臺灣宜蘭地方法院民事判決109年度訴字第420號原 告 林宗霖訴訟代理人 陳佳鴻律師被 告 金竑物業管理顧問有限公司法定代理人 呂天祿
參 加 人 金督建設股份有限公司法定代理人 吳添勝受告知人 謝明龍上 列 3 人共 同訴訟代理人 曾文杞律師上列當事人間因損害賠償事件，本院於民國111年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣162,274元，及自民國109年9月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之6，原告負擔百分之94。
四、本判決第一項得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明如本案卷第13頁所示，最後於民國（下同）110年6月2日之書狀，變更聲明如本案卷第272、273頁所示，經核合於前述規定，應予准許。
貳、兩造聲明及陳述要旨
一、原告方面：
（一）原告於102年8月31日向被告購買其所興建，門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○○路00巷00號房屋（下稱：「系爭房屋」)，原告於105年5月間入住，惟自原告入住後至109年間，發現系爭房屋二樓臥室洗手檯脫落、陽台滲水、陽台洗衣機排水管不通、樓梯轉角未平；三樓臥室洗手台排水管漏水；四樓陽台滲水、牆壁滲水、天花板有水泥剝落；地下室天花板滲水、門鎖邊角銳利多次割傷原告手臂及勾破衣服；廚房水管漏水及流理台有不明刮痕，且系爭房屋一、二、三樓廁所排水系統均設計不良，水無法順利排除，時常積水等存有諸多瑕疵情形，遂聯絡被告協助處理，經被告修繕後，上開瑕疵問題仍未獲解決。
（二）系爭房屋有漏水、浴廁排水設計不良、水泥剝落等諸多瑕疵，且經原告委請廠商認定，系爭房屋之防水層、管線之設計與結構亦存在瑕疵，上開瑕疵均非屬輕微，然被告雖已知系爭房屋有上開瑕疵，卻多次推託並拒絕協助處理，致影響原告使用系爭房屋之權益，被告對原告所為給付內容已不符合兩造間買賣契約之本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。
（三）對於系爭房屋之諸多瑕疵，除須探究發生之肇因外，日後修繕或補強，施工時均必須開挖牆壁，再填補之水泥與原有牆壁水泥，亦恐無法完全緊密結合，日久於外觀上勢將有可見之修繕痕跡，此勢將影響系爭房屋之美觀、使用者之感受，以及交易上價值，蓋依社會一般通念，必定影響一般人之居住與交易意願，而造成系爭房屋交易價值之貶損，是本件原告所受損害顯屬重大。
（四）依不完全給付之法律關係，請求被告賠償原告因此所受損害。
（五）聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）293萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）縱（假設）原告所謂瑕疵為真，兩造於105年3月14日完成交屋，原告迄109年8月間起訴，已逾2年損害賠償消滅時效，被告得拒絕給付。
（二）原告主張陽台洗衣機排水管不通、一樓廚房頂部漏水、四樓頂版水泥剝落乙節，已逾保固期間，保固期間復經多次四級以上地震，且經約定排除，被告不負修復責任。
（三）原告主張一、二、三樓廁所排水乙節，均能排水並非瑕疵，亦逾保固期間，被告不負修復責任。且鑑定報告書認：施工品質不夠完善、設計和選用建材上考量不周全，足證非兩造特約施工不良或瑕疵，被告不負修復責任。況「原有地坪磁磚拆除運棄」部分，應以面積估算修復費用，而非以間為單位估算。
（四）原告主張價值減損部分，無法律依據及證據證明，其請求無理由。縱陽台洗衣機排水管有價值減損，建議減損金額顯然過高。
（五）聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由
一、原告向被告買受系爭房屋之事實，為被告所不爭執，並經原告提出房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書等件影本為證（見本案卷第31至71頁），故堪認為真實。
二、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項分別定有明文，而該回復原狀之費用，以必要者為限（最高法院110年度臺上字第158號民事判決意旨參照）。次按：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，買受人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。而依民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定之瑕疵。上訴人陳稱系爭房屋因有上述瑕疵，致影響結構安全及其交易價值，乃主張系爭房屋有減少通常效用及其價值之瑕疵；則系爭房屋經○○公司修補後，縱已恢復原結構之設計強度，亦僅係補正其效用之瑕疵，倘修補後仍存有減少價值之瑕疵，而無從補正，買受人自非不得依給付不能之規定，請求損害賠償」（最高法院95年度臺上字第625號民事判決意旨參照），是買賣標的物有瑕疵者，買受人除得依不完全給付之法律關係，請求支付回復原狀所必要之修補瑕疵費用，以代回復原狀外，尚得請求買賣標的物因此減損價值之損害賠償。
三、又按：「債權人依民法第227條不完全給付之規定請求債務人賠償損害，與依同法第227條之1之規定請求債務人賠償人格權受侵害之損害，係不同之法律關係，其請求權各自獨立，且其消滅時效各有規定，後者之請求權，依民法第227條之1規定，固應準用民法第197條2年或10年時效之規定，前者之請求權，則應適用民法第125條一般請求權15年時效之規定」（最高法院97年度臺上字第280號民事判決意旨參照）。查系爭房屋之買賣契約，係102年間（見本案卷第67頁），且原告之請求權基礎，並非兩造間約定之何保固約款，故被告之時效抗辯（見本案卷第359頁、第362至365頁、第3
97、398頁），並無理由。
四、再按：「法院認為必要時，得囑託機關、團體或商請外國機關、團體為鑑定或審查鑑定意見。其須說明者，由該機關或團體所指定之人為之」，民事訴訟法第340條第1項定有明文。次按：「人證、書證、鑑定均為證據方法之一種」（最高法院107年度臺上字第1611號民事判決意旨參照），「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條本文所明定。查系爭工程因綠建築要求及空調因素，辦理2次變更設計，並簽訂補充契約…。參以一審囑託工程會鑑定意見認為：第2、3、8、9次停工，兩造已辦理契約變更，追加減工期及費用，已無增加廠商履約成本，而得請求增加必要費用之問題。究竟兩造在2次變更設計時，是否將綠建築及空調因素，經上訴人展延工期125天之被上訴人增加必要費用乙事，磋商協議後簽訂補充契約？亦滋疑問。原審未詳查細究，亦未責由被上訴人就其因展延工期125天增加之必要費用負舉證責任，即以上訴人未證明付訖被上訴人增加之必要費用，而為不利上訴人之判決，亦有舉證責任分配之違誤」（最高法院109年度臺上字第2180號民事判決意旨參照），是當事人對於證據方法之一並已具相當證明力之專業鑑定意見，如有不同意見，尤應舉證以實其說，用以證明該鑑定意見有何不可採之處，而非僅單純提出質疑，而不提出足以推翻該鑑定意見之證據或證據方法，從而，鑑定人或受囑託之機關或團體，依其特別知識就鑑定事項加以判斷，所得之鑑定意見，固僅供作法院判斷事實之證據資料，惟倘鑑定人或受囑託之機關、團體提出之鑑定書，已詳盡說明其獲得鑑定結論之理由，並無不明瞭或不完足之處者，當事人亦未舉證證明其有何不實之處，自得採為判決之基礎。
五、原告聲請由宜蘭縣建築師公會鑑定（見本案卷第281頁），而兩造均簽署於109年11月10日之初勘紀錄表，而該紀錄表記載鑑定人歸納兩造爭議事項（見本案卷第263頁，外放宜蘭縣建築師公會110年12月3日110宜縣建師鑑（法院）字第246號鑑定報告書（下稱︰「鑑定報告書」第19頁），故鑑定報告書之鑑定，均係兩造所事先同意者，且該鑑定之宜蘭縣建築師公會，為依法成立之社團法人（建築師法第29條規定參照），具一定之組織規範及公信力，當事人自難僅因鑑定結果對其不利或不符其期待，即得任意指摘為不可採，而鑑定報告書已詳盡說明其獲得鑑定結論之理由，並無不明瞭或不完足之處，亦無可指摘之明顯瑕疵，自得採為判決之基礎。
六、鑑定報告書之鑑定結果、補充鑑定說明如次（見外放鑑定報告書第3至9頁，本案卷第384頁）：
（一）陽台洗衣機排水管不通、於一樓廚房頂部漏水：
1.原告表示交屋後一直沒有使用二樓陽台的洗衣機專用排水管排水，後來使用時，洗衣機的排水從廚房流理檯吊櫃上方之排水管與鋼筋混凝土梁銜接處漏出；找來的水電師傅表示排水管漏水處在梁內，無法處理。
2.現場勘查，廚房流理檯吊櫃上方的橘色排水管，確為二樓後陽台的洗衣機專用排水管；該洗衣機專用排水管路的設計，係從二樓後陽台地面排入，穿過結構樓版到廚房流理檯吊櫃上方，然後以明管方式配管，穿入鋼筋混凝土梁，以上屬於管路裸露在外得以明視的部分(參見附件五照片#1,5)；排水管穿入混凝土梁後，管路隱蔽在鋼筋混凝土結構體內無法明視，根據專業知識判斷，排水管須經過第一次轉彎使其成為與梁平行方向，到達柱的位置，再經過第二次轉彎後匯入直立的幹管，排向地面或地下；排水管轉彎處必須使用「彎頭」零件，匯入幹管處必須使用「三通」零件(現況平面圖參見附件四之1)。
3.先以水龍頭藉由橡皮軟管在二樓後陽台洗衣機專用排水口放水測試，連續放水20分鐘後，觀察廚房流理檯吊櫃上方的橘色排水管，並未發現漏水現象。
4.再將洗衣機排水管接入排水口，以洗衣機排水模式測試，隨即發現吊櫃上方排水管穿入鋼筋混凝土梁處有水漏出。(參見附件五照片#2,3)因此確認：標的物洗衣機專用排水管於一樓廚房頂部梁柱接頭處確有漏水瑕疵。另，廚房流理檯吊櫃上方的那段排水管，樓版下轉彎處的高程比穿入鋼筋混凝土梁處的高程低，即排水坡度並非順坡，亦有施工的瑕疵。(參見附件五照片#4)
5.根據原告過去使用經驗的描述、現場勘查以及二種排水測試的情形綜合判斷，認為：標的物該段專用排水管路在進入鋼筋混凝土梁前未順坡洩水，在鋼筋混凝土梁內的「彎頭」接合處未完全密接，導致排水量較小時(以水龍頭橡皮管排水)未見漏水，但是排水量較大時(以洗衣機排水模式排水)即發生滯礙、造成漏水。此瑕疵應與房屋交屋後原告的使用方式無關，係屬於房屋施工時的瑕疵。
6.前述洗衣機專用排水管漏水瑕疵，原可藉由重新接合管路彎頭使其密合而修復，但是現場勘查排水管穿入梁的位置已經很接近鋼筋混凝土柱，其彎頭位置當距離柱更近，而鋼筋混凝土梁與柱接頭是結構上極重要的部位，不容許過多的打鑿破壞，且該部位的鋼筋排列十分密集，即使打鑿也難以獲得足夠的更換管路操作空間，因此不建議採取此修復方式，以免致生結構安全疑慮。
7.建議的修復方式為：位於廚房頂部的洗衣機專用排水管轉向以明管方式從梁下穿出屋後外牆，然後沿外牆向下配管，銜接一樓後陽台地面預留的橘色排水管頭，原穿入鋼筋混凝土梁的排水管則封閉不用。由於新的排水明管將跨越整個廚房，影響美觀，按慣例有必要施作天花板予以遮蔽美化，沿一樓後陽台外牆配設的排水明管則以油漆修飾美化，天花板及油漆費用納入修復費用一部分。
8.以上修復洗衣機專用排水管於一樓廚房頂部漏水的費用估算如下：項目 數量 單位 單價(元) 複價(元) 1 排水管材料含配件五金 8 M 500 4,000 2 排水管移設工資 1 式 4,500 4,500 3 鋼筋混凝土牆面洗洞 1 式 1,500 1,500 4 穿孔部填塞 1 式 800 800 5 木作天花板 5 M2 2,000 10,000 6 天花板及裸露排水管油漆 1 式 4,000 4,000 小計 24,800 7 廠商管理利潤及稅捐 1 式 20% 4,960 合計 29,760
9.標的物一樓廚房流理檯頂部的洗衣機専用排水管原即為明管吊管的工法，參照標的物其他的排水配管方式亦同；此洗衣機專用排水管因梁內接頭漏水，改以轉向從梁下穿出屋後外牆方式修復並設置天花板後，於廚房尚無空間利用或美觀減損問題，但是修復後排水管在屋後沿外牆向下銜接一樓後陽台地面預留排水口，則影響美觀且水管將佔用一小段地面，非購屋者所預期，認為此部分存在價值減損。後陽台一般作為置物、清潔和裝設冷氣瓦斯等設備用途，價值認定因人而異無客觀標準，依雙方買賣合約全部附屬建物陽台計2.9坪，總價13萬元，每坪均價約為4萬4800元，建議本項價值減損金額按44,800元估計（見本案卷第384頁）。
（二）系爭房屋一、二、三樓廁所排水系統部分：
1.原告表示標的物一、二、三樓廁所排水系統均設計不良，水無法順利排除，積水造成使用上的不便，並且有容易滑倒的危險。
2.現場勘查一樓廁所平面長1.44公尺，寬1.44公尺，地面鋪設30x30公分磁磚(參見附件五照片#6)。在未遮蓋地板排水口的狀況下以水龍頭放水充分淋濕地面進行測試，關閉水源經過1分半鐘後，廁所門和臉盆這一半範圍的磁磚表面僅有不連續、不規則的滯留水膜，屬於一般正常情形；馬桶那一半範圍的磁磚表面則約90%面積有連續性的滯留水膜，顯示該範圍磁磚的洩水坡度確實十分平緩，排水較不順(現況平面圖參見附件四之1，附件五照片#7)。
3.二樓浴廁平面長2.8公尺，寬1.57公尺，分為淋浴間(習稱「濕區」)和盥洗區(習稱「乾區」)，淋浴間地面鋪設15x15公分磁磚，盥洗區鋪設30x30公分磁磚，各設1處地面排水口(現況平面圖參見附件四之1，附件五照片#8)。在未遮蓋地板排水口的狀況下以水龍頭放水充分淋濕地面進行測試，關閉水源經過1分半鐘後，在淋浴間的部分，淋浴龍頭和地面排水口這一半範圍的磁磚，其表面僅有不連續、不規則的滯留水膜，屬於一般正常情形，靠近柱子那一半範圍的磁磚，表面則約75%面積有連續性的滯留水膜，顯示該範圍磁磚的洩水坡度確實十分平緩，排水較不順(參見附件五照片#10)；在盥洗間的部分同樣測試，廁所門附近的磁磚屬於一般正常情形，淋浴間門口和馬桶旁的磁磚表面則約90%面積有連續性的滯留水膜，顯示該範圍磁磚的洩水坡度確實十分平緩，排水較不順(參見附件五照片#9)。
4.三樓浴廁平面長2.7公尺，寬2.8公尺，其中淋浴間約1.23x1.12公尺，地面鋪設30x30公分磁磚，設1處地面排水口，其他部分包含臉盆檯面、馬桶以及獨立式浴缸和浴缸龍頭，地面鋪設30x60公分磁磚，亦設1處地面排水口(現況平面圖參見附件四之2，附件五照片#11,12,13)。淋浴間在未遮蓋地板排水口的狀況下以水龍頭放水充分淋濕地面進行測試，關閉水源經過1分半鐘後，中間排水口附近磁磚表面有連續性的滯留水膜，顯示洩水坡度確實十分平緩，排水較不順，兩側的磁磚則屬正常情形(參見附件五照片#14)；在淋浴間以外的區域同樣測試，除獨立浴缸後方區域難以觀測外，其他範圍的磁磚表面幾乎全都有連續性的滯留水膜，顯示磁磚的洩水坡度極為平緩(參見附件五照片#15,16,17)。
5.浴室地面的排水，須同時考慮排水口位置、洩水坡向、坡度、所鋪設的磁磚形狀、面積大小等因素，才能兼顧排水功能順暢與美觀要求。洩水坡度越大、單位磁磚面積越小，越容易調整洩水的坡向，使水迅速排入排水口，但是也將造成地面較傾斜、磁磚縫隙過多不易清潔等有礙美觀舒適感覺的情形，並且牽涉每人個別感受的主觀因素，其間何謂最佳方式，尚無定值定論。
6.標的物一、二、三樓的浴廁都留設地面排水口，浴廁若分乾、濕區則各留1處地面排水口，且排水口留設的位置均屬正常，乾區地面的排水坡度較緩、單片磁磚面積較大，濕區地面的排水坡度較大、單片磁磚面積較小，亦符合常態，此部分尚無設計上不良的問題；二樓盥洗區地面確屬乾區，除清潔打掃外，地面較少淋濕，雖有一部分磁磚洩水坡度十分平緩，尚難認定為瑕疵；三樓淋浴間地面排水測試時排水滯留的範圍位於排水口附近，雖是洩水坡度平緩所致，但是滯留面積不大，亦尚難認定為瑕疵。
（三）一樓廁所、二樓浴廁淋浴間地面排水、三樓浴廁淋浴間以外區域等部分：
1.一樓廁所、二樓浴廁淋浴間地面排水測試時排水滯留範圍的面積較大，應當係磁磚鋪設時，施工者對於洩水坡度、坡向的掌握不佳或技術不夠純熟所致，屬於施工品質不夠完善的缺失。
2.三樓浴廁淋浴間以外的區域，面積大且設置獨立式浴缸和浴缸龍頭，但是全部選用30x60公分的磁磚，且地面洩水坡度極平緩，加上所選30x60公分磁磚表面較為光滑，顯然是將全區作為乾區的設計和施工方式。然而無論是使用浴缸洗澡、浴後清潔浴缸等，都有較高的頻率會使地面潑水潮濕，與單純盥洗和使用馬桶的情況不同，不宜完全視為乾區，且表面較光滑的30x60公分磁磚，確有潮濕時易於滑倒的風險。此部分認為確有一部分設計和選用建材上考量不夠周全、施工品質不夠完善的缺失。
3.浴廁地面排水不順的修復方式，必須打除原有磁磚重新以砂漿墊底調整洩水坡度、坡向後，再鋪設磁磚復原，打除原有磁磚可能破壞原有防水層，因此亦必須重新施作一次防水以確保效能。而三樓浴廁淋浴間以外的區域，除調整改善獨立式浴缸範圍的磁磚洩水坡度、坡向外，建議改選用表面止滑性較佳的磁磚，方能降低滑倒的風險。
4.以上一樓廁所地坪面積2.1m2，二樓浴廁淋浴間地坪面積1.6m2，三樓浴廁淋浴間以外的區域地坪面積6.1m2，合計浴廁地面磁磚洩水坡度過於平緩的修復面積為9.8平方公尺，修繕費用估算如下：
項目 數量 單位 單價(元) 複價(元) 1 原有地坪磁磚拆除運棄 3 間 8,000 24,000 2 淋浴間及馬桶設備拆裝工資 1 式 6,000 6,000 3 地坪防水塗層 9.8 M2 350 3,430 4 粉刷打底 9.8 M2 300 2,940 5 鋪磁磚(30x30cm,15x15cm) 9.8 M2 1,500 14,700 6 淋浴間止水檻 2 組 3,000 6,000 7 落水頭及其他五金配件 1 式 1,200 1,200 8 施工保護措施工料 1 式 4,500 4,500 小計 62,770 9 廠商管理利潤及稅捐 1 式 20% 12,554 合計 75,324
5.標的物一樓廁所、二樓浴廁淋浴間、三樓浴廁淋浴區以外的區域地面磁磚洩水坡度過於平緩等瑕疵，屬於建築物內部表面裝修工項，如果敲除重新鋪設修復後，尚無房屋結構、空間利用或美觀減損問題（見本案卷第384頁）。
（四）四樓頂版水泥剝落部分：
1.原告表示標的物四樓頂版有多處水泥剝落，剝落處細察有深色軟質類似塑膠的不明物質，另有多處油漆突起，疑似水泥剝落的前兆。
2.現場勘查四樓頂版有4個不規則分布的水泥剝落點，直徑大小約1至3公分不等，以螺絲起子細鑿有深色粉末狀不明物質脫落，清除後剝落點的深度約0.5公分，並觀察到疑似有小塑膠片摻夾於混凝土中；選擇一個油漆突起處輕輕敲擊後，表面水泥即剝落呈凹洞狀，與前述水泥剝落點情況相似(現況平面圖參見附件四之2，附件五照片#18~21)。
3.根據現場勘查情形所見，認為：標的物四樓頂版於澆置混凝土前，未徹底清除先前在模板、鋼筋和水電配管施工時所遺留的細微雜物，混凝土澆置完成後殘留在四樓頂版的底部，復因為屋頂受溫差熱脹冷縮的效應產生水泥表面突起、剝落；此係屬於房屋施工的瑕疵，與房屋交屋後的使用方式無關。
4.四樓頂版水泥剝落的修復方式，須將突起部位的表層水泥輕輕鑿除，清理其中摻雜的異物後，以補土或水泥漿塡實，磨平後重新油漆。
5.以上修復四樓頂版水泥剝落的費用估算如下：項目 數量 單位 單價(元) 複價(元) 1 頂版清理 1 式 3,000 3,000 2 頂板批土油漆 23.3 M2 250 5,825 3 施工保護措施工料 1 式 1,500 1,500 小計 10,325 5 廠商管理利潤及稅捐 1 式 20% 2,065 合計 12,390
6.標的物四樓頂版少數水泥表面突起、剝落的瑕疵，如果鑿除表面再補平重新油漆修復後，尚無房屋結構、空間利用或美觀減損問題（見本案卷第384頁）。
肆、綜上所述，原告得請求被告給付之金額為162,274元（計算式：29,760元＋44,800元＋75,324元＋12,390元＝162,274元），是原告依民法第227條規定，請求被告給付293萬元，在162,274元範圍內及自民事起訴狀繕本送達翌日即109年9月19日（見本案卷第81頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。
伍、本件所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權為假執行之宣告，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，無庸另為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核對判決結果不生影響，爰不另逐一論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 5 月 10 日
民事庭 法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 10 日
書記官 邱信璋