臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第93號原 告 游秀經追加原告 游森雄
游垣崎游秀英游秀麵上四人共同訴訟代理人 游秀經被 告 博愛企業股份有限公司法定代理人 許子文訴訟代理人 廖學興律師
劉致顯律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國107 年7 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。查本件起訴時原僅列游秀經一人為原告，然依其起訴事實，係以其父親即訴外人游阿嬰與被告公司間，於民國58年間以口頭方式，就游阿嬰所有坐落於宜蘭縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）成立土地買賣契約，因被告公司未按約履行而訴請解除前開契約；又游阿嬰已於76年3 月17日過世，其死後該買賣契約之法律關係應係由游阿嬰之全體繼承人即游秀經、游森雄、游秀英、游垣崎、游秀麵所繼承，此有游阿嬰之除戶戶籍謄本及其全體繼承人之戶籍謄本、繼承系統表可參（見本院卷第40頁至第47頁）。則本件訴訟標的對於訴外人游阿嬰之全體繼承人必須合一確定，故游森雄、游秀英、游垣崎、游秀麵等人具狀主張追加為本件原告，於法自應准許。
二、被告抗辯原告訴之聲明內容不明，起訴顯不合程式云云。惟原告起訴時訴之聲明固記載：「原告與被告公司兩造間約定之土地買賣契約解除。」（見本院卷第3 頁）。惟其於第一次言詞辯論時即以言詞表示：「我父親在58年有將814 地號土地（即系爭土地）賣給被告公司，814 地號是新編編號，舊的土地編號已經不知道，我父親與被告公司約定增建房屋
6 棟（含店面）、2,800坪土地、1,000多棵果樹作為價金，但被告公司並未履行，故我要解除58年的買賣契約。」等語（見本院卷第49頁背面），堪認原告已特定訴請解除土地買賣契約標的，被告辯以本件起訴不合程式云云，應不足採。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告父親游阿嬰與被告公司之前負責人羅文堂於58年間以口頭方式成立土地買賣契約，約定由游阿嬰將所有系爭土地出賣予被告公司，被告公司將該土地建設為觀光區後，以增建之房屋6棟及2,800坪觀光區土地、1,000 多棵果樹，做為游阿嬰交付系爭土地之對價，並約定倘無開發建設系爭土地，被告公司應照土地原價即一甲地新臺幣（下同）8 萬元賠償或返還（下稱系爭買賣契約）。且羅文堂另於大溪合興里協議會大會中數次向所有村里民表示，被告公司承諾於申請觀光區時，將會建造134 間房屋作為清償上開部分債務，使所有村里民得以居住，並有里長協議書所證。詎游阿嬰、羅文堂相繼離世後，被告公司更迭負責人為許子文，竟不再履行上開承諾，更反而對原告提出民事塗銷地上權及刑事竊佔等訴訟，惟遭鈞院民事庭以101 年度簡上字第41號判決駁回，及臺灣宜蘭地方檢察署以102 年度偵字第3368號不起訴處分在案，雙方間經多次里民會議爭議，被告公司從原先答應以屋換店，果樹用地原價返還至今卻推諉拖延，爰依法提起本件訴訟，請求解除兩造間系爭買賣契約等語。並聲明：原告與被告公司間約定之系爭買賣契約解除。
二、被告公司則以：原告父親游阿嬰並非系爭土地之所有權人，故被告公司並非向游阿嬰購買系爭土地，自無原告所稱與游阿嬰間有約定離譜買賣條件之可能，原告起訴之事實既不存在，則其主張被告公司同意以增建房屋6 棟及2,800 坪觀光區、1,000 多棵果樹土地作為補償條件云云，顯不足採。再者，倘依原告主張被告不只出錢買地，更要斥鉅資將所購土地建設開發為觀光區，完成開發之後還要原價賠償或返還土地，此種交易條件，形同單方課以被告開發土地、贈與土地及建物之義務，極為荒謬且違常理，任何正常理性之自然人或公司經營者均不可能同意此種一方占盡好處之交易條件，原告復未舉證以實其說，自不足採信。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張其父親游阿嬰於58年間，就系爭土地與被告公司以口頭方式成立系爭買賣契約，而被告公司並未按約履行，故訴請解除云云，為被告所否認並以前詞置辯。故本件爭點應係：訴外人游阿嬰是否有於58年間，就系爭土地與被告公司成立系爭買賣契約？另原告主張雙方約定以增建房屋6 棟及2,800坪觀光土地、1,000多棵果樹作為價金或補償條件，是否可採？㈠依宜蘭縣宜蘭地政事務所107 年3 月19日宜地壹字第107000
2423號函附系爭土地電子處理前登記簿、光復後土地登記總簿及建築改良物情形提報表、他項權利登記聲明書等地上權設定相關資料所示（見本院卷第10頁至第28頁），系爭土地於土地重劃前，原係宜蘭縣○○鎮○○段○○○段00地號土地，被告公司於61年8 月2 日、61年8 月15日、61年9 月18日分別取得該土地應有部分各三分之一，取得原因為58年12月5 日、59年4 月1 日、61年8 月12日之買賣；而系爭土地於36年7 月1 日時原所有權人為游天茂、游三興、游數梅、游西等4 人，其後游數梅、游西於58年12月5 日以買賣為原因，將系爭土地應有部分三分之一移轉予被告公司。可知與被告公司於58年間就系爭土地成立土地買賣契約之人，應係游數梅、游西二人，並非原告之被繼承人游阿嬰，且游阿嬰未曾係系爭土地之所有權人或共有人之一，則原告主張其被繼承人游阿嬰於58年間與被告公司間，就系爭土地成立系爭買賣契約等節，顯不足採。
㈡原告對此固主張，系爭土地相關稅捐均係游阿嬰在繳，並提
出有另有2 筆土地（即○○○鎮○○段合興小段78-2、78-4地號土地）係訴外人游阿嬰所有、以買賣為原因，移轉所有權予被告公司，復有證人石忠儀證詞等，可證資明。惟查，原告始終未提供系爭土地相關稅捐資料以資證明，僅泛稱已找不到云云（見本院卷第49頁背面至第50頁），自難憑採；另○○○鎮○○段合興小段78-2、78-4地號土地，依宜蘭縣宜蘭地政事務所107年6 月1 日宜地壹字第1070004990 號函可知○○○鎮○○段合興小段78-2、78-4地號土地因地籍圖重測合併併入同小段84地號，現則為合興段826 地號，故該
2 筆土地與系爭土地間均無關聯。又大溪段合興小段78-2、78-4地號土地固係游阿嬰於58年9 月17日以買賣為原因、於61年8 月1 日移轉土地所有權予被告公司，有前開土地電子處理前登記簿可參（見本院卷第114 頁至第117 頁），但不足以證明原告起訴主張游阿嬰與被告公司就系爭土地有成立買賣契約之事實。另證人石忠儀到庭則係證稱：「814 地號土地只有一小塊，我不會知道，我只知道整個合興里賣給博愛公司。可是博愛公司說不是他們跟我們購買的，是頭城鎮公所促進委員會來買的，但是委員會沒有正當法源，而且當時係博愛公司來跟我們談，還保證會發展成觀光區、全村會有工作，發展成觀光勝地，我們才會把土地賣給博愛公司。」等語（見本院卷第227 頁），堪認原告所舉前開證據，均不足以證明，其被繼承人游阿嬰就系爭土地有與被告公司成立買賣契約之事實，自不可採。
㈢次查，原告主張被告公司允諾游阿嬰，以增建房屋6 棟、2,
800 坪觀光區土地及1,000 多棵果樹作為買賣土地之價金或補償條件部分，亦為被告公司所否認，而觀諸原告所提出之證據即附件一里民大會協議書內容，可知協議雙方為「頭城鎮合興觀光區促進委員會」、「羅東博愛醫院院長羅文堂」（見106 年補字第298 號卷第5 頁至第8 頁），並非被告公司及游阿嬰，游阿嬰當時僅前開促進委員會委員之一，難認協議書所載係游阿嬰與被告公司間土地買賣契約約定一部。且協議書僅於第四點記載：「○○○區○○○○道路靠海之沿路邊，其土地由甲方提供一列約134 間（每間面積為15尺寬，48尺深約20坪）。照原購價格讓與使用戶並負責分割過戶手續，其手續費用照土地買賣慣例負擔，其分配原則由乙方專責辦理。」等語，則羅文堂縱允諾提供134 間靠海沿路房屋，亦係交由「頭城鎮合興觀光區促進委員會」擬定分配原則予以分配，且非無償而係以原購價格承購。
㈣另據證人石忠儀到庭證稱：「（土地賣給博愛公司價金為何？）一坪15塊到20塊，可是鄰近的田地有到200 到220 塊。
（除了價金之外還有其他條件嗎？）不賣給他也不行，而且有父母官保證會全村發展，會蓋海水浴場、飯店。（你賣土地有收到價金嗎？）我有，我父親也有。…（你有聽到有人賣了土地後沒收到價金嗎？）這點我好像沒有聽過。只是當時價錢太便宜，損失太大，大官壓死人，內政部也有人來，林洋港也有來。（證人只知道全村與博愛公司大概的買賣條件，但是個別怎麼與博愛公司磋商，證人就不知道了？）總共有八九十戶，大部分都在我家談，有時候也會在廟裡開會，人很多，博愛也有派人參加，但因為八九十戶又太多人了，我不可能全部記得。（博愛公司是不是沒有履行他們要搭建134間房子的承諾？）原告講的134間的房子給村子裡的人，是有協議書在，他們沒有人來做，被告沒有履行…（還有博愛公司是否有答應要給我們2,800 坪的土地？）他談都有在我家裡，可是細節我現在沒有辦法很清楚，不是很清楚我不敢亂講，不然變成作偽證。」等語（見本院卷第227 頁至第228 頁）。是由證人石忠儀所述，可知縱有134 間房子約定，亦係按協議書內容由「頭城鎮合興觀光區促進委員會」擬定分配原則予以分配給合興里里民按原價格承購，而非原告主張被告公司允諾將6 棟店面作為買賣契約之價金或補償條件，且證人亦不清楚有2,800 坪土地分配乙事，故證人石忠儀前開所述，自難採為有利於原告之認定。是以，原告所舉之證據，均不能證明羅文堂甚或被告公司，曾允諾游阿嬰以增建房屋6 棟及開發2,800 坪土地、1,000 多棵果樹等條件，作為土地買賣契約之價金或補償之事實。
四、綜上，原告未能舉證證明其父親游阿嬰有於58年間，與被告公司成立口頭買賣契約，約定除價金外，另以增建房屋6 棟及2,800坪觀光區土地、1,000多棵果樹作為價金或補償條件等節，並不足採，是其主張被告公司未依約履行前開契約內容而訴請解約，自難認有據，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 9 日
民事庭法 官 游欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 9 日
書記官 呂典樺