臺灣宜蘭地方法院民事判決 108年度訴字第183號原 告 張陳守慧
張坤益張吉福張智旭張志漢張君睿張譯予共 同訴訟代理人 黃正淮律師被 告 游金水
游陳嶺子共 同訴訟代理人 簡坤山律師
陳聖涵律師共 同複 代理人 林玉卿律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、兩造間本件三七五租佃爭議事件，前經宜蘭縣蘇澳鎮公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，有宜蘭縣政府108年4月18日府地用字第0000000000B號函暨其所附調解及調處案件卷宗可稽，故原告提起本訴，已符耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段規定。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、先位之訴部分：坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號及永愛段第943、947、953、961、962、963、972地號土地（下稱系爭土地）係原告共有，而被告承租原告所共有系爭土地耕種水稻已有數十年，並訂有即蘇澳鎮蘇丁字第058號耕地三七五租約（下稱系爭租約），迭經宜蘭縣蘇澳鎮公所備查在案，最近一期租期自104年1月1日起至109年12月31日止。
系爭租約所載之租(谷)記載為2,409台斤，係沿襲十數年前之舊資料系爭土地之產物收穫量6,364台斤，依千分之三百七十五租率計算而來。自從宜蘭縣政府於十數年前推行宜蘭地區之農田每年只耕作一期（即上半年），休耕一期（即下半年）政策，已大大提升耕作田地之單位面積之收穫量，而系爭土地之收穫亦遠非往昔僅收成6,364台斤稻谷可比，況之被告於每下半年休耕之第二期，亦一向由縣政府發放休耕補助金而獨自領得，反觀地主方面卻無分文補助金可取，雙方就系爭土地之年所得獲益，顯不相當而乏公平。兩造乃於104年間協商而達成每年租金應依原租約上載2,409台斤加倍即4,818台斤折合當年農政單位收購稻谷糧價，計算成新臺幣（下同）約6萬多元給付租金，此有原告104年間依協議繳納年租金3萬元且依存證信函所示完納補足先前歷年差額26萬4,268元在案，嗣又連續於105年至107年以匯票給付3萬元租金予原告；惟其後被告仍未依協議給付完足之租金，經原告以存證信函催其繳付所積欠之租金，詎被告一直拒付如故。為此提起本件訴訟，並於起訴狀內表明被告積欠租金已達兩年之總額，依法得終止租約，又既兩造間之系爭租賃關係已不存在，依民法第767條規定，原告自得請求被告返還系爭土地等語。而為先位聲明：⑴、確認兩造間系爭租約關係不存在。⑵、被告應將系爭土地返還原告。
㈡、備位之訴部分：系爭土地所訂系爭租約，有關計算租金之基準，即系爭土地正產物（稻谷）收穫量僅6,364台斤，而據此計算租谷為2,409台斤，顯然偏低許多。蓋依當地實際耕作之農民種植水稻，一般田地收成每甲地可收獲稻谷1萬2,000至1萬3,000台斤左右，系爭土地共0.8695公頃，依上開收穫基準計算收穫量至少應有1萬757台斤至1萬1653台斤之間，則依375/1000租率算租谷，應為4,033台斤至4,369台斤係屬公平，另按農業發展條例（下稱農發條例）於9兩年2月7日修正，其中第20條明定，本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業田地租賃契約應依本條例之規定不適用減租條例之規定，本條例未規定者適用土地法、民法及其他有關法律之規定，依土地法第110條明定耕地之租金不得超過地價8%，約定地租或習慣地租超過地價8%，應比照地價8%減定之，不及地價8%，依其約定或習慣，故原告自得主張依土地法規定而調整系爭土地租金。本件系爭土地公告地價為490萬9,029元，依租率8%計算其每年租金應為39萬2,722元，故系爭土地自起訴狀繕本送達被告翌日起至109年12月31日止，原告得依土地法第110條之規定請求調整每年租金為39萬2,722元等語。而為備位聲明：被告就系爭土地之租金自108年7月5日至109年12月31日止，每年租金調整為39萬2,722元。
二、被告聲明請求原告之訴駁回。答辯意旨：
㈠、系爭土地租金，多年來被告均依原告之要求改以現金折價計算而為給付，原告從無異議，此有被告自92年起之付租紀錄可查，被告從92年至107年實際繳交耕地租金共計61萬4,268元，扣除應繳地租總額36萬元後，尚有25萬4,268元之餘額，亦即被告就系爭土地給付給原告之金額已超過每年應繳之地租金總額，並無積欠地租達兩年情事。至於原告主張兩造在104年已談好年租金調整為7萬元云云，被告否認之，租佃雙方原本合意一年租金2萬元，自92年上期到103年止，被告均按期繳租從未積欠，104年間原告單方要求調高租金，雙方雖未達成共識，惟被告自104年上期起改為每年繳交3萬元租金（即上、下兩期各15,000元），其後105年至107年間，被告亦每年均給付3萬元給原告。退步言之，倘法院認「系爭耕地之地租金額」仍應以系爭租約所載「2,409台斤稻穀」折合市價計算，依減租條例第2條第1項規定及蘇澳鎮公所108年7月31日函所示，系爭租約所載「租額2,409台斤稻穀」即為系爭耕地「全年收穫總量之千分之三百七十五」，乃耕地租額之最高限制，將稻穀2,409台斤折合市價計算之金額即為每年地租金額之上限，此包括一、二期稻作在內。然原告以系爭土地面積共2505.4坪，倘一年租谷為2,409台斤，依一年二季收成之慣例，推算一年僅收成3,212台斤稻谷，主張稻穀2,409台斤係僅一季而非全年之租額，等同要求被告加倍給付租金，逾越減租條例第2條第1項規定之租額上限，顯然無據。另原告於104年間寄發存證信函表示：「承租人游木樹、游金水自98年至103年止，積欠地租金額共計26萬4,268元」，雖游木樹與被告游金水清楚知道歷年來均有按原告要求繳租，且否認原告提出之高昂金額，但因為當時游木樹已病重住院且需游金水幫忙照顧，無法與原告爭執，乃寄面額共計26萬4,268元（包括103年之下期地租1萬元）之匯票予原告張仲豪（即原告指定之受款人）。而「系爭耕地之地租金額」，倘依系爭租約所載「租額2,409台斤稻穀」折合市價計算每年地租金，被告於104年之前歷年所付租金雖尚有不足，然若加上被告於104年11月6日給付之25萬4,268元，被告實際繳交金額共計61萬4,268元，亦超過依「租額2,409台斤稻穀」折合市價核算之應繳地租總額，足見本件被告並無積欠租金達兩年總額之情形甚明。
㈡、至原告主張本件為農發條例第20條第1項規定之89年1月4日後訂立之農業田地租賃契約，不適用減租條例規定云云，查系爭租約係張金振(出租人）與游禮勇（承租人）在38年1月15日所訂立；62年承租人游禮勇死亡後，由繼承人游金水、游木樹依法辦理租約變更登記；105年承租人游木樹死亡後，由繼承人游陳嶺子依法辦理租約變更登記，由游金水、游陳嶺子繼續承租耕作系爭土地，系爭租約早於38年1月15日即已成立，62年之租約變更登記及105年間之租約變更登記，僅係承租人死亡後其繼承人依法辦理租約變更之行政登記事項，仍屬89年1月4日農發條例修正前已依減租條例規定所訂定之租約，並未因農發條例修正施行而變更其租約之契約性質，依農業發展條例第20條第2項規定，租佃雙方就系爭租約之權利義務關係、租約之續約、修正及終止，均仍應依減租條例之規定辦理。本件被告既無積欠地租達兩年之情事，原告主張業已被告積欠地租達兩年為由終止系爭租約，顯於法無據，不生合法終止之效力，故兩造間就系爭耕地之租賃契約關係仍為有效存在，原告以系爭租約業經終止為由，請求確認系爭土地租賃關係不存在及返還系爭土地，均無理由。
㈢、再者，原告主張宜蘭地區稻田一年一作栽培良質稻種概況，已提升至每甲地可收穫稻谷應有1萬757台斤至1萬1,653台斤之間，則依375/1000租率算租谷，應為4,033台斤至4,369台斤，然近年來，因氣候異常，全球氣溫持續上升，乾旱、寒流、颱風等異常氣象急劇交替，均嚴重影響臺灣農業之發展，產量異常、產能下降等事件更時有所聞，則原告徒以85年之文章，主張系爭土地有上開收穫量，顯不可採。而查系爭租約明文約定自104年1月1日起至109年12月31日止之租賃期間中，依減租條例第1條、民法第442條但書之規定，原告不得請求增加系爭土地地之租金，原告之主張顯然無視系爭土地「實際之年收穫總量」，徒以「附近之土地交易市價」及「銀行定存利率」任意推算出來之數額作為系爭土地地之每年收穫量，將「1萬3,180台斤」作為調整年租金之標準，且該數額亦超過系爭租約所載2,409台斤的5倍之多，難認有理。
三、本院之判斷：
㈠、先位之訴部分：
１、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總額時，不得終止，減租條例第17條第1項第3款定有明文。原告主張兩造於104年間協商而達成每年租金依系爭租約上載2,409台斤加倍即4,818台斤折合當年農政單位收購稻谷糧價計算約6萬多元或7萬元給付租金，且被告也依原告104年存證信函內容補足應給付租金26萬4,268元，以此計算被告已積欠地租達兩年之情，為被告所否認，並辯以104年間僅係原告單方要求調高租金，雙方未達成共識，被告接獲原告的存證信函表示被告積欠26萬4,268元租金，當時不知道地主如何計算租金，而依存證信函之金額給付，是因為懼怕存證信函之通知效果而給付，並非有合意調高年租金等語。查，原告對於所主張兩造有合意以原約定租谷兩倍即4,818台斤計算折合當年農政單位收購稻谷糧價計算租金或以7萬元給付租金之情，固提出104年9月15日新店十四份郵局141號存證信函為證（見本院卷第101至103頁）。查，此存證信函雖載以：「主旨：台端二人共同向出租人等承租土地，租約從98年1月1日起至103年12月31日止共6年12期稻作，尚欠租金共新台幣貳拾陸萬肆仟貳佰陸拾捌元正，請於函到30天繳付…。說明：依98年5月15日蘇澳鎮公所蘇鎮民字第0980007044號函，每期（半年）租額2,409台斤（1,445.4公斤）稻穀，每公斤收購價如附表一所列，但台端每期僅繳納10,000元，至今共計積欠264,268元…」等語。然依系爭租約記載，租約租額為正產物稻谷收獲數量6,364（台斤）租率千分之三七五計算之實物2,409台斤稻谷（見本院卷第173頁），而經本院就所約定之租額2.409台斤稻谷是否為全年應繳之租額，向蘇澳鎮公所函詢，經該公所以108年7月31日蘇澳民字第1080012462號函覆以「…。三、在租佃糾紛實務上，均概以出租人與承租人之租約中所載明租額作為計算...。...四、參考上述實務租額之計算方式，租約中約定租額『稻谷2,409台斤』為全年繳納之租額。」等語，足見原告前述存證信函以半年為一期，租額2,409台斤，全年4,818台斤租額計算，主張被告有欠租情形，屬違反租約之片面主張，所為催告即難認合法，雖事後被告依該存證信函給付原告該金額，亦難認係同意原告提高租金或改以半年為一期、一年二期計付原約定租額二次之表示。況按耕地地租租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五，不及千分之三百七十五者，不得增加。減租條例第2條第1項定有明文。且此租額之限制，乃耕地租額之最高限制，契約當事人約定較高者，應以千分之三百七十五計，較低者，應從其約定（最高法院89年度台上字第2104號民事判決意旨參照）。本件依系爭租約所示，租額2,409台斤稻谷，即係以正產物收獲數量6,364台斤稻谷之千分之三百七十五租率計算而得，非有得再予合意提高之餘地，原告主張被告未依提高後之租額為給付，有欠租情形，已非有據。
２、再查，兩造均不爭執已合意改為現金給付，102年至103年被告每年給付地租2萬元，均經原告指定代收人簽收，有地租簽收收據（見本院卷第171頁）為憑，104年起原告要求給付租金3萬元（見本院卷第268頁），被告二人亦已依此數額自104年至107年每年各給付1萬5,000元予原告，有郵政匯款申請書為證（見蘇澳鎮公所調解卷附資料），是本件並無被告積欠地租達二年之情事，原告以被告積欠地租達二年為由，主張可終止系爭耕地租約，亦非有理。
３、從而，本件原告終止系爭租約並非合法，系爭租約仍有效存在。則原告請求確認系爭租約關係不存在，並請求被告還系爭土地，均非有理，不應准許。
㈡、備位之訴部分：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。本件兩造系爭租約關係租賃期間明定為104年1月1日起至109年12月31日，有如前述，則原告請求調整租金，即與前揭法律規定不符，非得准許。況被告已於104年起即依原告之請求將原定每年2萬元租金提高為3萬元而為給付，則原告復於僅4年後之108年間，於本件訴訟提出調整租金之請求，復未就104年至108年間系爭土地有何價值之昇降為舉證說明，其為增加租金之請求，難認有據。是本件原告所為調整租金之備位之訴，亦無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告本件先、備位之訴，均無理由，均應駁回。爰由本院判決並依職權酌定訴訟費用之負擔方法如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，不另遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
書記官 林憶蓉