臺灣宜蘭地方法院民事判決109年度訴字第215號原 告 林登騰
林訓平共 同訴訟代理人 高大凱律師被 告 黃詩婷
黃汝鈺共 同訴訟代理人 吳錫銘律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃詩婷、被告黃汝鈺應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○地號土地上，如附圖編號A所示（面積柒佰伍拾柒平方公尺）之鐵皮建物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、原告林訓平。
二、被告黃詩婷、被告黃汝鈺應自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房屋（總面積叁佰陸拾肆點陸平方公尺，一層壹佰捌拾貳點叁平方公尺，二層壹佰捌拾貳點叁平方公尺）遷出，將房屋騰空返還原告林登騰、原告林訓平。
三、被告黃詩婷、被告黃汝鈺應連帶給付原告林登騰、原告林訓平新臺幣陸拾壹萬肆仟肆佰伍拾貳元，及自民國一百零九年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、被告黃詩婷應自民國一百零八年十月二十五日起至交付第一、二項房屋、土地之日止，按月給付原告林登騰、原告林訓平新臺幣陸萬元。
五、原告林登騰、原告林訓平其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告黃詩婷、被告黃汝鈺負擔百分之九十八，餘由原告林登騰、原告林訓平負擔。
七、本判決第三項於原告林登騰、原告林訓平以新臺幣貳拾萬肆仟捌佰壹拾柒元為被告黃詩婷、被告黃汝鈺供擔保後，得假執行；但被告黃詩婷、被告黃汝鈺如以新臺幣陸拾壹萬肆仟肆佰伍拾貳元為原告林登騰、原告林訓平預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第四項於每月給付期限屆至時，原告林登騰、原告林訓平依各期給付以新臺幣貳萬元為被告黃詩婷供擔保後，得假執行。但被告黃詩婷如按月以新臺幣陸萬元為原告林登騰、原告林訓平告預供擔保，得免為假執行。
九、原告林登騰、原告林訓平其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。
二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。
五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條、第256條定有明文。查本件原告林登騰、林訓平起訴本於土地所有權人之地位請求被告黃詩婷、黃汝鈺拆屋還地，起訴時聲明為「⒈被告黃詩婷、黃汝鈺應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上之鐵皮地上物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、林訓平。⒉被告黃詩婷、黃汝鈺應自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段000號房屋遷出，將房屋騰空返還原告林登騰、林訓平。⒊被告黃詩婷、黃汝鈺應連帶給付原告新臺幣（下同）628,000元，及其中448,000元自民國108年7月23日起至清償日止，另外366,000元自起訴狀繕本送達被告黃詩婷、黃汝鈺翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。⒋被告黃詩婷、黃汝鈺應自108年10月24日起，按月給付原告林登騰、林訓平6萬元，至履行第1、2項給付之日為止。⒌前4項給付，原告願供擔保，請准為假執行宣告」等語。嗣經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所派員會同履勘測量確認建物範圍面積後，乃於110年11月25日、111年3月10日、111年6月9日別具狀及當庭變更聲明為「⒈被告黃詩婷、黃汝鈺應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上，如宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A所示，面積757平方公尺之鐵皮建物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、林訓平。⒉被告黃詩婷、黃汝鈺應自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段000號房屋遷出，將房屋騰空返還原告林登騰、林訓平。⒊被告黃詩婷、黃汝鈺應連帶給付原告林登騰、林訓平628,000元，及金額、起訖期間各如附表所示，按年息百分之5計算之利息。⒋被告黃詩婷、黃汝鈺應自108年10月24日起，按月給付原告林登騰、林訓平6萬元，至履行第1、2項給付之日為止。⒌前4項給付，原告林登騰、林訓平願供擔保，請准為假執行宣告」、「⒈被告黃詩婷、黃汝鈺應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖編號A所示，面積757平方公尺之鐵皮建物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、林訓平。⒉被告黃詩婷、黃汝鈺應自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段000號房屋遷出，將房屋騰空返還原告林登騰、林訓平。⒊被告黃詩婷、黃汝鈺應連帶給付原告林登騰、林訓平628,000元，及自起訴狀繕本送達被告黃詩婷、黃汝鈺翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋被告黃詩婷、黃汝鈺應自108年10月24日起，按月給付原告林登騰、林訓平6萬元，至履行第1、2項給付之日為止。⒌前4項給付，原告林登騰、林訓平願供擔保，請准為假執行宣告」、「⒈被告黃詩婷、黃汝鈺應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上，如附圖編號A所示，面積757平方公尺之鐵皮建物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、林訓平。⒉被告黃詩婷、黃汝鈺應自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段000號房屋遷出，將房屋騰空返還原告林登騰、林訓平。⒊被告黃詩婷、黃汝鈺應連帶給付原告林登騰、林訓平628,000元，及自起訴狀繕本送達被告黃詩婷、黃汝鈺翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋被告黃詩婷應自108年10月25日起，按月給付原告林登騰、林訓平6萬元，至履行第1、2項給付之日為止。⒌前4項給付，原告林登騰、林訓平願供擔保，請准為假執行宣告」(見本院卷第123頁至第125頁、第403頁、第452頁至第453頁)。核原告林登騰、林訓平聲明變更僅係更正事實上之陳述及減縮應受判決事項之聲明，依前述說明，於法均無不合，自應准許。
二、原告方面：㈠原告林登騰、林訓平於106年11月20日將坐落於宜蘭縣○○鄉○○
段000地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段000號房屋1、2樓（下稱系爭房屋）出租予被告黃詩婷，並約定被告黃詩婷應於每月1日繳付租金6萬元，兩造訂有房地租賃契約（下稱系爭租賃契約），被告黃詩婷於107年度即欠繳租金28,000元，自108年度起更不曾繳納租金，迄至108年8月時，已積欠原告林登騰、林訓平508,000元(計算式：107年之28,000元＋108年1至8月之480,000元＝508,000元），積欠租金額早已超過2個月以上，原告林登騰、林訓平分別於108年1月10日、4月1日、7月10日催告被告黃詩婷給付所積欠租金，均遭被告黃詩婷藉詞拒絕，原告林登騰、林訓平爰於108年8月22日向被告黃詩婷為終止系爭租賃契約意思表示，系爭租賃契約既經終止，原告林登騰、林訓平自可依上開規定請求被告黃詩婷、黃汝鈺(被告黃汝鈺為連帶保證人）拆除渠等所違約興建之鐵皮地上物，並應返還系爭房屋、系爭土地，並得依民法第439條及系爭租賃契約之約定，請求被告黃詩婷、黃汝鈺連帶給付所積欠之租金，計算至系爭租賃契約終止之日（即108年10月24日)為止，共628,000元（107年12月份積欠租金28,000元，108年1月至10月積欠租金60萬元【計算式：每月租金6萬元×10月＝60萬元】，共計628,000元【計算式：28,000元＋600,000元＝628,000元】），復以，無權占有他人土地可獲得相當於租金之利益，為實務上通見，爰依民法第179條規定，請求被告黃詩婷、黃汝鈺自系爭租賃契約終止日之翌日起至履行原告林登騰、林訓平第1、2項聲明之日為止，應按月給付原告林登騰、林訓平6萬元（系爭租賃契約所約定之每月租金數額），如訴之聲明第4項所示。
㈡兩造並無約定租賃物須為已辦保存登記之建物，此由系爭租
賃契約及被告黃詩婷、黃汝鈺自行增建廣達757平方公尺之鐵皮屋可以證明，被告黃詩婷以系爭房屋存有違章建築，為拒絕給付租金之抗辯，並不合法，兩造間並無租賃物須為已辦理保存登記之約定，由系爭租賃契約無此一記載即可證明，且被告黃詩婷為承租人，於承租系爭土地、系爭房屋後，更在系爭土地上構築廣達757平方公尺之鐵皮屋的違建，顯見兩造間絕無約定租賃物須為已辦理保存登記之建物，否則被告黃詩婷、黃汝鈺豈會構築更大面積違建鐵皮屋？是以，被告黃詩婷以系爭房屋存有違建，即不合於約定使用、收益之租賃物，已乏其所據，又系爭房屋為合法農舍，其上僅有90平方公尺之雨遮RC增建，原告林登騰、林訓平出租時並未遭到查報違建，是在被告黃詩婷承租逾1年後，自行構築違建（108年3月25日時，被告黃詩婷已至少構築220平方公尺之違建鐵皮屋，鈞院卷第160頁其中非屬RC者，均為被告黃詩婷自行增建）始遭到查報，益可證被告黃詩婷為查報違建的始作俑者，卻執此拒絕給付租金，應為損害他人為主要目的之權利濫用（民法第148條規定參照），況系爭房屋並未遭到拆除，被告黃詩婷承租權益未受影響，迄至109年7月21日，被告黃詩婷均在使用中，此有鈞院勘驗筆錄可佐，縱使存有違建而遭到部分拆除，被告黃詩婷僅得於減少收益部分，請求減少租金，系爭房屋為合法農舍，雖存有小面積違建，然係有助被告黃詩婷之使用、收益的雨遮，且始終未遭到拆除、並未影響被告黃詩婷之承租利益，被告黃詩婷亦非拆除義務人，被告黃詩婷根本不得為拒絕 給付租金之抗辯至明。基上，被告黃詩婷拒絕給付租金無理由，被告黃詩婷遲延給付租金達2個月以上，原告林登騰、林訓平向被告黃詩婷為終止系爭租賃契約之意思表示後，再請求給付租金、不當得利與遷讓房屋，即有理由。
㈢聲明：⒈被告黃詩婷、黃汝鈺應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地
號土地上，如附圖編號A所示，面積757平方公尺之鐵皮建物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、林訓平。⒉被告黃詩婷、黃汝鈺應自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段000號房屋遷出，將房屋騰空返還原告林登騰、林訓平。⒊被告黃詩婷、黃汝鈺應連帶給付原告628,000元，及自起訴狀繕本送達被告黃詩婷、黃汝鈺翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋被告黃詩婷、黃汝鈺應自108年10月25日起，按月給付原告林登騰、林訓平6萬元，至履行第1、2項給付之日為止。⒌前4項給付，原告林登騰、林訓平願供擔保，請准為假執行宣告。
三、被告方面：㈠系爭租賃契約第5條載明：「承租人就租賃物限於植物栽種之
用，非經出租人書面同意不得變更用途。出租人交付之租賃物尤應合於約定之使用，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用之狀態」、第7條約定：「承租人不得更改店鋪名稱…」， 由此約定觀之，原告林登騰、林訓平明確知悉被告黃詩婷承租系爭房屋、系爭土地乃係要做為農業產品推廣、植物栽種之用，原告林登騰、林訓平應將合於約定使用收益(即供被告黃詩婷經營金銀錠財神育苗植栽花卉村使用）之租賃物，交付予被告黃詩婷，供被告黃詩婷為使用收益，如原告林登騰、林訓平無法提供者，被告黃詩婷自得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，被告黃詩婷承租系爭房屋，然參之建築法第25條第1項本文、第86條分別規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除」、「違反第25條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第58條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續」，可知建築物應申請發給執照不得擅自建造或使用，否則即為違法，尤其是供營業使用之建築物，因涉及公共安全，如違法使用造成他人死傷，復涉刑責，其更應本於使用執照之核定使用，以維護公共之安全，原告林登騰、林訓平為系爭房屋之所有權人，對其所有之建築物是否有使用執照等資訊，本較被告黃詩婷、黃汝鈺為充分，且租賃物是否有違建乃係影響承租人是否承租之重要交易事項，核屬租賃契約要重之點，何況原告林登騰、林訓平明知被告黃詩婷承租之目的乃係要做為農業產品推廣之用，渠等更應於被告黃詩婷承租系爭房屋時告知時否有違建情事存在，然原告林登騰、林訓平竟故意隱瞞此租賃契約重要交易事項，使被告黃詩婷誤以為系爭房屋乃之全部均為合法建物，而與原告林登騰、林訓平簽訂租賃契約並交付租金，然被告黃詩婷向農業局申請農業使用，惟因系爭房屋右側有凸出物部分違建存在，致無法核發農業證照以經營農場及農業合作社，即無法達成租賃之目的，原告林登騰、林訓平於租賃時並未向被告黃詩婷告知系爭房屋有部分違建之事實，被告黃詩婷、黃汝鈺以為日後可以取得合法農場及農業合作社之許可，而投入大量資金興建農業設施與整理系爭房屋，詎有心人竟向建管機關舉發，經宜蘭縣礁溪鄉公所調查後認定有違反建築法第25條規定，需申請補辦建築執照，被告黃詩婷、黃汝鈺請原告林登騰、林訓平配合辦理補辦建築執照，惟原告林登騰、林訓平對此竟置之不理，未於期限内申請補辦建築執照而致被告投資興建之農業設施將面臨拆除之情事，顯然原告林登騰、林訓平已無從履行其等依建築法規所負擔之建築物維護與保持義務甚明，進而難供被告黃詩婷為使用收益，原告林登騰、林訓平實有違反系爭租賃契約之約定，當無疑義。
㈡依系爭租賃契約第5條之約定：「承租人就租賃物限於植物栽
種之用，非經出租人書面同意不得變更用途。出租人交付之租賃物尤應合於約定之使用，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用之狀態」、第9條約定：「承租人如因使用便利臨時搭設之籬笆或遮蓋物，應限於租賃用途有關…」及租賃合約附帶說明第1點：「合約時承租人已明確告知出租人，我們有經營團隊，以冰花產品做養生餐飲及功德會輔導就業等多元化經營目標」等約定，可知原告林登騰、林訓平明確知悉被告黃詩婷承租系爭房屋、系爭土地乃係要做為農業產品推廣、植物栽種之用，系爭土地亦將搭設遮蓋物等建築物，且農業用地興建農舍辦法第2條第1項第5款規定申請興建農舍之申請人應為該用地之所有權人，而系爭土地使用分區為特定農業區，使用類別為農牧用地，是系爭土地可依法申請農舍建照，故此屬乃系爭租賃契約出租人即原告林登騰、林訓平所負有之給付義務，否則豈非係要求承租人即被告黃詩婷在系爭土地建築物，而冒著可能遭主管機關拆除致血本無歸之命運？是原告林登騰、林訓平具有提供取得合法農舍使用之義務，然被告黃詩婷業已交付租金與原告林登騰、林訓平，原告林登騰、林訓平除有上開義務外，原告林登騰亦承諾願意交付被告黃詩婷所需文件（即配合提供申請合法農舍所需之相關資料），然原告林登騰、林訓平卻遲未給付相關文件，亦未向主管機關提出農舍興建之申請，顯然原告林登騰、林訓平之行為已嚴重妨害被告黃詩婷之使用、收益租賃物之權利，原告林登騰、林訓平違約在先，不思反省履約，竟提起本件訴訟要求被告黃詩婷、黃汝鈺拆屋還地，懇請釣院駁回原告林登騰、林訓平之訴。
㈢兩造於106年11月20日所簽訂之系爭租賃契約第5條：「承租
人就租賃物限於植物栽種之用，非經出租人書面同意不得變更用途。出租人交付之租賃物尤應合於約定之使用，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用之狀態」、第7條約定：「承租人不得更改店鋪名稱；或以合夥方式或改派經理人、代表人或其他巧妙方式，形成變相轉租頂讓他人」，107年6月9日租賃合約附帶說明第1點：「合約時承租人已明確告知出租人，我們有經營團隊，以冰花產品做養生餐飲及功德會輔導就業等多元化經營目標」，本件租賃物係屬農舍並位於農牧用地（參宜蘭縣礁溪鄉公所97年12月8日礁鄉工字第16685號建造執照），被告黃詩婷承租目的亦係作為營業場所及栽種植物之用，此均為兩造所明知且不爭執事實。是本件係以營業為目的之租賃契約，原告林登騰、林訓平交付之租賃物，客觀上應具合法且能供被告黃詩婷正常營業，並於租賃關係存續期間，維持合於此約定用益之狀態，始能使被告黃詩婷以合於契約目的之方式，使用收益租賃物。原告林登騰、林訓平為系爭房屋之所有權人，對其所有之建築物是否有使用執照等資訊，本較被告等人更易充分掌握，且租賃物是否有違建情形，乃係影響承租人是否承租之重要交易事項，核屬租賃契約要重之點，何況原告林登騰、林訓平明知被告黃詩婷承租之目的乃係要做為農業產品推廣及營業之用，渠等更應於被告黃詩婷承租系爭房屋時告知，然原告林登騰、林訓平竟故意隱瞞此租賃契約重要交易事項，使被告黃詩婷誤以為系爭房屋乃之全部均為合法建物，而與原告林登騰、林訓平簽訂租賃契約並交付租金，然原告林登騰、林訓平所有系爭房屋經宜蘭縣礁溪鄉公所調查後，認定有違反建築法第5條規定之情形，而命原告林登騰、林訓平申請補辦建築執照，惟原告林登騰、林訓平對此竟置之不理，因未於期限内申請補辦建築執照而致系爭房屋之部分將面臨拆除之情事，顯然原告林登騰、林訓平已無從履行其等依建築法規所負擔之建築物維護與保持義務甚明，故原告林登騰、林訓平就系爭房屋已難供被告黃詩婷為使用收益之狀態，已堪認定原告林登騰、林訓平依系爭租賃契約約定應將系爭房屋租予被告黃詩婷使用，原告林登騰、林訓平即應將合於約定使用收益目的即得合法經營農業推廣之租賃物，交付予被告黃詩婷，供被告黃詩婷為使用收益，原告林登騰、林訓平所有系爭房屋有部分未符合建築法第25條規定，遭宜蘭縣礁溪鄉公所認定有違反建築法第25條規定，原告林登騰、林訓平迄今未完成申請補辦建築執照而致系爭房屋之部分將面臨拆除，且原告林登騰、林訓平亦未完成農舍之興建申請，使被告黃詩婷之事業遲遲無法展開，原告林登騰、林訓平提供不得經營農業推廣使用之租賃物予被告黃詩婷，顯係提供不合於約定使用收益之租賃物，不符債之本旨，原告林登騰、林訓平明確知悉被告黃詩婷承租系爭房地乃係要做為農業產品推廣、植物栽種之用，原告林登騰、林訓平具有提供合法農舍供承租人營業使用之義務，又參行政院農業委員會110年6月11日農企字第1100218587號函說明四：「另本會104年3月12日農企字第1040704188號函略以，農舍應以自用為主，若依公司法作公司設立登記，即賦予該處所得作為公司法人使用，自與上開農舍之自用原則有違，難謂依核定用途作農業使用。該函釋係依據農業發展條例第18條立法精神，亦即農舍應自用，不得供法人經營使用，故農舍作農業合作社之營業登記，不符合農舍之自用原則」，依此說明，原告林登騰、林訓平所提供系爭房屋，被告黃詩婷無法以此作為農業合作社或休閒農場營業登記之用，質言之，即因原告林登騰、林訓平提供之租賃物瑕疵之存在而致使無法達成租賃契約之目的，從而原告林登騰、林訓平自應盡給付義務（即提供被告黃詩婷能合法作為農業產品推廣、營業之用之租賃物），是被告等人於原告林登騰、林訓平未補正義務前主張拒絕給付租金自屬有理從而被告黃詩婷拒絕給付租金係屬有理由，原告林登騰、林訓平依此終止租賃契約請求相當於租金之利益，自無所據。
㈣聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、本院之判斷：㈠系爭土地、系爭房屋為原告林登騰、林訓平所共有，於106年
11月20日原告林登騰、林訓平將系爭土地及系爭房屋出租予被告黃詩婷，並約定被告黃詩婷應每月繳付租金6萬元，於每月1日繳納，租賃期間自107年1月1日至112年12月31日止，並由被告黃汝鈺擔任被告黃詩婷之連帶保證人，而系爭土地為農牧用地，此為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約、宜蘭縣政府財政稅務局109年3月9日宜財稅產字第1090054128號函、宜蘭縣宜蘭地政事務所109年3月6日宜地伍字第1090001995號函、租賃合約附帶說明附卷可參（見109年度補字第39號卷第17頁至第18頁、第47頁至第55頁、本院卷第289頁至第291頁），此部分之事實，應堪認定。
㈡原告林登騰、林訓平主張被告黃詩婷積欠107年度租金28,000
元，自108年度起不曾繳納租金，此為被告黃詩婷、黃汝鈺所不否認，然抗辯系爭房屋不合租約使用收益之目的，是本件首應審究依系爭租賃契約原告林登騰、林訓平是否須交付得合法經營農業推廣之租賃物予被告黃詩婷、黃汝鈺？原告林登騰、林訓平是否已依債之本旨交付租賃物？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。次按所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。而租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決意旨參照）。另按租賃物之出租人，負有以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態之義務，民法第423條固有明文。惟此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，如當事人於訂立租賃契約時並無共同主觀認知，則應指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態而言。倘若在客觀上尚未達到無法為使用收益之狀態，仍應認出租人已提出交付合於約定使用收益之租賃物（最高法院91台上字第1733號判決意旨參照）。
⒉又有關農舍及其坐落用地得否由承租人辦理農業合作社、
休閒農場之營業登記申請，經本院函詢行政院農業委員會，其函覆稱「四、另本會104年3月12日農企字第1040704188號函略以，農舍應以自用為主，若依公司法作公司設立登記，即賦予該處所得作為公司法人使用，自與上開農舍之自用原則有違，難謂依核定用途作農業使用。該函釋係依據農業發展條例第18條立法精神，亦即農舍應自用，不得供法人經營使用，故農舍作農業合作社之營業登記，不符合農舍之自用原則。…六、綜上，基於農舍自用原則，應無貴院來函所詢承租人以承租之農舍供作為農業合作社及休閒農場營業登記之情事」，此有行政院農業委員會110年6月11日農企字第1100218587號函附卷可參（見本院卷第217頁至第218頁），是被告黃詩婷承租系爭房屋、系爭土地，不論原告林登騰、林訓平交付何種文件予被告黃詩婷，以被告黃詩婷為承租人之身分，均無法申請作為農業合作社、休閒農場營業登記。
⒊又依證人即地政士莊鵬瑜於檢察官訊問時證述：房地租賃
契約伊有參與，兩造一起過來的，有透過1個朋友聯絡伊，兩造一起過來簽約，時間是下班後約7、8時，在簽約時一定會先問雙方，會根據兩造協議的條件，契約書是經過兩造雙方協調逐條修改之後所決定的，兩造才要簽名，是伊現場用電腦打的，兩造還沒有到伊這邊簽約前，就已經先溝通好初步的條件，到伊這邊只是根據溝通的條件打出來，請兩造過目，兩造當場又再協調，到最後兩造確定之後才簽名，伊記得是要做農業改良要種冰花，沒有講到要做冰花的賣賣生意，契約書第7條寫到不可更改店鋪名稱，是出租人要求的，可能是出租人害怕承租人另立名目，更改其他的經營方式或是轉租給別人，有提到要在那邊蓋農業設施，伊不記得有說到出租人要幫承租人申請營業相關的事項，伊印象中地主沒有提到要幫她們申請農業登記，如果有的話就會寫在契約書，當初有提到要蓋溫室什麼的，只要是相關於這個農業必須要蓋的，或是做關於行銷就不可以蓋，沒有提到違建要怎麼處理，應該是有提到關於農業改良的申請地主都要幫她，伊會根據兩造的條件去訂定，伊也忘記當初為什麼沒有寫在裡面，不過印象中兩造之前談很久了，最後定案了才來伊這邊寫契約，且簽約當天氣氛很好，承租人有強調說他要花很多錢，地主要配合幫他申請，但伊不記得要申請什麼東西，伊也不知道要申請什麼東西，後續的事情伊也不清楚，伊只記得承租人有強調要地主配合她的申請，伊只有參與這1次等語，徵之民事交易簽訂契約常情，倘被告黃詩婷、黃汝鈺與原告林登騰、林訓平簽訂系爭租賃契約，並於簽約當時表明租用系爭土地將從事農業建設，並因系爭土地將用作農業經營，而須原告林登騰、林訓平交付之租賃標的物需有特殊性（例如須無任何違建）及由原告林登騰、林訓平配合申辦農業登記及營利事業登記，而兩造簽約時有委任代書在場，自應將此一重要事項形諸文字，納為契約之書面部分，然依證人莊鵬瑜之證述內容可知，被告黃詩婷、黃汝鈺雖在訂約前有強調需要原告林登騰、林訓平配合農業改良之申請，然其後訂約時並無明訂於契約中，足認兩造間對於需原告林登騰、林訓平配合申請何種事項，並無達成意思合致。另依附帶說明第2點：「承租人也於合約時明確告知該廣場會搭設鐵皮，並有一舞台，做為活動之用」及第4點：「空地廣場之建置承租方也盡力爭取合法，所拖延時間也由承租方自行負責…」等內容，可知被告黃詩婷、黃汝鈺在系爭土地上建置尚未合法鐵皮造之設施，需由承租方即被告黃詩婷、黃汝鈺爭取合法，若原告林登騰、林訓平交付之租賃標的物存有小部分違建（即原告林登騰、林訓平所主張僅有90平方公尺之雨遮RC增建），然被告黃詩婷、黃汝鈺承租後，更在系爭土地上構築廣達757平方公尺之鐵皮屋的違建（即附圖編號A所示），而使的租賃物存在之瑕疵更加擴大，顯然與被告黃詩婷、黃汝鈺所稱租賃標的物需無任何違建一節相違。況兩造簽訂附帶說明時已距系爭租賃契約簽訂已相隔有7個月之久，若原告林登騰、林訓平配合需辦理行政手續為被告黃詩婷、黃汝鈺承租系爭房屋、系爭土地之契約重要之點者，為自保權益，理應會在先後2次簽約時，要求將申請農業使用登記、農業許可證及營利事業登記等事項特別加註於契約書內，縱第1次簽約時，因疏忽或其他因素而未有此要求，然被告黃詩婷、黃汝鈺於第2次簽約前，理當慎重要求將上開事項詳載於契約書內，然被告黃詩婷、黃汝鈺於先後2次簽約時，均未將如此重要事項訂入契約內，則被告黃詩婷、被告黃汝鈺抗辯於簽約前，對營利事業登記一事有與原告林登騰、林訓平達成約定一事，實屬有疑。再者，依系爭租賃契約第5條之約定：「承租人就租賃物限於植物栽種之用，非經出租人書面同意不得變更用途。出租人交付之租賃物尤應合於約定之使用，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用之狀態」，系爭房屋為合法農舍，有宜蘭縣礁溪鄉公所98年1月23日礁鄉工字第0980001121號函、宜蘭縣礁溪鄉公所97年12月8日礁鄉工字第16685號函、建物登記第一類謄本、宜蘭縣宜蘭地政事務所建物所有權狀附卷可參（見本院卷第327頁至第349頁、第381頁至第389頁），細繹系爭租賃契約、租賃合約附帶說明之內容，兩造並未約定原告林登騰、林訓平所交付之租賃物須為已辦保存登記之建物及原告林登騰、林訓平應配合被告黃詩婷取得合法營業用途之用，亦未就兩造就被告黃詩婷申請作為農業合作社、休閒農場營業登記有何特別約定，堪認原告林登騰、林訓平並無交付已辦保存登記之建物及配合被告黃詩婷申請作為農業合作社、休閒農場營業登記之義務。
⒋原告林登騰、林訓平既已依系爭租賃契約之規定將系爭土
地、系爭房屋交付予被告黃詩婷使用，且原告林登騰、林訓平並無交付已辦保存登記之建物及提供符合被告黃詩婷申請作為農業合作社、休閒農場營業登記之義務，自無不完全給付之情事。被告黃詩婷不能證明系爭房屋不合於雙方約定之使用狀態，或客觀上已達無法使用收益之程度，揆諸前揭說明，被告黃詩婷抗辯原告林登騰、林訓平有違反民法第423條前段規定之情事，並非可取。㈢按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項及第2項前段、第455條前段分別定有明文。原告林登騰、林訓平主張被告黃詩婷積欠107年度租金28,000元及108年起未曾繳交租金，原告林登騰、林訓平寄發存證信函催繳租金並表明終止租約，被告黃詩婷均置之不理，業據提出存證信函及回證為證（見109年度補字第39號卷第19頁至第32頁），而被告黃詩婷積欠租金早已達2個月以上，則兩造間租賃應認經原告林登騰、林訓平以存證信函241號通知「以本函通知到達翌日起算屆滿兩個月之日為系爭租賃契約終止之日」，該份存證信函於108年8月23日送達被告黃詩婷，系爭租賃契約於108年10月24日合法終止，系爭租賃契約既經原告林登騰、林訓平合法終止，被告黃汝鈺以連帶保證人身分簽立系爭租賃契約，自應受系爭租約之拘束，依上揭規定，原告林登騰、林訓平請求被告黃詩婷、被告黃汝鈺將系爭房屋全部遷讓返還，亦核屬有據。另被告黃詩婷於承租後，自行建築違建鐵皮屋，經由宜蘭縣政府以違反建築法應予拆除，亦有宜蘭縣政府109年12月17日府建使字第1090208168號函附卷可參（見本院卷第157頁至第164頁），參諸系爭租賃契約第9條規定：「承租人如因使用便利臨時搭設之籬笆或遮蓋物，應限於租賃用途有關，並於租賃關係消滅時自行拆除、恢復原狀，將土地交還與出租人，不得要求任何補償」及租賃合約附帶說明第4點約定：「空地廣場之建置承租方也盡力爭取合法，所拖延時間也由承租方自行負責，進度受阻，資金短期困頓，商請出租方體恤創業維艱」，此有系爭租賃契約及租賃合約附帶說明附卷可參（見109年度補字第39號卷第17頁至第18頁、本院卷第289頁至第291頁），可證被告黃詩婷、黃汝鈺因租賃需要所自行增建之工作物，本應自行申請執照，若於租賃關係消滅時，亦應自行拆除甚明，原告林登騰、林訓平請求被告黃詩婷、被告黃汝鈺將如附圖編號A所示（面積757平方公尺）之鐵皮建物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、林訓平，亦核屬有據。
㈣按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方給付租金之契約；承租人應依約定日期，給付租金，無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時給付之，如租金分期給付者，於每期屆滿時給付之，如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時給付之，民法第421條第1項、第439條定有明文。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查至108年10月24日原告林登騰、林訓平終止租約，被告黃詩婷、被告黃汝鈺未給付租金合計614,452元（107年12月份積欠租金28,000元，108年1月至9月積欠租金54萬元【計算式：每月租金6萬元×9月＝54萬元，108年10月1日至10月24日之租金46,452元【計算式：6萬元×24/31＝46,452元，元以下四捨五入】，共計614,452元【28,000元＋540,000元＋46,452元＝614,452元】），則原告林登騰、林訓平請求被告黃詩婷、黃汝鈺連帶給付租金614,452元，洵屬有據，逾此部分之請求則無理由。又依系爭租賃契約第4條約定租金應於每月1日繳付納，每次應繳納1個月份，而被告黃詩婷、黃汝鈺於自108年後即未繳納租金，且為被告黃詩婷、黃汝鈺所不爭執，故原告林登騰、林訓平本依據系爭租賃契約之法律關係，自得請從被告黃詩婷、黃汝鈺從自起訴狀繕本送達被告黃詩婷、黃汝鈺（以被告黃詩婷、黃汝鈺之起訴狀公示送達，見本院卷第49頁）之翌日起即109年7月7日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，於法自屬有據。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文；復按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。又查被告黃詩婷於108年10月24日系爭租賃契約終止後，仍持續占有使用系爭房屋一情，此有本院勘驗筆錄及照片附卷可參（見本院卷第69頁至第100頁），被告黃詩婷自屬仍佔有系爭土地、系爭房屋房屋使用無訛。又兩造間定期租約於108年10月24日經原告林登騰、林訓平合法終止，已如前述，則被告黃詩婷自108年10月25日後繼續占用系爭土地、系爭房屋即無法律上之權源，揆諸上揭說明，被告黃詩婷即受有相當租金之利益，並致原告林登騰、林訓平受有相當於租金之損害，原告林登騰、林訓平得依不當得利法律關係請求返還，故原告林登騰、林訓平請求被告黃詩婷自108年10月25日起至返還系爭土地、系爭房屋之日止，按月給付60,000元，亦屬有據。
五、綜上，原告林登騰、林訓平依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告黃詩婷、黃汝鈺將系爭房屋騰空遷讓返還原告林登騰、林訓平，將如附圖編號A所示（面積757平方公尺）之鐵皮建物拆除，並將土地騰空返還予原告林登騰、林訓平，並連帶給付原告林登騰、林訓平614,452元，及自108年10月25日起至遷讓返還系爭房屋、系爭土地之日止，被告黃詩婷應按月給付原告林登騰、林訓平60,000元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、再按得為宣告假執行之判決宣告者，限於財產權之訴訟，且以適於執行者為限。諸如非財產權之給付、確認或形成判決，原不適於執行者，當然不得宣告假執行。又給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決（院解字第3076號及最高法院49年台上字第1225號判例參照）等，其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。本件原告林登騰、林訓平聲明請求被告黃詩婷、黃汝鈺拆屋還地及遷出獲勝訴判決部分，因性質不宜為假執行之宣告，如附圖編號A所示之鐵皮建物因原告林登騰、林訓平假執行之實施而遭拆除，即不復存在，此種不復存在之損害，屬不能回復，揆諸前揭說明，被告黃詩婷、黃汝鈺就本件判決第1、2項敗訴之部分判決若經假執行，即恐受有不能回復之損害，如遽為假執行，被告黃詩婷、黃汝鈺所受損害將無從回復或難以回復，亦屬不適於執行者，當不宜為假執行之宣告，本件原告林登騰、林訓平雖聲請供擔保宣告假執行，惟揆諸上開說明，本院認為性質上不宜為假執行之宣告，應予駁回。至於本件原告林登騰、林訓平勝訴之第3項聲明部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰依聲請分別酌定相當擔保金額予以宣告如主文所示。至原告林登騰、林訓平敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 23 日
民事庭 法 官 張淑華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 23 日
書記官 謝佩欣附圖：宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖