臺灣宜蘭地方法院民事判決 109年度訴字第467號原 告 黃教祥被 告 陳垂情訴訟代理人 林世超律師上列當事人間請求交付所有權狀事件，本院於民國110年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人黃正成、林松山（以下均逕稱其名）於民國100年2月11日簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由林松山買受原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下分稱系爭36、37土地）及黃正成所有坐落同段38地號土地（下稱系爭38土地，與系爭36、37土地合稱系爭土地）。原告已依約交付系爭36、37地號土地所有權狀（下稱系爭權狀）予受託辦理土地移轉登記之地政士即被告。因林松山未依約給付買賣價金，原告與黃正成業於109年8月6日以礁溪湯仔城郵局存證號碼29號存證信函向林松山解除系爭買賣契約，及向被告解除委任契約，被告已無占有系爭權狀之合法權源。爰依民法第767條第1項前段、民法第528條、第549條第1項規定提起本件訴訟，擇一請求法院判決：被告應將系爭權狀正本2紙返還與原告等語。
二、被告則以：原告未依約提出農地農用證明，先有違約情事，不得解除系爭買賣契約。另依系爭買賣契約第2條第2項約定，委任被告辦理系爭土地過戶登記等應辦事項之委任人為原告、黃正成及林松山，而林松山迄未同意終止或解除前開委任契約，則該委任契約既未具一方當事人即原告、黃正成、林松山全體為終止之意思表示，自不生合法終止之效力，是該委任契約仍有效存在，被告依約自得持有系爭權狀。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第119頁）：㈠原告、黃正成與林松山於100年2月11日簽署系爭買賣契約，
被告為見證人，約定由原告出售系爭36、37土地，黃正成出售系爭38土地給林松山。
㈡原告與黃正成於109年7月16日以礁溪湯仔城郵局存證號碼23
號存證信函，催告林松山依照系爭買賣契約約定付清購地尾款。該二人再於109年7月28日以礁溪湯仔城郵局存證號碼25號存證信函，催告林松山於函到五日內給付上開尾款。嗣該二人於109年8月6日以礁溪湯仔城郵局存證號碼29號存證信函解除系爭買賣契約，並於109年8月7日分別送達林松山、被告。
四、經本院與兩造整理並協議簡化之爭點（見本院卷第119頁）：原告依民法767條第1項前段、民法第528條、第549條第1項規定，擇一請求被告返還系爭權狀，有無理由。
五、法院之判斷：㈠按解釋契約應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他
一切證據資料，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院108年度台上字第1469號判決發回意旨參照）；又稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。查：
⒈系爭買賣契約前言為：買方（林松山）同意依照契約給付價
款予賣方（原告、黃正成)，賣方亦願將後列不動產出售予買方；第1條約定買賣總價款；系爭契約最末段則為出賣不動產標示（見本院卷第13、17頁）。
⒉系爭買賣契約第2條第2項約定「賣方應在買方要求分八次移
轉過戶土地通知七日內，備齊本約第三條所需證件資料，交承辦地政士收執並申辦過戶登記手續…。」；第3條約定「1、賣方應於收取用印款同時交付印鑑證明書、公司登記事項表或抄錄本、印鑑章、身分證件及蓋用印鑑章於所有權移轉登記所需文件上…。2、買、賣雙方交付簽約及申請移轉過戶登記用之身分證明、所有權狀、已簽署之委託授權書等所需文件，確係真實無誤。…，又承辦地政士業已當場查明簽約雙方之身分為真正無誤。」；第6條第1、3項約定「1、雙方委託授權陳垂情地政士，有全權代為辦理本約應辦事項等有關手續之行為。…3、本約簽約費新台幣四千元，土地過戶登記代書費，由雙方平均負擔…。」；第8條第2項約定「本約簽訂後，賣方不賣或不依約履行應盡義務，並經買方五日期間之催告後，仍不履約時，買方得解除本約。賣方應於五日內，除將已收價款如數退還買方外，另應加付已收同額價款金額，作為賠償性質違約金，在交付買方收訖同時並解除契約。惟買方亦應收訖違約金，同時將本件不動產所有權狀及賣方依本約第三條交付之文件返還賣方。…」（見本院卷第13-17頁）。
⒊系爭買賣契約簽約人欄買方為林松山；賣方為原告、黃正成
（授權代理人即騎縫章使用為原告）；見證人為上訴人（見本院卷第19頁）。
⒋承上可知，被告雖於系爭買賣契約上記載為見證人，然系爭
買賣契約除約定原告、黃正成出賣系爭土地予林松山外，於前揭第2、3、6條之條文已明載買方、賣方共同委任被告，辦理系爭買賣契約應辦之系爭土地所有權過戶登記等之委任事項，委任費用由買賣雙方平均分擔，於第8條第2項約定賣方不賣或不依約履行，買方催告仍不履約而解除契約時，應由買方即林松山負返還權狀及賣方依契約第3條交付之文件予賣方之義務，堪認系爭買賣契約書除買（林松山）、賣（原告、黃正成）雙方間成立買賣關係外，尚在原告、黃正成、林松山（前三人為共同委任人）與被告（受任人）間就系爭土地過戶登記等應辦事項共同成立委任契約（下稱系爭委任契約），原告並因此交付系爭權狀予被告辦理該委任事項。從而，被告持有系爭土地權狀乃係以系爭委任契約之法律關係為據，應堪認定。
㈡次按同一當事人間締結複數契約，各契約之履行彼此間具有
密切關連性，在社會通念上，僅履行數契約中之任一契約，難認締約目的在整體上已被達成，則其中一契約之債務不履行，債權人依法律規定或契約約定得解除或終止該契約者，亦應得選擇解除或終止其他契約。而關係牽連之不同當事人雖各別締結契約，惟各獨立契約間具密切之關連性或相互依存性時，經斟酌立約當時之情形，通觀各契約所欲達成之主要目的、社會通念及一般客觀情事，將誠信原則涵攝在內，如其中一組當事人間契約債務不履行，該契約債權人依法律規定或契約約定解除或終止該契約時，而不能達締約之目的，於符合公平原則下，他組當事人間之契約亦應解為得予解除或終止。惟各獨立契約之解除或終止，仍應適用各該契約之相關規定或約定以為判斷（最高法院108年度台上字第428號判決意旨參照）。查：
⒈系爭買賣契約於簽署時，除成立系爭土地買賣關係外，尚在
原告、黃正成、林松山與被告間就系爭土地過戶登記等事項共同成立系爭委任契約，已認定如前，本院斟酌立約當時之情形，通觀系爭買賣契約與系爭委任契約所欲達成之移轉系爭土地所有權之主要目的、社會通念及一般客觀情事，可知如系爭買賣契約因債務不履行，經當事人依法律規定或契約約定解除或終止該契約，而不能達締約之目的時，於符合公平原則下，系爭委任契約固亦應解為得予解除或終止，但仍應按各獨立契約之相關規定解除或終止。
⒉原告雖主張林松山未依約付款，伊與黃正成業於109年8月6
日依系爭買賣契約第8條第1項之約定，以礁溪湯仔城郵局存證號碼29號存證信函通知林松山、被告解除系爭買賣契約及系爭委任契約，該存證信函已於109年8月7日分別送達林松山、被告，故系爭買賣契約、系爭委任契約均已於109年8月7日解除等語，並提出存證信函、回執等件為憑（見本院卷第33頁至第37頁）。然查：
①系爭買賣契約第2條第2項約定「賣方應在買方要求分八次移
轉過戶土地通知七日內，備齊本約第3條所需證件資料，交付承辦地政士收執並申辦過戶登記手續，同時買方應分八次給付賣方用印款各500萬元整之義務。唯賣方應將前款收執之500萬元整之壹張商業本票返還買方之義務」；同條第3項約定「買方要求移轉過戶土地之期間至遲應於103年12月31日前要求賣方移轉過戶土地，逾期以買方違約罰則論處」；同條第4項約定「本件賣方出賣之土地簽約時為作農業使用之農牧用地，依法可不課徵土地徵值稅」（見本院卷第13頁）。
②系爭買賣契約第3條第1、2項則約定，賣方應於收取用印款
同時交付印鑑證明書、公司登記事項表或抄錄本、印鑑章、身分證件、所有權狀、已蓋用印鑑章於所有權移轉登記所需文件上（見本院卷第13頁）。
③系爭買賣契約第8條第1項約定，本約簽訂後，買方不買或不
按約定期限付款，並經賣方5日期間之催告後，仍不履約時，賣方應將買方已付價款全部沒收，抵做賠償性質違約金（見本院卷第15頁）。
④承上開契約約定內容可知，原告、黃正成僅於林松山要求8
次移轉過戶土地通知7日內，備齊移轉系爭土地所需之相關證件，包含原告應先交付系爭權狀；黃正成應先交付系爭38土地所有權狀，辦理土地合併再分割為8筆土地，以及原告、黃正成提出農地農用證明等資料，交被告收執並申辦過戶登記手續之同時，林松山未分8次各給付用印款500萬元，或林松山未於103年12月31日前要求原告、黃正成移轉過戶土地時，始取得系爭買賣契約第8條第1項之解約權。
⑤惟原告及黃正成迄至本件言詞辯論終結前，均未將系爭買賣
契約所約定之農地農用證明、系爭38土地所有權狀正本、過戶印鑑證明、印鑑章提出交付被告收執之事實，業經原告自承明確（見本院卷第118頁），復為被告所不爭執，足認原告及黃正成並未提出系爭買賣契約約定之相關證件，自無從依系爭買賣契約第2條第2項約定，請求林松山給付第一次甚或後續各次之用印款。是林松山自無不買或不按約定期限付款之情事，則原告、黃正成尚無系爭買賣契約第8條第1項之解除權。從而，原告主張系爭買賣契約業經伊與黃正成依系爭買賣契約第8條第1項之約定，於109年8月7日合法解除云云，即不足取。
⑥基上，原告及黃正成既未依約合法解除系爭買賣契約，揆諸
前揭說明，系爭委任契約自尚不得解除或終止。甚且，系爭委任契約之一方當事人既為原告、黃正成、林松山，而依民法第258條、第263條之規定，解除或終止契約之意思表示應由其全體或向其全體為之。而原告、黃正成固以礁溪湯仔城郵局存證號碼29號存證信函通知被告解除系爭委任契約，但林松山亦以羅東郵局存證號碼177號存證信函通知被告表示不同意終止系爭委任契約（見本院卷第97頁至第102頁），足認林松山並未同意終止或解除系爭委任契約，則系爭委任契約既未據一方當事人全體（即原告、黃正成、林松山）為解除或終止意思表示，自不生合法解除或終止之效力。是原告、黃正成、林松山與被告間之系爭委任契約仍有效存在，被告依約自得持有系爭權狀。從而，原告主張依民法第767條第1項前段、第528條、第549條第1項規定，請求被告返還系爭權狀，即無理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第528條、第549條第1項規定，請求被告返還系爭權狀，均於法不合，均不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用分擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
民事庭 法 官 謝昀璉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
書記官 劉婉玉