臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第180號原 告 簡耀鐘訴訟代理人 曾培雯律師被 告 林嘉梅
朱淑美共 同訴訟代理人 簡坤山律師複 代理人 陳聖涵律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣座落於宜蘭縣○○鄉○○○段○○○號土地（重測前為尾塹段75地號，下稱系爭土地）原為原告父親簡清河所有，系爭土地上存有兩棟建物，即如原證六附圖所示之編號A之一層磚造鐵皮頂平房（下稱系爭平房）及編號75-A1土地上之二層加強磚造房屋。上開建物皆未辦理建物所有權登記，且使用同一門牌號碼即宜蘭縣○○鄉○○○路○○巷○號（整編前○○○鄉○○路○○號），且皆為簡清河所有，然興建之時簡清河將系爭平房之稅籍登記於原告及兄長簡源松名下。後簡清河於86年9月15日死亡，原告母親簡楊招治繼承取得二層房屋、簡源松因分割繼承取得系爭土地。嗣簡源松因積欠債務致系爭土地所有權全部及上開平房事實上處分權1/2遭法院拍賣，並由訴外人朱立誠（下稱朱立誠）於98年5月7日取得。朱立誠事後將系爭土地所有權於100年12月20日售予訴外人朱瑞裕（下稱朱瑞裕），另將系爭平房應有部分1/2讓與被告林嘉梅（下稱林嘉梅），期間被告林嘉梅因房屋之使用問題，對原告提出遷讓房屋訴訟，由本院以101年度羅簡字第57號案號受理，該案上訴二審後，兩造於102年12月17日做成102年度簡上移調字第2號調解筆錄，林嘉梅於調解時表示要將系爭土地所有權應有部分165/580移轉與原告，同時會將二層房屋前方空地保持空地供雙方通行，以此為條件與原告交換系爭平房事實上處分權1/2。嗣原告於107年1月間收受臺灣桃園地方法院106年度存字第1977號提存通知書，遂調取宜蘭縣地籍異動索引比對才發現林嘉梅於105年9月1日以買賣為由，將系爭土地應有部分415/580移轉與被告朱淑美（下稱朱淑美）。然林嘉梅全然未通知身為土地共有人之原告，致使原告無法行使共有人之優先承買權。甚朱淑美亦明知系爭土地有分管約定，且其上有原告之二層房屋，仍於未合法通知原告之情形下，於107年1月10日依土地法第34條之1將系爭土地全部出售予訴外人劉繼篷（下稱劉繼篷），使原告同樣無法行使共有人之優先承買權。
㈡、林嘉梅於105年8月12日間為土地共有人，於出售其應有部分415/580時，依土地法第34條之1之規定即應通知身為土地共有人之原告行使優先承買權，其未為之，即違反法定通知義務。林嘉梅雖謂系爭土地乃朱瑞裕、朱淑美、朱立誠等人合資購買，並於103年5月23日為履行原證六之調解筆錄將土地持分415/580借名登記在林嘉梅名下云云，未見舉證，自不足採。且借名登記契約為借名人與出名人內部約定，其效力不及於第三人。故林嘉梅於105年8月12日處分土地應有部分時，仍應依土地法第34條之1之規定，事先以書面通知他共有人行使優先承購權，林嘉梅未為之，即違反前開規定。另由辦理土地所有權移轉登記之代書陳澈煥所證，可知朱淑美確實有配合提出文件辦理系爭土地應有部分415/580之買賣及所有權移轉登記，與林嘉梅共同侵害原告之優先購買權，被告二人之行為均為造成原告所生損害之共同原因，原告自得依土地法第34條之1執行要點第11點第5款，及侵權行為之法律規定請求被告二人連帶賠償。原告所有之前開二層房屋坐落於系爭土地上，且系爭土地為原告之祖產，原告本即有意購回，然因被告二人於出售土地時未合法通知原告，侵害原告之優先承購權，所有權已移轉登記於訴外人而無法回復，被告二人自應以金錢賠償原告之損害。而查，參卷內鑑定報告糸爭土地於105年8月16日之買賣市值為每坪新臺幣（下同）15,000元，換算每平方公尺4537.5元，而林嘉梅之出售價額為每平方公尺4,000元【計算式：166萬元/415平方公尺=4,000元】。原告未受合法通知，致受有以糸爭土地全部按市價與實際處分償格間償差計算之所受損害及所失利益31萬1,750元【計算式：（4537.5元-4,000)x580平方公尺=311,750元】，被告應連帶賠償之。
㈢、朱淑美106年11月14日宜蘭渭水路郵局第2687號存證信函內容未符合土地法笫34條之1所定通知行使優先承買權之必要要件，不得謂已盡合法通知義務。共有人之優先承買通知，應表明如土地買賣價金、稅負、費用負擔等買賣必要條件方得謂已盡通知義務。參被證二即朱淑美106年11月14日寄發之宜藺渭水路郵局第2687號存證信函內容（下稱系爭存證信函）內容載：「…上列土地價款為新台幣貳佰壹拾萬伍仟肆佰元整（簽約款：壹佰萬元整，尾款：壹佰壹拾萬元整）。
三：價金分配：上開價款依其共有人之土地應有持分比例計算應得價金。...」等語，全然未提及相關稅賦及費用之分擔，則依該存證信函內容所示，原告應分得之價款應為59萬8,950元。惟參原證八之提存通知書朱淑美僅提存54萬3,054元，亦即該次買賣尚有土地增值稅4萬6,896元及代辦費用8,000元、提存費1,000元等，共5萬5,896元之費用及稅賦，竟全數歸由原告負擔。再參朱淑美與訴外人劉繼篷之買賣契約第3條本約不動產買賣登記，過戶前增值稅由乙方（即朱淑美）負擔，印花稅、登記規費則由甲方（即劉繼篷）負擔，代辨費由雙方平均分擔。系爭通知被告優先承購之存證信函則均未載明上述土地買賣之稅負、費用負擔等買賣條件。甚且，朱淑美與訴外人劉繼篷該次土地買賣過戶之土地登記申請書所載，該次買賣價款總金額係載232萬9,360元，亦與系爭存證信函所裁之價款不符。則系爭存證信函及其後之登載新聞紙之內容，均不得謂已盡合法通知義務。且本件並無共有人住址不明情事，系爭存證信函僅招領逾期，朱淑美即以刊登新聞紙之公告方式代替通知，不符土地法第34條之1執行要點第7點第3款之規定，並不生合法送達之效力。
㈣、又本件訴外人劉繼篷於107年8月15日將系爭土地分割出同段
87 -1地號土地，面積136.4平方公尺，應係其上存有原告之建物等因素，變更使用地類別為甲種建築用地，該筆87-1地號土地之公告現值因此調漲為每平方公尺14,400元，則系爭87及87-1地號土地之現值總計為365萬8,732元【計算式：13
6.4平方公尺xl4,400元+445. 94平方公尺x3,800元=3,658,732元】，與106年11月之交易每坪1萬2,000元計算總價值為210萬5,400元，倘被告履行通知義務，原告即可取得系爭土地，並可獲得155萬3,332元之土地漲價利益，為原告所失利益，依法請求被告賠償之。
㈤、爰依民法第184條、185條、土地法第34條之1、民法第226條規定提起本訴，並聲明：㈠、被告應連帶給付原告31萬1,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息。㈡、朱淑美應給付原告155萬3,332元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息（擴張後）。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，答辯以：
㈠、原告起訴時係主張被告二人違反土地法第34條之1行使優先承買權通知規定，請求被告負共同侵權行為之損害賠償責任，與其後以訴外人劉繼篷取得土地後之107年8月15日將系爭土地分割致公告現值調漲之事，追加以民法第226條規定為請求權基礎及第二項訴之聲明之請求，核與民事訴訟法第255條第4款之情形不符。且於108年12月25日言詞辯論期日始為聲明之變更及追加，顯然係意圖延滯訴訟，逾時始行提出攻擊方法，有礙訴訟之終結，有悖於民事訴訟法第196條第1項之規定，應不合法。
㈡、系爭土地及門牌尾塹二路17巷7號之鐵皮頂建物即系爭平房為朱瑞裕、朱淑美及朱立誠等人合資，以朱立誠名義於98年間向法院投標購買，100年12月30日朱立誠等人決定將系爭土地改借名登記在朱瑞裕名下，房屋則借名登記在林嘉梅名下。嗣林嘉梅向原告提起遷讓房屋訴訟，於本院以102年度移調字第2號成立調解，依調解成立內容，林嘉梅應將系爭土地所有權應有部分165/580移轉予原告。然於調解成立後，始發現系爭土地係登記在朱瑞裕名下，而林嘉梅並非系爭土地所有權人，故為履行調解筆錄所載內容之義務，訴外人朱瑞裕乃於103年5月23日將土地借名移轉登記到林嘉梅名下，以便於履行調解筆錄義務，且於104年10月8日順利將系爭土地持分165/580移轉登記予原告。林嘉梅本應將系爭土地剩餘的持分415/580移轉返還回給朱瑞裕，但朱瑞裕指示其直接過戶給朱淑美，故林嘉梅於105年9月1日將借名的土地應有部分415/580移轉登記返還予借名人朱淑美，係合夥人間之借名登記，均只有公契，並無私契，且認為並非真實買賣，應無土地法第34條之1規定之適用，故並未通知原告優先承買。
㈢、林嘉梅固未通知原告優先承購，惟林嘉梅本於借名登記契約之法律關係，將應有部分415/580移轉登記返還予借名人朱淑美名下後，原告就系爭土地持分仍為165/580，原告並未因此受有損害；且此前原告並沒有買受系爭土地應有部分或對於系爭土地之使用收益計畫，可見原告就系爭土地應有部分之取得並無客觀可得預期之利益，應無所失利益可言。又原告主張依民法第184條請求被告賠償損害，以民法第184條第1項前段所保護之法益，應限於「權利」，而不及於權利以外之利益，原告請求賠償之損害為土地持分415/580按鑑定價格與實際處分價格間「價差31萬1750元」之損失，乃屬純粹經濟上損失，並非民法第184條第1項前段所保護之客體；且林嘉梅基於借名登記契約之法律關係，將土地持分移轉登記返還予借名人朱淑美，亦難認為係符合同條第1項後段之背於善良風俗之侵權行為；土地法第34條之1所規定之優先承買權亦非以防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益為目的之法律，非屬民法第184條第2項前段規定所指保護他人之法律。被告二人均不具備侵權行為之要件，亦非共同行為，即不成立共同侵權行為，故本件並不符合民法第184條第1項前、後段或同法條第2項、同法第185條所規定任何一種侵權行為類型之要件。
㈣、朱淑美為通知原告行使優先承購權或收取價金，於106年11月14日所發存證信函，已載明與劉繼篷所約定之買賣標的、範圍、價金、付款方式等事項，寄送至原告住所「桃園市○鎮區○○街○○巷○○號」，經郵差二次向該址投遞，均因原告不在而未投妥，旋轉往中壢龍岡郵局（桃園48支）暫存招領，嗣因招領逾期而遭退回，朱淑美無從知悉原告是否另有其他實際住所或聯絡處所，故僅得向前開地址通知卻無法送達，應符合「經通知而無法送達」之情形，乃依土地法第34條之1執行要點第7點第3、4款規定，將存證信函內容刊登於106年12月8日國內新聞紙以為通知行使優先承購權之公告。
故朱淑美業已依土地法第34條之1第2項規定合法通知原告行使優先承購權。況原告既自承「桃園市○鎮區○○街○○巷○○號」為其實際住所，則被告依址送達行使優先承購權通知，已屬合法。況桃園地方法院106年度存字第1977號之提存通知書價金分配計算書於107年1月15日經原告受領，由其上所載內容亦可獲知前開出賣條件，則原告復以存證信函未載明稅賦、費用負擔等項，否認被告已合法通知，請求損害賠償，顯然違背誠實信用原則。
㈤、退萬步言，縱認朱淑美未合法通知致原告之優先承購權受侵害，惟原告並未證明受有何實際上之損害。原告雖主張：劉繼篷於107年8月15日將系爭土地分割出同段87-1地號土地，土地公告現值調漲，倘被告履行通知義務，原告即可獲得155萬3332元之土地漲價利益云云。惟朱淑美出賣系爭土地予訴外人劉繼篷以前，原告均未提及就系爭土地有何分割之計畫，則嗣後原告徒以受有劉繼篷將系爭土地分割所致土地公告現值調漲利益155萬3332元之損害云云，純屬原告主觀之希望或期待，且是否真能辦理土地分割，分割後之土地價值是否真可如原告所願，均屬未知。再者土地價格漲跌非客觀確定，非當然可得該預期利益。況系爭土地之出賣予訴外人劉繼篷之買賣價金210萬5400元（單價每坪1萬2,000元），乃經衡酌「周遭土地實際登錄之交易實價」所約定之出售價額，不亞於周遭土地之交易價額。固經寶源不動產估價師事務所鑑估106年11月之買賣市值為每坪1萬3,000元，前開實際成交價僅差1,000元，亦在可接受之增減比例範圍內，難認原告受有何損害。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地所有權沿革為：
１、98年5月7日朱立誠因拍賣登記為所有權人。
２、100年12月30日朱立誠將系爭土地所有權以買賣為原因移轉登記予朱瑞裕。
３、民國103年5月23日朱瑞裕將系爭土地所有權以買賣為原因移轉登記予林嘉梅。
４、104年10月8日林嘉梅將系爭土地所有權應有部分165/580依本院102年度移調字第2號調解筆錄，移轉登記予原告。
５、105年9月1日林嘉梅將土地所有權應有部分415/580以買賣為原因移轉登記予朱淑美。
６、107年1月10日劉繼篷因買賣取得系爭土地所有權全部。
㈡、106年11月10日朱淑美將系爭土地以210萬5400元出售予劉繼篷，簽立「不動產買賣契約書」（見本院卷第127頁）。
㈢、106年11月14日被告朱淑美以系爭存證信函即宜蘭渭水路郵局第268號存證信函，寄送原告住所地「桃園市○鎮區○○街○○巷○○號」（見本院卷第128至129頁）。
㈣、系爭存證信函因逾期招領而遭退回，致無法送達於原告，106年12月8日朱淑美將之刊登於國內新聞紙（見本院卷第130頁），為通知行使優先購買權之公告。
㈤、106年12月28日朱淑美將原告應分得土地出售價金543,054元提存臺灣桃園地方法院提存所（見本院卷第131頁）。
㈥、107年1月5日朱淑美向地政機關申辦所有權移轉登記，於107年1月10日完成登記（見本院卷第132至134頁）。
四、本件兩造爭點為：㈠、原告108年12月25日具狀所為變更聲明之追加請求權基礎是否合法？㈡、原告依給付不能之債務不履行及侵權行為之請求權基礎請求被告賠償損害是否有理由？如有理由，其損害金額為若干？本院認定如下：
㈠、原告108年12月25日具狀變更聲明及追加請求權基礎為合法：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，本件原告起訴主張之基礎事實，乃以被告出售系爭土地之應有部分時未合法通知其行使優先承購權，致受有損害。其於108年12月25日具狀以系爭土地現所有人為土地分割後土地漲價為其理由，與起訴時主張之基礎事實並無不同；其並基於同前基礎事實追加以民法第226條債務不履行為請求權基礎，核無追加不合法情形。被告此部分抗辯，非有理由。
㈡、原告依給付不能之債務不履行及侵權行為之請求權基礎請求被告賠償損害為無理由：
１、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4項分別定有明文。又土地法第34條之1第2項所謂以公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限，土地法第34條之1執行要點第7點第3款亦有明文。
２、經查，林嘉梅於105年9月1日系爭土地所有權應有部分415/580以買賣為原因移轉登記予朱淑美時，並未通知原告行使優先承買權，為被告所不爭執，但辯以系爭土地乃朱瑞裕、朱淑美及朱立誠等人合資購買後借名登記在伊名下，伊並非實際所有權人，僅係將應有部分返還登記予借名人朱淑美，非真實買賣，故無須通知原告優先承買云。查，林嘉梅將系爭土地應有部分415/580係以買賣為登記原因移轉登記予朱淑美時，既經登記為系爭土地共有人，縱與朱淑美有借名登記關係，然此僅為伊等之內部關係，對外仍應將出賣應有部分之事實依土地法第34條之1規定，事先以書面通知他共有人行使優先承購權，所為辯詞，自不足採。
３、原告依債務不履行、共同侵權行為之法律關係，請求被告負連帶損害賠償責任，並無理由：
⑴、林嘉梅將系爭土地共有之應有部分，以買賣為原因於105年9
月1日移轉登記予朱淑美前，未通知原告行使優先承購權，已如前述；然原告就系爭土地持分仍為165/580，並無權利或利益減少之損害；且原告亦無提出其就林嘉梅所持應有部分應有部分有收購之具體計畫，或對於系爭土地之使用有何整體使用收益計畫，亦難認原告就取得林嘉梅持有之應有部分有何客觀可得預期之利益。則雖林嘉梅確有未為優先承購通知義務之違反，亦尚無法認為原告有權利或利益受損害之事實。
⑵、又應依土地法第34條之1規定通知共有人行使優先承購權者
，為出賣應有部分之共有人而不及於買受人，此觀該法條規定即明。是就林嘉梅與朱淑美以買賣為原因為應有部分移轉時，朱淑美並不負通知原告之義務，既無義務之違反，即無應賠償原告損害可言；況其等間應有部分移轉並未造成原告受有實體權利或利益之損害有如前述，則原告就此部分事實對朱淑美為本件主張，亦非有理由。
⑶、朱淑美106年11月10日出售系爭土地全部予劉繼篷，於107年
1月10日為所有權移轉登記前，已依土地法第34條之1第2項對原告踐行優先承買權通知義務：
①、按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時
，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度台上字第2792號裁判意旨參照）。查，朱淑美以載有：「台端與本人共有座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地，面積580平方公尺，本人依土地法第34條之1各項規定依法處分上開共有土地並於106年11月10日以新台幣210萬5,400元整（即每坪1萬2000元），出售他人在案」、「特依土地法第34條之1第2至4項規定，將處分方式及內容通知台端如下：一、土地標示：如上所示，權利範圍合計均為全部。二、處分方式：上列土地價款為新台幣210萬5400元正（簽約款：100萬元整，尾款：110萬5400元整）。三、價金分配：上開價款依其共有人之土地應有持分比例計算分配應得價金。四、償付方法及期限：台端如不主張優先購買權，可於文到十日內前往陳澈煥地政士處交付相關證件、簽章及填具收領證明、收取價金，如逾期不到或台端受領遲延，本人將依法提存之。五、如台端欲依同法條第4項規定主張優先承買權，請於文到十日內以書面為意思表示，逾期未表示者視為放棄。」等語（見本院卷第128至129頁）之系爭存證信函，於106年11月14日依原告住所地址「桃園市○鎮區○○街○○巷○○號」寄送予原告，通知原告行使優先承購權，經郵差二次向該址投遞，因原告不在而未收受，嗣經郵務機關招領，逾期原告仍未往領取，致退回原告（見本院卷第129頁背面），此兩造無爭執。是既系爭存證信函已送達至原告住所，處於原告得支配範圍內，依諸前揭說明，已可認為合法到達原告，不因原告實際是否即時或有無領取而不同。應認朱淑美業已依土地法第34條之1規定，合法通知原告行使優先承購權。
②、原告雖復以系爭存證信函未載明稅賦、費用負擔等買賣必要
條件，且土地買賣價金與土地登記申請書所載金額不符，難謂已盡合法通知義務云云。惟系爭存證信函前述內容已載明買賣標的、範圍、價金、付款方式等買賣要件事項，苟原告確有行使優先承購權之意，只要於期限內行使即可，稅賦及其他規費、代書費等費用分擔之細瑣事項，通常可於實際買賣雙方簽訂書面買賣契約時補充約定，難認係買賣契約之要素，非必於對共有人為行使優先承購權通知時一併告知始可。故應認朱淑美已合法通知原告行使優先承買權，原告此部分主張，非有理由。而既朱淑美已合法通知原告行使優先承購權而原告未行使，原告自不得主張受有損害，而對朱淑美請求賠償。
五、綜上所述，原告主張被告等人於出售系爭土地應有部分時通知其行使優先承購權，致其受有損害，依民法第184條第1項前段、第185條、第226條請求被告賠償，為無理由，應予判決駁回，並依職權定訴訟費用負擔方法，如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，爰不再遂一論列，併此敘明。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
書記官 林憶蓉