臺灣宜蘭地方法院民事判決 108年度重訴字第7號原 告 游長錦
游長旺游長茂游秀敏游秀麗游金蓉共 同訴訟代理人 吳慶隆律師被 告 賴澤能訴訟代理人 賴柏達
林詠御律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號、面積八六六點一五平方公尺土地之租金，應自民國一百零八年一月十九日起調整為每年新臺幣伍萬伍仟肆佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。惟不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條有明文規定。本件原告以先位聲明起訴請求：（一）被告應就原告坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地，以下簡稱系爭土地）其上同段5建號建物拆除（門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○○路○號）並返還占有予原告。（二）被告應自收受起訴狀繕本之日起至返還前項所示土地之日止，每月給付原告新臺幣（下同）11,549元。（三）前開第一、二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明請求：（一）被告應自收受起訴狀繕本之日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告游長錦1,925元暨均按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告應自收受起訴狀繕本之日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告游長旺1,925元暨均按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應自收受起訴狀繕本之日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告游長茂1,925元暨均按週年利率百分之5計算之利息。（四）被告應自收受起訴狀繕本之日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告游秀敏1,925元暨均按週年利率百分之5計算之利息。（五）被告應自收受起訴狀繕本之日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告游秀麗1,925元暨均按週年利率百分之5計算之利息。（六）被告應自收受起訴狀繕本之日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告游金蓉1,925元暨均按週年利率百分之5計算之利息。（七）前開各項請求，原告等願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國108年7月12日以民事辯論意旨狀變更先位聲明第一項為：被告應將坐落系爭土地上之建物如宜蘭縣羅東地政事務所108年5月29日羅測土字第127800號複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示面積A部分311.50平方公尺及圍牆部分（以下簡稱系爭建物，或與前開系爭土地合稱系爭房地）予以拆除，並返還占有予原告等情，經核前述聲明之變更，並未變更訴訟標的，而僅屬更正事實上及法律上之陳述，依前述說明，於法尚無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）就先位之訴：原告係於106年7月18日因繼承登記取得系爭土地之所有權，而被告無權占有系爭土地並建有系爭建物，據此，原告自得民法第767條第1項前段請求被告將無權占有系爭土地上之系爭建物拆除，並請求返還系爭土地予原告。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。經查，依附圖所示之系爭建物面積雖為311.50平方公尺，但卻使用全部之系爭土地，因此計算不當得利之面積乃以全部之系爭土地面積為計，又原告參酌土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以系爭土地申報價額年息百分之10請求被告返還不當得利，故被告應每月給付原告11,549元（計算式：申報地價1,600元×866.15平方公尺×10％÷12個月＝11,549元），從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條、第233條第1項、第229條第2項請求被告應拆除系爭建物，並應按月給付相當於租金之不當得利及利息。並以先位聲明如前述。
（二）就備位之訴：若鈞院審理認為兩造間有類似租賃關係之存在，並有給付部分租金給原告之被繼承人，然該金額顯然過低，原告亦因得請求調整租金，並請求被告給付相當租金之金額給予原告。經查，被告應每月給付原告共11,549元，已如前述，則原告依民法第442條及同法第227條之2之規定，請求調整租金額度及依土地法第105條準用同法第97條第1項、民法第233條第1項、第229條第2項規定請求被告各應按月給付原告1,925元（11,549元÷6＝1,925元，元以下四捨五入）及利息，並以備位聲明如前述。
（三）對被告答辯之陳述：
1、被告辯稱原告游長錦自102年度起即代替原土地所有權人游林阿束收取土地租金，故被告所租用的土地已適用於民法第422條所稱視為不定期限之租約云云，惟查，系爭土地為原告共同所有，所有權應有部分各為6分之1，依民法第820條第1項規定，系爭土地之出租行為應得共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。被告僅主張原告游長錦收受租金，並未舉證證明得其他原告之同意出租，自難認本件出租行為合法，故被告主張有民法第422條視為不定期限之租約，顯有違誤。
2、被告復辯稱願以總計22,500元做為被告以後每年所需繳交土地租金之金額云云，惟查，系爭土地申報地價為每平方公尺1,600元，被告占有使用系爭土地之全部，面積為866.15平方公尺，依土地法第97條等規定計算，被告每月應給付金額為11,549元，已如前述，故被告主張每年僅繳交22,500元租金，明顯損及原告之權益甚鉅。
二、被告則辯以：
（一）就先位之訴：
1、系爭土地係被告之父賴起傳向原告之被繼承人游林阿束所承租之耕地租佃，原係以三七五地租計算租金，於80年代前均以穀物核算為地租交付年租金，嗣102年後，因游林阿束認為系爭土地已是建地，要求調整租金為每年15,000元，被告亦表同意，並按年給付而由原告游長錦代理游林阿束代收多年均無紛爭，為此，原告雖辯稱當初僅原告游長錦一人代游林阿束收取土地租金，而未得多數共有人之同意云云，然查，租地建屋之時點為77年間，當時之土地所有權人為游林阿束，並非原告等人，且依土地租金收取證明書，原告游長錦107年收取時係寫「代」或經收人，另104年有游林阿束之印文，至於原告游長錦是否為無權處分權人，係原告游長錦與游林阿束之內部關係，就外部關係而言，游長錦為游林阿束之長子，代母親收取土地租金乃有表見代理之情事，不影響被告之權利，又從106年、107年被告仍有按期繳納租金之情觀之，二造間就系爭土地仍有不定期租賃關係之存在要屬無疑。
2、次查，被告與原告之被繼承人游林阿束簽有租賃契約，且係游林阿束同意下所為之興建系爭建物，故系爭建物占有系爭土地自屬有合法占用權源，又雙方無終止租賃契約之法定事由。而民法第449規定租用基地建築房屋者無租賃契約期限之限制，且被告有按期繳交租金，原告亦無合法通知及合法理由終止租賃契約，從而原告請求被告拆屋還地即無理由。
（二）就備位之訴：原告雖以系爭土地申報價額年息百分之10計算占用系爭土地之租金，並請求被告應每年各給付原告1,925元云云，惟查，被告與原告之被繼承人游林阿束於102年約定每年之地租租金為年租金15,000元並繳納至107年，然102年之公告地價為每平方公尺1,400元，漲至107年每平方公尺2,000元，漲幅為百分之42.8，若依此計算，原租金為每年15,000元，漲至21,420元為合理之漲幅，故被告主張願以每年租金22,500元給付，與原租金及土地價值之昇降方符合比例，原告主張年租金137,600元等於調整租金9倍，無疑違悖保障承租戶之事理之平，且也不合乎原租金與土地價值之漲幅比例，退萬步言，系爭土地坐落於宜蘭縣五結鄉郊區，已非土地法97條所稱之「城市」土地，附近均住家農田居多，幾無商業活動，生活機能不佳，雖鄰近冬山河親水公園，惟此乃觀光產業受惠，但對被告就系爭房地乃單純做住家使用反遭生活上之不便，綜合使用現況及所在地點附近之商業繁榮程度、交通便利程度等情，認應依申報地價之年息百分之2為宜。
（三）聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張系爭土地為原告因繼承而取得，如附圖編號A所示之系爭建物為被告所有，並坐落於系爭土地等情，業據原告提出系爭之土地登記第一類謄本、地籍圖資網路便民服務系統所示之略圖、系爭建物之建物登記第二類謄本、現場照片為證，復經本院至現場履勘並囑託宜蘭縣羅東地政事務所測繪在案，此亦有勘驗筆錄、照片及附圖（見卷第215至241頁）可參，復為被告所不爭執，自堪信屬實。至原告先位聲明主張被告無權占有系爭土地，並應給付相當於租金之不當得利，備位聲明則主張應調整租金，並請求被告給付租金等情，被告則以上開情詞為辯，茲分敘如下：
（一）先位聲明部分：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決參照）。
2、經查，原告雖主張被告係無權占有系爭土地云云，然依被告提出之宜蘭縣冬山鄉公所108年1月29日函及所附建造使用執照謄本、土地使用同意書所述，顯見系爭建物於興建之初，業已取得當時之土地所有權人即原告之被繼承人游林阿束之同意，依此已難認定被告占有系爭土地無合法權源至明。再依被告所提出而原告不爭執之84、85年間之提穀通知單及101年、102年、103年、105年、106年、107年之地租收據所載，可認被告歷年均有繳付地租之情形，而其中101年、102年、103年、105年、106年及107年間之地租，均由原告游長錦收取無訛，至原告雖辯稱原告游長錦僅簽名不明法律上實質之內容云云，然依上開收據所載，均載明收取系爭土地1年份之地租等情無誤（見本院卷第71-83頁），實無不明確之可言。再者，原告雖否認104年之地租收據上「游林阿束」之署名及印章為真正，然依收據內容所載，係表示地主收受104年度之系爭土地租金，核與前開101年至103年及105年至107年之收據相符，且於105年度後，原告游長錦復依原租金額收取1年份之地租，此更可徵該收據之內容為真正，故依上開提穀通知單及收據所載，可知兩造間原約定以278台斤稻穀為地租，嗣於101年度改為約定地租為每年8,500元，再於102年度後改為約定每年地租為15,000元甚明，而兩造間就系爭租約亦無約定期限，故可認兩造間就系爭土地確有不定期租賃關係存在甚明。從而，原告主張被告係無權占用系爭土地，自屬無據，其進而請求返還占有系爭土地之不當得利，亦屬無據，均應予駁回。
（二）備位聲明部分：
1、兩造間就系爭土地係成立不定期租賃關係，已如前述。而按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。復按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項綜合考量，以維公平。
2、經查，系爭土地及建物位於○○鄉○○○路○號，房屋為二層RC加強磚造建物，屋前、屋側有鋼構雨遮，屋後有一木造鐵皮屋，據在場被告表示，該屋作為倉庫使用，周遭多為住宅、農田，無明顯商業活動，附近親河路可連接至冬山河利澤簡大橋，此有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第217頁），而系爭土地申報地價從102年1月每平方公尺1,120元，至107年1月調漲為1,600元，即每平方公尺上漲480元，幅度達30%（計算式：480/1600×100%），系爭土地之公告現值從102年1月每平方公尺11,800元，至107年1月調漲為17,300元，即每平方公尺調漲5,500元，上漲幅度達31%（計算式：5500/17300×100%）等情，此有土地登記謄本、申報地價表在卷可參，堪認系爭土地價值確有升漲。是本院審酌上情，認原告依民法第442條訴請調整系爭土地租金，以按土地法第97條規定以107年度之申報地價每平方公尺1,600元之年息4%計算，即每年租金55,434元（計算式：1600×866.15×4%＝55,434元，元以下4捨5入）為適當。是原告本件請求自民事起訴狀送達被告即108年1月19日（見本院卷第47頁）起，調整租金為每年55,434元，為有理由。
3、按依民法第442條規定請求調整租金，屬形成之訴，固應於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，固非法所不許（最高法院98年度台抗字第384號裁判意旨參照）。原告起訴主張原租金應予調整，並請求被告給付調整後之租金，其起訴狀繕本於108年1月19日送達予被告，應認原告自斯時起已對被告為調整租金之意思表示，並請求給付調整後應增加之租金。惟將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，始得提起，民事訴訟法第246條規定甚明。原告請求被告自108年1月19日起至返還土地之日止，按月給付原告各1,925元，然被告否認係按月給付原告租金，此觀之被告提出之地租收據，可知兩造原約定按年給付租金，並於每年年中給付租金，故原告起訴請求自108年1月19日起按月給付，係就調整後尚未到期之租金一併提起將來給付之訴，而原告既未舉證證明有預為請求之必要，則原告此部分主張，應屬無據。而原告聲明固為請求被告給付自108年1月19日起至返還土地之日止，按月給付原告各1,925元之租金，惟依其主張之事實理由，其真意應係請求自108年1月19日起被告每年之租金應調整為138,584元，則應調整之租金數額若干，屬法院裁量權行使之範疇，併予敘明。
4、末以，原告訴請調整租金部分，係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第442條或第227條之2規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，為訴之選擇合併，而本院就此部分聲明，既已依民法第442條規定准許原告請求，即無庸審酌依民法第227條之2規定請求是否有理由，亦併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求就系爭土地之租金自108年1月19日起調整為每年55,434元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、調整租金為形成訴訟，原告請求宣告假執行，為無理由，又其餘駁回部分，假執行之聲請亦失所附麗，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 9 月 3 日
民事庭 法 官 鄭貽馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 3 日
書記官 林慶生