臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度重訴字第30號原 告 陳田源訴訟代理人 陳敬穆律師複代理人 謝亞哲律師被 告 李俊清
黃世鐘黃林玉燕共 同訴訟代理人 郭美春律師
蔡瑜軒律師複代理人 賴佳慧律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國107年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時以原告與被告李俊清間存在買賣契約，因被告李俊清給付價金遲延，乃解除契約並依約為請求被告李俊清給付違約金新臺幣（下同）158,208元及其法定利息部分（見本院卷第1頁）、依不當得利法律關係請求被告黃世鐘、黃林玉燕移轉買賣之土地所有權以為返還之聲明；嗣於民國107年12月12日具狀變更上開第一項之聲明為被告李俊清應給付原告161,834元及其法定利息（見本院卷第200頁）。另於107年12月28日以不當得利法律關係追加聲明請求被告黃世鐘、黃林玉燕應併將坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地上之地上物返還予原告（見本院卷第222頁）。上開聲明之變更及追加，核各屬基礎事實同一、擴張應受判決事項者，合於前開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告與被告李俊清於106年8月15日就坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭513、51
4、515、516、517地號土地）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。嗣後原告已依約將系爭513、514、515、516、517地號土地所有權移轉登記至被告李俊清指定之被告黃世鐘、黃林玉燕名下，然被告李俊清遲延給付尾款，經原告先後於106年12月12日、107年2月2日發函催告被告李俊清迄未給付。被告李俊清以系爭514、515、516地號土地遭套繪作為農舍之法定空地比而要求原告負瑕疵擔保責任，然原告與被告李俊清簽立系爭買賣契約時，被告李俊清早已知悉517地號土地以外之土地有被套繪管制情事，並已於系爭買賣契約書內載明，原告自毋庸負瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約書明定之價金給付末日為106年11月30日，而被告遲至106年12月15日方才將價金匯入履約保證專戶，又原告從未同意被告延緩匯款及拋棄因被告給付遲延而得主張之權利，被告李俊清迄今未給付尾款，自應負給付遲延責任。按系爭買賣契約書第11條第2項之約定，經原告催告後，被告李俊清迄未給付尾款，原告得沒收已支付之全部價款作為違約金，原告並已於107年2月14日為解除契約之意思表示，並依民法第179條之不當得利規定請求被告黃世鐘、黃林玉燕將系爭513、514、515、516、517地號土地移轉所有權返還予原告，另併請求自106年12月1日起至解除契約即107年2月14日止，共計76日之違約金161,834元（計算式：4,258,800×
0.0005×76＝161,834）。並聲明：㈠被告李俊清應給付原告161,834元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡被告黃世鐘及黃林玉燕應將系爭513、514、515、516、517地號土地辦理所有權移轉登記予原告。
㈢被告黃世鐘及黃林玉燕應將坐落於系爭514地號土地上之地上物返還予原告。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告李俊清於簽立系爭買賣契約書時，僅知系爭517地號土地有遭套繪管制一情，且據當時原告提出之土地登記謄本，亦僅顯示系爭517地號土地有遭套繪管制之記載，其餘土地則無記載，而原告或仲介均未告知其餘土地亦有遭套繪管制之情形，是系爭買賣契約書第11條第9項「已告知買方為受農地套繪管制，買方仍同意依約履行」乙欄雖有打勾且並未註明僅係指系爭517地號土地，實係因仲介及地政士便宜行事，並非原告已告知被告李俊清除系爭517地號土地外其餘土地亦有遭套繪管制之情形。嗣後於買賣雙方依約付款及辦理移轉登記手續後，經地政士陳怡如及被告黃世鐘向五結鄉公所建設課查詢系爭517地號土地解除套繪事宜時，經公所人員告知後始發現除系爭517地號土地外，系爭514、515、516地號土地亦遭原告早於70年間於同地段509地號土地興建自用農舍時作為法定空地使用而受套繪管制在案。是原告明知倘若系爭514、515、516地號土地遭農地套繪管制，其出售之價格必定不若通常者，卻故意隱瞞此重要交易資訊，致使被告於不知悉下購買該等已受套繪管制之農地，被告即已無法申請興建農舍利用，減損效用，顯有瑕疵，並可歸責於原告，則被告自得依民法第264條第1項規定，在原告未改善此物之瑕疵前，主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款，原告自不得主張解除契約及請求違約金。另被告已將全數買賣價金36,577,000元匯入履約保證專戶內，經原告領取而僅餘尾款4,258,800元因上開情形經被告請求暫停撥款，並非無端不為給付，是原告請求解除契約、返還土地併給付違約金，並無理由。並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡被告願供擔保，請准予免為假執行之宣告。
三、本件兩造不爭執事項及爭點：㈠不爭執事項：
⒈被告李俊清前委託臺灣房屋加盟店「元旭不動產仲介企業社
」營業員張琪彗以每坪4萬元之價格洽購原告所有之系爭513、514、515、516、517地號土地，並簽立不動產買賣意願書。原告則委由大利揚國際理財行銷有限公司人員楊姵妡接洽。嗣原告與被告李俊清於106年8月15日簽立系爭買賣契約書、價金信託履約保證申請書，經地政士陳怡如辦理，由原告將系爭513、514、515、516、517地號土地，出賣予被告李俊清，總價金為36,577,000元，約定付款方式為第1期365萬元、第二期款12,927,000元、第三期款（尾款）2000萬元，並由第一建築經理股份有限公司委由永豐商業銀行擔任價金信託之受託人成立履保專戶。
⒉上開買賣價金，由被告黃世鐘分別於106年8月15日給付260
萬元支票交予原告、100萬元匯款至履保專戶，另於106年9月8日簽發2,977,000元支票交予原告（其中165萬元由原告先取得購○○○鄉○○段○○○號土地，餘1,327,000元匯入履保專戶），於106年9月11日、106年10月17日簽發面額均為1000萬元支票存入履保帳戶內，於106年12月15日存入1000萬元及883元利息至履保帳戶內。總計為36,577,883元。
⒊除存在履保帳戶之4,258,800元外，原告已收取其餘價金。
前揭價金4,258,800元，因被告不同意履保障戶撥款，故原告未能領取。
⒋依系爭買賣契約書之約定，被告李俊清最遲應於106年11月30日給付全部買賣價金。
⒌系爭513、514、515、516、517地號土地之所有權已於106年10月25日均移轉登記予被告黃世鐘、黃林玉燕各1/2。
⒍原告於106年12月12日發函催告被告李俊清給付尾款，被告
李俊清於同年月21日回覆已將尾款匯入履保帳戶，但表明原告應負瑕疵擔保責任將土地應解除套繪等語。原告於107年2月2日以存證信函通知被告李俊清（以配合辦理履約保證專戶結清，並撥款為由催告限於5日內結清撥款），被告李俊清於同年月9日收受前揭存證信函；另原告於同年月14日寄發存證信函予被告李俊清表示依約解除契約，被告李俊清未領取該存證信函；被告黃世鐘於107年2月21日寄發存證信函通知原告表明本件買賣尚有爭議等語。原告另以起訴書表明張解除系爭契約之意思表示。
⒎除系爭513地號土地外，系爭514、515、516、517地號土地
均已因原告建造農舍而以之為基地，受有套繪管制，無法再為建築農舍之基地（原告於70年間以在同段509地號土地興建農舍並將系爭514、515、516地號及同段508地號土地列為基地即法定空地，後於80年間再因增建而再為申請並將之列為基地，復於100年間申請以系爭517地號土地交換同段508地號土地為基地而為變更）。
⒏由簽約當日所提出之土地登記謄本登記情形，僅有系爭517
地號土地之土地標示部其他登記事項有註記已供興建農舍之套繪管制，其餘土地則未標示。
⒐系爭買賣契約關係存在於原告與被告李俊清。
⒑系爭514地號土地上存有鐵皮建物（門牌號碼：宜蘭縣○○
鄉○○村○○路○段○○○號）為本件買賣契約標的，該鐵皮建物現由被告黃世鐘、被告黃林玉燕占有。
㈡爭執事項：
⒈被告不同意履保專戶撥付尾款4,258,800元，是否構成給付
遲延（原告就系爭514、515、516地號土地存有農舍興建管制套繪之情形是否應負瑕疵擔保責任？被告得否主張同時履行抗辯）？⒉如被告構成給付遲延，原告得否依系爭買賣契約第11條第2
項請求違約金，得請求之金額若干？另原告得否依系爭買賣契約第11條第2項主張解除系爭買賣契約，並請求被告黃世鐘、被告黃林玉燕移轉登記系爭土地所有權返還原告？
四、本院之判斷：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第348條第1項、第354條第1項本文定有明文。又民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯（最高法院74年度台上字1796號裁判意旨參照）。又如出賣人主張買受人於契約成立時知有瑕疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任。
㈡查系爭514、515、516、517地號土地及原告所有同段509地
號土地所在「使用分區」均為「特定農業區」、「使用地類別」均為「農牧用地」，面積分別為676.76平方公尺、754.75平方公尺、755.18平方公尺、757.26平方公尺、271.52平方公尺乙情，此有土地登記謄本可稽（見本院卷第13-16、100頁），足認系爭514、515、516、517地號土地同段509地號土地均屬農業用地；又系爭514、515、516、517地號土地因原告前為於同段509地號土地興建農舍而列為基地即法定空地，已遭建管機關套繪管制，業如前述。而按「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣(市)主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，農業發展條例第18條第1項、第4項後段定有明文。又農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3、5款規定：「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：…三申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。…五申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。」；同辦法第9條第2項第3款前段規定：「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。」同辦法第12條第2、3項規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」、「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。」查本件系爭514、515、516地號土地移轉予被告黃世鐘、黃林玉燕係於106年10月25日，業如前述，均在農業發展條例89年1月4日修正三讀通過、同年月26日經總統公布、同年月28日施行之後，故興建農舍之條件應適用前揭規定，亦即須該筆農業用地面積大於0.25公頃即2,500平方公尺，且該農業用地確供農業使用及屬未經申請興建農舍者，始得申請在該農業用地上興建面積不超過1/10之農舍。若該農業用地曾經申請興建農舍者，依據前揭規定須原所興建之農舍滅失，或當初申請興建該農舍之基地變成非耕地，或該農舍所坐落之土地逾0.25公頃，則其他基地部分，方可解除限制。
而系爭514、515、516地號土地雖總面積尚不足0.25公頃，如未遭前揭套繪管制仍無法執之作為申請農舍之基地，然依前揭規定，尚非不得與其他農業用地合併計算面積，於超過
0.25公頃時，即得申請興建農舍。又查，原告於70年間以在同段509地號土地興建農舍並將系爭514、515、516地號及同段508地號土地列為基地即法定空地，後於80年間再因增建而再為申請並將之列為基地，復於100年間申請以系爭517地號土地交換同段508地號土地為基地而為變更，系爭514、51
5、516、517地號土地及同段509地號土地合計面積為3,215.47平方公尺（計算式：676.76+754. 75+755.18+757.26+271.52＝3,215.47），扣除系爭514、515、516地號土地面積後，僅餘系爭517地號及同段509地號土地，面積僅餘1,028.78平方公尺，即小於0.25公頃，顯然不符合解除前揭套繪管制要件。是系爭514、515、516地號土地，依前揭法令尚無法解除套繪管制。是系爭514、515、516、517地號土地因原告興建農舍將之列為法定空地，致使無法再為興建農舍之基地使用，依現行法令亦無法解除其套繪管制，自有減少系爭
514、515、516、517地號土地之通常效用，而屬物之瑕疵甚明。
㈢原告主張於簽立系爭買賣契約書時已告知被告李俊清系爭51
4、515、516、517地號土地有前揭套繪管制情事。惟被告李俊清辯稱僅知悉系爭517地號土地存有前揭套繪管制，否認知悉系爭514、515、516地號土地亦有遭套繪管制情事。是原告自應就此部分即被告李俊清知悉系爭514、515、516地號土地有遭套繪管制之情形負舉證責任。經查：原告提出系爭買賣契約書主張由系爭買賣契約書第11條第9項載以「已告知買方為受農地套繪管制，買方仍同意依約履行」之欄位已經打勾而沒有限縮在特定地號為證。惟查兩造於簽約時所依據之系爭513、514、515、516、517地號土地謄本，確僅系爭517地號土地有記載「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割遭套繪管制」，其餘土地則無此一記載；復經本院依當事人聲請調取另案即107年度他字第309號（本件被告黃世鐘對本件原告提告詐欺案件）之偵查案卷筆錄，稽之系爭買賣買方仲介人員張琪彗到庭證稱：當時調閱土地謄本，僅有系爭517地號土地有套繪，因為個資法，我們無法申請套繪部分即無法知道其他四筆土地有無套繪，我們有跟買方說我們要查，但還沒有查就簽約了，他們（按：告訴人即本件被告黃世鐘）當下認為其他土地沒有套繪，是在被告（按：本件原告）買了另一塊土地，在解套過程，才知道其他土地也有被套繪等語；辦理系爭買賣簽約事宜之地政士陳怡如證稱：當時簽約時，陳田源有告知土地有被套繪，也有問買方是否確定要買，買方堅持要買，但沒有明講是那一塊土地，我們是看謄本，以為只有517被套繪，所以在買賣契約上打勾，但沒有註明，因為不是很確定是那幾筆土地套繪，因為還未去調資料，我們也沒有明白問被告（按：本件原告）是那幾筆土地被套繪等語；又原告之子陳守廷證稱：系爭買賣係由伊處理，我們跟仲介楊姵妡也有講土地有套繪的問題，但實際套繪的情形我們也不清楚，因為都是請代書辦的等語。衡諸證人張琪彗、陳怡如此部分所述互核相符，且與事證無悖，而陳怡如僅為兩造居中辦理買賣簽約事宜之地政士，與兩造間就系爭買賣之成立與否並無利害關係，所言亦應較為中立可採。則據上以觀，被告辯稱於簽立系爭買賣契約書之際，原告並未明確告知除土地謄本所顯示之系爭517地號土地外其餘土地有遭套繪管制，被告依簽約時所調取之土地謄本僅知系爭517地號土地有遭套繪管制一情，應堪可採，系爭買賣契約書第11條第9項有告知土地遭套繪管制情形欄位之勾選記載，當僅得認原告有告知系爭517地號土地有套繪管制事實之證明，尚不能證明原告有一併告知被告系爭514、515、516地號土地有遭套繪管制之事實。
至證人張琪彗雖於偵訊時曾證稱：「…我有告知告訴人可能其他土地也有被套繪，那時告訴人母親說沒有關係，因為他們有特殊用途，因為516、517土地還未買賣前，他們是跟被告承租這土地做花卉。」、「（檢察事務官問：告訴人即告訴人母親是否認為就算其他土地有被套繪，也願意買，是否如此？）是。」、賣方仲介人員楊姵妡於偵訊時證稱：簽約當時係告知全部土地都有受農地套繪管制等語。然衡諸張琪彗、楊姵妡本係系爭買賣之仲介人員，其以促成雙方成交始得賺取仲介費用，且就系爭買賣如有就買賣標的告知、說明不清致生糾紛，其亦屬利害關係人，則二人此部分證詞難免有避重就輕之嫌，難以遽信；況原告之子陳守廷亦已自陳係由伊處理系爭買賣，伊也不清楚土地實際套繪情形等語，證人楊姵妡亦證稱伊公司借錢給原告就該等土地設定抵押時及仲介出售該等土地時並未查詢任何資料等語，則原告之子陳守廷自己及楊姵妡對於土地實際套繪情形都不甚清楚，又如何會於簽約時告知被告系爭買賣契約全部土地都有遭套繪管制之情形？另原告以系爭513、514、515、516、517地號土地一般市價為每坪7.2萬元，兩造以低於市價之每坪4萬元成交，即可見係因土地有遭套繪管制所致，此為被告所明知等語。然原告前揭主張係以張琪彗於偵訊時所述及其於偵查時提出之內政部不動產交易實價查詢資料為憑，然影響土地交易價格之因素甚多，諸如土地本身位置、形狀、有無地上物、交易雙方意願、市場景氣等，其所謂實價登錄價格資料僅係該區域土地有交易事實之平均成交價格，尚不能逕自取為認定兩造間就系爭土地買賣價格有低於一般市場行情之證據，進而推認被告知悉系爭514、515、516地號土地亦有遭套繪管制之事實。是此部分證據均難據為原告主張為真之有利認定。
㈣綜上，原告即出賣人就被告李俊清即買受人於系爭買賣契約
成立時知悉系爭514、515、516地號土地存有前揭套繪管制之瑕疵之事實，未盡其舉證責任，自難認原告主張為真。則被告於系爭買賣契約簽立時，既不知悉系爭514、515、516地號土地存有套繪管制之瑕疵，且該套繪管制之瑕疵係因原告興建農舍將之列為法定空地所致，自屬可歸責原告之瑕疵，依前揭說明，被告於價金未付清之前，即得依民法第264條第1項之規定，在原告未依債之本旨給付無瑕疵之物前，主張同時履行抗辯，拒絕給付價金，且其拒絕給付之價金4,258,800元僅佔系爭買賣總價金約11.64%（計算式：4,258,800÷36,577,000＝0.1164，小數點第四位以下省略），而依原告方仲介（按：同為借款予原告並就系爭土地設定抵押權之大利揚國際理財行銷有限公司人員）楊姵妡於偵查時證述：「（檢察事務官問：系爭土地有套管制與沒套繪管制間之價差為何？）我們在估的話有套繪的話價值會少一半…。」，則堪認被告依其瑕疵之情形及拒絕給付價金之比例尚屬相當。
㈤據上，被告既就系爭買賣契約尾款4,258,800元得主張同時
履行抗辯拒絕給付，自無須就此對原告負何給付遲延之責任，原告即不得以被告給付遲延而解除契約或請求違約金。
五、從而，原告依兩造間買賣契約法律關係，主張被告給付遲延，按系爭買賣契約書第11條第2項之約定，原告於沒收已支付之全部價款作為違約金後，並已解除契約，依民法第17 9條之不當得利規定請求被告黃世鐘、黃林玉燕將系爭513、5
14、515、516、517地號土地移轉所有權返還予原告，另併請求自106年12月1日起至解除契約即107年2月14日止共計76日之違約金161,834元，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
民事庭 法 官 陳雪玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 11 日
書記官 葉宜玲