臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度重訴字第76號原 告 黃惠龍訴訟代理人 陳倉富律師被 告 簡韶慶
簡政緯共 同訴訟代理人 林志嵩律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟貳佰捌拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告共同負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆萬肆仟貳佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴第一項聲明原請求「被告應返還原告新臺幣（下同）53萬元及自民國101 年12月
1 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；被告應返還原告50萬元及自102 年1 月7 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；被告應返還原告50萬元及自102 年
1 月10日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；被告應返還原告50萬元及自102 年1 月24日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；被告應返還原告177 萬2,964元及自104 年12月14日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。」（見起訴狀，本院卷第2 頁）；嗣於107 年1月4 日以民事準備書狀變更第一項聲明為「被告應給付原告67萬1,116 元」（見本院卷第111 頁），核此應屬聲明之減縮，合於前開法條之規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落於宜蘭縣○○市○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為被告簡韶慶、簡政緯與其他共有人所共有，被告所有之應有部分均為3240分之75（下稱系爭持分），嗣被告與原告於101 年12月1 日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定將系爭持分連同系爭土地上未辦保存登記之房屋（門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○○ 號，下稱系爭房屋），以總價353 萬元出賣予原告，並由原告負擔土地增值稅27萬2,964 元，嗣原告分別於101 年12月1 日給付53萬元、102 年1 月7 日給付50萬元、102 年1 月10日給付50萬元、102 年1 月24日給付50萬元、104 年12月14日給付17
7 萬2,964 元，即已依約給付全部買賣價款並負擔土地增值稅款足訖。被告將其二人所有系爭持分，依系爭買賣契約第三條之約定，於101 年12月3 日由宜蘭縣宜蘭地政事務所宜登字第198730號為限制登記事項預告登記，及於101 年12月
4 日由宜蘭縣宜蘭地政事務所宜登字第198720號為設定登記債權金額200 萬元之最高限額抵押權予原告配偶張玲完，被告另將未辦保存登記之房屋稅籍移轉登記予張玲完，並於10
2 年1 月24日完成系爭房屋點交。詎事後被告主張有優先承買權人鄭正中行使優先承買權，依法解除系爭買賣契約，經本院以105 年度訴字第231 號判決認定解除契約於法有據在案，又系爭買賣契約既經合法解除，依民法第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段、第203 條規定，被告應將原告已給付之價金、土地增值稅計380 萬2,964 元分別附加自受領時起迄返還之日止，按法定利率即週年利率百分之5 計算利息即67萬1,116 元予原告。另系爭買賣契約第七條第二項約定：「出賣人違約不賣或因中途發生糾葛不能依第五條規定辦妥所有權移轉登記者，出賣人除應將既收價款全部退還承買人外並應賠償承買人所付價款同額之損害金。」，又證人簡瑞英於立約時未以明文將「無條件解除契約」記載於契約第十條其他特約事項第七項內，基於衡平原則，被告於收受全部買賣價款後因中途發生有優先承買權人鄭正中於104年12月18日行使優先承買權之糾葛，致不能依系爭買賣契約第五條約定辦妥所有權移轉登記，被告仍應負違約責任，始為事理之平，且原告對被告之違約金請求權，係屬未定期限之金錢債權，從而原告請求被告給付380萬2,964元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告67萬1,116元。㈡被告應給付原告380萬2,964元，及自起訴狀繕本送達後之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依證人即代書簡瑞英於另案105 年度訴字第231號案件中證稱：當時我在唸契約給兩造確認，在唸到其他特約事項記載第七條時，有跟兩造說如果有共有人或地上權人主張優先承買，依照慣例無息退還已收價款，買賣契約無條件解除，兩造都有同意等語。且兩造為擔保系爭買賣契約之履行，將系爭持分設定抵押權，抵押權內容明載：「無息返還已收價款，買賣契約無條件解除」，則原告請求解約之法定利息及遲延利息，其訴顯無理由。另系爭買賣契約解除之原因，係地上權人行使優先承買權，被告並無違約不賣之情形，亦非中途發生糾葛致無法履約，故原告主張依系爭買賣契約第七條約定請求違約金云云，亦屬無據等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保，請為免為假執行之宣告。
三、經查，原告與被告於101 年12月1 日簽訂系爭買賣契約，約定以總價353 萬元買賣系爭持分及系爭房屋，且由原告負擔土地增值稅27萬2,964 元，原告並於附表所示之時間，交付各期價金及土地增值稅共計380萬2,964元予被告二人，嗣因地上權人鄭正中行使優先承買權，被告乃另訴主張解除系爭買賣契約，請求原告配偶張玲完應塗銷101 年12月3 日由宜蘭縣宜蘭地政事務所宜登字第198730號為限制登記事項預告登記，並將系爭房屋稅籍返還登記予被告，經本院以105 年度訴字第231 號審理後，於105 年11月21日判決認定系爭買賣契約已合法解除而判准被告前開二項請求等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、本院105 年度訴字第231 號判決影本、系爭土地登記第一類謄本、地籍異動索引（見本院卷第7 頁至第17頁、第25頁至第84頁）等資料為證，應堪信實。
四、原告主張系爭買賣契約經合法解除後，依民法第259 條等規定，被告除應返還價金及土地增值稅380萬2,964元外，該款項另應分別自附表所示受領之日起迄返還之日止，按法定利率計算利息；且依系爭買賣契約第七條第二項約定，被告應給付380萬2,964元違約金予原告等節。為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點應為：原告請求被告給付應返還前開款項之法定遲延利息67萬1,116 元，有無理由？原告另依系爭買賣契約第七條第二項，主張被告應給付原告違約金380萬2,964元，是否有據？茲附理由分述如下：
㈠被告應給付原告法定遲延利息44,281元：
⒈查兩造就系爭買賣契約有口頭約定如有優先承買權人表示優
先承買即得無條件解除，嗣地上權人鄭正中於104 年12月18日行使優先承買權，致系爭買賣契約已合法解除等節，為兩造所不爭執（見本院卷第96頁背面），並有本院105 年度訴字第231 號判決為證。另依系爭買賣契約第十條特約事項第七項約定：「本出賣土地為共有土地且有設定地上權，共有人及地上權人依法享有優先承買權，所有權移轉登記前出賣人應先書面通知共有人及地上權人知悉。」（見本院卷第9頁）；復參酌證人簡瑞英於前案審理時具結證稱：「（問：延平段518 地號土地及其上房屋兩造買賣過程是否你經手的？請敘述之？）是我經手的，因地上物未辦保存登記，雙方約定先點交房子，二年後再移轉土地所有權，因為土地有共有人及地上權人所以才約定二年後再移轉，因為兩造簽約時就知道當時有地上權在訴訟中，所以大約抓二年的時間，共有人部分待二年後要移轉所有權時才通知，當時我在唸契約給兩造確認，在唸到其他特約事項記載第七條時有跟兩造說如果有共有人或地上權人主張優先承買依照慣例無息退還已收價款，買賣契約無條件解除，兩造都有同意。」等語（見本院105 年度訴字第231 號卷第58頁背面）。可知兩造簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭土地為共有土地且有設定地上權，均可預見如共有人或地上權人行使優先承買權時，系爭買賣契約即無法依約履行。故乃口頭約定如有優先承買權人表示優先承買時，系爭買賣契約得無條件解除外，另約定已付之價款被告應無息退還原告之事實。至原告固質疑證人簡瑞英前開證述有偏頗維護被告之嫌而不足採信，然證人簡瑞英為前開證述前業已當庭具結，擔保其證述之憑信性，且證人僅係系爭買賣契約之代書，與兩造間並無特別親疏恩怨關係，衡情應無甘冒偽證之罪責而為不實證述之必要，更何況證人及兩造於簽約時已知於行使優先承買權時，系爭買賣契約將無法繼續履行之事實，當下以口頭協議如何處理後續解約等情況，實合於常情，是認證人簡瑞英前開證述，應為可採。又兩造既約定於優先承買權人行使優先承買時，無條件解約，由被告無息退還原告已收全部價款，本於契約自由原則，此約定既未違反任何強制禁止規定，兩造自當均應受該口頭約定之拘束。
⒉次查，系爭買賣契約如因優先承買權人行使優先承買權而解
除契約時，兩造並未約定被告應於何時返還已付價款之事實，為兩造當庭所肯認在卷（見本院卷第123 頁）。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查被告於系爭買賣契約合法解約後，依約負有應無息退還原告已付價款之義務，該給付義務如前所述屬無確定期限，且係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，被告自原告催告時起負遲延責任。準此，原告請求被告自催告時起即起訴狀送達被告翌日106 年9 月12日（見本院卷第19頁、第20頁送達證書）起至被告返還價款之日即原告取得支票兌償之106 年12月5 日止（見本院卷第106 頁至第107 頁、第124 頁至第126 頁），按週年利率5 ％計算之遲延利息44,281元（計算式：3,802,964元×5％×85/365＝44,281元，元以下四捨五入），於法有據，應予准許；逾此範圍之利息請求，為無理由，應予駁回。
㈡原告請求被告應給付380萬2,964元違約金部分：
⒈依系爭買賣契約第七條違約責任第二項約定：「出賣人違約
不賣或因中途發生糾葛致不能依第五條規定辦妥所有權移轉登記者，出賣人除應將既收價款全部退還承買人外並應賠償承買人所付價款同額之損害金，並得解除契約。雙方並同意申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐及費用全部由出賣人負擔。」（見本院卷第8 頁）。則細繹前開約定內容，可知於賣方故意拒不履約，或履約過程中發生糾葛致不能按約履行時，賣方需賠償買方所付價款同額之違約金，以作為違約賠償，並得解除系爭買賣契約。惟查，兩造曾口頭約定如有優先承買權人表示行使優先承買權時，系爭買賣契約「無條件解除」，既約定「無條件」解約，核此情形自與系爭買賣契約第七條第二項所示「故意拒不履約」或「履約過程中發生糾葛致不能按約履行」，需給付違約金方得解約之情形顯不相同，則原告主張被告依系爭買賣契約約定，應給付380萬2,964元違約金云云，應無理由。
⒉原告另主張立約時並未明文將「無條件解除契約」記載於契
約第十條其他特約事項第七項內，基於衡平原則，被告仍應負違約責任云云。惟原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭土地為共有土地且有設定地上權，復口頭與被告協議如優先承買權人行使優先承買權時同意「無條件解約」，可知本件解除契約情形，為兩造簽訂系爭買賣契約時均得預見，又無法繼續履約係因優先承買權人依法行使優先承買權所致，屬不可歸責於雙方當事人之事由，原告明知上情仍同意與被告簽立系爭買賣契約暨為前開口頭約定，難謂有何顯失公平之處，則原告主張基於衡平原則，被告仍應負違約責任云云，於法亦屬無據。
五、綜上，原告依民法第229 條等規定，請求被告應給付原告自催告時起至清償日止之法定遲延利息44,281元，為有理由，應予准許；逾此部分利息請求及依系爭買賣契約第七條第二項約定，請求被告給付380萬2,964元違約金等節，均無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，因金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款之規定依職權宣告之，並酌定相當之金額准被告預供擔保後得免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事庭法 官 游欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 呂典樺附表：
┌──┬─────┬───────┬───────┬───┐│編號│項目 │給付日期 │金額（新臺幣）│備註 │├──┼─────┼───────┼───────┼───┤│ 1 │第一期款 │101年12月1日 │530,000元 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼───┤│ 2 │第二期款 │102年1月7日 │500,000元 │ ││ │ ├───────┼───────┼───┤│ │ │102年1月10日 │500,000元 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼───┤│ 3 │第三期款 │102年1月24日 │500,000元 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼───┤│ 4 │尾款 │104年12月14日 │1,500,000元 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼───┤│ 5 │土地增值稅│104年12月14日 │272,964元 │ │├──┼─────┼───────┼───────┼───┤│ │ │ 合計 │3,802,964元 │ │└──┴─────┴───────┴───────┴───┘