臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度訴字第455號原 告 葉伯毅
葉惠玲兼 共 同訴訟代理人 葉恆毅被 告 余清泉
楊阿桔上 一 人訴訟代理人 陳宥任律師
顏哲奕律師謝進益律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地(下稱系爭土地) 之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告應將前項所示土地騰空返還原告。
三、被告余清泉應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積117.05平方公尺）木石磚造鐵皮頂、編號C部分(面積32.09平方公尺)木造鐵皮頂之房屋、編號D部分(面積29.24平方公尺)之無壁鐵皮頂棚架、編號G部分(面積313.18平方公尺)水泥空地拆除。
四、被告楊阿桔應將系爭土地上如附圖所示編號B部分(面積121.73平方公尺)木石磚造鐵皮頂房屋、編號E部分(面積24.02平方公尺)鐵皮屋、編號F部分(面積29.4平方公尺)無壁鐵皮頂之房屋(上開房屋及地上物下合稱系爭房屋或系爭地上物)拆除。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決主文第三項及第四項之請求，於原告各以新臺幣(下同)83萬6,000元、29萬8000元為各該項被告供擔保後，各得假執行。但被告余清泉以250萬6,956元、楊阿桔以89萬3,265元，各為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、兩造間本件三七五租佃爭議事件，前經宜蘭縣三星鄉公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，由宜蘭縣政府以110年10月7日府地用字第1100164615號函檢附相關卷證移送本院，已踐行耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段規定之調解、調處先行程序，先予敘明。
二、被告余清泉經合法通知未於言詞辯論期日到場，依原告聲請為一造辯論判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：原告共有之系爭土地與承租人即被告訂有宜蘭縣○○鄉○地○○○0號三七五耕地租賃契約（下稱系爭租約）。被告未經原告同意而在系爭土地上興建房屋及曬場供自己及家人居住使用，以被告裝設冷氣及實際曬晾衣服、設置車庫等狀態觀之，顯見被告已實際居住於該處，系爭土地上並有堆放建築廢棄物，亦鋪設水泥破壞耕地無法耕作，水泥空地佔系爭土地面積高達45.9%，顯然已無實際耕作。又被告於宜蘭縣三星鄉公所及宜籣縣政府之耕地租佃委員均稱其有耕作之事實云云，然經宜蘭縣三星鄉公所實地現場勘發現系爭土地已趨近荒廢狀態，且種植面積占系爭土地面積不足1/10，已難謂有耕作之事實，顯見被告已違反減租條例第16條第1項所示承租人應自任耕作之規定，系爭租約歸於無效，兩造間之耕地租賃關係不存在。既系爭租約歸於無效，被告即無權占用系爭土地，而原告除就繳納系爭土地相關稅賦外，無從對其進行使用收益，所有權受到侵害，原告爰併依民法第767條第1項規定請求被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。再者，系爭土地目前已變更為建築用地（非耕地），原告亦得依減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，並請求被告返還系爭土地。並為除供擔保金額外如主文所示之聲明。
二、被告方面：
㈠、被告楊阿桔(以下以姓名稱之)聲明請求駁回原告之訴，答辯以：
１、兩造間訂有系爭租約，並分別於80年、86年、92年、98年、104年及110年續訂租約。其於租賃期間均親自從事耕作，並無轉租他人耕作，雖建有農舍及供曬榖之空地，惟均是為耕作便利所建之設施，於110年開始，因被告身體有出現健康上問題，暫時無法親自從事耕作。系爭土地上之建物及空地，係為供耕作之便而當作農舍及曬穀場所使用，且被告亦未居住在該建物内，不構成無自任耕作之要件。如附圖編號A至F之地上物均是供耕作輔助之使用，系爭土地之使用情形，可約略區分為菜園、曬穀場水泥地及建物部分，其中 菜園屬於耕地使用，符合自任耕作之要件，而做為曬榖場使用之水泥地，係因系爭土地周圍之耕地即同段784-788地號土地，均屬於被告所有，履勘當日原告亦自承周圍土地都是伊賣給被告，且均被用於種植稻榖等農作物。故將系爭土地上之部分土地，作為放置周圍農地種植的稻榖放置及曬穀使用，屬於必要範圍内之輔助耕作設施，不應據此認定被告無自任耕作。
２、系爭土地上之建物部分，依現場履勘土地之使用情形現況照片可得知，建物中多處僅係搭建遮雨棚供被告放置農用器具、機械而使用，扣除掉放置該農用器具後之建物比例之部分僅占建物約一半面積，於土地比例上更是僅有16.4%，縱認為該房屋有門牌號碼或拉水線、電線，仍須認定該建物是否屬於幫助被告方便、輔助耕作之必要範圍。被告並無居住於此，僅是為耕作周圍土地時，方便供作休息或放置農作物等物品之用，具有合理性及必要性，故不得僅因有系爭房屋，即認被告有不自任耕作之情形。
３、原告另主張依減租條第17條第1項第5款規定終止系爭租約云云，查，系爭租約分別於104年、110年間時續訂租約，訂約時之地目即為「建」，系爭土地即已非屬耕地，因「編定或變更為非耕地使用」之情況業已存在，原告所出租之系爭土地並非耕地，並不符合租約訂立後，耕地變更成為非耕地使用之要件，原告不得依減租條例第17條第1項第5款規定終止租約。系爭土地於38年訂立系爭租約，於56年系爭土地改編定為建地，則原告應從56年開始，即可行使終止契約之權利，惟系爭土地編定為建地開始至今，已超過50年餘，原告始主張終止契約之權利，期間應已續訂租約數次，原告均無表示任何終止租約之意思表示，衡量此等情形及權利之性質等事項綜合考量，並依一般社會通念，應可認原告未於相當之期間内行使權利，已使被告正當信任原告已不欲行使權利，原告再行使契約終止權，已有違誠信原則，實為權利濫用之情形，而有權利失效之情事，故原告不得依減租條例第17條第1項第5款規定行使終止系爭租約。
㈡、被告余清泉(下以姓名稱之)於本院現場履勘時表示：系爭土地上門牌照林路3段295號房屋是其所有，隔壁同路297號是其弟余清水的，余清水已過世，目前房屋由被告楊阿桔繼承，其房屋已無使用，屋內無放置物品，棚架係其搭的，棚架內的東西是隔壁蓋房子時放的，屋前水泥地面是其鋪設，使用情形是兩房使用，以屋前範圍為分界，其願意與原告洽談還地之事。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張系爭土地為其等共有，與被告間訂有系爭租約，有土地建物查詢資料及歷年租約附於調解卷內可稽，而系爭土地上有被告所有或事實上處分權如附圖編號A至H之地上物、水泥空地及菜園之情，經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄、照片在卷（見本院卷第179至184頁、第191至195頁），並囑託宜蘭縣羅東地政事務所指派測量人員就系爭地上物坐落於系爭土地上之位置、範圍實測後繪製如附圖所示之複丈成果圖可憑，被告對上開事實亦無爭執，自足信為真實。
㈡、原告主張被告有減租條例第16條之未於系爭土地自任耕作之情形，系爭租約應歸於無效，系爭地上物即屬無權占有，被告自應拆除並返還土地之情，則為楊阿桔所否認之，並以前詞為辯。查：
１、按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，減租條例第16條第1項前段、第2項前段定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。有最高法院70年台上字第4637號判例要旨可參。又承租耕地上固允許農舍之存在，惟所謂農舍，乃為便利耕作而設，且以確有其必要者為限，倘承租人於承租農地上另增建房屋或設置工作物，以提供住家或遊憩功能之設施，即已變更承租土地之農用目的，非屬自任耕作之列。又減租條例第16條第1項前段「承租人應自任耕作」，為強制規定，倘耕地承租人有不自任耕作情事，則在其與出租人所訂同一租約範圍內，依同條例第16條第2項前段規定，無待出租人另為終止之意思表示，原租約即當然向後全部失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
２、經查，系爭土地坐落於三星鄉照林路3段旁，其上有被告之門牌號碼照林路3段295號(即附圖所示A部分)、297號(即附圖所示B部分)房屋坐落，另有增建之鐵皮頂棚架及鐵皮頂磚造建物，門前土地大部分鋪設水泥，僅有小部分種植蔬菜(余清泉稱是楊阿桔種的)等情，有前開勘驗筆錄及現場照片可按。而以如附圖所示編號A至F之平房、鐵皮屋等地上物面積合計達353.53平方公尺，已近系爭土地總面積1,452.57平方公尺之1/4，如加計水泥地即附圖所示G部分面積313.18平方公尺，更達666.71平方公尺而為土地總面積之45%，以其比例之高，已難認係輔助耕作之用。況據本院現場履勘所見，上開房屋設有電錶、冷氣機等日常家生活配備，卻未見農耕所必要之相關器具或物品放置於內，自無從認定系爭房屋及地上物係以耕作為目的或為在系爭土地便利耕作所建。而297號房屋旁之鐵皮屋雖放置有農耕機具，然據楊阿桔自陳係因系爭土地周圍之耕地即同段784至788地號土地，均為被告所有，為方便耕作而放置等語；然所謂在所承租三七五租約土地上得為方便耕作而設置之設施，當係指在所承租土地，以部分土地用於設置便利耕作必要設施，而非可於向他人承租的耕地上，設置設施以為自己耕地耕作之便。如在所承租他人之耕地設置該等設施，對承租之土地而言，即非可認係耕作或耕作之附屬或輔助行為，而應認屬不自任耕作情形。被告此一抗辯，即非可採。加以系爭土地上如附圖所示H部分面積99.76平方公尺雖由楊阿桔設置菜園種植蔬菜，然亦非原始租約約定之正(主)產物稻谷，亦難認符合兩造租約之約定。故本件應認被告確於系爭耕地有不自任耕作情形，原告依減租條例第16條第1項前段、第2項前段主張系爭租約無效，請求判決確認之，即有理由。
３、本件兩造間之系爭租約，業因被告有不自任耕作情形而歸於無效，有如前述，而被告復未提出其他合法占有系爭土地權源之證明，應認確已非合法占有系爭土地，則原告本於系爭土地所有人地位，行使所有權權能，請求被告返還系爭土地，於法即屬有據。且被告均不爭執分別為如主文所示第三項及第四項所示系爭房屋或地上物之所有人或有事實上處分權人，則原告請求被告分別拆除之，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依減租條例第16條及民法第767條規定，請求判決確認兩造間系爭租約關係不存在，並請求被告拆除系爭房屋及地上物，將系爭土地返還原告，均有理由，應予准許。原告復陳明就主文第三及四項部分願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法無不合，爰酌定相當金額准許之，並依職權宣告被告得供擔保免假執行之金額。另由本院依職權酌定訴訟費用之負擔方法如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經審酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 4 日
書記官 林憶蓉