臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第373號原 告 潘旭晨訴訟代理人 陳敬穆律師複 代 理人 朱一品律師訴訟代理人 謝亞哲律師被 告 陳璽文訴訟代理人 陳正光被 告 盧玉玲上列當事人間請求返還不動產事件，本院於中華民國一○八年一月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告盧玉玲應將門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○巷○○號房屋（即宜蘭縣○○市○○段○○○號建號）騰空返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用二分之一由被告盧玉玲負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬貳仟伍佰元為被告盧玉玲供擔保後，得假執行；但被告盧玉玲如以新臺幣壹佰貳拾玖萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：先位聲明：㈠被告陳璽文、盧玉玲應將建號為宜蘭市○○段○○○號之建物騰空返還予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告盧玉玲應將建號為宜蘭市○○段○○○號之建物騰空返還予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第2頁）。嗣於民國108年1月28日當庭變更聲明為：㈠被告陳璽文、盧玉玲應將建號為宜蘭市○○段○○○號之建物騰空返還原告。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第82頁）。
核原告所為上開聲明之變更，僅減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查原告雖於107年11月28日言詞辯論庭期當庭表示並具狀撤回對被告陳璽文之起訴（見本院卷第80頁），惟經通知被告陳璽文後，被告陳璽文具狀陳明不同意原告撤回對其之起訴，此有民事異議狀1紙附卷可憑（見本院卷第86頁至第87頁），是原告撤回對被告陳璽文之起訴，不生效力，合先敘明。
三、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。又審判長以職權所定之言詞辯論期日，非有重大理由法院不得變更或延展之，故當事人已受合法之通知後，雖聲請延展期日，然未經法院裁定准許前，仍須於原定日期到場，否則即為遲誤，法院自得許到場之當事人一造辯論而為判決。是當事人、訴訟代理人因請假或赴大陸地區洽事不能於言詞辯論期日到場者，如無可認為有不能委任訴訟代理人或複代理人到場之情形，即非屬不可避之事故，自非民事訴訟法第386條第2款所謂因正當理由而不到場（見最高法院94年度台上字第1300號判決意旨參照）。經查，本件前經本院訂於108年1月28日行言詞辯論，該開庭通知分別於同年月7日送達被告盧玉玲；於同年月21日寄存送達被告陳璽文（見本院卷第117頁至第118頁送達回證），被告2人迄至開庭前4日方傳真請假狀，被告盧玉玲具狀表示因適逢過年前有很多事情待處理而無法到庭，請求准許展延期日等語（見本院卷第123頁）；被告陳璽文之訴訟代理人則具狀表示因108年1月28日需至整骨師處診療復健而無法到庭等語，並提出建成骨外科診所物理治療卡為憑（見本院卷第124頁至第125頁）。本院審酌被告盧玉玲未提出任何證據釋明佐證其無法到庭之正當理由；而被告陳璽文之訴訟代理人所提出之物理治療卡並未記載其需於108年1月28日至該診所進行診療，且依前揭物理治療卡所示，該診所之物理治療時間為週一至週五上午7時30分至中午12時，及下午2時至下午9時，而本件開庭時間僅係當日之下午3時30分，被告陳璽文之訴訟代理人當可於本件開庭時段外之當日其餘時段至該診所進行物理治療，並非緊急或突發事故，且本院早已為言詞辯論期日之通知，被告陳璽文訴訟代理人並無不能事先委任複代理人到場之情形，暨原告程序權亦應受保障等各節，認被告聲請變更或延展言詞辯論期日均非屬不可避之事故。揆諸前開說明，被告均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，且均無不能委任訴訟代理人或複代理人到場之情形，本院亦未裁定准許展延期日，難認被告之不到場具備正當理由，復核無民事訴訟法第386條其他各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○巷○○號房屋（即建號宜蘭縣○○市○○段○○○號，下稱系爭房屋）及其坐落基地（即宜蘭縣○○市○○段○○○○號土地）（下合稱系爭房地）原為被告陳璽文所有，業經本院106年司執字第8267號強制執行事件公開拍賣為訴外人趙品鈞（下逕稱其名）所買受，並已發給不動產權利移轉證明書，及於107年6月20日辦畢所有權移轉登記。嗣被告於107年6月29日向趙品鈞購買系爭房地，並於同年8月9日辦畢所有權移轉登記，是原告為系爭房地之所有權人。又系爭房屋現由被告盧玉玲、陳璽文無權占有，妨害原告就系爭房屋所有權之圓滿行使，依法原告自得請求被告騰空返還系爭房屋。雖被告盧玉玲主張其與被告陳璽文就系爭房屋訂有不定期限租賃契約（下稱系爭租約），然系爭租約未經公證，依法並無「買賣不破租賃」法則之適用，基於債之相對性，被告自不得持之對原告主張有合法正當占有之權源。為此，爰依民法第767條第1項規定起訴，請求法院判決：㈠被告陳璽文、盧玉玲應將建號為宜蘭市○○段○○○號之建物騰空返還原告。㈡願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告方面：㈠被告陳璽文未於最終言詞辯論期日到場，惟其訴訟代理人先
前到庭陳述以：系爭房屋現由被告盧玉玲居住使用，被告陳璽文並未居住該處。被告陳璽文於101年間將系爭房屋出租予被告盧玉玲，並約定租期為三年，每月租金新臺幣（下同）8,000元，租期屆滿後，雙方未再訂立新約，惟被告盧玉玲仍持續向被告陳璽文給付租金，故被告陳璽文與被告盧玉玲自104年起就系爭房屋已成立不定期限租賃契約等語。㈡被告盧玉玲未於言詞辯論期日到場，惟具狀陳述以：伊於10
1年間向被告陳璽文租賃系爭房屋，約定租期3年，每月租金8,000元，租期屆滿後，雙方未再訂立新約，但伊仍持續給付租金與被告陳璽文，故伊與被告陳璽文自104年起就系爭房屋已成立不定期限租賃契約，又趙品鈞拍定系爭房地後，伊業於107年9月21日將107年7月至9月之3個月租金共24,000元以匯票郵寄予趙品鈞。嗣伊於107年10月12日亦有將系爭房屋107年10月份租金8千元以匯票郵寄予原告，經原告退回後，伊復於107年11月5日將該金額提存於本院提存所，是原告應受上開租約之拘束，伊並非無權占有系爭房屋等語。
三、法院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。本件原告主張系爭房地原由趙品鈞拍定買受，嗣趙品鈞於107年6月29日將系爭房地售予原告，並於同年8月9日辦畢所有權移轉登記，是原告為系爭房地所有權人，且系爭房屋現由被告盧玉玲占有等事實，業據提出與所述相符之系爭房地第一類登記謄本、異動索引（見本院卷第14頁至第18頁、第46頁至第18頁）等件為證，並經本院調閱106年度司執字第8267號卷宗核對無訛，且被告對此亦無爭執，堪信為真正。被告既不爭執原告為系爭房屋之所有人，但被告陳璽文抗辯其並未居住在系爭房屋內，而否認其為系爭房屋之占有人等語；被告盧玉玲則抗辯其並非無權占有等語，則依首揭說明，原告應就被告陳璽文為系爭房屋占有人乙節；被告盧玉玲應就其占有系爭房屋之正當權源乙節，各負證明之責。
㈡被告盧玉玲抗辯其占有系爭房屋之正當權源，乃以其與被告
陳璽文自104年起就系爭房屋已成立不定期限租賃契約，且其業於107年9月21日將107年7月至9月之3個月租金共24,000元以匯票郵寄予趙品鈞，復於107年11月5日將107年10月份之租金8千元提存於本院提存所，故原告應受上開不定期限租賃契約之拘束為其論據。惟：
①按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」，民法第425條規定甚明。由此可知，未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並無買賣不破租賃原則之適用（88年4月21日修正民法第425條立法理由第2點參照）。故被告盧玉玲主張其與被告陳璽文自104年起就系爭房屋已成立不定期限租賃契約乙節縱使為真，然該不定期限之租賃契約既未經公證，依民法第425條第2項之規定，該租約即無買賣不破租賃原則之適用，則依債之相對性，其約束者僅在契約當事人即被告2人之間，原告自不受被告2人間上開不定期限租賃契約之約束。從而，縱使被告盧玉玲於104年間有與被告陳璽文就系爭房屋成立不定期限租賃契約，亦無從憑此證明被告盧玉玲與原告間就系爭房屋存有租賃關係。
②又被告盧玉玲辯稱其業於107年9月21日將系爭房屋107年7月
至9月之3個月租金共24,000元以匯票郵寄予趙品鈞乙節，固據提出郵政匯票、郵政匯票申請書、郵局投遞查詢單影本等件為證（見本院卷第101頁至第104頁）。然被告盧玉玲並未舉證證明其於107年9月21日寄發匯票予趙品鈞前，趙品鈞與被告盧玉玲間已就系爭房屋訂立租期未逾5年之定期租賃契約，而系爭房屋所有權業於107年8月9日以買賣為原因由趙品鈞移轉予原告，已如上述，則趙品鈞於被告盧玉玲於107年9月21日寄發24,000元匯票予趙品鈞時，趙品鈞已非系爭房屋所有權人，縱趙品鈞事後未將該等匯票金額退還被告盧玉玲，亦無從認定趙品鈞有權將系爭房屋出租與被告盧玉玲，原告自不受拘束。
③至被告所提出之提存書（見本院卷第98頁）僅能證明被告有
以原告為受領人向本院辦理提存系爭房屋107年10月份之租金，惟該提存書內提存原因及事實欄已載明「經給付本年10月份房租8000元被拒收遭回」等文字，且被告亦未舉證證明原告有領取該些提存款項，自無從憑被告單方面所為之提存，逕認被告盧玉玲與原告間就系爭房屋存有租賃關係。綜上所述，系爭房屋為原告所有，被告盧玉玲未能舉證證明其與原告間就系爭房屋存有租賃關係，復未舉證證明其占有系爭房屋有何因其他情事而具有正當占有權源，則被告盧玉玲占有系爭房屋無正當權源之事實，應堪認定。從而，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告盧玉玲將系爭房屋騰空返還原告，於法有據，應予准許。
㈢被告陳璽文否認其為系爭房屋之現占有人，辯稱：伊於101
年間就已將系爭房屋出租予被告盧玉玲，自104年起雙方就系爭房屋成立不定期限租賃契約，故系爭房屋目前仍由被告盧玉玲承租占有中，伊並未居住其內等語，則原告應就被告陳璽文為系爭房屋占有人乙情，負證明之責。經查，原告就其主張被告陳璽文為系爭房屋占有人乙節，並未提出任何證據證明，且系爭房屋於106年9月5日本院106年度司執字第8267號強制執行事件履勘時，現場係由被告盧玉玲占有等情，有上開事件履勘筆錄附卷可參（見本院卷第21頁至第22頁），是原告既未能舉證證明被告陳璽文為系爭房屋之占有人，則其依民法第767條第1項之規定，請求被告陳璽文將系爭房屋騰空返還原告，即乏其據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告盧玉玲將系爭房屋騰空返還原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告盧玉玲得預供相當之擔保金額，免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及提出未援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
民事庭 法 官 謝昀璉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
書記官 劉婉玉