臺灣宜蘭地方法院民事判決 109年度訴字第74號原 告 劉承恩
劉依真劉哲川共 同訴訟代理人 張致祥律師被 告 黃翊苓
何文宏共 同訴訟代理人 陳倉富律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：緣原告前於108年5月3日向被告購買其等所共有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段997-87、997-88、997-89、997-90、997-91地號土地及其上同段412建號建物（門牌號碼：宜蘭縣○○市○○路○段○○號，下稱系爭房屋），作為日間照顧中心（下稱日照中心）使用，並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約第十三條特約事項第㈥項約定：「本買賣標的房屋需申請室內裝修及變更使用執照之預審，符合買方所需使用，相關費用由買方支付，賣方需無條件配合申請所需之相關文件，若無法變更設計，則此買賣案不成立，賣方需無條件返還買方已付之價金。」（下稱系爭特約事項），嗣原告委任建築師辦理變更設計之事，惟二位建築師張清標、杜德裕分別表示經評估系爭房屋結構樑柱安全考量，無法辦理變更設計之簽證，及房屋建築結構樓梯寬僅105公分，未達法律規定之120公分，無法完成變更使用執照之程序。原告於108年7月11日已告知被告系爭房屋的鋼筋結構有問題，因房屋原始鋼筋數量不足，恐建築結構技師無法出具安全證明，完成日照中心之變更使用，並於同年月18日及9月2日以存證信函通知被告，因系爭房屋無法變更設計完成，原告無法開設日照中心目的。本件系爭房屋無法達成房屋買賣之目的，系爭特約事項約定之解除條件成就，系爭房地買賣不成立。而原告己給付被告第一期簽約金新臺幣（下同）10萬元，及依價金信託履約保證申請書之約定將第二期備證款250萬元交付訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）信託保證。今既因系爭特約事項約定之解除條件成就，則原告自得請求返還上開款項。爰依系爭契約、履約保證書之約定及民法第259條規定提起本件訴訟，請求被告返還已付價金，而為聲明：㈠、被告應同意原告自第一建經公司取回250萬元。㈡、被告應共同給付原告10萬元，及自108年5月3日起至清償日止，年息5%計算之利息。
二、被告聲明原告之訴駁回。答辯以：系爭契約之約定解除條件為「本買賣標的房屋需申請室內裝修及變更使用執照之預審」，苟宜蘭縣政府核准變更使用執照之預審，則此約定之解除條件不成就，系爭契約仍然成立；反之，宜蘭縣政府不核准變更使用執照之預審者，則此約定之解除條件成就，買賣契約不成立。然依宜蘭縣政府108年4月25日府授建管字第1080001131號函及核准後變更使用執照（圖說審查）申請書圖所示，原告以被告之名義委託張清標建築師申請變更使用執照之申請書圖，其中樓梯寬度（上樓部分）均已變更為120公分，包括使用用途已由「H2住宅」變更為「H2小型社區式日間照顧」、原2樓挑空部分變更為樓板，而經宜蘭縣政府核准變更之預審在案，尚無原告等所稱無法完成變更使用執照作為日照中心之預審云云。於變更使用執照之預審核准後，此解除條件即確定不成就，其餘僅係原告等實際上應依核准之書圖進行施工變更之問題，已無涉約定之解除條件是否成就，此可從張清標建築師事務所說明（即原證二）及小杜建築師事務所之說明（即原證三）可證。原告或因於二樓樓板有一大塊挑空部分需補做樓板及安全梯需擴寬至120公分等，恐需額外補強鋼筋強度致其施工成本增加而無欲變更，故矯稱系爭房屋無法完成變更使用執照及變更為日照中心使用云云，自無理由。故系爭契約並無原告所主張「本買賣標的房屋需申請室內裝修及變更使用執照之預審」未核准之約定解除條件成就而契約不成立，原告請求被告返還其已付之價金，為無理由。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於108年5月3日向被告購買系爭房地，並簽有系爭契約。
㈡、原告簽訂系爭契約時已給付第一期簽約款10萬元予被告；並即依價金信託履約保證申請書之約定將第二期備證款250萬元交付訴外人第一建經公司信託保證。
四、兩造爭點及本院判斷：本件兩造之爭點，為原告主張系爭房屋無法達到其變更設計為日照中心使用，故依系爭特約條款約定，主張解除條件成就，買賣不成立，請求返還價金是否有理由？本院認定如下：
㈠、系爭特約條款（即系爭契約第十三條特約事項第㈥項）約定：「本買賣標的房屋需申請室內裝修及變更使用執照之預審，符合買方所需使用，相關費用由買方支付，賣方需無條件配合申請所需之相關文件，若無法變更設計，則此買賣案不成立，賣方需無條件返還買方已付之價金。」（見本院卷第25至27頁），可知所約定解除條件為系爭房屋「需申請室內裝修及變更使用執照之預審」，如經建管機關核准變更使用執照之預審，則此約定之解除條件即確定不成就。查兩造於系爭契約簽訂前，原告已先於108年2月19日委託張清標建築師以被告之名義申請變更使用執照將系爭房屋之使用用途由「H2住宅」變更為「H2小型社區式日間照顧」，並經宜蘭縣政府108年4月25日府授建管字第1080001131號函核准變更之預審（見被證一，本院卷第67頁）。又據宜蘭縣政府108年4月25日府授建管字第1080001131號函及預審核准後變更使用執照（圖說審查）申請書圖卷宗所示，原告以被告之名義委託張清標建築師申請變更使用執照之申請書圖，包括其中樓梯寬度（上樓部分）均已變更為120公分，使用用途亦已由「H2住宅」變更為「H2小型社區式日間照顧」住宅，核准變更使用執照在案。另由張清標建築師事務所108年8月3日所出具予原告之書面說明亦以：「本事務所於108年初受理劉承恩君辦理宜蘭市○○里○○鄰○○路○段○○號之建物用途變更，由H2住宅變更為H2小型社區式日間照顧，並於108年4月25日通過變更使用執照預審。」等語（見本院卷第109頁），足見系爭特約條款所約定之解除條件之系爭房屋「需申請室內裝修及變更使用執照之預審」，已確定不成就，原告本件主張，即無所據，其請求為無理由，不應准許。
㈡、至於證人張清標、杜德裕兩位建築師到庭所證：系爭房屋因考量到結構的安全性問題，所以沒有繼續進行實質變更；及日照中心樓梯寬度要120公分，本件有遇到樑突出的部分是不夠的等情事，雖足以證明系爭房屋欲變更為日照中心使用有其他安全疑慮或不符法令規定情形，然與原告所為系爭特約事項約定之解除條件成就，故系爭契約不成立之主張，係為二事。如原告認被告就系爭買賣契約應負瑕疵擔保或其他給付不完全責任，自得另對被告請求，附予敘明。
五、綜上所述，原告主張系爭特約事項條件成就，請求返還價金，為無理由，應予駁回，並由本院依職權宣告訴訟費用之負擔如主文所示。
六、本件事證已臻明確，各造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
中 華 民 國 109 年 10 月 26 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 26 日
書記官 林憶蓉