臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第399號原 告 朱朝陸訴訟代理人 簡坤山律師被 告 林卓翰
林晉功上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣頭城鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，承租人即原告不服調處結果，經宜蘭縣政府移由本院審理，此有宜蘭縣政府民國107年9月20日府地用字第0000000000B號函暨其所附宜蘭縣頭城鎮公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可稽，故原告提起本訴，於法即無不合。
二、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者，不在此限。另不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴聲明原為：「確認兩造間之租佃關係存在。」（見本院卷一第273頁），嗣於審理中迭經變更，最終於109年2月15日具狀變更聲明為：「（一）請求確認原告朱朝陸就被告林晉功、林卓翰所有如附表所示農地，兩造間之耕地三七五租佃關係存在。（二）被告林晉功、林卓翰等二人就第一項聲明所示土地，不得有任何妨害原告耕作之行為。」（見本院卷二第439至441頁）。經核原告所為訴之變更中，其請求被告不得妨害原告耕作部分，乃係依據同一耕地租佃關係所請求，其請求之基礎事實，核與其起訴事實同一，揆諸前開法律規定，並無不合，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條定有明文。查本件原告主張兩造間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地（重測前為宜蘭○○○鎮○○段○○○號）、371地號土地（重測前為宜蘭○○○鎮○○段○○○○○號）（下合稱系爭土地，如為特定地號則逕以該地號表示）之三七五租約（即宜蘭縣頭城鎮公所頭二字第44-2號租約，下稱系爭耕地租約）存在，被告則為反對之表示，則兩造間就系爭耕地租約關係是否存在即有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，則原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，亦屬合法。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地原為訴外人即被告等父親林宇宏所有，原告並與林宇宏間成立系爭耕地租約，嗣林宇宏則於107年3月9日、107年6月8日將系爭土地分別贈與被告等如附表所示。
系爭耕地租約於103年12月31日租賃期限屆滿後，因原告與林宇宏均未於期限內申請收回或續訂租約登記，頭城鎮公所乃依耕地三七五租約清理要點規定，逕為公告辦理租約註銷登記。惟耕地租約之續訂，不以出租人承諾、書面或變更登記為要件，且其效力亦不因遭行政機關註銷登記之管理措施而受影響。原告雖未於103年12月31日租約屆滿後按期申請續訂租約，然原告在系爭土地上確有持續耕作之事實，於頭城鎮公所107年5月11日現場勘查時，原告在系爭土地上亦種有金瓜、玉米、山萵苣、真柏及羅漢松等農作物，足認原告願意繼續承租系爭土地。且原告得知系爭耕地租約遭註銷後，旋於104年8月4日申請續訂租約，經頭城鎮公所依法審核後，於「私有耕地租約異動登記加蓋戳記處」加蓋續訂六年租約印章及鎮長小官章，租期自104年1月1日至109年12月31日，原告因此認續訂系爭耕地租約成立，而繼續在系爭土地上耕作，林宇宏不僅未表示反對之意思，更於105年1月、106年1月向原告收取103年、104年之租金，亦足使原告正當信任雙方已合法續訂租約，可認出租人林宇宏亦同意繼續租賃關係，爰依法提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：1.請求確認原告朱朝陸就被告林晉功、林卓翰所有如附表所示農地，兩造間之耕地三七五租佃關係存在。
2.被告林晉功、林卓翰等二人就第一項聲明所示土地，不得有任何妨害原告耕作之行為。
二、被告則以：因原告未辦理續約之事宜，於103年11月30日已自動放棄續約之權利，並經頭城鎮公所逕為註銷耕地租約之登記。且原告長期並無耕作及活化之現象，致土地雜草叢生，其未自任耕作已達1年以上，顯已無耕作之權利。因被告未知原告於104年至105年間已被註銷承租之事實，在不知情狀況下，仍然依照往年收取提穀金，然被告於知悉前情後，業以存證信函內附郵政匯票退還原告，僅因原告無法接受事實，故拒收該郵政匯票，復將郵政匯票退予被告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地原為林宇宏所有，林宇宏於74年12月22日因繼承系爭耕地租約，而與原告間有耕地租賃關係，嗣被告等於107年3月9日、107年6月8日復因林宇宏之贈與而分別成為系爭土地之所有權人。又原告因未申請續訂租約，而經頭城鎮公所於104年7月27日以頭鎮民字0000000000號函，公告經註銷系爭耕地租約之登記等情，有耕地租約、土地登記謄本、異動索引及宜蘭縣頭城鎮公所函文附卷可佐，且為兩造所不爭執，堪信原告起訴前揭主張為真實，惟被告仍以前詞置辯。
（二）被告固辯稱原告於系爭耕地租約期滿後未提出續訂租約登記申請，頭城鎮公所業已逕為辦理租約註銷登記，故兩造間之耕地租賃關係應已消滅云云，然減租條例第6條第1項規定：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號民事判例參照）。據此，耕地三七五租約清理要點第7條雖規定：出租人、承租人於耕地租約期滿翌日起45日內未提出續訂租約登記時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，然此乃行政上之管制措施，不影響系爭耕地租約終止與否之效力，被告抗辯系爭耕地租約因承租人即原告於103年12月31日期滿後未續訂租約而告終止，自非可採。
（三）第按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一章，因專為保護租地承租人，特再頒行減租條例。土地法為民法之特別法，減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。減租條例第16條第1項、第2項既已規定承租人不自任耕作，原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法院90年台上字第311號裁判意旨參照）。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦定有明文。本件被告抗辯原告承租系爭土地後已未自任耕作，系爭耕地租約應歸於無效乙節，既為原告所否認，依舉證責任分配之原則，自應由被告就此有利之事實，負舉證之責。
（四）經查，系爭耕地租約之耕地範圍僅為系爭土地之部分乙節，業據被告提出原告所不爭執之土地位置圖為證（見本院卷二第91頁），嗣經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所依上開位置圖製作複丈成果圖，並確認原告承租之土地範圍為如複丈成果圖編號a、b所示（見本院卷一第331頁）等情，亦為兩造所不爭執。而系爭土地經本院履勘現場時，於系爭366地號土地上有新填大量礫土之跡象一情，業經原告自承在卷（見本院卷二第295頁），此外尚有零星果樹、柏樹及羅漢松種植其上（見本院卷二第309至310頁）；至系爭371地號土地雖非荒蕪，惟其上有多處雜草，並僅有種植零星果樹（見本院卷二第303至306頁）。再據被告所提於98年12月9日、99年8月3日、100年8月4日、101年10月22日、102年8月4日、103年8月24日、105年6月20日及107年12月4日空照圖（外放），互核複丈成果圖所示原告承租系爭土地之範圍，可知系爭366地號土地雖曾於105年6月20日有整地之情形，然自98年至103年及105年、107年間，則見大面積之雜草而不見耕種外觀，是依經驗法則原告已然廢耕超過一年；而系爭371土地則係在100年8月4日、101年10月22日、102年8月4日、107年12月4日有整地之情形，然並未有耕種之外觀，其他年度亦呈現雜草叢生、荒廢無實際耕作之狀態，是依上開空照圖所示，亦難認原告有自任耕作之事實。
（五）另觀以頭城鎮公所於107年5月11日現場勘查原告所承租系爭土地範圍之照片所示，系爭366地號土地有大面積之雜草叢生，此外僅有原告種植之零星樹木、蔬菜及瓜類，及被告種植之零星果樹位於其上（見本院卷二第95至101頁、第109至115頁）；至系爭371地號土地亦多為雜草叢生，僅有零星蔬菜及果樹種植其上（見本院卷第117至137頁）。再參照頭城鎮公所於107年10月12日現場勘查原告所承租系爭371地號土地範圍之照片所示，系爭371地號土地上亦為大片之土地及雜草，僅有零星果樹、蔬菜及新種植之作物位於其上（見本院卷二第139至157、161頁）。然系爭耕地租約所約定種植之正產物為「稻谷」，並作為租率、租額計算之基準（見本院卷一第89頁），足認系爭土地現況並非種植稻穀，而為種植果樹、蔬菜及竹木，顯已與系爭耕地租約之約定不合。復衡諸耕地減租條例因早年農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡。是本件縱寬認原告種植蔬菜、果樹等亦屬自任耕作，然其任由系爭366、371土地大部分荒廢而自生雜草、木林之狀態，其未自任耕作之面積亦屬過大，依前揭說明，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效。
（六）至原告雖另舉證人即其胞兄朱朝成及當地里長黃國楨為證，且經本院於審理時提示系爭土地之空照圖供證人朱朝成及黃國楨辨識後，證人朱朝成證稱：103年12月31日以後原告都有在系爭土地耕作，都是種植瓜類植物，這些植物都沒有過冬，都是有季節性的，作物死亡後土地就讓它休耕，隔幾個月後再種東西才種得起來。原告也有去到該處除草，不是整天，大概都是傍晚的時候去，或者是早上比較涼的時候。栽種的植物有瓜類，例如南瓜、西瓜，也有種植芭樂、芒果、玉米、破布子，但伊不知道作物是何時所種植等語（見本院卷二第173至174頁）；證人黃國楨則證稱：時間伊不記得，伊只是有看過原告在上開土地上耕作，因為耕作要割草，伊有看到原告在使用除草機。原告在上開土地上有種植針柏、黑松，南瓜，南瓜是屬於季節性的，但是其他種植內容沒有注意等語（見本院卷二第179頁）。然依證人朱朝成及黃國楨所述，原告縱有於系爭土地上耕作，然耕作之面積是否為土地之全部，仍屬不明，已難認原告確有在其承租之系爭土地全部範圍自任耕作，況證人朱朝成與原告為手足至親，其立場本難期客觀，意見偏頗之可能性甚高，尚不足僅憑證人朱朝成、黃國楨上開證述之內容即遽為有利於原告之認定。再據證人即同為承租系爭371地號土地之承租人吳宜聰、承租系爭366地號土地之承租人吳豐民於本院審理時分別證稱：伊有實際在系爭371地號土地耕作，一個禮拜會去伊耕作的土地一次，伊沒有在承租之土地上看過原告，也不知道土地還有其他人在耕作等語（見本院卷二第66至67頁）；伊不清楚系爭366地號土地是否有其他人在耕種，也沒有碰過原告，伊於其父親過世並繼承耕地租約後，都有在系爭366地號土地耕作，但是休耕期就休息等語（見本院卷二第63至64頁）。衡情證人吳宜聰、吳懷民同為承租系爭土地耕作之人，且渠等亦分別有持續在系爭土地耕作，然渠等竟均未見過原告在系爭土地上耕作之事實，得見原告縱有於系爭土地上種植作物，然其未自任耕作之期間應已非短暫。
（七）又按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號判決意旨參照）。姑不論系爭土地是否續訂租約、原告是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人以承租之土地有其他非耕作之使用，即屬不自任耕作，構成減租條例第16條第1、2項所定原訂租約無效之原因。而原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱承租人不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，並不會因出租人嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。
則揆之上開說明，系爭耕地租約已因原告有不自任耕作之情事，違反前揭耕地三七五租約條例第16條第1項規定，而為無效，不因被告是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力，是縱原告曾繳納租金予被告之事實，亦無從憑此為其有利之認定。
四、綜上所述，被告在系爭土地上種植與系爭耕地租約所約定之產物即稻谷不一之蔬菜、果樹、柏樹及羅漢松，且放任大部分之土地自生雜草、雜木，則揆諸上開規定及判例、判決意旨之說明，核原告上開所為自屬「未自任耕作」之情形，已違反減租條例第16條第1項規定，且不論未自任耕作系爭土地範圍之多寡，依同條第2項規定，系爭租約因而全部無效，自無待於另為終止表示，當然向後失其效力，申言之，系爭土地之租賃關係因而消滅。故原告訴請確認兩造間就如附表所示土地之耕地三七五租佃關係存在，並請求被告二人就附表所示土地，不得有任何妨害原告耕作之行為，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
民事庭法 官 許婉芳以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
書記官 吳昕儒附表：
┌──┬──────┬────┬──┬────┬────┐│編號│ 土地地號 │所有權人│權利│土地面積│租約字號││ │ │ │範圍│ │ │├──┼──────┼────┼──┼────┼────┤│1 │宜蘭縣頭城鎮│林晉功 │全部│2800.15 │頭二字第││ │二城段366地 │ │ │平方公尺│44-2號 ││ │號 │ │ │ │ │├──┼──────┼────┼──┼────┤ ││2 │宜蘭縣頭城鎮│林晉功 │2分 │2795.92 │ ││ │二城段371地 │ │之1 │平方公尺│ ││ │號 ├────┼──┤ │ ││ │ │林卓翰 │2分 │ │ ││ │ │ │之1 │ │ │└──┴──────┴────┴──┴────┴────┘