臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度重訴字第65號原 告 程陳阿米訴訟代理人 張致祥律師複代理人 戴素珠複代理人 林聖凱律師被 告 林陳阿綢
陳永川共 同訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之五筆土地應依如附圖（宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖，收件日期文號：107年5月16日收件字第1097號）所示方法予以合併分割，其中如附圖編號甲部分土地分歸原告所有、編號乙部分土地分歸被告林陳阿綢所有、編號丙部分土地分歸被告陳永川所有。
被告林陳阿綢應補償原告新台幣伍拾萬元、被告陳永川應補償原告新台幣壹佰零玖萬伍仟元。
訴訟費用由原告、被告林陳阿綢、陳永川各負擔三分之一。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條分別定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判意旨參照）。以上乃基於分割共有物事件關於訴訟聲明不受拘束之特性，是當事人主張之共有物分割方法，僅供法院參考，縱為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正事實上之陳述，而非訴之變更或追加。本件原告起訴請求分割兩造共有如附表所示之五筆土地，先後更正其分割方案（見本院卷第37-38、40頁、第57-58、67頁、第220頁），當屬更正事實上或法律上之陳述，依前揭說明，自應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠附表所示之五筆土地為兩造共有，應有部分均各為3分之1。
原告為承繼祖命，於祖先留下之土地建築房屋居住，前曾向被告林陳阿綢表示購買其應有部分遭拒，且被告二人曾將渠等應有部分出售第三人（嗣後解除契約），致原告無法興建房屋，而兩造關於土地分割方案無法協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定請求裁判分割。
㈡就分割方案之意見如下：
1.原告請求依宜蘭市地政事務所108年3月6日土地複丈成果圖所示之分割方案【見本院卷第201頁，編號甲部分土地包含同段891、及909地號土地全部（面積合計為90.79平方公尺）；編號乙部分土地包含同段911地號土地之1/2面積及同段889地號土地全部（面積合計為88.77平方公尺）；編號丙部分土地則包含同段911地號土地之1/2面積及同段911-1地號土地（面積合計為78.56平方公尺），下稱原告分割方案圖】，將編號乙部分土地分歸原告取得，原告願依本件上為不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書（下稱本件鑑價報告），就原告分得土地超出原告應有部分面積者為找補，不同意再如被告所述另行增額補償分得編號甲部分土地之人。
2.蓋原告為承繼祖業，計畫於原地續建房屋供為庇蔭子孫處所，反觀被告曾就土地應有部分與訴外人盈泰科技股份有限公司（下稱盈泰公司）簽訂買賣契約，顯係為換取現金，並無取得土地使用之目的。如依前揭方案分割，原告分得編號乙部分土地，較無依法令不得興建房屋之疑慮（如依附圖之方案編號乙部分土地仍恐有不得興建房屋之疑慮），而編號甲部分土地依法令雖無法興建房屋，但訴外人盈泰公司為毗鄰之同段905地號土地所有權人，則被告二人自得於分得後與訴外人盈泰公司土地合併使用，將仍得興建房屋。是以，考量原告於原地興建房屋之邊際需求及效用，遠逾被告將分割土地公換取金錢之邊際需求。
㈢訴之聲明：兩造共有如附表所示之五筆土地應予合併分割。
並應分割如原告分割方案圖所示，將編號乙部分土地分歸原告所有，編號甲、丙部分土地分歸被告二人所有。
二、被告則以：㈠被告二人日後有合併使用土地之計畫，分割方案應將相鄰之
土地分歸被告二人取得，以避免土地細分而無法發揮最大化經濟效益。則如依附圖之分割方案，被告二人取得編號乙、丙所示土地，即有利於上開目的之達成，且依宜蘭縣政府之函覆，亦無原告所稱附圖編號乙所示土地有何不得建築之疑慮。另被告除願依本件鑑價報告之價格為找補外，如原告分得編號甲所示部分土地，被告願另就原告所分得其中同段909地號土地（面積46.53平方公尺）所鑑定價格，再以每平方公尺以新台幣（下同）8,600元補償原告，即被告二人願再補償原告40萬元（計算式：46.53×8,600＝400,000）。
㈡至被告二人就附表所示之五筆土地應有部分雖曾與訴外人盈
泰公司簽立買賣契約，惟當時被告依法通知原告是否行使優先承買權時，原告未為受領，反自行發函表示僅就共有之附表所示之五筆土地中之幾筆表示優先承買，此一應買表示自不符土地法同一條件之規定，致被告不同意，原告雖曾訴請法院判決就渠發函表示欲承買之幾筆土地有優先承買權，但被告與盈泰公司嗣後已合意解除土地買賣契約，並於106年4月簽立回復原狀之契約，嗣原告乃撤回起訴。則被告既已與盈泰公司合意解除該契約，並立有回復原狀返還價金之約定，即無所謂被告與盈泰公司就相鄰土地有合併使用之意。原告所述顯不可採。
㈢並聲明：兩造共有如附表所示之五筆土地應予合併分割。
並應分割如附圖（即宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖，收件日期文號：107年5月16日收件字第1097號，見本院卷第101頁），將編號甲部分土地分歸原告所有，編號乙、丙部分土地分歸被告林陳阿綢、陳永川所有。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：①以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。②原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第1項至第5項分別定有明文。復按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。
㈡查附表所示之五筆土地為兩造所共有，應有部分均各1/3，
，兩造就分割方法無法達成分割協議，且無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限，而兩造同意就附表所示之五筆土地合併分割，為兩造所是認，且有附表所示之五筆土地之土地登記謄本（見本院卷第134-143頁），堪認屬實。則原告請求就附表所示之五筆土地合併分割，洵屬有據。本件兩造共有附表所示之五筆土地之分割方法以何方式為公平且適當，茲判斷如下：
1.查附表所示之五筆土地現況，除同段891、909地號土地上存有第三人所有之金屬棚架外，其餘則為雜草空地，前方同段882地號土地為中山路二段道路；又附表所示之五筆土地之使用分區各如附表所示，其中同段909地號土地不符宜蘭縣畸零地使用規則第9條第1項之規定，無法單獨申請建築，需合併其他土地並合於前揭規則第3條表一規定始得申請建築，同段911地號土地依附圖分割方案編號乙、丙所示部分土地，均符合前揭規定，得單獨建築等情；為兩造所不爭執，並經本院於106年7月28日至現場勘驗並製作勘驗筆錄、拍攝照片一張在卷可稽（本院卷第43-48頁），及宜蘭縣宜蘭市公所107年8月22日市工字第1070016609號、宜蘭縣政府108年1月29日府建管字第1080011566號及108年2月27日府建管字第1080026960號函覆在卷（見本院卷第122、171、197頁），均堪認定。
2.本院審酌附表所示之五筆土地共有人相同，應有部分均相同，且土地上並無何建物（僅部分土地上存有鐵皮棚架），同段909、891地號土地毗鄰（前者）、同段889、911、911-1地號土地毗鄰（後者），而二者中間隔有同段910、890地號土地為訴外人所有，及前者面積合計為90.79平方公尺、後者面積合計為167.33平方公尺（1/2則為83.665平方公尺）之現況，兩造均請求將附表所示之五筆土地予以原物合併分割，並將前者、後者切割為二，以分歸兩造三方取得，應屬允當；又兩造提出之分割方案即原告分割方案圖（見本院卷第101頁）、被告分割方案即附圖，即為上開分割方式，二者區別僅在於就後者部分土地，原告主張應將其中同段911地號土地單獨計算各二分一面積，再將之分別與毗鄰之其中同段889地號土地、同段911-1地號土地各劃歸為一區，即原告分割方案圖編號乙、丙部分土地，被告則以同段889、911、911-1地號土地合計面積各1/2分割為二，即附圖編號乙、丙部分土地，考量被告所提附圖就編號乙、丙部分土地所劃歸之面積各為83.66、83.67平方公尺，相較於原告分割方案圖就編號乙、丙部分土地所劃歸之面積各為88.77、78.56平方公尺有約10平方公尺之差距，較符合原物分割之公平原則，且由宜蘭縣政府前揭函覆內容，亦未見原告所稱被告所提附圖分割方案編號乙、丙部分土地有何不能建築之疑慮，是認以被告所提附圖之分割方案較為可採。又兩造依附圖所示之分割方案，其中編號甲、乙、丙部分土地究應分割予兩造三人何人，考量編號甲、乙、丙部分三塊土地，本得各別獨立使用收益，其中編號乙、丙部分土地得向主管機關申請建築，而僅編號甲部分土地依宜蘭縣畸零地使用規則第9條第1項之規定，無法單獨申請建築，是編號甲部分土地不論分配與兩造三方何人，於使用上均受有不能單獨建築之不利益，兩造雖均同意就分配所得土地，依本件鑑價報告為找補，惟原告表示除此之外不同意對於分得編號甲部分土地之人更為補償，而被告二人則表示同意除依本件鑑價報告為找補外，另對於分得編號甲部分土地之人更為補償40萬元。據此，當以被告二人所提方案即由原告分配取得編號甲部分土地、由被告林陳阿綢、陳永川分別取得編號乙、丙部分土地，兩造並就所分得土地價值互為找補後，由被告二人各再對原告補償20萬元之分割方案，得產生客觀上之最大經濟效益。是以，本院認被告所提分割方案，洵屬公平，應為可採。至原告以其亟需祖先所遺土地興建房屋庇蔭子孫，被告二人曾有意出賣共有土地予訴外人盈泰公司、並未居住宜蘭而可見不甚需要土地興建房屋等語，惟此僅涉原告主觀上對於共有土地價值之情感表達，況客觀上原告亦無意願就其如可得分配編號乙或丙部分可興建房屋之土地除依本件鑑價報告為找補外更為補償分配取得編號甲部分土地之人，本院自應以分割方案客觀上之經濟效益即可以貨幣計算之總價值最大者為最適方案之認定，原告所述自難憑採。
3.按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。次按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例參照）。故共有物之分割，如依原物之數量按應有部分比例分配，價值不相當，而須以金錢補償者，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院90年度台上字第1245號判決參照）。經查，本院囑託兩造合意之上為不動產估價師事務所就附圖所示之編號甲、乙、丙部分土地進行鑑定估價，依價格形成之一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析後，以比較法、成本法之土地開發分析法評估後，分別鑑定附圖編號甲、乙、丙部分土地價格分別為5,252,000元、6,747,000元、7,342,000元。據此，依前揭分割方案，鑑定估算被告林陳阿綢應補償原告500,000元【計算式：6,747,000-（5,252,000+6,747,000+7,342, 000元）÷3+200,000＝500,000】、被告陳永川應補償原告1,095,000元【計算式：7,342,000-（5,252,000+6,747,000+7,342, 000元）÷3+200,000＝1,095,000】，本院認依此估算金額作為補償，對於兩造當事人最為公平及經濟效益最大。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項之規定，訴請裁判分割兩造共有之附表所示之五筆土地，洵屬有據，應予准許；並由本院考量當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等事項後，准予合併分割，並應以如附圖所示方法予以合併分割，其中如附圖編號甲部分土地分歸原告所有、編號乙部分土地分歸被告林陳阿綢所有、編號丙部分土地分歸被告陳永川所有；被告林陳阿綢應補償原告500,000元、被告陳永川應補償原告1,095,000元，應屬公平且適當，爰諭知如主文第1至2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要。查本件分割共有物之訴，為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題，且兩造當事人均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之訴有理由時，仍應由兩造分別依其應有部分比例負擔訴訟費用為當，爰諭知如主文第3項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事庭法 官 陳雪玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
書記官 葉宜玲┌───────────────────────────────────────────────────────┐│附表： │├─┬─────────────────────────┬────────┬────────┬─────────┤│編│ 土 地 坐 落 │面積 │權 利 │備註 ││ ├───┬────┬───┬───┬────────┼────────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │平方公尺 │範 圍 │ │├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼────────┼────────┼─────────┤│1 │宜蘭縣│宜蘭市 │女中 │ │889 │ 10.28 │原告1/3 │重測前為壯一段126 ││ │ │ │ │ │ │ │被告林陳阿綢1/3 │-18地號 ││ │ │ │ │ │ │ │被告陳永川1/3 │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │都市○○道路用地 │├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼────────┼────────┼─────────┤│2 │同上 │同上 │同上 │ │891 │ 44.26 │同上 │重測前為壯一段126 ││ │ │ │ │ │ │ │ │-44地號 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │都市○○道路用地 │├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼────────┼────────┼─────────┤│3 │同上 │同上 │同上 │ │909 │ 46.53 │同上 │重測前為壯一段126 ││ │ │ │ │ │ │ │ │-47地號 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │都市計畫內住宅區土││ │ │ │ │ │ │ │ │地 │├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼────────┼────────┼─────────┤│4 │同上 │同上 │同上 │ │911 │ 156.98 │同上 │重測前為壯一段126 ││ │ │ │ │ │ │ │ │-9地號 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │都市計畫內住宅區土││ │ │ │ │ │ │ │ │地 │├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼────────┼────────┼─────────┤│5 │同上 │同上 │同上 │ │911-1 │ 0.07 │同上 │分割自同段911地號 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │都市計畫內人行步道││ │ │ │ │ │ │ │ │用地 │└─┴───┴────┴───┴───┴────────┴────────┴────────┴─────────┘