依據民法第359條、第179 條聲明請求被告邱清文應給付原告1,371,271 元、被告邱清全應給付原告2,899,117 元，均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
（一）經查，被告否認有委託王勝賢鼓吹原告承買系爭土地，且王勝賢實為原告之委託人，故原告所述上情並非事實。本件系爭買賣，雙方就標的物、價金意思表示一致，無論面積、大小均無疑問，並無意思表示錯誤可言，更何況原告並未向被告提及任何公告現值之問題，亦未有以公告土地現值為議約之基礎，故本件自非屬物之性質錯誤。實則原告承買當時以可能高於市價之獲利心態購買，乃形成購買意思表示之緣由，此乃原告購買之動機，是本件原告顯屬動機錯誤，自無從撤銷意思表示。又民事交易以公示公信機制保障交易安全者乃是所有權人登記名義之地位，與公告土地現值無涉，而原告作為投資獲利之買家，單憑王勝賢片面、不確定之言論即為買受之意思表示，其表意行為亦有過失，依民法第88條第1 項但書規定，亦不得撤銷。
另從系爭買賣訂約後至辦妥所有權移轉登記時，被告對於系爭土地公告土地現值調降乙節完全不知，自無詐欺原告可言，原告主張意思表示受詐欺為由，亦無理由。
（二）再查，公告土地現值係主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，不能謂其昇降即屬物之瑕疵。亦即公告土地現值並非私人所能置喙，更非私人間買賣交易之依據，蓋私人交易顯與土地經徵收補償有別，是原告以公告土地現值稱物之瑕疵云云，顯故意混淆二者概念。本件被告於出賣系爭土地時，客觀上不能掌控公告土地現值之升降，主觀上亦不知公告土地現值升降之情形，被告亦不擔保原告日後交易價值升降之問題，是原告稱有物之瑕疵據以解除契約或請求減少價金，並無理由。至於被告暨其他兄弟合意解除與訴外人羅天仲間就他筆土地買賣契約乙情，係因於他筆土地尚未完成移轉登記前，羅天仲以公告土地現值調降為由拒絕辦理過戶，被告與其他共有人因不願訴訟遂接受與羅天仲解約之請求，以避免紛爭，並非自認該交易有何違法、違失之處，與本件交易是否有瑕疵無涉等語為辯。並聲明請求駁回原告之訴，及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執部分：
（一）系爭土地之使用分區為環保設施用地，在105 年8 月19日上開190-1 地號土地為被告邱清文所有、上開191 地號土地為邱清全所有。
（二）兩造於105 年8 月19日以每坪24,000 元之價格（總價626萬元）就系爭土地買賣達成合意，並簽立不動產買賣契約。原告依約於同年8 月19日給付第一期款200 萬元、同年
9 月6 日給付第二期款426 萬元、同年月13日辦理移轉登記，同年月21日完成結算代書費並交付系爭土地完畢。
（三）系爭土地於105 年8 月19日公告土地現值為每平方公尺12,900元，嗣後經宜蘭縣政府地價評議委員會於105 年8 月25日第五次會議評議通過公告現值調降為每平方公尺4,10
0 元，並於同年9 月8 日經宜蘭縣政府公告更正。
四、原告進而主張，原告承買系爭土地之意思表示因有錯誤、受被告詐欺或因買賣標的物有瑕疵，而以起訴狀繕本送達作為撤銷意思表示或解除買賣契約之通知，故被告應返還已付價金；縱使解除契約無理由，亦可減少價金，是被告自應返還所溢付之價金等情，被告則否認之，並以前詞為辯，是經兩造整理後，確認本件應行審酌之爭點為：（一）系爭買賣原告有無意思表示內容有錯誤之情形？原告依民法第88條第1、2 項規定請求撤銷承買系爭土地之意思表示有無理由？（二）系爭買賣原告有無受詐欺之情事？原告依民法第92條第
1 項規定請求撤銷承買系爭土地之意思表示有無理由？（三）系爭土地有無瑕疵？原告依民法第359 條解除系爭買賣契約有無理由？或依民法第359 條請求減少買賣價金有無理由？（四）原告為聲明所示之請求有無理由？茲分述如下：
五、系爭買賣原告有無意思表示內容有錯誤之情形？原告依民法第88條第1 、2 項規定請求撤銷承買系爭土地之意思表示有無理由？
（一）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第
1 項有明文規定。而所謂意思表示錯誤，乃指表意人因誤認客觀事實，致為意思表示而言；其判斷有無意思表示錯誤，應透過意思表示之客觀解釋，從當事人對系爭意思表示外觀之所呈現之效果意思之認識入手。所謂動機錯誤，是指意思表示緣由的錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性的事實，認識不正確，而對影響效果意思形成之緣由之相關事實有誤認，但對此等事實之認識尚未成為效果意思之一部者而言。所謂表示內容錯誤，除指表意人表示其所欲為的表示，但誤認其表示的客觀意義，尚包括對促成自己的所欲為表示之誤認，致進入效果意思之動機，在其後之表達上發生不一致之情形在內，因此當動機也被表意人外部化之後，該動機所根據之事實發生誤認，即得為內容錯誤所涵蓋。
（二）查，系爭土地公告現值更正經過為：系爭土地位於○○鎮○○○路與福德坑溪間環鎮東路西側，都市計畫使用分區原為農業區，在101 年4 月變更頭城都市計畫第三次通盤檢討時，變更為環保設施用地，本所（宜蘭縣宜蘭地政事務所）於102 年漏未依規定辦理將該環保設施用地單獨劃分地價區段，該用地仍劃屬第21號○○區○○區段，直至
103 年下半年辦理104 年公告現值作業檢討時，重新檢視頭城都市計畫各○○○區○○○區段，發現該環保設施用地未依上開地價調查估計規則第18條規定單獨劃設○○區段，故檢討後於104 年起將該用地改劃為第415 號○○區段（環保設施用地），惟誤認該環保設施用地已辦竣徵收，將其視為公共設施用地，依「變更頭城都市計畫（第三次通盤檢討）案」內環保設施用地之土地使用管制條件（建蔽率不得高於40% ，容積率不得於120%）及其他影響地價因素推估其區段地價，至105 年8 月發現該用地尚未徵收，應依上開地價調查估價規則規定，以毗鄰非公共設施保留地區段地價加權平均計算其地價，因屬區段地價計算錯誤，應依內政部頒注意事項第3 點規定，於105 年8 月22日報請宜蘭縣政府提地價評議委員會審議更正該用地10
2 年至105 年之區段及公告土地現值，經該會同年月25日第5 次會議評議通過，於同年9 月8 日經宜蘭縣政府公告更正等情，此有宜蘭縣宜蘭地政事務所106 年3 月21日宜地參字第1060002528號函可憑，是系爭土地於105 年8 月19日公告土地現值本為每平方公尺12,900元，然因區段地價計算錯誤，而經宜蘭縣政府地價評議委員會會議評議通過公告土地現值調降為每平方公尺4,100 元，並於同年9月8 日經宜蘭縣政府公告更正。再者，仲介原告購買系爭土地之仲介人員即證人王勝賢亦證稱「賣方當時出價每坪
3 萬元，買方出價25000 元。最後以每坪24000 元簽定系爭買賣契約。當初我有一個105 年度宜蘭縣內黃德記排水徵收案，這個案子徵收是以公告現值的1.1 倍，當初是以這個給原告作為參考依據。所以當時本件土地的公告現值來看，是有利可圖的。」、「我們是在九月二十一日原告知悉公告現值調降以後，於九月二十三日下午二時本人陪同原告夫婦二人去地政事務所查證過。那時候我才知道（公告現值調降）。」等語（見本院卷第136 頁、第136 頁反面）。而被告亦否認對於公告現值更正一事於事前即有所知悉，且宜蘭縣政府雖曾於105 年8 月11日於頭城鎮舉辦污水下水道系統說明會，且受邀與會之系爭土地地主即被告亦委託訴外人邱清波參與說明會，然會中並無有關系爭土地公告現值計算錯誤或需更正等討論與發言，此有宜蘭縣政府106 年3 月20日府工下字第1060042274號函及○○○區○○○○道系統說明會簡報資料與會議紀錄可參（見本院卷第98頁至第104 頁）。顯見系爭土地公告現值係因前述區段地價計算錯誤，經主管機關經法定程序予以更正後公告之客觀上事件，兩造於系爭買賣前就此亦不知情等情，堪可認定。
（三）被告雖辯稱原告以投資獲利之動機，參考先前徵收案例，推測獲利可能性，但係以市價基礎向被告購買，公告現值並非議約之基礎，僅因事後未被高於市價徵收，此乃原告購買之動機，是本件原告顯屬動機錯誤，自無撤銷意思表示之理由云云。
1.經查，原告對作成購買系爭土地之意思表示，通常係基於對現在或將來各種事物利害關係所作成判斷。參以，證人王勝賢於本院證述：「這筆是公司同事李郁婕在105 年7月底所承接，因為此兩筆土地有規劃被徵收，因賣方出售的價格有投資空間，因而介紹給原告。」、「此兩筆土地據了解為頭城鎮預計徵收之公共設施保留地，並於八月十一日有開第二次說明會，而且政府有撥款十三億作為徵收之用，並以個人所知可能之徵收方式以公告現值加成或以公告現值徵收，實有投資之空間，以此介紹給原告。」等語（本院卷第135 頁反面、第136 頁）觀之，原告確實以系爭土地為環保設施用地，來日政府必定徵收，以被告目前委售價格觀之，有獲利空間之考慮後而購入。故若事後政府未徵收系爭土地或徵收價格不如預期，此即動機錯誤之問題，也因動機存在表意人之內心，為維護交易安全，本不得主張撤銷。
2.惟政府就土地制度依據平均地權條例設有「公告土地現值」制度，乃現今平均地權條例所規範以地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於公告後，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。且公告土地現值除上述功能外，事實上就現行法制整體觀察，公告土地現值之作用乃相當廣泛且多樣化。諸如：補償三七五耕地租約承租人損失之計價基準、特定土地讓售之計價基準、照價收買及強制收買特定土地之計價基準、遺產及贈與財產課稅價值之計算基準、作為請領老年基本保證年金給付或其他社會福利補助時之土地財產價值計算基準，是主管機關估定公告土地現值，不僅是供土地所有權人申報土地移轉現值之參考及作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，並供為其他廣泛之用途，且亦是以公告土地現值趨近於市價為目標。是公告土地現值既已提供民眾土地價值資訊，且揭露於土地登記謄本，是原告為系爭土地買賣之意思表示時，就其所欲之表示內容即含有係欲購買「公告土地現值為每平方公尺12900 元之系爭土地」，但實際上因系爭土地公告土地現值有上述計算錯誤之客觀上事實存在，且如前述，兩造並不知悉有更正事由存在，不論主管機關嗣後有無更正，原告為購買土地意思表示後，即存在所謂表示內容與客觀意義不一致之情形，而系爭土地公告土地現值若干，係登載於土地登記謄本，並為被告所當然知悉，而非僅存於原告之內心而已，是經登載於土地登記謄本之公告土地現值即於原告為意思表示同時外部化而為表示內容之一部，而不再只是單純的動機而已，如有誤認已與前述動機錯誤有別。是原告既有誤認其所為表示之客觀意義，不論兩造間有無將系爭土地公告土地現值納入議約基礎，自得認為原告對系爭土地公告土地現值認識有上開客觀上之錯誤情形下所為以前述價格為承買系爭土地之意思表示得為內容錯誤所涵蓋。被告辯稱原告縱有意思表示錯誤至多僅屬動機錯誤云云，並非可採。
3.此外，如前所述，系爭土地公告土地現值之錯誤，係因主管機關區段地價計算錯誤所致，當與表意人即原告之過失無涉，且原告就系爭土地公告土地現值有應更正之原因並無認識，更難認原告為錯誤意思表示係有過失。是被告辯稱單憑王勝賢片面之言即為買受意思表示其表意行為有過失云云，顯非的論。是原告主張其於系爭買賣所為承買系爭土地之意思表示內容有錯誤，而以起訴狀繕本之送達作為撤銷意思表示之通知，自屬有理，自生撤銷意思表示之效力。原告主張意思表示內容有錯誤而撤銷意思表示既有理由，則原告先位之訴復依民法第88條第2 項、受被告詐欺為由而撤銷意思表示或以系爭土地有瑕疵而主張解除契約等爭點，即無再審酌之必要。
六、如前所述，原告依民法第88條第1 項規定，既已將錯誤之意思表示撤銷，且意思表示經撤銷者，依民法第114 條第1 項規定，視為自始無效，因此系爭買賣即不成立，則被告因系爭土地之買賣所取得原告給付之價金即無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係，請求被告應如數返還買賣價金即有理由。以原告所給付之買賣價金為626 萬元，依被告邱清文所有之190-1 地號土地面積為277.19平方公尺、被告邱清全所有之191 地號土地面積為586.03平方公尺之比例計算，則原告請求被告邱清文應給付2,010,159 元、被告邱清全應給付4,249,841 元，及分別自起訴狀繕本送達被告翌日起（即被告邱清文自106 年1 月13日起算、被告邱清全自106 年
1 月12日起算）至清償日止按年息百分之五計算之利息，自有理由，自應准許。又兩造陳明願供擔保請准宣告假執行以及免假執行，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
又原告先位之訴已獲全部勝訴判決，則備位之訴即無需再予審酌，也一併敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
書記官 吳文雄