臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第409號原 告 蔡葉素珍訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師被 告 許曼玲訴訟代理人 吳振東律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地，如附圖A1、A2、A3、A4所示（面積合計九十八點七三平方公尺）部分之租金，應自民國一百零七年十月五日起，調整為每年新臺幣捌萬伍仟叁佰零叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。查本件原告於起訴時先位聲明原為：「（一）被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國107 年8 月24日起至返還土地之日止，每年給付原告新臺幣（下同）356,80
0 元；（二）願供擔保，請准宣告假執行。」，備位聲明原為：「兩造間就系爭土地之租金，應自107 年8 月24日起，調整為每年356,800 元。」。嗣於108 年5 月9 日以民事準備（二）狀變更先位聲明為：「（一）被告應將系爭土地如羅東地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1面積28.36 平方公尺一層磚造鐵皮頂房屋；編號A2面積46.31 平方公尺一層磚造鐵皮頂房屋；編號A3面積0.58平方公尺水泥基座鐵水塔；編號A4面積23.48 平方公尺鐵皮雨遮等建物拆除，將土地返還原告，並應自107 年8 月24日起至返還土地之日止，每年給付原告352,269 元；願供擔保，請准宣告假執行。」，變更備位聲明為：「兩造間就系爭土地之租金，應自107 年8 月24日起，調整為每年352,269 元。」，核其所為，或未變更訴訟標的，而更正事實上及法律上之陳述，或屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸上開法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）先位之訴：原告於107 年8 月24日取得系爭土地之所有權，而被告無權占有系爭土地並建有門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○○ 號未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），據此，原告自得民法第767 條第1 項之規定，請求被告將無權占有系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告。又系爭建物占有系爭土地面積為98.73 平方公尺，被告並以系爭建物作為經營早餐店使用，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，而被告既以系爭建物作為營利使用，不當得利之計算自應以系爭土地公告現值年息百分之8 為準，故被告每年應給付原告之相當於租金之不當得利金額為352,269 元（計算式：公告地價44,600元×
98.73 平方公尺×8%＝352,269 元），爰依民法第767 條第1 項、第179 條之規定，提起先位之訴等語。並以先位聲明如前述。
（二）備位之訴：若鈞院審理認為兩造間有租賃關係存在，然被告係以系爭建物作為經營早餐店使用，原租金金額顯然過低，原告亦得請求調整租金，而被告既以系爭建物作為營利使用，租金之計算自應以系爭土地公告現值年息百分之
8 為準，故調整後之租金金額應為352,269 元（計算式：公告地價44,600元×98.73 平方公尺×8%＝352,269 元），並自107 年8 月24日起算，爰依民法第442 條之規定，提起備位之訴等語。並以備位聲明如前述。
二、被告則以：
（一）先位之訴：系爭土地係被告配偶余義堂及訴外人余立志、余德旺、余木順、余添裕、余炎輝、余偉銘、余承仲之先祖所有，系爭建物則為馬姓員警於56年間向當時土地共有人余火土（即余炎輝之祖父）、余秋香之養父（即余春明、余立志之養祖父）、余江海（即余德旺之父，余偉銘及余承仲之祖父）、余招等（即余木順、余木燦之父，被告配偶余義堂之祖父）、余福成（即余添裕之父）承租系爭土地而興建，並約定由馬姓員警於每年清明節前後向當年度輪值掃墓並祭祀祖先之共有人繳交稻谷100 斤時價計算之租金，該租金則作為祭祀余氏祖先之用。嗣系爭建物輾轉由余立志之父余秋香以其子余春明名義購買並自住，余秋香並於79年間以其子余春明名義轉賣被告，被告取得系爭房屋後，仍依上開方式給付租金，足見被告及其前手確係基於不定期限租賃關係而占有使用系爭土地，而原告係以拍賣而取得系爭土地所有權，應有89年5 月5 日修正施行前民法第425 條規定之適用，是系爭土地不定期限租賃關係對於原告仍繼續存在，原告無權請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。並先位聲明：：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
（二）備位之訴：系爭土地為鄉村區乙種建築用地，坐落宜蘭縣廣興路旁，而系爭建物為一樓磚造鐵皮屋頂，目前僅有如附圖A1所示面積28.36 平方公尺作為經營早餐店使用，其餘均為住家使用，是本件租金應以按系爭土地申報地價年息百分之5計算為宜，原告請求調整租金之金額顯然過高等語，資為抗辯。並備位聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張系爭土地為原告所有，如附圖編號A1至A4所示之系爭建物之事實上處分權為被告，且系爭建物坐落於系爭土地等情，業據原告提出系爭之土地登記第一類謄本為證，復經本院至現場履勘並囑託宜蘭縣羅東地政事務所測繪在案，亦有勘驗筆錄、照片及附圖在卷可參，復為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告先位聲明主張被告無權占有系爭土地，並應給付相當於租金之不當得利，備位聲明則主張應調整租金，並請求被告給付租金等情，則為被告所否認，並以前詞為辯。是本件應審究者厥為：（一）兩造間就系爭土地有無不定期限租賃關係存在？原告主張被告無權占有系爭土地而請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？（二）若兩造間就系爭土地存在不定期限租賃關係，則原告請求調整租金有無理由？若有理由，該租金應調整為若干金額？茲分敘如下：
（一）先位聲明部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。另按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，89年5 月5 日修正施行前民法第425 條定有明文；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項分別亦有明文。又基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照）。
⒉經查，系爭土地原為被告與訴外人余立志、余德旺、余木
順、余添裕、余炎輝、余偉銘、余承仲分別共有，嗣經本院以106 年度訴字第274 號判決准予變價分割，原告則於
107 年8 月24日因拍賣為登記原因而取得系爭土地所有權等情，有業據本院調取上開案件卷宗查閱屬實，復為兩造所不爭執，堪以認定。又被告上開所辯兩造間就系爭土地存在不定期限租賃關係一節，業據被告提出陳清華律師於
105 年11月22日寄發之存證信函及被告於105 年11月28日寄發之存證信函為證，而觀諸上開存證信函內容所載，陳清華律師係代訴外人余立志、余添裕、余德旺、余承仲、余偉銘、余炎輝及余木順向被告催告給付自90年起積欠之系爭土地每年100 金稻谷租金（共計1,500 斤稻谷），其內容並記載略以：「系爭土地為吾等家族之祖產，早年祖先將系爭土地出租馬姓員警興建系爭建物，約定每年租金為100 斤稻谷，嗣馬姓員警退休，曾寄發存證信函予家族成員余秋香終止租約，並詢問余秋香有無購屋意願，余秋香因此以20萬元向馬姓員警購買系爭建物，租金依舊為每年100 斤稻谷，惟因家族中對余秋香受讓系爭房屋出現雜音，余秋香為免困擾，又將系爭建物以20萬元轉售家族之另名成員余木燦，租金仍為每年100 斤稻谷。惟余木燦之子余義桐支付家族數期租金之後，卻食言而肥，長達近15年未繳租金，任催不理，余木燦之子余義桐復於90年間將系爭建物贈與其配偶許曼玲……。」等語，而上開內容縱使僅為訴外人余立志之陳述，然衡其所述內容對於系爭土地所有人與系爭建物事實上處分權人存在不定期限租賃關係及其間變動始末均能詳盡陳明，苟非確實存在上開情節，豈能就事發經過之細節敘述綦詳，又何必據此向被告請求給付租金，而被告嗣後亦以前揭存證信函寄發陳清華律師，檢附面額21,000元之郵局匯票用供給付租金，可徵被告上開所辯被告及其前手係基於不定期限租賃關係而占有使用系爭土地等語，尚非無的。再參以訴外人余炎輝即系爭土地前共有人於本院106 年度訴字第274 號分割共有物事件中亦陳稱：「祖宗的意思是這塊地拿來出租，用來祭祀祖先；據我所知，當初買地上物之價格是15萬元，不是存證信函寫的20萬元。確實以前約定每年100 斤的稻谷，但余立志的父親不收。」等語，益徵被告上開所辯情節，核與事實不悖，堪予採信。至原告雖提出訴外人余承仲委任劉炳烽律師於106 年4 月28日所寄發存證信函，用供證明系爭土地原共有人余承仲、余德旺、余木順、余添裕、余炎輝、余偉銘等人否認曾經委託陳清華律師寄發前揭存證信函，且前揭存證信函所載內容與事實不符等情，然上開存證信函遲至陳清華律師所寄發前揭存證信函約莫5 個月後發始寄發，且係於訴外人余承仲於106 年5 月9 日就系爭土地提起本院106 年度訴字第274 號請求分割共有物之訴前10日所寄發，則其內容是否係為有利於將來變價分割系爭土地所為，已非無疑，況原告所提出之上開存證信函內容，亦與訴外人余炎輝上開所述情節背道而馳，自難憑採。準據上述，堪認兩造之前手間就系爭土地於89年5月5 日前業已成立不定期限租賃關係，揆諸上開決議意旨，上開不定期限租賃契約關係，並無適用修正民法第425條第2 項規定之餘地，則依民法第425 條第1 項之規定，縱使系爭土地嗣於107 年8 月24日由原告經拍賣而取得，上開被告與原告前手間就系爭土地之不定期限租賃關係，對於原告仍繼續存在。從而，原告主張被告無權占有系爭土地，並請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，自屬無據，應予駁回。
（二）備位聲明部分：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。查兩造間就系爭土地存在不定期限租賃關係，租金原為每年100 斤稻谷，而系爭土地於91年7 月之公告土地現值為每平方公尺18,200元，迄107 年1 月已調整公告土地現值為每平方公尺44,600元，此有卷附之系爭土地公告土地現值及公告地價查詢可按。是系爭土地之價值既已顯著調昇，揆諸首揭規定，原告訴請本院調整租金，自屬於法有據，應予准許。
⒉按約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更
，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許。茍出租人與承租人就租金之種類合意變更，而出租人依民法第442 條之規定請求增加租金時，僅能就變更後之租金種類為之，不得就變更前之租金種類請求增加，並不得請求承租人以變更前之租金種類給付租金（最高法院88年度台上字第3083號判決意旨參照）。查本件系爭土地租金原為每年100 斤稻谷，然衡以本件原告請求調整租金之主張係請求以系爭土地公告土地現值年息百分之8 計算租金金額，而被告則認如調整租金應以系爭土地申報地價年息百分之5 為計算租金金額，堪認兩造間之真意業已合意變更調整後之租金種類為金錢給付，合先敘明。
⒊按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97
條第1 項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。至於所謂年息百分之10為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定；又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查坐落系爭土地之系爭建物前半部係由被告供營業使用，後半部供作住家使用，而系爭土地及系爭建物前臨宜蘭縣○○鄉○○路，交通及商業活動繁榮，距離羅東高工約50公尺，轉角處即為廣興派出所等情，業經本院至現場勘驗屬實，有本院勘驗筆錄及現場照片附卷可參，又系爭土地既由被告供營業使用，揆諸上開判決及決議意旨，其租金當不受土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定之限制，而本院審酌系爭土地之坐落位置、交通狀況、繁榮程度、經濟用途等因素，認以系爭土地107 年度申報地價年息百分之20計算，將租金調整為每年85,303元為適當（申報地價4,320 /平方公尺×98.73 平方公尺×0.2 ＝85,30
3 元；小數點以下四捨五入），逾此範圍之請求，即屬過高。
⒋末按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數
額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，並不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴或請求起增加租金（最高法院48年台上字第521 號判例、73年度第9 次民事庭會議決議參照）。查本件原告於起訴前否認租約存在，嗣於107 年10月5日起訴時，則先位否認租約存在，並備位訴請調整租金，揆諸上開判例及決議意旨，原告請求兩造間就系爭土地之租金，自起訴時即107 年10月5 日起，調整為前揭金額，為有理由，於逾此範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第442 條之規定，請求兩造間就系爭土地之租金調整如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
民事庭 法 官 劉致欽以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
書記官 謝佩欣