臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第240號原 告 林雲卿訴訟代理人 張致祥律師複代理人 戴素珠
林聖凱律師被 告 李梅美
李坤炎共 同訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國108年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠前於民國60年8月12日，原告之母即訴外人林王春玉（已歿
）與被告之父即訴外人李火旺（已歿），就重測前坐落宜蘭縣○○鄉○○○段牛鬥小段10-166、10-169、10-177、10-1
83、10-23、10-74地號土地（下合稱系爭六筆土地）及房屋乙棟（當時門牌號碼○○○鄉○○村○鄰○○路○○號，經門牌整編號現○○○鄉○○○路○○○巷清水22號，下稱系爭房屋）簽立賣渡證（下稱系爭賣渡證），載以：「上開土地（即系爭六筆土地）及房屋賣渡承買人林王春玉取得所有權全部…。」惟因系爭賣渡證契約成立當時，訴外人李火旺尚未完成放領程序，故約定於完成放領手續後，仍借用李火旺名義以為登記，然實際上系爭六筆土地均已交付林王春玉占有使用。又系爭六筆土地於系爭賣渡證上記載地段號為「牛頭小段」實係「牛鬥小段」之誤寫，而其重測後即分別為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地。嗣系爭六筆土地中之四筆即41、43、49、52地號土地，於97年10月13日以登記原因「放領」，由被告李坤炎登記為所有人；其餘二筆即66、121地號土地，則於105年6月4日以登記原因「分割繼承」（被繼承人為訴外人林王春玉），由被告李梅美登記為所有人。系爭賣渡證契約，除有買賣契約性質，亦有借名登記契約性質，此由系爭賣渡證載以：「承買人取得所有權全部，賣渡價款全部給付清楚，出賣人以及其子女不得提出任何異言」、「將來買主如要辦理過戶時，應隨時應付買主使用，不得拖延或刁難等情」等文字可明，再由系爭賣渡證簽立後，雖土地仍係以李火旺名義登記，但有關公地放領之款項是由原告支付，亦證其借名登記契約之性質；而前揭借名登記契約，屬為委任性質之契約，應類推民法第535條之規定，即被告應受原告指示，負有移轉系爭六筆土地所有權與原告之義務。
㈡又系爭賣渡證係於60年間簽立，應適用35年施行之土地法，
而依當時土地法之規定，農地移轉買賣契約，簽約當時並不以具自耕能力者為限，僅以承受後能自耕者，即符合法律規定，本件訴外人林王春玉於系爭賣渡證簽立後，即已取得系爭六筆土地並在上自為耕作，應認具有自耕能力。即系爭賣渡證契約，並未違反強制規定，亦無標的不能之情形，自屬有效。
㈢系爭賣渡證載明：「承買人取得所有權全部，賣渡價款全部
給付清楚，出賣人（指李火旺）以及其子女不得提出任何異言」、「將來買主（指林王春玉）如要辦理過戶時，應隨時應付買主使用，不得拖延或刁難等情。」等字樣，應解釋為系爭賣渡證實兼具買賣契約及借名登記契約之性質，且載明約定效力及於子孫，並非李火旺死亡，即當然終止契約關係。是本件借名登記契約部分，尚未終止及消滅，自無請求權起算點之問題；又系爭賣渡證並無約定以系爭六筆土地放領完成時，即須辦理移轉，且系爭六筆土地並無約定得分開請求，是亦應以系爭六筆土地全部放領完成，方得起算時效，而被告李坤炎係於97年10月13日始完成放領登記，原告於107年間起訴請求被告移轉登記，自無請求權罹於時效之情形。
㈣據上，依據系爭賣渡證成立之借名登記、買賣契約及繼承之
法律關係，請求被告二人應移轉系爭六筆土地所有權與原告。並聲明：
1.被告李梅美應將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地所有權移轉登記與原告。
2.被告李坤炎應將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地所有權移轉登記與原告。
二、被告則以：㈠被告否認系爭賣渡證之真正，原告未證明其上訴外人李火旺
用印及簽名之真正，自不能認系爭賣渡證為真。又系爭賣渡證上記載系爭六筆土地地號，均載為「牛頭小段」，然依當時土地地號應為「牛鬥小段」，並無「牛頭小段」自難認系爭賣渡證所載之土地即為重測後之○○○鄉○○段66、121、41、43、49、52地號」。至原告雖提出系爭賣渡證內載門牌○○○鄉○○村○鄰○○路○○號」房屋坐落土地○○○鄉○○段○○○○○○○號土地（重測後編定○○○鄉○○段○○○號）之買賣證明，然除該門牌房屋是否確實坐落該土地上尚屬有疑外，土地與房屋本各自獨立之不動產，縱有該土地買賣之事實，亦不能證明有房屋買賣亦為真正，進而推認系爭賣渡證為真。另原告提出其持有李火旺放領土地繳納之「放領公地現金地價」收據及持有李火旺放領土地後所繳納之62年田賦稅捐為證，然原告持有他人之物，其可能之原因或為委託管理、或為無因管理、或為其他原因，該等持有狀態發生之可能原因諸多，原告主張取得系爭單據係因代李火旺繳納其放領公地之放領金或繳納田賦稅捐乙節，被告否認之，原告亦未就此舉證，自不能據此推認系爭賣渡證為真。
㈡縱使系爭賣渡證為真，惟依60年間施行之土地法（44年03月
10日修正公布）第30條第1項規定：「私有農地所有權之移轉。其承受人以承受後能自耕者為限。」系爭六筆土地均為農地，於系爭賣渡證簽立時，訴外人林王春玉並不具自耕能力，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約應為無效。此有最高法院86年度台上字第3171號、84年度台上字第2703號、69年度台上字第49號、80年度台上字第635號判決可參。原告依其所提出之農地買賣契約為請求，即無理由。
㈢又依系爭賣渡證內容記載，為典型之買賣契約，充其量僅能
謂系爭賣渡證所約明之不動產係出售予買主林王春玉，縱使所出售之標的係出賣人因公地放領而取得所有權之土地，亦僅係買賣關係，根本無從成立借名登記之法律關係。原告主張系爭賣渡證有借名登記契約性質，顯無所據。
㈣又系爭賣渡證成立於60年8月12日，權利人得行使請求權之
狀態即由此一賣渡證成立之日起算，則15年之消滅時效至75年8月12日即告完成，本件時效消滅業已完成，被告亦得為消滅時效之抗辯而拒絕原告之請求。又如認為原告所主張就系爭六筆土地有借名登記契約為有理由時，然買主林王春玉於63年10月25日死亡，賣主李火旺於77年12月26日死亡，則原告所主張之借名登記之委任關係亦因林王春玉死亡而消滅。是以自林王春玉死亡之日起，借名登記契約之權利人即得行使請求權，其15年之消滅時效至78年10月25日完成，本件時效消滅業已完成，被告自得為時效之抗辯，拒絕原告之請求。
㈤據上，原告之主張並無理由，應予駁回。並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.被告願供擔保，請准予免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：經查：㈠本件重測前之宜蘭縣○○鄉○○○段牛鬥小段10之
166、10之169、10之177、10之183、10之23、10之74地號土地，於重測後之地號為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地；㈡現門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路○○○巷○○○○號，於92年6月29日門牌整編前為宜蘭縣○○鄉○○路○○號房屋，於58年6月20日門牌整編前○○○鄉○○路○○號，舊有房屋稅籍編號為48688號，即系爭賣渡證上所載○○○鄉○○村○鄰○○路○○號稅籍48688號」者；㈢宜蘭縣○○鄉○○○段牛鬥小段10之166、10之169、10之177、10之183地號土地於96年6月7日因放領完成登記為被告李坤炎所有；宜蘭縣○○鄉○○○段○○○段00000000000地號土地於63年12月21日由被告之父李火旺因放領登記取得，嗣後由被告李梅美繼承訴外人李火旺並於105年6月4日分割繼承登記單獨取得（被繼承人李火旺）；㈣重測○○○鄉○○○段牛鬥小段10-153地號土地（重測後○○○鄉○○段○○○號土地）原為訴外人李火旺所有，訴外人林王春玉與訴外人李火旺於60年8月18日持記載60年8月12日（即系爭賣渡證所載簽立日期）之買賣公契向宜蘭縣政府羅東地政事務所申請移轉登記為訴外人林王春玉所有；㈤系爭六筆土地於系爭賣渡證（如為真正）簽立時登記承領人為被告之父李火旺；㈥系爭六筆土地於賣渡證（如為真正）簽立時編定使用種類均為一般農業區農業用地；㈦原告為訴外人林王春玉之女，為林王春玉法定繼承人，並經全體繼承人將本件系爭賣渡證相關權利分配由原告取得；上開事實，有系爭賣渡證、訴外人即被繼承人林王春玉之全戶戶籍謄本、繼承系統表、分割協議書、宜蘭縣羅東地政事務所107年9月21日函覆羅地登字第1070008461號函附宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地登記謄本及地籍異動索引、宜蘭縣政府財政稅務局107年11月1日宜財稅羅字第1070186526號函附房屋稅籍資料、宜蘭縣三星鄉戶政事務所107年10月31日三鄉戶字第1070002059號及108年3月7日三鄉戶字第1080000360號函覆、○○○鄉○○○段牛鬥小段10-153地號土地移轉登記之宜蘭縣三星鄉公所不動產監證費收據、買賣契約書及其地籍異動索引、土地登記謄本、訴外人即被繼承人李火旺之繼承系統表及遺產分割協議等在卷可稽（見本院卷第21-26、27-43、151-217、289-291、297、383、237 -241、000-000 000-000頁），且為兩造所不爭執，堪認屬實。原告執系爭賣渡證請求被告移轉系爭六筆土地與原告，被告則否認系爭賣渡證之真正並以系爭賣渡證（如果為真）所成立之契約因標的不能而為無效及原告請求權已罹於時效為抗辯，是本件爭點厥為：㈠系爭賣渡證是否為真正？㈡訴外人林王春玉與李火旺間就簽立系爭賣渡證（如為真正）是否成立借名登記契約或僅成立買賣契約法律關係？㈢系爭賣渡證（如為真正）契約，是否有違反當時土地法第30條關於承受人應具自耕能力之限制而屬以不能之給付為契約標的，應依民法第246條第1項前段規定認定契約無效？㈣原告依系爭賣渡證（如為真正且契約有效）所生之請求權是否因時效而消滅？㈤原告得否依系爭賣渡證（如為真正且契約有效）請求被告二人各移轉其所有之系爭六筆土地？茲認定如下：
㈠系爭賣渡證是否為真正？
1.按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院72年度台上字第3112號、83年度台上字第2247號、85年度台上字第1837號民事裁判參照）。查系爭賣渡證之形式真正雖為被告所否認。然稽之系爭賣渡證所載內容，約定賣渡之標的除系爭六筆土地外，另有一房屋即○○○鄉○○村○鄰○○路○○號稅籍48688號」，該房屋即為現在門牌「宜蘭縣○○鄉○○○路○○○巷○○○○號」房屋，業如前述；而系爭房屋前已於60年間即由訴外人林王春玉取得居住之事實，此由原告提出之訴外人林王春玉戶籍謄本記載其於60年6月12日已遷移戶籍至此一地址，及原告提出訴外人林王春玉與李火旺於60年8月12日簽立移○○○鄉○○○段牛鬥小段10-153地號土地之買賣公契記載當時訴外人林王春玉之住址亦為此址可明（見本院卷第
27、240-241頁）；○○○鄉○○○段牛鬥小段10-153地號土地前經重測後○○○鄉○○段○○○號土地，原為訴外人李火旺所有，訴外人林王春玉與訴外人李火旺於60年8月18日持記載60年8月12日（即系爭賣渡證所載簽立日期）之買賣公契向宜蘭縣政府羅東地政事務所申請移轉登記為訴外人林王春玉所有等情，業如前述，而系爭房屋坐落其上之事實，則經原告提出內政部國土測繪中心圖資一份為證（見本院卷第345頁），堪認屬實。據上二端，即訴外人林王春玉於60年6月12日即遷徙居住於系爭房屋，而系爭房屋所坐落之土地亦於系爭賣渡證所載簽立之同一日期即60年8月12日由訴外人林王春玉與李火旺簽立買賣公契並於同年月18日移轉登記予林王春玉等情以觀，堪認訴外人林王春玉與李火旺確有於系爭賣渡證所載簽立日期就系爭房屋及其坐落土地成立買賣契約，而系爭房屋之買賣為系爭賣渡證所載買賣標的之一部，則由此當事人嗣後確有依系爭賣渡證所約定讓與系爭房屋之履行行為（縱僅屬一部分之履行），當可推認系爭賣渡證形式上應屬真正，否則何以訴外人李火旺會於系爭賣渡證所載簽立日期之同日簽立系爭房屋坐落之重測○○○鄉○○○段牛鬥小段10-153地號土地買賣公契並持以移轉登記與訴外人林王春玉。
2.至被告雖爭執原告所提出之內政部國土測繪中心圖資尚不足以認定系爭房屋坐落於重測○○○鄉○○○段牛鬥小段10-153地號土地上云云。惟該圖資內容，係以輸入系爭房屋地址「宜蘭縣○○鄉○○○路○○○○○巷○○號」後查詢結果為坐落前揭土地重測後○○○鄉○○段○○○號土地，雖與宜蘭縣三星鄉戶政事務所函覆之系爭房屋於門牌整編後之地址為「宜蘭縣○○鄉○○○路○○○巷清水22號」，巷號文字排序上有所出入，然經本院函詢宜蘭縣三星鄉戶政事務所108年3月7日三鄉戶字第1080000360號函覆稱：「經查戶政資訊系統並無泰雅一路『清水203巷22號』門牌號碼」等語（見本院卷第383頁），是此址應僅有一者，上開巷號文字排序上之出入，應不影響其同一性之認定，即堪認原告主張系爭房屋確係坐落於重測○○○鄉○○○段牛鬥小段10-153地號土地上之事實為真。另被告以系爭賣渡證上所載系爭六筆土地之地段為○○○鄉○○○段牛頭小段」，與本件原告所主張之系爭六筆土地，於重測前之地段○○○鄉○○○段牛鬥小段」，二者有所不同，據以否認系爭賣渡證之真正云云。惟上開文字之記載，雖略有出入，然此出入僅有一字之差，且「頭」與「鬥」發音相仿，而前開○○○鄉○○○段牛鬥小段」之地段於重測後亦編為○○○鄉○○段」，況並無當時尚有所謂○○○鄉○○○段牛頭小段」地號之六筆土地同屬訴外人李火旺所有之情形，應認系爭賣渡證上所載地段文字與實際地段文字之出入為誤載，尚不影響本院前揭系爭賣渡證形式真正之認定。是被告執此抗辯，應無可採。
3.據上，堪認原告提出主張之系爭賣渡證，此一私文書之形式為真正。
㈡訴外人林王春玉與李火旺間就簽立系爭賣渡證是否同時成立
借名登記契約或僅成立買賣契約法律關係？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；又解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取契約中部分字句任意解釋，致失真意（最高法院86年度臺上字第2969號裁判要旨參照）。但契約文字業已表明當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院著有17年上字1118號判例參照）。
2.稽之系爭賣渡證名為「賣渡證」，訴外人李火旺為賣主，訴外人林王春玉為買主，內容載以「賣渡土地房屋標示」、「土地及房屋賣渡承買人林王春玉取得所有權全部。賣渡價款全部給付清楚，出賣人以及其子女等不得提出任何異言」、「又本出賣房屋係出賣人之亡父李石連名義，放領土地地價尚未繳清，將來買主如需辦理過戶時，需要賣主印章或有關證件者，賣主應隨時應付買主使用，不得拖延或刁難等情」等字樣，契約文字即載為買主、賣主，契約內容亦顯為一般不動產買賣契約，兩造間就買賣契約之要素即移轉財產權標的及支付價金二者意思一致之表示，堪認訴外人林王春玉與李火旺間係就系爭六筆土地於李火旺日後繳清地價所得取得之所有權、系爭房屋所有權成立一買賣契約甚明。
3.至原告主張系爭賣渡證亦同時成立借名登記契約云云。惟按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付（最高法院99年度台上字第1662號民事裁判要旨參照）。稽之系爭賣渡證內容，毫無一語提及「借名」之字樣，而訴外人林王春玉與李火旺間僅為買賣雙方，亦無何特殊情誼可為信任之理，而李火旺更無以出名者之地位為林王春玉擔負何種與登記有關之勞務給付，原告亦未能舉證訴外人林王春玉與李火旺間就系爭六筆土地有何借名登記之意思表示合致，自難認原告此部分主張為真。
4.據上，系爭賣渡證應認僅具買賣契約之性質，難認原告主張訴外人林王春玉與李火旺就系爭六筆土地亦成立借名登記契約為真。
㈢系爭賣渡證契約，是否有違反當時土地法第30條關於承受人
應具自耕能力之限制而屬以不能之給付為契約標的，應依民法第246條第1項前段規定認定契約無效？
1.按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效；附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效；民法第246條定有明文。又35年4月29日修正公布之土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。此項規定係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，關於約定負擔移轉該項土地所有權債務之債權行為（如買賣、互易、贈與等契約），固不在限制之列，從而約定出售、互易或贈與私有農地於無自耕能力之人者，其所定之農地買賣、互易、贈與契約（債權契約），尚不能遽認違反強制規定，而依民法第71條前段認屬無效。惟此項買賣、互易、贈與等債權契約所約定之給付，既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人，屬於違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，亦即客觀的給付不能（自始不能），依民法第246條第1項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。因之此項約定出售、互易或贈與私有農地於無自耕能力之人之債權契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，其契約應屬無效。據此，契約當事人須訂約時已預期並有約定買賣、互易、贈與之農地變更為非農地後再為移轉，或約定由承買人、受易人、受贈人指定登記與有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之第三人或特定第三人，或約定待承買人、受易人、受贈人有自耕能力時方為移轉登記者，始能認為有效（最高法院92年台上字第815號判決意旨參照）。
2.查系爭六筆土地均屬農地，有土地登記簿謄本可稽，且為兩造所不爭執，則訴外人林王春玉與李火旺依系爭賣渡證所成立之買賣契約關係，就系爭六筆土地部分，依當時土地法第30條之規定，自應以訴外人林王春玉於承受後有自耕能力者為限，始能認為有效；惟被告否認訴外人林王春玉有何自耕能力，而稽之訴外人林王春玉之戶籍登記資料（本卷院第27頁），於系爭賣渡證簽立時，訴外人林王春玉職業登記欄內記載為「無、家庭管理」，原告亦未舉證訴外人林王春玉於系爭賣渡證簽立時有何自耕能力，且依系爭賣渡證之內容，亦無民法第246條第1項但書所謂「預期不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付」之約定，是以揆諸前開說明，訴外人林王春玉與李火旺就系爭六筆土地，系爭賣渡證所成立之買賣契約應因標的給付不能而屬無效。
3.據上，被告抗辯系爭賣渡證所成立之買賣契約以給付不能之標的為契約標的，契約自始當然無效，應屬可取。原告自不能據系爭賣渡證及繼承之法律關係，請求被告二人為給付。
四、從而，本件原告主張依系爭賣渡證及繼承之法律關係，請求被告2人應分別將所有之系爭六筆土地移轉所有權登記予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，其餘爭點亦無再予論述之必要，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
民事庭 法 官 陳雪玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
書記官 葉宜玲