臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第158號原 告 劉梓訴訟代理人 郭美春律師
蔡瑜軒律師被 告 聯英建設有限公司法定代理人 林英興訴訟代理人 王清白律師複 代 理人 張又勻律師上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國一○八年四月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一○七年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國106年6月23日就門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○巷○號或9號之不動產（簽約前決定其中一棟），簽訂「不動產訂購單」（下稱系爭訂購單），並以之為預約，約定買賣總價金為新臺幣（下同）1,320萬元（給付方式：定金50萬元、簽約金170萬元、貸款1,100萬元），原告並於當日交付50萬元現金予被告法定代理人林英興（以下逕稱其名）以作為定金之交付。又兩造原約定於系爭訂購單所載之106年7月22日簽定上開不動產買賣契約，嗣因故兩造未能於該日簽約，經被告同意延至106年10月12日簽約，而該日原告依約攜帶簽約金至被告指定之簽約地點簽約時，被告卻未指派林英興或任何有代理被告簽訂上開不動產買賣契約權限者到場，致兩造無從簽訂買賣契約，故上開不動產買賣契約未能成立係可歸責於被告。爰類推適用民法第249條第3款規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於106年6月23日透過仲介郭建鑫向被告購買宜蘭縣○○市○○路○○巷○號或9號不動產，並於同日簽立系爭訂購單，約定：「於交付定金後按規定簽約日簽訂不動產預定買賣契約，並交付應負之簽約款，如逾期未簽定合約及交付價款者，其所付定金全數不予退還，並以自動放棄論」、「簽約日期：106年7月22日」，且於備註欄載明：「簽約金170萬元，餘貸款1,100萬元」。是原告若未於106年7月22日備妥170萬元簽約金與被告簽約，被告即可沒收原告已支付之50萬元定金。又原告明知於約定之簽約日無法備妥簽約金170萬元，而透過郭建鑫向被告表示因現金不足，請求將簽約日延遲至同年月24日，並佯稱簽約金應包含前開已給付之定金，故僅準備120萬元現金云云，惟系爭訂購單業已載明簽約金為170萬元，原告實無誤認之可能，故被告拒絕降低簽約金之金額，致106年7月24日雙方無法完成買賣契約之簽定。次日，原告透過郭建鑫向被告表示不願簽約，顯見係原告違約在先，原告請求被告返還定金顯無理由。嗣被告為求事件圓滿，遂於106年10月3日以宜蘭大學郵局第122號存證信函，請原告於106年10月12日上午10時簽約，惟原告於當日以百般理由推託，不願意與被告簽定契約，係其再度違約，綜上，原告違約在先，是被告沒收定金為有理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第90頁）：㈠兩造所訂立之本院卷第8頁訂購單為買賣契約之預約。
㈡原告所交付之50萬元訂金為立約訂金。
㈢系爭訂購單元約定簽約日期為106年7月22日，嗣後是被告以
宜蘭大學郵局存證號碼122號存證信函通知原告於106年10月12日上午10時至王清白律師事務所所簽訂買賣契約，並同日給付簽約金，逾期或未依約履行，即沒收訂金。
㈣兩造迄至106年10月12日均未簽訂買賣契約。
四、法院之判斷：原告主張交付被告系爭定金50萬元後，兩造未能依約簽訂買賣契約，係因被告未於106年10月12日簽約日到場所致，顯可歸責於被告，原告自得類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠原告所交付之系爭定金，其性質係屬立約定金：
⒈按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預
約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號、64年台上字第1567號判例參照）。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與以主契約之存在為前提之定金（如證約定金），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第3款之規定，由該當事人加倍返還其所受之定金。至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證契約（本約）尚未成立，而無民法第248條所規定：
「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」之適用。
⒉經查，兩造簽立系爭訂購單第2、3欄記載買主之姓名、地址
、電話等資訊。第4欄記載訂購標的物、面積。第5欄記載買賣總價款1,320萬元，第6欄記載繳納定金50萬元，其下方簽收人欄並有二造簽名，第7欄記載約定條款，約定自繳納定金日起7日內即106年7月22日簽定買賣契約，並交付應付之簽約款，如逾期未簽訂合約及交付價款，定金全數不予退還，並以自動放棄論等情，有系爭訂購單附卷可稽（見本院第8頁)。原告並於簽立訂購單同時交付系爭定金予被告，堪認系爭定金係兩造為擔保上開不動產買賣契約之簽訂（即成立契約），而於契約成立前交付之定金，核其性質應屬立約定金，此亦為二造所不爭執。
㈡系爭買賣契約未能簽訂，係可歸責於被告：
⒈按訂定立約定金契約時，因主契約尚未成立，故不發生契約
履行或不能履行之情形，惟本契約如未成立，則應以未成立之原因係可歸責於付定金當事人之一方或受定金當事人之一方，或不可歸於雙方當事人之事由所致，分別類推民法第249條第2款至第4款之規定。查原告主張二造簽訂系爭訂購單，原約定於106年7月22日簽訂買賣契約，嗣二造因故未能於該日簽約，經被告同意延至106年10月12日簽約，而該日原告依約攜帶簽約金至被告指定之簽約地點簽約時，被告卻未到場，致無從簽訂買賣契約，故買賣契約未能成立係可歸責於被告等語，業據提出宜蘭大學郵局存證號碼122號存證信函、支票號碼FA0000000號臺灣銀行本票為證（見本院卷第23頁至第25頁），並經證人即不動產仲介人員郭建鑫於本院審理時證稱：二造原約定於106年7月22日簽訂買賣契約，嗣雙方同意延至同年月24日簽約，但該日雙方因故仍未能簽訂買賣契約，惟林英興並未對原告表示其已違約需沒收訂金，反而林英興仍要我努力促成這件買賣案，嗣原告打電話向我告知，被告有發存證信函通知其於106年10月12日至王清白律師事務所簽約，當日我到場時已遲到，沒有看見林英興，也沒有看見代書，原告當場有向該律師事務所接洽人員表示今日為簽約日，其簽約金支票也帶來了，為何林英興未到場簽約等語，該接洽人員則回稱林英興不在，我有看到原告拿出如法院卷第25頁所示之支票給該接洽人員看，但該人沒說什麼，我印象很深刻的是原告當場拿出上開170萬元台支給該接洽人員看時，原告有表示若林英興到場，她會和平跟他買房子，不會記恨，但不知道為何林英興一直避不見面，導致無法簽約，原告也只好放棄等語綦詳（見本院卷第83頁反面至第88頁），核與證人即當日陪同原告到場之友人蔡定諺於本院審理時證述：106年10月12日我陪同原告夫婦至王清白律師事務所簽約時，林英興不在場，原告有向該事務所接待人員表示要簽約，但尚有一些建材等買賣細節需要和林英興洽談，該接待人員則提到交付簽約金之事，原告即拿出一張支票給該人員過目，我則請該事務所接待人員去聯絡林英興，我印象中該人有離開會議室，可能是去聯絡林英興，但林英興始終未到場，該律師事務所亦無人能代理林英興決定簽立買賣契約之內容，導致無法簽訂買賣契約，該接洽人員則表示要製作會議記錄，代表原告方有到場，遂由該接洽人員製作法院卷第26頁之會議記錄等語（見本院卷第151頁至第156頁）大致相符，且證人即王清白律師事務所接待人員林裕家於本院審理時亦證稱：106年10月12日林英興始終未到場，林英興亦未授權其代理簽約或和原告議定買賣契約之內容等語明確（見本院卷第142頁至第143頁），堪認原告主張其於被告指定之簽約日即106年10月12日已攜帶170萬元之簽約金到場，但因林英興始終未到場，亦未授權有代理被告議定買賣契約內容及簽約之人到場，致無法簽約等語，確屬可採。
⒉被告雖辯稱：原告未於106年7月22日及嗣後展延之同年月24
日與被告簽約，已屬違約，故被告自得沒收定金云云。然觀之被告委託王清白律師寄發與原告之宜蘭大學郵局存證號碼122號存證信函主旨欄記載「代當事人聯英建設有限公司（法定代理人：林英興），通知台端於106年10月12日上午10點整至本事務所簽訂房屋買賣契約，同時給付簽約金」，說明欄則記載「促請劉梓應於首開期日至貴所與本人簽訂買賣契約並依約給付簽約金，逾期或未依約履行，即依約沒收定金」等語明確（見本院卷第23頁至第24頁），足徵被告已將簽約日延至106年10月12日，並表明於該日未簽約或未依約履行時，始依約沒收定金，是被告辯稱原告未於系爭訂購單所載之簽約日即106年7月22日或嗣後展延之同年月24日與被告簽約，故被告自得沒收定金云云，已然違反禁反言之誠信原則，當無可採。
⒊被告雖又辯稱：原告於106年10月12日至上開律師事務所時
，並未提出簽約金，且表示無再履行契約之意思，故二造未能於該日簽約，係可歸責於原告，伊自得沒收定金云云，並以證人即106年10月12日與原告接洽之該律師事務所人員林裕家之證述，及106年10月12日會議記錄為憑。質之證人林裕家於本院審理時固證稱：林英興當天並未表示他不想簽約，他請我協助處理，看原告的意思如何，再向他回報，若要簽約的話，就請我打電話通知他到場，他家就住附近，離事務所僅有幾分鐘車程，又原告當日抵達事務所後至製作會議記錄前，就是在敘說整件事情的來龍去脈，我就將其意旨摘要製作為當日會議記錄，我有詢問原告現在打算為何，原告回答內容如會議記錄所載，即以林英興質疑其陸配身份及衛浴設備未到位為由拒絕履約，原告沒有表示要和林英興討論裝潢問題，也沒有出示任何現金或支票，當日在場者也無人詢問為何林英興未到場，原告亦未表達係因被告代表未到場，故其也不履約等語（見本院卷第142頁至第150頁）。然衡以原告既已遵期於被告上開存證信函所指定之簽約日至指定之簽約地點，復已於簽約日前備妥視同現金之面額170萬元台支，此由原告所提出發票日為106年10月11日，面額170萬元之台灣銀行所簽發票號FA0000000號本行支票1紙即明（見本院卷第25頁），甚且邀同其配偶、友人，及仲介郭建鑫一同到場見證各情綜合以觀，足徵原告於被告指定之106年10月12日簽約日已備妥簽約所需之簽約金170萬元，且確有履行簽訂買賣契約之意思，否則原告大可不必大費周章準備簽約金，甚至邀同配偶、友人、仲介一同到場見證。又依系爭訂購單所載，本件買賣標的係宜蘭縣○○市○○路○○巷○號或9號房地，於系爭訂購單簽訂時尚未確定，須待簽約時由林英興確認才能決定等情，亦經證人郭建鑫於本院審理時結證稱：「（問：原告在簽立訂購單時，是否還不知道要買哪間？）當時裡面還有五間沒有賣，要賣哪間是林英興作決定。買方當時想要買左邊第二間，但林英興說不行，要等簽約時，才能夠確定要賣哪間，要等林英興想好」等語明確（見本院卷第87頁），堪認系爭買賣契約之簽訂，需賴被告法定代理人林英興，或經其授權之人到場始能履行。而原告於106年10月12日既已到場，復已備妥簽約金及有簽訂買賣契約意思，實難想像其對林英興未到場乙事會任加漠視而不對證人林裕家加以聞問，甚或隱藏其已備妥簽約金之事不讓證人林裕家知曉，是證人林裕家上開證述顯有違常情，亦與證人郭建鑫、蔡定諺前揭一致陳證不符，自不足採。從而，衡酌原告於被告指定之106年10月12日簽約日已備妥簽約所需之簽約金170萬元，且確有履行簽訂買賣契約之意思，但系爭買賣契約簽訂之履行，尚賴被告法定代理人林英興，或經其授權之人到場簽約始能完成，然林英興卻始終未於106年10月12日到場，被告亦未指派其他有代理權人到場，致系爭買賣契約之簽訂無從履行，則系爭買賣契約未能簽訂，自屬可歸責於被告。至106年10月12日會議記錄記載：「本件買賣房屋之衛浴及裝潢等，皆未到位，顯見賣方已無履約之誠意，故賣方既已違約，損害買方之權益，買方自無再履行契約之意思」等語（見本院卷第26頁），至多僅能證明原告在被告於106年10月12日簽約日未派林英興或經其授權之人到場簽約，致系爭買賣契約之簽訂無從履行及成立之情形下，表明被告業已違約，且原告亦不同意再延展簽約期日之意思，以免此事懸而未定、損及權益，尚無從憑此證明系爭買賣契約未能於106年10月12日簽訂，係可歸責於原告。基上，被告抗辯：系爭買賣契約於106年10月12日未能簽訂，係可歸責於原告云云，即非可採。
⒋綜上，兩造於被告指定之106年10月12日簽訂買賣契約期日
，既因被告未派其法定代理人或經其授權之人到場，致系爭買賣契約無法簽訂，且被告業已收取50萬元定金，自屬可歸責於被告即受定金之當事人之事由，致未簽訂買賣契約。揆諸前揭說明，原告主張類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金100萬元，為有理由，應予准許。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條，分別定有明文。查被告經原告起訴請求給付100萬元而未為給付，原告自得依上開規定，請求被告加付遲延利息。從而，原告請求被告給付100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即107年6月20日起（見本院卷第40頁送達證書），按年息5%計算之利息，為有理由。
五、綜上所述，原告類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付100萬元及自107年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰各酌定相當擔保金額准許之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及提出未援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 13 日
民事庭法 官 謝昀璉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書記官 劉婉玉