臺灣宜蘭地方法院民事判決 108年度訴字第84號原 告 張鳴雲訴訟代理人 賴成維律師被 告 陳健春上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國109 年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國105 年5 月31日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）999萬元，向被告購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段○ ○○○○號土地及其上同段97建號即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○ 段○○號建物（下稱系爭不動產），並約定被告至遲應於105 年8 月30日前應將系爭不動產所有權移轉與原告，原告則應於系爭不動產過戶後3 日內1 次付清買賣尾款600 萬元，詎原告業已給付400 萬元，僅餘尾款尚未給付，惟被告迄未依約將系爭不動產所有權移轉與原告，屢經原告催告未獲置理，經原告於107 年11月間向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第254 條、第259 條之規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：（一）被告應給付原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息；（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造確有簽訂系爭買賣契約，原告亦已給付被告
400 萬元無訛，然系爭買賣契約無法繼續履行之原因，係因原告辦理銀行貸款未通過所致，原告復無法以現金補足尾款，被告自無移轉系爭不動產所有權之必要，兩造亦曾於106年9 月11日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定原告重新辦理銀行貸款，並於銀行核貸後先給付尾款與被告，被告再將系爭不動產所有權移轉與原告，是系爭買賣契約既因原告無法給付尾款致無法繼續履行，則原告自不得主張解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；
（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張兩造於105 年5 月31日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以999 萬元向被告購買系爭不動產，且原告業已給付40
0 萬元，僅餘尾款尚未給付，被告尚未將系爭不動產所有權移轉與原告等情，為兩造所不爭執，應堪認定為真實。至原告主張被告至遲應於105 年8 月30日前應將系爭不動產所有權移轉與原告，原告則應於系爭不動產過戶後3 日內1 次付清買賣尾款600 萬元，然原告催告被告履行系爭契約未獲置理，經原告於107 年11月間向被告為解除系爭買賣契約之意思表示等節，則為被告所否認，並以前詞為辯。是本件應審究之爭點厥為：原告主張被告迄未移轉系爭不動產所有權與原告而違反系爭買賣契約為由，主張解除系爭買賣契約，並請求回復原狀，有無理由？茲析述如后：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。
（二）查原告固以系爭買賣契約第2 條約定尾款於過戶完畢後3日內1 次付清，而主張原告有先移轉系爭不動產與原告之義務，然被告未依系爭買賣契約第3 條第2 項約定，於10
5 年8 月30日前移轉系爭不動產與原告，而有違反系爭買賣契約之情事等情，並提出兩造不爭執其內容之不動產買賣契約書為證。惟查，稽以證人即協助處理系爭不動產買賣之代書助理林長慶於本院審理時具結證稱：系爭買賣契約係伊協助代書處理的，代書辦理不動產過戶之通常程序，是先由買方先去銀行辦理對保，待買方辦理對保完成後，銀行會給代書1 份不動產設定契約書，代書會將該抵押權設定契約書併同所有權移轉契約書，同時送件辦理抵押權設定及所有權移轉登記，來保障買賣雙方之權益。本件依據系爭買賣契約第10條約定，兩造同意由買方向銀行貸款600 萬元來給付尾款，實際辦理時係不動產移轉及抵押權設定同時送件，待抵押權設定完成後，銀行就會撥款至買方帳戶，此時因為同時送件的關係，不動產已經完成同時完成過戶，此時原告必須依系爭買賣契約約定，於過戶完畢3 日內1 次付清尾款，此為系爭買賣契約第2 條約定之真意，並非不論任何情形均應由賣方先負過戶之責任才由買方給付尾款，至於貸款如果無法核貸，即依系爭買賣契約第10條後段約定處理，除兩造另有約定以外，均應於交付尾款同時以現金補足，亦即此時原告應以現金1 次給付予代書保管或匯入履約保證帳戶，待代書將系爭不動產所有權移轉登記辦理完畢後，再將尾款撥給被告。又本件原告一開始就說貸款一定會過，但是伊送了8 間銀行都沒過，因為被告提前將系爭不動產交由原告使用，原告卻將系爭不動產用供寺廟使用，導致貸款發生問題，其間也因原告收入條件不足致無法核貸，後來因為原告認為伊等辦事不力，才於106 年9 月11日由兩造另外簽訂系爭協議書，並與伊等終止委任等語（本院卷第128 至131 頁），並參以系爭買賣契約第10條第1 項約定：「雙方同意買方（即原告）向銀行預定貸款金額新台幣6,000,000 元整以支付尾款，買方同時開立同貸款額度商業本票（本票號碼NO652877）予賣方（即被告）以資相互保障。買方應於賣方交付第三條之文件書類同時提供辦理貸款必備之文件，並依地政士通知之日起親自辦理開戶、對保，俟貸款核准後由地政士通知雙方會同領款交付或授權逕予撥入賣方指定之帳戶以代交付，買方始得領回產權證件。本貸款事宜倘因買方延誤、詎辦，或條件不合而無法獲准，或貸款金額不足抵付尾款時，除另有約定外均應於交付尾款之同時以現金補足。」等語，足徵兩造間就系爭不動產買賣價金及所有權移轉約定之真意，除原告已先行給付之款項外，係由被告向銀行辦理貸款用供給付尾款，待銀行核貸完成後，始應由被告移轉系爭不動產所有權與原告，原告則應於系爭不動產所有權移轉登記完成後3 日內1 次付清尾款（由兩造會同領款交付或授權逕予撥入被告指定之帳戶以代交付），應堪認定為真實。
（三）再佐以證人即原告胞妹張瑞琳於本院審理時具結證稱：當初伊等先給被告400 萬元，被告先將系爭不動產交由伊等使用，當初約定尾款是用貸款的，等貸款下來後伊等就給付尾款，被告再將系爭不動產過戶給原告，後來簽訂系爭協議書係因證人林長慶無法辦成貸款，所以伊於106 年9月11日帶了另一位代書前往林萬益地政士事務所，伊當場向被告保證貸款一定會過，所以兩造同意換掉原本的代書，另外由伊等指定之代書辦理貸款，但是後來貸款也沒過，現在房子是訴外人劉邦勳的，伊等也沒有錢可以過戶，伊等不要貸款，房子也不要了等語（本院卷第133 頁），並參以兩造於106 年9 月11日確有在林萬益地政士事務所約定另行委託代書辦理貸款給付尾款等情，亦有系爭協議書附卷可稽（本院卷第97頁），益徵兩造間就系爭不動產買賣價金及所有權移轉約定之真意，始終均由被告向銀行辦理貸款用供給付尾款，待銀行核貸完成後，始應由被告移轉系爭不動產所有權與原告，原告則應於系爭不動產所有權移轉登記完成後3 日內1 次付清尾款（由兩造會同領款交付或授權逕予撥入被告指定之帳戶以代交付），堪以認定無訛。
（四）另依系爭買賣契約第10條後段約定：「本貸款事宜倘因買方延誤、詎辦，或條件不合而無法獲准，或貸款金額不足抵付尾款時，除另有約定外均應於交付尾款之同時以現金補足。」等語，並參之證人林長慶前揭所證：至於貸款如果無法核貸，即依系爭買賣契約第10條後段約定處理，除兩造另有約定以外，均應於交付尾款同時以現金補足，亦即此時原告應以現金1 次給付予代書保管或匯入履約保證帳戶，待代書將系爭不動產所有權移轉登記辦理完畢後，再將尾款撥給被告等語，足認原告向銀行貸款無法獲准時，亦應由原告以現金交付代書或匯入履約保證帳戶補足尾款，再由代書辦理系爭不動產所有權由轉登記完成後，將尾款交付被告，始符經驗及論理法則，且合於當事人真意。原告主張被告依約應先行移轉系爭不動產所有權與原告，被告方須給付尾款云云，尚與前揭事證所示情節不符，且未能兼顧買賣雙方當事人之權益，亦與不動產買賣實務有悖，尚無足採。
（五）從而，原告主張被告迄未移轉系爭不動產所有權與原告而違反系爭買賣契約，即屬無據。又被告迄未移轉系爭不動產所有權與原告，既未違反系爭買賣契約之約定，則原告據此主張解除系爭買賣契約，並請求回復原狀，亦屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第第254 條、第259 條之規定，請求被告給付原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 13 日
民事庭 法 官 劉致欽以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 13 日
書記官 謝佩欣