臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第162號原 告 朱麗芳
陳莉雲江宜珮共 同訴訟代理人 朱麗卿被 告 林整宏
林俊吉上列當事人間履行契約事件，本院於民國107年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者時，不在此限。而不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條有明文規定。原告原以先位之訴起訴請求被告林整宏應各將坐落宜蘭縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）權利範圍170/66300，暨其上同段98建號建物（即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○○號，下稱系爭建物或合稱系爭不動產）權利範圍1/6移轉登記予原告。並以備位聲明請求：（一）被告林整宏各應給付原告新臺幣（下同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保准予假執行。
嗣因原告主張系爭不動產之登記名義人為林俊吉，故於民國107年9月18日追加林俊吉為被告，再於107年10月23日言詞辯論時變更先位聲明為被告林整宏、林俊吉應各將系爭不動產移轉登記予原告等情。經核，上開追加林俊吉及變更先位聲明部分，其請求基礎事實均為同一，且未變更訴訟標的，依前述說明，於法並無不合，合先敘明。
二、本件被告未於最後之言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）先位之訴部分：
1、原告為系爭不動產之共有人，被告林整宏於106年6月5日以各20萬元向原告三人購買系爭不動產（即每人建物部分1/6；土地部分170/66300），並簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約）。至於兩造所訂立之買賣契約上所載價金120萬元，原係包含其餘共有人即訴外人朱弘永等二人之應有部分（亦為建物部分1/6；土地部分170/66300），故總計為120萬元（計算式：20萬元×6＝120萬元），然朱弘永等二人雖未簽立系爭買賣契約，惟仍不妨害原告每人可得20萬元價金之權利。而依系爭買賣契約第四條付款約定，被告應於過戶完成三日內給付尾款，然被告自簽約後僅各給付原告10萬元，尾款10萬元仍未給付。而系爭不動產業於106年12月25日完成移轉登記予被告林整宏所指定之登記名義人即被告林俊吉，則被告自應於106年12月28日前付清尾款。另系爭買賣契約第十二條特約事項雖有處理土地法第34-1條優先購買權程序約定，惟原告就系爭不動產應有部分業已依約移轉登記予被告指定之登記名義人，顯見上開優先購買權程序不得據為被告延遲給付價金之抗辯理由。
2、次按系爭買賣契約第九條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即被告）不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（即原告）無條件沒收，抵做違約金外，乙方並得不經催告而解除本約」，而被告林整宏延遲給付尾款期日，業如前述，原告自得主張沒收已付10萬元並解除系爭買賣契約。另依民法第259條之規定，如解除契約時，被告應負回復原狀之義務，而被告林整宏已付價金10萬元部分，業經兩造約定抵做違約金，故原告雖無須返還10萬元，惟被告仍負有回復原狀之義務，亦即應將系爭不動產應有部分回復移轉登記予原告。爰以先位聲明請求被告林整宏、林俊吉應各將系爭不動產（權利範圍各1/6）移轉登記予原告。
（二）備位之訴部分：又若鈞院審理認為原告不得主張解除系爭買賣契約時，則因被告林整宏尚有積欠原告尾款各10萬元，則依民法買賣之法律關係，被告林整宏仍應依約給付原告各10萬元，並以備位聲明請求：（一）被告林整宏各應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保准予假執行。
二、被告答辯略以：
（一）被告林整宏部分：
1、依系爭買賣契約第二條：「買賣標示：宜蘭縣宜蘭市，土地坐落：慈安段197地號，面積1120.54平方公尺，權利範圍1020/66300，其中陳莉雲、朱麗芳、江宜珮、公信力企業有限公司、翁祥寓、朱弘永，持分各170/66300；建物標示：慈安段98地號，門牌：宜蘭市○○路○○○○號，面積：一層合計47.51平方公尺，平台7.39平方公尺，權利範圍：全部，陳莉雲等六人持分各1/6」，足證被告欲購買之系爭不動產係全部之所有權，並非如原告所主張3/6之權利範圍。而依民法第264條之規定，原告在未將系爭不動產之產權全部移轉於被告前，被告應無給付之義務。
2、次查，被告於106年10月18日接獲承辦代書通知，同日匯出58萬元，其中包括原告三人各5萬及其他二位共有人各20萬元之提存金及暫付款3萬元，付完前開款項後，承辦代書即證人劉先蕙通知被告，稱共有人朱弘永之應有部分6分之1在10月13日被法院查封，恐無法按原計畫提存於法院，但原告三人之所有權已移轉到被告名下，希望能以40萬元之提存金轉支付給原告三人各10萬元結案，其說法遭被告嚴拒，但劉先蕙仍是要把提存金轉支付給原告，引起被告不滿。直到被告對劉先蕙發出刑事背信及侵占告訴之意思表示後，劉先蕙才匯還提存金，由上可知，劉先蕙為爭取原告之利益，超乎平常。
3、106年4月28日原告與共有人公信力企業有限公司（以下簡稱公信力公司）擬以土地法第34-1條出售不動產，雙方均共同具名簽章，發存證信函給其他共有人，而原告既然在存證信函上簽章，焉有不知內容之理？退步言，兩造正式簽約前即106年6月1日，原告朱麗芳與被告的LINE通信往來中提及：「…他說台北代書6人20000元」及「台北的代書說6人18000他願意接那你可不可以跟我們一起用這個代書？」。再退萬步言，承辦代書即證人劉先蕙於106年8月7日以簡訊告訴被告：「…因為許麗春的配偶有小孩，要重新通知…」，106年10月4日「已經收到退回的存證信函，開始登報報稅…」，換言之，劉先蕙在8月7日至10月4日期間，是經原告三人及共有人公信力公司共同簽章，由台北火車站郵局存證號碼00237號存證信函通知共有人將依土地法第34-1條辦理，同年10月4日將原文登載於太平洋日報，劉先蕙甘冒法律風險，對被告謊稱存證信函等資料遺失，幸虧經被告的努力，如今證據呈現，真相自明。
4、並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保准許宣告免為假執行。
（二）被告林俊吉未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀陳述。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭不動產之共有人，而被告林整宏於106年6月5日與原告簽訂系爭買賣契約，且原告3人之應有部分，業已於106年12月25日移轉登記予被告林整宏所指定之被告林俊吉等情，業據原告提出系爭買賣契約、系爭土地登記謄本、建物登記謄本為證，並為被告所不爭執，自堪認屬實。至原告先位主張被告遲延給付價金違約，而主張解除契約回復原狀及備位主張被告應給付尾款等情，則為被告所否認，並以前開情詞為辯，故本件應審究者即原告主張被告遲延給付價金違約而主張解除契約回復原狀有無理由？原告主張被告應給付價金尾款有無理由？茲分敘如下：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105年度台上字第2070號判決、107年度台上字第1366號判決意旨參照）。
（二）查本件原告主張其僅意在出售其應有部分，故應有部分既已移轉登記予被告，被告自應給付價金，而被告迄未給付，自屬違約一節，既為被告所否認，自應由原告就此部分負舉證之責。而原告雖主張僅出售其應有部分云云，然依兩造不爭執之系爭不動產買賣契約書所載：「第一條：訂約當事人，立契約書買方：林整宏。立契約書賣方：陳莉雲、朱麗芳、江宜珮、公信力企業有限公司。第二條：買賣標示，土地標示，土地坐落宜蘭縣○○市○○段000地號，面積1120.54平方公尺，權利範圍1020/66300。建物標示，慈安段98建號，建物門牌宜蘭市○○路○○○○號，建物面積一層47.51平方公尺、附屬建物平台7.39平方公尺，權利範圍全部，共同使用部份建號131建號、132建號。備註陳莉雲等6人持分各1/6。第三條：價款議定：買賣總價款，雙方議定新臺幣120萬元整。」（見107年度調字第43號卷第5-8頁不動產買賣契約書），故依系爭不動產買賣契約書所載，業已清楚標示買賣之標的為慈安段197地號土地，面積1120.54平方公尺，權利範圍1020/66300，及其上慈安段98建號建物，權利範圍全部，而買賣價款為120萬元，故依系爭土地登記謄本及建物謄本之記載，可見兩造間買賣之標的，確為系爭土地權利範圍1020/66300及建物之全部。再依系爭不動產買賣契約書第12條之記載：「一、本件不動產買賣事宜，以土地法34-1優先購買權之程序進行。故雙方已於106年4月28日就買賣價金等買賣內容達成協議，因需徵詢他共有人之優先權，約定他共有人放棄優先權後再行書面訂約。」，此約定核與證人即代書劉先蕙證稱：「我是聽原告說被告的作法是要用土地法規定處理，並用全部持分來申報，所以契約就是記載全部。」等語相符（見本院卷第50頁筆錄），可知兩造係約定依土地法第34條之1之規定進行。而土地法第34條之1第1項即規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，故原告與訴外人公信力公司確係依據土地法第34條之1之規定，本於共有人之地位而出售系爭不動產全部予原告甚明，原告主張僅出售應有部分云云，自屬無據。
（三）原告雖主張被告尾款30萬元未給付，已屬遲延給付云云，然依系爭不動產買賣契約書第4條付款約定：「第一期款：雙方已於106年4月28日，就買賣價金達成協議，因需徵詢他共有人之優先權，約定他共有人放棄優先權後再行書面訂約。甲方給付零元整。第二期款：他共有人放棄優先權後簽訂，106年6月5日，甲方給付新臺幣30萬元整。第三期款：稅單核下三日內，甲方給付新臺幣30萬元整。（甲方應開具擔保尾款本票乙紙，交由代書保管，於結案時返還甲方。）第四期款：於過戶完成後三日內給付新臺幣60萬元整。」，而原告既不爭執被告林整宏已給付前三期款項，則依兩造約定，第四期款即應於過戶完成後3日內給付，而系爭買賣契約之標的為系爭土地權利範圍1020/66300及系爭建物權利範圍全部一節，已經認定如前所述，故系爭買賣契約第4條之付款約定，自應以系爭買賣標的即系爭土地權利範圍1020/66300及系爭建物權利範圍全部過戶後，被告林整宏始有給付尾款價金60萬元之義務甚明，故系爭不動產既尚未全部移轉登記予被告林整宏所指定之人，被告林整宏自不負遲延之責，故原告認被告林整宏已經遲延給付尾款而主張解除契約回復原狀云云，自無足採。
（四）原告備位聲明雖主張被告林整宏應依約給付尾款各10萬元予原告云云，然系爭買賣契約既係約定於將系爭不動產全部過戶後，被告林整宏始有給付尾款之義務，則系爭不動產既尚未全部過戶予被告林整宏所指定之人，原告主張被告林整宏應給付尾款各10萬元予原告，亦屬無據。
四、綜上所述，系爭不動產買賣契約之買賣標的為系爭土地權利範圍1020/66300及系爭建物權利範圍全部，則於原告將買賣標的之全部過戶移轉予被告林整宏所指定之被告林俊吉前，被告林整宏自不負遲延給付之責，故原告依此先位主張解除契約回復原狀，及備位主張被告林整宏給付尾款，均無理由，均應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
書記官 林慶生