臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度訴字第308號原 告 有限責任宜蘭信用合作社法定代理人 許榮源訴訟代理人 林志嵩律師被 告 李長煌
鄭質美李明憲共 同訴訟代理人 李志雄律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被告應以新臺幣（下同）38萬6,176元向原告購買坐落宜蘭縣○○市○○○段000地號如附圖標示A、B部分（面積共1.88平方公尺）之土地，並應於原告將上開土地所有權移轉登記予被告之同時給付上開價金。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、程序事項：本件原告於訴狀送達後，變更先位聲明中被告應拆除建物返還土地之面積、按月給付相當於不當得利之租金數額及備位聲明中被告應價購越界建築占用土地之面積及價購之金額（本院卷第312至314頁），屬聲明減縮，符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
二、原告主張：㈠被告所有之坐落於宜蘭縣○○市○○○段000地號土地之宜蘭市○○○
段000○號建物（門牌：宜蘭縣○○市○○路0段0號，下稱被告建物，房地均為被告所有），與原告所有之坐落於宜蘭市○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之宜蘭市○○○段000○000○號建物（門牌：宜蘭縣○○市○○路0段0號，下稱原告建物）相鄰，原告經測量發現被告建物越界，系爭土地遭被告建物牆壁無權占用如附圖標示A、B部分（面積共1.88平方公尺，下稱系爭占用部分）。
㈡依民法767條第1項、第179條規定，先位聲明：
⒈被告應共同將坐落系爭土地如附圖編號A、B部分（面積共1.88平方公尺）房屋拆除，將土地返還原告。
⒉被告自民國109年3月25日起至履行前項拆屋還地之義務止，
應每月給付原告1,847元，暨自起訴狀繕本送之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈢依民法第796條之1第2項、第796條第2項規定，備位聲明：
如主文第2項所示。
三、被告則以：㈠系爭占用部分實為原告前手屋主二次施工所為之牆壁，被告
建物並未占用系爭土地。又本件經囑託宜蘭縣建築師公會鑑定結果（下稱建築師公會），兩造相鄰建物於騎樓內同時建造，並使用共同柱，而該共同柱使用到系爭土地，可認系爭占用部分應有得當初土地所有權人同意。
㈡鑑定報告表示如附圖標示A一部分為兩造建物騎樓內側共同樑
柱結構物，若予以拆除將造成兩造房屋倒塌而危害公共安全，拆除B部分磚牆極可能造成被告建物最外側的主鋼筋受損，對整體結構安全有不利的影響。故原告請求拆除並無理由。又縱認被告占用系爭土地，其相當不當得利之每月租金應以198元為適當。
㈢原告請求價購越界土地之金額高於市價。聲明：原告之訴駁回。
四、爭點整理：經查，原告主張系爭土地為其所有，自身建物與被告建物相鄰，系爭占用部分坐落於系爭土地上等情，業據提出土地、建物登記第一類謄本、土地複丈成果圖、地界分析成果圖、現場照片為證（本院卷第23-27、33-37頁），並有被告建物及所坐落之土地之公務用謄本可憑（本院卷第49-54頁），且經本院會同宜蘭縣宜蘭地政事務所派員進行勘測，製作土地複丈成果圖確認無誤（本院卷第167頁，詳如附圖），兩造對此不爭執，此部分堪信為真正。本件應判斷之重點為：㈠系爭占用部分是否為被告建物？㈡原告先位請求拆屋還地有無理由？㈢原告備位請求被告價購越界建築占用之土地有無理由？
五、本院之判斷：【被告建物無權占用系爭土地】。㈠被告雖辯稱系爭占用部分為原告建物之牆壁，並非被告建物
所占用。然經本院囑託建築師公會進行現場勘查而鑑定結果，認為：如附圖標示A部分是中山路3段9號前棟房屋中（即被告建物），被保留的538建號原磚造主建物承重磚牆之一部；附圖B部分，則屬於被告建物後棟鋼筋混凝土加強磚造建物承重磚牆的一部等情。有該鑑定報告及所附勘查照片可佐（見鑑定報告第12頁），亦即系爭占用部分確為被告建物之牆壁，被告抗辯此為原告建物之牆壁，即不可採。
㈡又鑑定報告雖提及兩造建物之前棟房屋騎樓有使用共同樑柱
之情形，然被告建物於改建時，除保留原磚造主建物之承重磚牆（即如附圖標示A部分），其餘含前棟騎樓使用之鋼筋混凝土柱、樑之共同柱則為後期整建時所增設，此同為建築師公會勘查後所認定，有鑑定報告可憑（鑑定報告第5頁第6點），如附圖標示A部分之磚牆與事後改建之共同柱既為不同時期施工而成，自難以雙方建物前棟騎樓於事後改建時有使用共同柱乙節，推論原系爭土地之所有權人即有同意於先前不同時期、不同位置建造之如附圖標示A、B磚牆部分，有權可使用系爭土地，被告亦未能證明系爭占用部分為有權占有，則原告主張系爭占用部分為無權占有，即屬有據。
六、本院之判斷：【先位請求拆屋還地、不當得利為無理由】。㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。惟按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，98年1月23日增訂民法第796條之1第1項定有明文；又修正之民法第796條及第796條之1規定，於民法物權修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，此觀民法物權編施行法第8條之3規定亦明。尋繹其立法理由，係謂對於「不符合同法第796條規定」者，鄰地所有人「得」請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判決，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。兩造既為相鄰土地所有人，渠等因土地上建物逾越地界而產生相鄰關係衝突，自應援引上揭法文加以調和。
㈡原告請求拆除系爭占用部分面積僅1.88平方公尺，位處原告
建物牆壁之外側（即原告建物牆壁之外），原告難以再為利用，有土地複丈成果圖及建築師公會出具之現場套繪圖可佐（鑑定報告附件5-1第1頁），可認原告是否收回該部分土地對日後土地整體利用影響不大。反觀被告建物目前做為咖啡店鋪使用，因兩造建物緊鄰，系爭占用部分為被告建物之承重磚牆，故於拆除附圖標示A部分磚牆時，必須考量補強、保護原告建物結構不受破壞，風險與費用均高。又若不拆除原告後棟建物，無法單獨拆除附圖所示之B部分的磚牆，縱拆除B部分磚牆，也極有可能造成被告建物後棟房屋主鋼筋受損，對整體結構安全有不利的影響，有鑑定意見、補充說明及現場照片可證（鑑定報告第13頁、附件6照片編號1、本卷院第364-368頁）。可認就拆除執行層面而言，若非重新改建，實難以同時拆除系爭占用部分，又保全現有建物結構安全，且實際拆除、保全既有建物之花費及風險均高。是以，本院評估兩造利害關係及公共利益，認附圖所示編號A、B部分之建物得不予移除為適當。
㈢從而，原告先位請求被告應將系爭占用部分予以拆除，並將
該部分土地返還予原告，即屬無據，無從准許。又原告先位請求拆屋還地既無理由，則附帶請求至被告履行拆屋還地之義務止，按月給付相當不當得利租金，亦難准許。另原告假執行之聲請因先位之訴駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本院之判斷：【備位請求價購土地部分有理由】。㈠按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害應支付償金，鄰地所有人並得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，此觀民法第796條之1第1項前段及同條第2項準用第796條第1項但書、第2項之規定自明。
㈡查被告建物雖逾越地界，但不能准原告拆屋還地之請求，已
如前述，原告備位請求被告價購越界部分之土地，自應准許，以資平衡。而原告先前於109年3月24日以2,975萬6,100元購得面積為144.86平方公尺之系爭土地，換算每平方公尺土地之購買價金為20萬5,413元（元以下4捨5入），此有原告所提契約書及系爭土地謄本可憑（本院卷第23、39-41頁），參酌系爭土地位於宜蘭市中心，交通便利且商業發達，有GOOGLE地圖列印資料可佐（本院卷第334頁），且原告主張該價購越界土地之價格同為被告所不爭執（本院卷第352頁），此價額應屬客觀，可據為遭占用之土地合理價額，依此計算結果，被告應給付原告38萬6,176元（計算式：20萬5,413元×1.88平方公尺＝38萬6,176元，元以下4捨5入），而此項價金之給付，與原告所負移轉價購土地與被告之債務有對待給付關係，原告於備位聲明表明，於被告給付上開價金同時，願將如附圖標示A、B部分占用之土地移轉為被告所有，應予准許。
八、綜上所述，原告先位依民法767條第1項、第179條規定請求被告拆屋還地並按月給付相當於不當得利之租金，為無理由，應予駁回。而其備位依民法第796條之1第1項前段、第2項、第796條第2項規定，請求被告應以38萬6,176元向原告購買坐落宜蘭市○○○段000地號如附圖標示A、B部分（面積共1.88平方公尺）之土地，並應於原告將上開土地所有權移轉登記予被告之同時給付上開價金，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日
民事庭 法 官 蕭淳元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日
書記官 邱信璋附圖：