臺灣宜蘭地方法院民事判決 108年度訴字第6號原 告 豐慶不動產仲介經紀有限公司法定代理人 林永松訴訟代理人 林玉卿律師
簡坤山律師被 告 李侑儒
林芸榛李侑珊共 同訴訟代理人 何嘉昇律師複代理人 李炎蒼被 告 李誦恩上列當事人間給付服務費事件，本院於民國108年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林芸榛、被告李侑儒、被告李侑珊應各給付原告新臺幣拾參萬捌仟陸佰陸拾陸元及均自民國一０八年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李誦恩應給付原告新臺幣肆拾壹萬陸仟元及自民國一０八年二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告為被告林芸榛、被告李侑儒、被告李侑珊各供擔保新臺幣肆萬陸仟貳佰貳拾貳元後，得假執行。但被告林芸榛、被告李侑儒、被告李侑珊如各以新臺幣拾參萬捌仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告為被告李誦恩供擔保新臺幣拾參萬捌仟陸佰陸拾陸元後，得假執行。但被告李誦恩如以新臺幣肆拾壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條有明文規定。本件原告本於土地委託書及土地專任委託銷售契約書（以下簡稱系爭委託銷售契約）第8條第3項第4款請求被告給付居間報酬，並起訴請求：（一）被告李侑儒、林芸榛、李侑珊應共同給付原告新臺幣（下同）416,000元服務費，並自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告李誦恩應給付原告416,000元服務費，並自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）若受有利之判決，請准原告供擔保宣告假執行。嗣於民國108年3月25日以民事準備一狀變更上開第一項聲明為：被告林芸榛、李侑儒、李侑珊應各給付原告138,666元，並自本起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並於108年5月28日之言詞辯論時，追加系爭委託銷售契約第8條第3項5款及第4項及服務費確認單（以下或簡稱系爭確認單）為本件訴訟之請求權基礎等情，經核，就關於請求權基礎追加之部分，其基礎事實尚屬同一，原告所為訴之變更自屬合法。又關於聲明之變更，並未變更訴訟標的，而僅屬更正事實上及法律上之陳述，依前述說明，於法尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落宜蘭市○○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地），被告林芸榛、李侑儒、李侑珊等三人原有應有部分各1/9合計為1/3，另被告李誦恩原有應有部分為1/3，被告等人之所有權應有部分合計為2/3，另尚有一位共有人即訴外人李仁傑所有權應有部分為1/3。106年12月下旬，被告李誦恩因欲出售系爭土地之所有權應有部分，遂委託原告銷售，故被告李誦恩於106年12月31日簽訂土地一般委託銷售同意書，原告之仲介業務員陳博文告知「所有權應有部分不易出售，最好有其他共有人願意一起賣」，故被告李誦恩即說服其嬸嬸即被告林芸榛一同出售。107年1月，被告林芸榛及李誦恩分別簽署系爭委託銷售契約，委任原告銷售系爭土地，約定以成交價的百分之4作為仲介服務報酬。由於原告之居間仲介，促成被告於107年2月11日與買方桂冠開發建設股份有限公司（以下簡稱為桂冠公司）簽署土地買賣契約書，被告等人各出售系爭土地所有權應有部分共2/3，約定將土地分割為被告四人共有後（即將未出售之共有所有權應有部分1/3予以分割出去），再將土地移轉給買受人桂冠公司，故買賣契約簽訂時並繪有2/3與1/3所有權應有部分面積之分割附圖為憑，買方並同意無論日後分割結果，買賣之土地分配位置在北側或南側均可接受。且簽約當天，被告就仲介服務費與原告達成協議，將原約定成交價之百分之4降為百分之3，即買賣總價27,767,000元乘以百分之3為833,010元，而由被告等人按所有權應有部分比例負擔，亦即被告李誦恩負擔一半416,000元，而被告林芸榛及其女兒即被告李侑儒、李侑珊等三人負擔一半416,000元（零頭505元原告減縮），此有被告李誦恩與林芸榛所簽署之系爭確認單可查。詎被告於簽訂系爭土地買賣契約書，桂冠公司已給付簽約款200萬元後，被告卻拒不履行，並分別於107年8月9日及同年8月22日與桂冠公司達成合意解除契約，由被告李誦恩賠償桂冠公司35萬元及退還已付價款200萬元，嗣後即藉口係因共有人李仁傑行使優先承買權，解除買賣契約係不可歸責於賣方，故無須支付仲介費用云云，拒絕給付原告居間報酬。然而，原告既已完成委託銷售之服務，自得請求服務報酬，故原告爰依系爭委託銷售契約第8條第3項第4、5款及第4項及系爭確認單之契約關係，請求被告給付之，並聲明如前述。
（二）對被告答辯之陳述：
1、被告雖辯稱系爭土地之買賣契約並未成立云云，惟查，被告於107年2月11日經原告居間介紹與桂冠公司簽訂系爭土地之買賣契約書，而就買賣標的物即系爭土地均有明確之約定，並在代書陳振棋逐一向雙方講解內容後，遂在立契約書人處簽名及蓋章，且桂冠公司於簽約當時即已給付第一期款200萬元予被告等情，系爭土地之買賣契約已因雙方就買賣標的物及價金等事項意思合致而成立，因此，被告為脫免給付報酬訛稱買賣契約不成立云云，實非可採。
2、被告李侑珊、李侑儒辯稱其非系爭委託銷售契約之當事人，故當事人不適格云云，惟查，原告主張被告李侑儒、李侑珊有給付仲介服務費之法律上義務而提起本件給付訴訟，被告李侑儒、李侑珊即具有給付訴訟之當事人適格，被告林芸榛主張被告李侑儒、李侑珊不具當事人適格，要無可採。
3、被告李侑珊、李侑辯稱並未在系爭委託銷售契約上簽名，與原告無契約關係云云，惟查，被告李侑珊、李侑儒已簽具授權書，授權被告林芸榛代為辦理系爭土地之委託銷售，此由原告於107年2月11日促成被告等與桂冠公司簽署土地買賣契約書時，被告林芸榛簽署之系爭確認單，確認應給付服務費總額為416,000元，為被告林芸榛、李侑珊、李侑儒三人應有部分合計買賣總價之3％扣除零頭505元即可得知。
4、被告辯稱未有合理審閱契約期間，系爭委託銷售契約第8條不構成契約之內容云云，惟查，原告於107年1月27日即將土地委託書傳真給被告林芸榛，1月30日被告林芸榛才又將系爭委託銷售契約傳真回原告公司，原告已給予被告林芸榛三日之審閱期間，且原告並未以定型化契約條款使被告拋棄審閱權利，被告林芸榛、李誦恩既已於系爭委託銷售契約上切結伊業已行使契約審閱權，足見被告已充分瞭解契約內容，並同意放棄審閱權利。
5、被告辯稱系爭土地之買賣契約係因共有人李仁傑行使優先承買權而解除，非可歸責於被告云云，惟查，系爭土地買賣契約並非應有部分之買賣，退步言，縱認為應有部分之買賣，共有人李仁傑並非以與桂冠公司同一價格、同一條件向被告等承買，故並非行使優先承買權。
6、被告辯稱系爭土地買賣契約簽訂時，已逾委託銷售期間，故被告無給付服務費之義務云云，惟查，原告仲介陳博文係經被告林芸榛、李誦恩同意始將系爭委託銷售契約上委託日期修改為107年2月18日，此由被告林芸榛、李誦恩於簽訂土地買賣契約書當日，隨即與原告簽訂系爭服務費確認單即可得證，退步言，縱認已逾委託期間，原告亦得依系爭委託銷售契約第8條第3項第5款向被告等請求。再者，原告亦可依土地一般委託銷售同意書第8條第3項第3款向被告李誦恩請求。
二、被告則以：
（一）就被告李侑儒、李侑珊及林芸榛部分：
1、被告李侑儒、李侑珊部分：原告訴請被告李侑儒、李侑珊應依契約關係給付原告服務費云云，惟李侑儒、李侑珊與原告並無委託銷售契約關係，此觀系爭委託銷售契約書或服務確認單，均無其二人之簽名，亦無他人以代理人名義簽名，故可知被告李侑儒、李侑珊自非本件適格之當事人。退步言，原告以被告李侑儒、李侑珊出具之授權書有記載委託銷售等語，而主張被告李侑儒、李侑珊已授權被告林芸榛簽署系爭委託銷售契約書云云，惟查，系爭委託銷售契約之傳真日期為107年1月25日，而授權書傳真日期則為107年2月11日，自無可能以2月11日傳真之授權書授權被告林芸榛簽署107年1月25日之委託銷售契約書。其次，該授權書之真意係針對被告等與桂冠公司間之土地買賣契約所為之授權，而不及於兩造間之委託銷售契約，此觀授權書係僅作為土地買賣契約書之附件，而不及於系爭委託銷售契約，且原告並未依系爭委託銷售契約第8條第2項之內容要求被告林芸榛提供被告李侑儒、李侑珊之身分證件及印鑑證明等文件，系爭確認單亦僅有被告林芸榛之簽名而無被告李侑儒、李侑珊二人之簽章，且系爭確認單上亦無可認被告林芸榛表明代理意旨之文字等情。綜上所述，被告李侑儒、李侑珊並未簽署或被告林芸榛亦未代理被告李侑儒、李侑珊簽署系爭委託銷售契約或系爭確認單。至於授權書係授權被告林芸榛代理與桂冠公司簽署土地買賣契約，與系爭委託銷售契約無關，被告李侑儒、李侑珊與原告間確無契約關係，原告起訴請求給付服務費用，即非可採。
2、被告林芸榛部分：
A.被告林芸榛雖有簽署系爭委託銷售契約，惟原告並未充分說明其內容，亦未依消費者保護法第11-1條第1項及內政部不動產委託銷售契約書範本給予合理審閱期，其條款不構成契約內容，原告自不得依系爭委託銷售契約之條款請求被告給付服務費。
B.本件系爭土地之買賣契約中，一方係擬出售所有權應有部分，他方係擬購買分割後之土地，雙方對於買賣之標的並未意思合致，自難謂契約成立，退步言，若買賣契約之標的係為分割後之土地，由於契約簽訂前土地尚未分割，雙方對於分割後應交付之特定土地並無具體合意，且土地分割若共有人全體無法達成協議，則僅得透過法院裁判分割。換言之，本件買賣契約根本無法透過強制執行而強制交付買賣標的。復查，系爭土地之買賣契約附約第二點既約定：「賣方應負責將上開買賣之土地辦理分割、共有物分割單獨所有...」，則出賣系爭土地之被告，理應要依其所有權應有部分分割為四筆單獨所有之土地，但如對照契約附件圖，又並非如此，凡此足見標的無法特定而尚未達成合意致使契約未成立，原告自不得請求給付服務費用。
C.另查，本件系爭土地之買賣契約係於107年2月11日簽訂，已逾委託銷售期間即107年1月26日至2月8日，被告自無給付服務費之義務。
D.本件系爭土地之買賣契約因共有人李仁傑行使優先承買權而合意解除契約，而共有人之優先承買權為法律賦予共有人之權利，並非可歸責於被告之事由，再者，原告就本件亦未具體說明買方即桂冠公司有何歸責之情形，則依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款之反面解釋，被告更無請求給付服務費之義務。
E.末查，原告在被告107年2月11日簽訂本件買賣契約當天之前，並未介紹桂冠公司予被告林芸榛認識。換言之，桂冠公司並非專任委託銷售期間內經由原告介紹給予被告之客戶，自無適用系爭委託銷售契約第8條第3項第4款之餘地。況且，承如前述，雙方於簽約後，因共有人行使優先承買權而合意解約，契約既經合意解除，則與未簽約無異，從而，本件亦無委託期滿後兩個月內被告與原告介紹客戶之情形存在。
3、退步言，若鈞院認被告有給付報酬義務，然原告並未依系爭委託銷售契約第7條之規定具體說明其就本件有辦理何種市場調查、廣告推銷等準備行為，復未據實提供近三個月同路段、同性質不動產之成交行情，供被告訂定售價之參考，也未給予被告審閱期間，更未向被告正確說明契約成立之權利及義務關係，亦未向被告分析說明土地分割前簽定買賣契約之利弊得失。甚者，據被告李誦恩轉知，其出賣其持分土地前，有瞭解、研究過鄰近土地之行情，最初被告李誦恩係希望能以每坪28萬元售出，但最終成交價格為每坪22萬元，實難認原告有何為被告利益交涉。更遑論本件契約簽訂後，因共有人行使優先承買權致雙方未能繼續履行，原告因此省卻成本需處理系爭土地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用有點交系爭土地之情。參酌被告林芸榛108年1月30日回傳系爭銷售委託契約迄至108年2月11日買賣契約簽訂止，原告亦無積極說明、磋商行為，則縱認原告得向被告請求報酬，原告與被告約定之報酬，顯較原告所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，是請鈞院酌減服務報酬。
4、又退萬步言，縱被告仍有給付義務，由於原告履約時未盡善良管理人注意義務，告知被告所涉及之法律風險，或告知雙方應先辦理土地分割後再行簽定買賣契約，致被告應額外支付服務費用，被告自得就此範圍內主張抵銷。
（二）就被告李誦恩部分：其答辯內容均與其餘被告相同外，另陳稱當初的解約協議書有清楚提到解約緣由，此協議書可以證明是以土地法34條之1與桂冠公司達成共識，且原告方也有蓋章，由此可證原告亦表示有同意這樣的作法等語為辯。
（三）均聲明請求駁回原告之訴，如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張被告林芸榛、李侑儒、李侑珊就系爭土地原有應有部分各1/9合計為1/3，被告李誦恩原有應有部分為1/3，另有共有人即訴外人李仁傑之應有部分為1/3。而經原告之居間仲介，被告與訴外人即買方桂冠公司於107年2月11日簽立系爭土地買賣契約書，被告林芸榛、李誦恩與原告簽立服務費確認單為各416,000元。嗣被告分別於107年8月9日及同年8月22日與桂冠公司解除系爭土地買賣契約等情，業據原告提出系爭土地之第一類謄本、系爭委託銷售契約、土地買賣契約書、服務費確認單、解約協議書及終止履保協議書為證，自堪信為真實。至原告主張被告應給付居間報酬一節，則為被告所否認，並以前詞為辯，故本件應審究者，即為原告請求被告給付居間服務報酬有無理由？被告抗辯被告李侑儒、李侑珊未簽署委託銷售契約書故與原告無契約關係，有無理由？被告抗辯原告未給予銷售契約書之合理審閱期，故不構成契約內容，有無理由？被告抗辯系爭土地買賣契約書未於委託銷售契約期間簽約，故無須給付服務報酬，有無理由？被告抗辯因共有人依法行使優先承買權而非可歸責於被告，有無理由？茲分敘如下：
（一）系爭委託銷售契約、授權書、土地買賣契約書、服務費確認單為真正：
被告固否認系爭委託銷售契約、授權書、土地買賣契約書、服務費確認單之形式上真正，然此業據原告提出系爭土地買賣契約書、服務費確認單之原本，且依證人即仲介買賣之營業員陳博文於本院證稱：「委託書是107年1月27日給被告林芸榛，李誦恩於106年底就已經傳真給他過傳真給李誦恩後，他應該知道內容，所以才要求改成一般約，後來再簽專任委託書，但是106年底已經給他看過一次了，他也表示瞭解契約的內容，所以就回傳給我......授權書是林芸榛於107年1月30日回傳委託書時，一併回傳的......服務費確認單是我拿給林芸榛跟李誦恩，簽約地點是在地政士事務所，是在簽完買賣契約後簽的」等語明確（見本院卷一第238-241頁），故可認系爭委託銷售契約、授權書、土地買賣契約書、服務費確認單均係屬真正。
（二）被告抗辯被告李侑儒、李侑珊未簽署系爭委託銷售契約故與原告間無契約關係為無理由：
被告林芸榛、李誦恩分別於107年1月27日、107年1月25日與原告簽署土地委託銷售契約書一節，業據原告提出系爭委託銷售契約在卷可稽，自堪認為真實。而被告固主張被告李侑儒、李侑珊並未與原告簽署系爭委託銷售契約而與原告無契約關係云云，然依原告所提出之授權書所載（見本院卷一第131-133頁），可見被告李侑儒、李侑珊就簽署銷售契約書、買賣相關文件等事項，業已授權由被告林芸榛代為簽署，自堪認被告李侑儒、李侑珊確有授權被告林芸榛代為簽署土地委託銷售契約書無誤，至被告雖否認該授權書之真正，然依該授權書與被告林芸榛所簽署之系爭委託銷售契約所示（見本院卷一第21-27頁、第131-133頁），左上角均有傳真之日期及時間，系爭委託授權契約之傳送時間為「2018年1月27日3時42PM」，系爭授權書之傳送時間則為「2018年1月27日3時43PM」，顯見該土地委託授權契約書與系爭授權書係在同一時間接續傳送予原告收受無誤，故自堪認系爭授權書為真正，則被告李侑儒、李侑珊既已委託被告林芸榛代為簽署系爭委託銷售契約，則被告李侑儒、李侑珊以其未簽署土地委託授權書為由主張與原告間無契約關係存在，自屬無據。
（三）被告抗辯原告未給予銷售契約書之合理審閱期，應不構成契約之內容為無理由：
1、按定型化契約條款係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約則係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消費者保護法（下稱消保法）第2條第7項、第9項定有明文。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消保法第11條之1第1項定有明文，揆其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。又按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之，消保法第17條第1項亦有明定。內政部即針對不動產委託銷售定型化契約訂定應記載或不得記載事項，依內政部不動產委託銷售定型化契約記載事項第1條規定，契約審閱期間不得少於3日，如有違反，該條款不構成契約內容。
2、經查，系爭土地委託銷售契約書為原告預先擬定，以供不特定多數人委託銷售不動產之用，其中除委託銷售標的所在地、委託銷售價格、報酬比例、委託期間等得由雙方個案議定外，其餘條款均難認被告有何磋商空間，核屬定型化契約，自有前揭消保法及內政部不動產委託銷售定型化契約記載事項規定之適用，要無疑義。而觀諸系爭委託銷售契約頁首載明：「委託人（即被告）簽訂契約前，有3天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容；委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，可見該契約給予被告之審閱期間符合消保法第11條之1第1項及內政部不動產委託銷售定型化契約記載事項第1條之規定，其形式上即難逕認有何違法之處可言。
3、被告雖主張被告就簽署系爭委託銷售契約時原告未給予合理審閱期間云云，然依證人陳博文於本院證稱：「委託書是107年1月27日給被告林芸榛，李誦恩於106年底就已經傳真給他過傳真給李誦恩後，他應該知道內容，所以才要求改成一般約，後來再簽專任委託書，但是106年底已經給他看過一次了，他也表示瞭解契約的內容，所以就回傳給我」等語明確（見本院卷一第239頁筆錄），顯見於被告簽署系爭委託銷售契約前，已經給予被告審閱期間無誤，況被告既已在系爭銷售委託契約上簽名，審諸被告為具有通常智識及社會經驗之成年人，簽約時應可理解審閱期間之意義及系爭委託銷售契約之內容，且系爭土地託售金額非低，被告應無草率簽約之可能，況迄本件原告起訴前，復未見被告就審閱期間不足乙節有何爭執之情，自堪信證人陳博文前開證述所稱其於簽約前已給予被告審閱等語，應非虛妄，故被告以此為辯，自無所據。
（四）被告抗辯系爭買賣契約非在土地委託銷售期間所簽立，故無須給付服務報酬為無理由：
依證人陳博文於本院證稱：「委託書上的委託銷售日期是我修改的，因為有買家出現，所以有這份短期的專任委託書，本來約定時間為107年1月26日至107年2月8日止，因為我們約定簽約時間是在2月8日之後，為了讓公司的秘書小姐作業方便，我將他改成2月18日並打電話給李誦恩及林芸榛取得他們的同意，因為簽約時間就要到了，所以他們就都同意，2月18日是我直接在我手上這份委託書上做修改......只是打電話給他們，並沒有另外要他們簽名，他們也都同意，所以才會來簽約，並有簽服務費確認單。」等語（見本院卷一第238頁筆錄），故依證人陳博文所述，可知該委託銷售契約之期間，已經雙方同意延長至107年2月18日止，此觀之被告林芸榛、李誦恩於107年2月11日與訴外人桂冠公司簽立土地買賣契約之同時，亦同時簽立服務費確認單予原告甚明（見本院卷一第37-79頁），蓋倘被告林芸榛、李誦恩並未同意延長雙方之委託期間，豈有可能於107年2月11日簽約後，再簽署服務費確認單予原告？故被告辯稱系爭買賣契約非在土地委託銷售期間所簽立，故無須給付服務報酬云云，自屬無據。
（五）被告抗辯因共有人依法行使優先承買權而非可歸責於被告，為無理由：
1、依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即金額一次支付予乙方。...④簽立書面土地買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。」，依此，於兩造約定之委託期間內，如被告已與買方簽立書面土地買賣契約書後，因可歸責於被告之事由而解除契約者，均視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍有給付報酬予原告之義務。
2、經查，兩造簽立系爭委託銷售契約，約定於107年1月26日至107年2月18日期間，由原告受託處理系爭土地仲介事務，且約定於成交後由被告支付成交價額4％作為服務報酬，嗣原告覓得有承購系爭土地意願之買方桂冠公司，被告與桂冠公司並於107年2月11日簽署系爭土地買賣契約書等情，業經認定如前，並有系爭委託銷售契約、系爭土地買賣契約書、服務費確認單在卷可稽，自堪信為真實。而被告與買方桂冠公司分別於107年8月9日、107年8月22日簽署解約協議書，此有解約協議書、終止履保協議書在卷可稽（見本院卷一第81-91頁），復為兩造所不爭執，自堪認屬實。則依前開兩造簽署之土地銷售委託契約書之約定，如於簽立書面土地買賣契約後，因可歸責於被告之事由而解除契約時，被告仍有給付服務報酬之義務。
3、被告雖主張解除系爭土地買賣契約，係因土地共有人主張優先承買權而非可歸責於被告云云，然依被告與買方桂冠公司所簽署之系爭土地買賣契約書雖於土地標示記載「宜蘭縣○○市○○○段○○○○號土地面積6公畝25平方公尺86平方公寸，移轉持分3分之2」，然依系爭土地買賣契約書買賣雙方所磋商之附約所記載：「一、本買賣標的物除契約另有約定外，包括其地上物及定著物。二、賣方應負責將上開買賣之土地辦理分割、共有物分割為單獨所有交由買方管理（位置詳如附件圖）。其費用由賣方負擔。但倘分割後面寬不足11米時，買賣雙方同意無條件解除本契約且賣方應於解除契約日起三日內無息退還已收受之價金。
三、本買賣之土地應由賣方辦理鑑界點交予買方，如發現土地有被占用時應由賣方於點交日前負責理清。但占用係道路、水溝、鄰房等無法於點交日排除時，買賣雙方同意就佔用之部份每坪以買賣總價除以總面積之平均值作為補貼。其占用部份之增值稅由買賣雙方各負擔一半。鑑界費由賣方負擔。四、土地若經鑑界其面積誤差值超過法定公差時，以地籍圖實際丈量之面積為準。買賣雙方同意以鑑界後之面積作互相補貼，其單價以總價款除以總面積之平均值。五、本案土地倘未能核准建築線之指示及建造執照時，買賣雙方同意無條件解除本契約且賣方應於解除契約日起三日內無息退還已收受之價金。六、申請建築線指定之工作及費用由買方負擔。買方應於簽訂本約日起十日內提出申請建築線指示。俟核發建築線指定之公文函三日內買方履行支付第二次付款之款項。七、本案倘已申請建造執照時，該建造執照之權利亦包括在本買賣在內，賣方應負責將該權利移轉於買方。八、上開買賣之土地倘若有法定空地比且無法排除時，買賣雙方同意無條件解除本契約，賣方應於解除契約之日起三日內無息退還已收受之價金，其排除費用由賣方負擔。」，被告依附約所示內容，應負責將土地辦理共有物分割為單獨所有後，始交由買方管理，並於系爭土地買賣契約書後附附圖，並劃有買方同意出售之位置圖，此經買賣雙方簽名確認無誤（見本院卷一第37-59頁），故依系爭土地買賣契約書所載，顯見買賣雙方所交易之標的，確為系爭土地之特定位置無誤，此亦經證人即代書陳振棋證稱：「賣方到我的事務所明確的告訴我只是出售他的部分而已，就是出售三分之二，他是說他要出售林芸榛及李誦恩的土地，會負責分割為單獨所有，再出售給買方。....有說他阿伯說不賣了，阿伯說他不賣了，由他們自己出售，等過完年回來再辦理分割，林芸榛、李誦恩兩人都有這樣說。等分割好再過戶，就是等過完年後，就是本來契約約定3月31日前要分割好，再付第二次款。」等語明確（見本院卷一第246-247頁筆錄），顯見當時買賣雙方之真意，係將系爭土地分割為單獨所有後才移轉予買方甚明，故可知系爭土地買賣契約之標的，係為系爭土地之特定位置，而非系爭土地之持分，則被告與買方桂冠公司既係以系爭土地之特定位置為買賣標的，被告依約自應將系爭土地分割為單獨所有後，移轉予買方，自無所謂共有人行使優先承買權之問題，則被告主張因係共有人行使優先承買權而解除契約係非可歸責於己之事由云云，自屬無據。
4、又按「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。無權利人就權利標的物為處分後，取得其權利者，其處分自始有效。但原權利人或第三人已取得之利益，不因此而受影響。」民法第118條第1項、第2項定有明文。而所謂「無權處分」，乃無權利人以自己名義就他人權利標的物所為之處分，又民法第118條所謂處分，係指直接使權利移轉、變更、增加負擔及消滅之行為而言，當以物權行為及準物權行為為限，至一般負擔行為（債權行為）因不涉處分能力問題，自不包括在內（司法院（75）廳民一字第1139號函復、最高法院103年度台上字第2405號判決意旨參照）。故被告於系爭土地尚未分割前，即以系爭土地之特定位置出售予桂冠公司，其所為之債權行為並非無效，惟其所為之物權行為，則屬效力未定，而依被告自承共有人之一之李仁傑行使優先承買權，顯見共有人對於被告出售系爭土地特定位置之處分行為未予承認，該無權處分之物權行為自屬無效，依此，被告係以不能之給付為給付之標的，則其嗣後因共有人未予承認而解除系爭土地買賣契約，應認係屬可歸責於被告之事由甚明。
（六）原告請求被告給付報酬為有理由：
1、綜前各節，被告林芸榛既代理被告李侑儒、李侑珊及被告李誦恩均與原告簽署系爭委託銷售契約，而系爭委託銷售契約亦未有違反消保法之情，且兩造均同意延長系爭土地委託銷售契約至107年2月18日止，而被告確經原告之仲介而與桂冠公司簽立書面之系爭土地買賣契約書，嗣因共有人未承認被告出售系爭土地特定部分之處分行為，被告因而與桂冠公司解除系爭土地買賣契約，顯係可歸責於被告之事由，故原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款之約定，請求被告給付服務報酬，核屬有據。
2、而依系爭委託銷售契約第8條第3項之約定，雙方原係約定以委託銷售價百分之4計算服務報酬，然事後雙方協商將服務報酬降為百分之3，此有服務費確認單在卷可參（見本院卷一第77頁、第79頁），則系爭土地買賣契約之成交金額為27,767,000元，依此計算服務報酬即為833,010元（計算式：27,767,000×0.03＝833,010），則原告依此請求被告各依其持份比例計算之服務報酬，即被告林芸榛應給付原告138,666元、被告李侑儒應給付原告138,666元、被告李侑珊應給付原告138,666元、被告李誦恩應給付原告416,000元，均未逾前開依百分之3計算之金額，均為有理由，應予准許。
（七）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告請求被告給付服務報酬，係以支付金錢為標的，是原告請求被告給付分別自起訴狀繕本送達被告林芸榛、李侑儒、李侑珊之翌日即108年2月2日、送達被告李誦恩之翌日即108年2月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，依上開說明，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依據系爭委託銷售契約，請求被告林芸榛、李侑儒、李侑珊各給付原告138,666元及均自108年2月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及請求被告李誦恩給付416,000元及自108年2月14日起至清償日止，按週年利率百分之5之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 21 日
書記官 廖文瑜