臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度重訴字第16號原 告 陳麗英被 告 呂吉淋訴訟代理人 陳敬穆律師複代理人 朱一品律師
謝亞哲律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國107年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）訴外人劉富貴於民國101年4月25日邀集兩造及訴外人潘金宗、馮世儒、林志忠、張祈祿、周強生、李政龍共同合作開發宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號面積共722坪之土地，擬興建16間別墅出售，原告出資7分之1，土地則借名登記在被告名下。但劉富貴等人於原告出資後，並未如實執行上開土地之興建事務，兩造與劉富貴、潘金宗、馮世儒乃於103年7月1日開會，做成共同投資事業股東會議記錄，其中於說明暨決議二（一）決議：「附圖地號467-3之土地由潘金宗及陳麗英取得並共同持分，兩人應找補新臺幣（下同）92.8萬元予附圖中第1-6號土地之共同所有人，兩人尚應各清償本共同事業向蘇澳農會所餘貸款之6分之1」；說明暨決議四決議：「全體股東同意於完成系爭土地分割等登記後一個月內，清償蘇澳農會所餘貸款並辦畢塗銷登記，及結算清償共同投資事業所支出之費用，如有剩餘者，按應受分配之成數分配」（以下簡稱系爭會議記錄）。而所謂「分割」，實係分配，亦即將宜蘭縣三星鄉467-3地號土地移轉予潘金宗及原告。
又被告於103年7月1日開會後，遂將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地分割成同段467-3地號（面積409.8平方公尺，以下簡稱系爭土地）及同段467-5地號（面積409.81平方公尺）2筆，並將分割後之467-5地號土地移轉予潘金宗，而系爭土地雖已申報土地現值，但被告在原告繳納土地增值稅及給付找補之新臺幣（下同）464,000元後，卻拒不將土地所有權移轉給原告。為此，原告爰依系爭會議記錄及與被告之借名登記之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告。
（二）對被告答辯之陳述：
1、被告無非以原告向合夥人多次提出刑事告訴，因而造成合夥事業之傷害，故經全體合夥人之決議開除其合夥人之身分云云，惟查，原告於103年間提出告訴之內容為被告與劉富貴未經股東同意，擅自於102年3月18日與簡美蓮簽訂土地合建契約書，此舉已影響原告權益，且土地之實際買賣價格為每坪42,000元，然而劉富貴竟將價格提高，進而平均每坪侵吞8,000元，由此可知，原告對被告及劉富貴提出刑事告訴，乃有利於合夥之行為，豈會構成開除之理由？況原告係對合夥人提出刑事告訴，並非對合夥提出訴訟，自對於合夥事業不生任何影響。退步言，若原告於104年間遭全體合夥人決議開除，則何以被告、劉富貴、馮世儒豈會於105年5月13日向臺灣新北地方法院起訴請求原告應履行合夥事務？再姑不論被告所稱開除原告是否有效，惟此不影響原告從系爭會議記錄中已取得請求被告應移轉系爭土地之權利。
2、被告復辯稱原告應先清償蘇澳農會所餘貸款云云，惟查，依系爭會議記錄說明暨決議四決議可知，要清償貸款係在完成系爭土地分割等登記後一個月內為之，亦即在原告尚未取得系爭土地所有權之前，自無清償貸款之餘地，退步言，縱使原告尚未取得所有權，然原告亦於103年8月13日匯款53萬元用以清償部分之貸款，而此項提前清償部分貸款不應影響原告取得系爭土地所有權之權利。
二、被告答辯略以：
（一）兩造及劉富貴等人於101年4月25日成立合夥之法律關係後，即因原告無端對被告及其他合夥人一再提出刑事告訴，致使合夥事業完全無法進行而停擺，除原告以外之其餘合夥人在刑事案件均為不起訴處分確定後，仍釋出最大善意，希望能好聚好散，因而才在103年7月1日簽訂系爭會議紀錄，詎原告簽立後不僅無端藉故阻撓系爭會議紀錄之履行，甚又繼續對被告及其餘合夥人再提出刑事詐欺等告訴，多年來已對合夥事業造成嚴重之傷害，故經過他合夥人全體之同意而決議將原告開除於合夥事業，故原告既非合夥事業之合夥人，則其依系爭會議記錄請求被告應系爭土地乙節，即屬無據。
（二）依系爭會議記錄說明暨決議（三）約定：「全體股東同意於決議日起1個月內提供相關文件與地政士辦妥系爭土地分割等相關登記事宜，若於一個月內未能辦妥系爭土地分割登記，因此所多支出之利息或費用，應由可歸責之股東支付。」等語可知，合夥人依約應於決議之日起先配合辦理土地分割；另按系爭會議記錄說明暨決議（四）約定：「全體股東同意於完成系爭土地分割等登記後一個月內，清償蘇澳農會所餘貸款並辦畢塗銷登記，及結算清償其他為共同投資事業所支出之費用，如有剩餘者，按應受分配之成數分配。」等語，已明確記載於辦理分割登記後一個月內即應清償蘇澳農會之貸款。又當初全體合夥人於103年7月1日簽訂系爭會議記錄後，被告即依該記錄於103年9月9日將同段467-3地號土地分割出同段467-5地號，嗣於103年9月26日清償蘇澳地區農會之貸款並辦理抵押權之塗銷，之後再於103年10月13日以買賣為原因移轉登記於合夥人潘金宗指定之第三人簡美蓮名下。準此，被告將系爭土地辦理分割後，需先行清償蘇澳農會之貸款並辦理抵押權塗銷後，才完成最後所有權移轉登記，次查，當初於101年5月30日借貸2160萬元，於103年7月1日系爭會議紀錄簽立後，分別於103年7月3日、103年7月30日、103年9月2日各清償162萬元，最後再於103年9月26日將餘款1458萬元全數清償。故於簽立系爭會議紀錄當時，貸款本金餘額尚有1944萬元（162萬元＋162萬元＋162萬元＋1458萬元＝1944萬元），以每人6分之1比例應負擔之金額為324萬元（1944萬元÷6＝324萬元），從而，扣除原告於103年8月13日匯款之53萬元，原告尚需清償271萬元並辦理抵押權塗銷後，才能取得系爭土地之所有權。
（三）並聲明請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：原告主張劉富貴於101年4月25日邀集兩造及潘金宗、馮世儒、林志忠、張祈祿、周強生、李政龍共同合作開發宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號面積共722坪之土地，擬興建16間別墅出售，原告出資7分之1，土地則借名登記在被告名下。又兩造與劉富貴、潘金宗、馮世儒於103年7月1日開會並做成系爭會議記錄等情，業據原告提出系爭會議記錄、系爭土地之登記謄本為證，並為被告所不爭執，自堪認為真實。至原告主張被告應將系爭土地移轉登記予原告一節，則為被告所否認，並以上開情詞為辯，故本件應審究者即為原告依據系爭會議記錄請求被告移轉系爭土地有無理由？茲分敘如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105年度台上字第2070號判決、107年度台上字第1366號判決意旨參照）。
（二）原告雖主張其已依系爭會議記錄內容找補464,000元，而請求被告應移轉系爭土地之所有權云云，然依系爭共同投資事業股東會議紀錄之決議內容所載：「一、本共同投資事業因各種因素，造成迄今仍無法進行開發，然為開發所背負之新臺幣2160萬貸款之利息沈重，且目前每月需攤還之本利高達180萬，實非全體股東所能負擔。全體股東特此決議將本共同投資事業委由股東呂吉淋借名登記持有之土地（下稱系爭土地），以分割方式進行處分。二、全體股東同意之分割方式如下：（一）附圖地號467-3之土地由潘金宗及陳麗英取得並共同持分，兩人應找補新臺幣（下同）92.8萬元予附圖中第1-6號土地之共同所有人，兩人尚應各清償本共同投資事業向蘇澳農會所餘貸款之6分之1。（二）附圖中第1-10號之土地由其他股東另行分割，其他股東應各清償本共同投資事業向蘇澳農會所餘貸款之6分之1。（三）前開土地之分割及過戶登記，應由各股東各自繳納其稅賦（如土地增值稅、契稅、印花稅等）即行政規費。」（見本院卷第5頁會議紀錄），依該決議之內容，可知該股東會議決議之本旨，係在處理因無法進行土地開發而背負之貸款利息支出，並進而為分割土地之決議，故分割之要件，係要求各股東應各清償共同投資事業向蘇澳農會所餘貸款之6分之1，此觀之系爭決議第1條、第2條各款之內容自明，故依決議內容所示，原告主張分得之系爭467-3地號土地，其取得之要件，除原告與潘金宗應找補92.8萬元，即原告應找補464,000元外，尚應清償向蘇澳農會所餘貸款之6分之1甚明，此核與證人即見證人許宏迪律師證稱：「當時上面這些股東要合作三星開發一塊土地，但股東之間意見不合停止開發，停止開發後股東間要協議後續土地等如何處理。（問：依照協議內容雙方是否要將土地分割給股東？）是，但有前提要件，最重要的是要償還蘇澳農會二千多萬元的貸款，每個月利息印象中也要好幾萬元，所以最主要的是要處理蘇澳農會的貸款。......當時雙方是善意共同達成共識的情形下，所以提議一個月內把錢拿出來，包括文件都交給地政士處理，所以第三項的前提應該還是回歸到要先把貸款清償之後才會做其他的分割等相關登記，主要是因為貸款應該是由一位股東呂吉淋做人頭去借貸的，如果不先處理這個部分，每個月的利息會受不了。（問：第四項約定內容之文義真意為何？是否是先辦登記再清償貸款？）必須先清償貸款且將其他費用結清之後才做登記，因為怕把土地過戶後就不把錢拿出來，所以大家決議是要先把錢拿出來清償貸款及費用後，才做分割及移轉登記。」等語相符（見本院卷第181-183頁筆錄），故可知依據系爭會議水記錄之內容，於各股東取得分割之土地前，除須依約找補外，尚須清償向蘇澳農會所餘貸款各6分之1甚明。
（三）查依被告所提出其於蘇澳農會之貸款明細資料所示，於103年7月1日開完股東會議後之103年7月3日、103年7月30日、103年9月2日、103年9月26日分別償還蘇澳農會本金162萬元、162萬元、162萬元、1,458萬元，故可知於107年7月1日時，尚積欠蘇澳農會之貸款餘額為1,944萬元（計算式：162萬＋162萬＋162萬＋1458萬＝1944萬），故依此計算，每名股東應負擔之貸款餘額6分之1即為324萬元（計算式：1944萬÷6＝324萬），因此，如前所述，依系爭會議記錄之結果，原告除應找補464,000元外，尚應清償蘇澳農會貸款餘額6分之1即324萬元。再依原告所提出之匯款單據觀之，其分別於101年5月2日、103年5月30日、103年8月14日、103年8月13日匯款200萬元、50萬元、464,000元、53萬元予呂吉淋、101年5月14日匯款100萬元予訴外人鴻山地產有限公司、103年10月16日匯款120,635元予呂惠珠，而其中於101年5月2日、101年5月14日、103年5月30日匯款200萬元、100萬元、50萬元予被告呂吉淋、訴外人鴻山地產有限公司及呂吉淋之部分，該3筆款項均係在103年7月1日系爭股東會議開會前所匯之款項，被告亦否認此為清償蘇澳農會貸款之金額，自難認定係屬依約償還蘇澳農會貸款之款項。而103年10月16日匯款120,635元之部分，係匯款予呂惠珠，並非被告，且原告亦不否認該筆金額係繳納增值稅、代書費之金額，亦非屬償還蘇澳農會貸款之金額自明。另原告於103年8月14日匯款464,000元予被告，原告不否認該筆金額係給付找補之464,000元，自非屬償還蘇澳農會之貸款金額。至原告於103年8月13日匯款53萬元予呂吉淋之部分，被告雖抗辯該筆金額係屬合夥事業資金上之需求而為增資，與股東會議決議無涉云云，然兩造與其他投資人於103年7月1日既開系爭股東會議並決議將土地分割，本係因無法開發而為處分之決議，則豈有於開會後再有增資之需求而由原告匯款予被告之可能？故被告此部分之抗辯，即屬無據，應堪認原告53萬元之部分即為為償還蘇澳農會貸款所為之支出。
（四）從而，本件原告依103年7月1日系爭共同投資事業股東會議決議內容，除應找補464,000元外，尚應清償蘇澳農會所餘貸款之6分之1即324萬元，已如前述，則依原告所提之證據，其僅匯款找補之464,000元及53萬元，尚未全部清償蘇澳農會所餘貸款之6分之1，原告復未舉證證明其有履行系爭股東會議記錄之內容，則其主張被告應移轉系爭土地予原告，即屬無據。
四、綜上所述，依據系爭會議記錄內容，原告需履行找補464,000元及清償蘇澳農會所餘貸款6分之1後，始得請求被告移轉系爭土地，則原告既未能舉證證明其已履行上開要件，則其請求被告移轉系爭土地予原告，即無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
書記官 林慶生