臺灣宜蘭地方法院民事判決
110年度訴字第111號原 告 賴深献被 告 財團法人蘭陽林姓興德會法定代理人 林勝章訴訟代理人 林大為上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國110年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：兩造間本件三七五租佃爭議事件，前經宜蘭縣頭城鎮公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，由宜蘭縣政府以110年2月9日府地用字第1100024772號函檢附相關卷證移送本院，已踐行耕地三七五租約減租條例（下稱減租條例）第26條規定之調解、調處先行程序，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告承租被告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，如指個別土地則以該地號表示，並省略地段標示），訂有宜蘭縣○○鎮○○○○00號耕地三七五租約（租約至109年12月31日止，下稱系爭租約）。原告多年來均如實按照被告所開立之租額繳納租金迄今。詎被告竟於109年6月間以宜蘭西後街郵局第90號存證信函通知稱其系爭租約有欠租達2年以上租額，系爭租約已屬無效，且要求終止系爭租約。然被告所指並非事實，就租金繳納部分有被告簽收之租金收據可憑，且被告先前已同意其可僅繳納一期之租金，故其並無積欠租金之情形。另外被告主張其於系爭土地上傾倒廢土、廢耕而未自任耕作及從事養殖，然傾倒廢土係鄰地地主或使用人未經其同意所為，自不可以此為由歸責於原告。而原告現從事養殖事業，亦為被告同意，顯然並未有廢耕之情，被告主張租約無效並無理由，應准其在109年12月31租約期滿後續租6年。又系爭土地是由其等七個家庭分租，無廢耕情形。爰起訴請求判命被告應與其就系爭租約續訂租約自110年1月1日起至115年12月31日止。
二、被告聲明請求原告之訴駁回。答辯以：原告並未在系爭土地上耕作，甚至在系爭土地上堆置廢土造堤，已違反系爭土地之應為農地使用；且依原告於言詞辯論期日的陳述，已無經營系爭土地；原告所稱係由七個家庭分租的事，被告不知道，亦未同意；又經查證系爭土地目前實際承作者不是承租人，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約無效。就租金部分，本應照三七五租約所約定繳租，並無所謂只收一期或50%收租的問題；況依法令規定並不得減租。原告請求續訂租約，並無理由。
三、本院之判斷：
㈠、本件兩造就被告所有系爭土地訂有系爭租約之事實，為兩造所是認，並有系爭土地登記資料、系爭租約證明書附於調解案卷可稽，自足認為真實。至原告主張其尚有在系爭土地上從事養殖業，且無欠租，109年12月31日租約期滿，被告應與其續訂租約之情，則為被告否認，並提出前述抗辯。
㈡、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的擅自變更用途，將承租土地供非耕作使用，或以承租之土地建築房屋居住，或將之轉租或借與他人使用、或堆放廢棄物，無論係自己堆放抑供他人堆放等情事，均在不自任耕作之列。又承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但與出租人以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院91年度台上字第1447號、87年度台上字第1378號、84年度台上字第2584號、84年度台上字第2975號裁判要旨參照）。
㈢、經查，被告抗辯原告就系爭土地無耕作或養殖，且在647土地上以廢土堆置土堤之情，經本院至現場履勘調查。勘驗結果：647地號土地大部分蓄滿水，無種植作物狀況，北側有土堤一座，以其成份土石、水泥塊、磚塊觀之，應為建築廢料，且土質鬆散，非板結，應非存在已久舊堤防（亦即應為新近堆置），另有南北向廢棄磚石隔起的簡易堤防，水池內並無養殖設施如打水機、竹筏等器具、設備存在，土地周圍雜草叢生；701地號土地據測量人員指界範圍，現在其上有魚塭5座，靠近東側者有排水管及打水設施，第4、5座呈積水，長雜草，無養殖狀況等情，製有勘驗筆錄、照片附卷（見本院卷第45至56頁）為按。其上土堤位置及範圍，並經囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量人員實測後繪製如附圖所示之複丈成果圖為佐。依上開勘驗結果，647地號土地上確有如附圖所示編號F之面積393.65平方公尺建築廢棄物堆置之土堤，已然違背系爭土地之應供耕作或養殖性質。雖原告主張係鄰地所有人或承租或使用人所為，然未據提出或聲請調查任何證據以為證明，且以該廢土堤位置全部位在647地號土地內，並非位在鄰地地界附近，亦不可能是鄰地所有人或使用人為便利鄰地使用而堆置，足見原告此部分主張與事理相背，不足為採。又701地號土地現況分為數區（窟），雖有一區（窟）現為魚塭使用，但大部分土地仍是閒置狀態；原告復於110年8月9日言詞辯論時自認在土地演變成一區一區的漁池後其就沒有在做了，是由訴外人在做（見本院卷第83至84頁）等語，可見即使僅有少部分土地確使用為魚塭，亦非原告所為，原告有不自任耕作情事，至為明確。則被告抗辯本件系爭租約依減租條例第16條第1、2項規定無效，即有理由。且縱原告主張系爭土地為七個家庭承租之情為真，然其既有不自任耕作情事，即已足構成其本身為承租人之系爭租約無效之原因。而系爭租約係以一個租約約定承租系爭土地地號及範圍，依上開說明，承租人於租約範圍內，有一部土地不自任耕作，即足致使全部租約均歸於無效。系爭租約既已歸於無效，則原告請求被告於109年12月31日租約期滿後，應再與其續訂租約，自非有理由。
四、綜上所述，系爭租約因原告不自任耕作而無效，原告請求被告續訂系爭租約，為無理由，應予駁回。爰由本院判決並定訴訟費用之負擔方法如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，不另遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 110 年 8 月 23 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 23 日
書記官 林憶蓉