臺灣宜蘭地方法院民事判決 108年度訴字第376號原 告 簡正明被 告 群揚建設股份有限公司法定代理人 葉火乾被 告 黃仁○上列二人共同訴訟代理人 游敏傑律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國109年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴以其與被告群揚建設股份有限公司（下稱被告群揚公司）、被告黃仁○間分別簽立房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約書購買「礁溪湯院子」建案C1棟3 樓房屋及公共設施（下稱系爭房屋，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○○ 號3 樓之3 ）、坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地之應有部分2052/63200（下稱系爭土地），嗣後才發現被告群揚公司未告知一樓公共設施之四個非個人使用之溫泉池（下稱系爭公共溫泉池）未向宜蘭縣政府申請合法使用，遭宜蘭縣政府以被告群揚公司違反溫泉法進行行政裁罰，驚覺遭受被告群揚公司詐騙，故而於民國107 年5 月30日以存證信函向被告群揚公司表示撤銷及解除契約之意思表示，又依約前揭房地買賣契約為聯立契約，一份契約解除即視為全部解除，故請求被告二人返還買賣價金等語，並聲明：一、被告群揚建設股份有限公司（下稱被告群揚公司）應給付原告新台幣（下同）133 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告黃仁○應給付原告529萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院補字卷第7 頁以下）。嗣於108年7 月16日具狀變更聲明為：被告群揚公司、被告黃仁○應共同給付原告100 萬元( 見本院補字卷第15頁以下) ；並於
108 年11月14日本院言詞辯論時陳稱不請求解除契約，改主張請求被告賠償損害100 萬元，法律依據再為陳報等語（見本院訴字卷第29頁）。嗣於109 年1 月7 日本院言詞辯論時當庭以言詞變更聲明為：被告群揚公司、黃仁○應共同給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並主張依據買賣契約法律關係，請求被告負物之瑕疵擔保責任，依民法第359 條請求減少價金63萬元，並依據不當得法律關係請求被告返還溢繳的價金63萬元等語（見本院訴字卷第70頁以下) 。經核原告前揭所為訴訟標的之變更，係本於同一基礎事實即兩造間房地賣契約及給付存有瑕疵情形之主張，而原告前揭所為聲明之變更則僅為減縮應受判決事項之聲明，且被告就此均無異議，而為本案言詞辯論，依前揭法規及說明，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於103年3月8日與被告群揚公司、被告黃仁○分別簽立房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約書，各以133萬元、529萬元買受系爭房屋、土地，並已全額給付上開買賣價金，於105年10月交屋。嗣後於106年3、4月間經由社區管理委員會始得知被告群揚公司就系爭公共溫泉池未向宜蘭縣政府申請合法使用，遭宜蘭縣政府以被告群揚公司違反溫泉法進行行政裁罰而無法使用，被告群揚公司事後欲進行溫泉開發許可申請程序，提請礁溪湯院子管理委員會於107年5月20日召開區分所有權人大會時，提案請區分所有權人進行表決同意委託被告群揚公司辦理，原告驚覺受騙，被告群揚公司稱會盡快修復，但還是沒有辦法使用，是本件買賣房地顯有瑕疵存在，原告與家眷不能使用系爭公共溫泉池長達2年半，以原告與家眷每次使用系爭公共溫泉池費用700元計算，原告受有63萬元的損失（計算式：700元×30天×30個月＝63萬元），爰依買賣契約法律關係，被告二人負物之瑕疵擔保責任，本件買賣房地既存有瑕疵，請求減少價金63萬元，故依不當得利法律關係請求返還溢繳之價金63萬元等語。並聲明：
㈠被告群揚公司、黃仁○應給付原告63萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地之建案坐落土地本即有溫泉井，於建造過程亦確有取得水權並為登記，各戶皆得合法使用溫泉水，直至106年7月因縣政府履勘水權展期時得知系爭公共溫泉池係使用溫泉水，認溫泉水使用量超出申請而為裁罰，原告始知有此疏漏，依照法令需申請增加溫泉水使用量，故而補為申請，並已於107年12月18日獲得宜蘭縣政府核准發給水權狀迄今，並已經管理委員會驗收通過使用，被告並無故意隱瞞水權問題。又原告於106年3、4月即已知悉系爭公共溫泉池水權問題，但未即時通知被告，依法已視為承認受領物；且原告於107年5月30日寄送存證信函予被告，僅主張解除契約，並未主張減少價金，迄至本件訴訟始為減少價金之主張，亦已逾越於通知被告瑕疵後應於6個月內請求減少價金之除斥期間，自不得再為請求等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠查原告於103年3月8日與被告群揚公司、被告黃仁○分別簽
立房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約書，各以133萬元、529萬元買受系爭房屋、土地，並已全額給付上開買賣價金，業於105年10月交屋完成；嗣後原告於106年3、4月間經由社區管理委員會知悉被告群揚公司就系爭公共溫泉池未向宜蘭縣政府申請合法使用，遭宜蘭縣政府以被告群揚公司違反溫泉法為行政裁罰而無法使用；後經被告群揚公司在系爭房地社區於107年5月20日召開之臨時區分所有權人會議時獲決議同意授權公司辦理溫泉水使用申請變更適宜，原告並於107年5月30日以存證信函通知被告群揚公司載以伊發現系爭公共溫泉池有無法合法使用之瑕疵主張依民法第359條解除買賣契約及同法第92條撤銷訂約意思表示等語；又原告於108年4月23日向本院對被告提起本件訴訟並主張解除及撤銷買賣契約並請求返還買賣價金等語；嗣於109年1月7日本院言詞辯論時當庭改稱本件不請求解除契約，改依民法第359條規定主張物之瑕疵擔保請求減少價金等語；為兩造所不爭執，並有原告提出之起訴書、系爭房地之預定買賣契約書、被告群揚公司107年5月25日群字第1070502501號函文、郵局存證信函1份、109年1月7日本院言詞辯論筆錄等在卷可稽（本院調字卷第7-42頁，本院訴字第69-70頁），堪以認定。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項本文定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。同法第359條本文亦有明文。據此，出賣人於危險移轉後即交付買賣標的物時，應對買受人就買賣標的物負物之瑕疵擔保責任，如買賣標的物存有瑕疵，得依前揭規定請求解除契約或請求減少價金。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如有發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條通知後6個月不行使而消滅，民法第356條第1項、第3項、第365條定有明文。查本件原告於購買系爭房地並於105年10月完成交屋後，於106年3、4月即已發現系爭公共溫泉池有因尚未向主管機關申請足量水權而無法使用之瑕疵存在，應由出賣人即被告負擔保責任，本應即時通知出賣人即被告，卻遲至107年5月30日始以存證信函通知被告系爭房地存有部分公共設施即系爭公共溫泉池不能合法使用之情形，於107年5月30日通知被告後，更遲至109年1月7日始當庭對被告以言詞表示行使民法第359條減少價金之請求權，依前揭說明，原告依買賣契約法律關係主張減少價金，其請求權顯已逾前揭應於通知被告瑕疵後6個月內行使之除斥期間，且原告對於被告故意不告知瑕疵之積極事實未能舉證以實其說，則被告抗辯原告減少價金請求權已因民法第365條所規定6個月除斥期間之屆滿而消滅，自屬有據。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。惟所謂不當得利，既係以當事人無法律上原因而受利益，致他方受損害者，為其成立要件，如當事人之受利益有其法律上之原因者，自不生不當得利之問題。查本件買賣契約已約明系爭房地價金分別為133萬元、529萬元，而該買賣法律關係嗣後既未經撤銷或解除，且所定價金如前述亦不得依物之瑕疵擔保規定予以裁准減少，核被告受領前開價金給付即屬有法律上之原因，原告主張因系爭公共溫泉池存有瑕疵致溢付價金63萬元，依民法第179條不當得利規定請求被告返還，自無可採。
四、綜上所述，本件原告依物之瑕疵擔保及不當得利等法律關係，請求被告給付63萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按法定利率計算之利息，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果不生影響，不再一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
民事庭 法 官 陳雪玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 5 日
書記官 葉宜玲