臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度訴字第470號原 告即反訴被告 黃佩盈訴訟代理人 戴家旭律師被 告即反訴原告 陳琇茹訴訟代理人 顏錦祥上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴之訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾柒萬元，及自民國一百一十一年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴之訴訟費用由反訴被告負擔十分之四，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣肆拾柒萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。查本件本訴部分，原告係依兩造間之買賣契約請求被告給付買賣價金，被告則以原告之給付義務陷於遲延而其已合法解除兩造間之買賣契約，或撤銷買賣意思表示等為由而抗辯；反訴部分，被告即反訴原告（下均稱被告）則以其已合法解除兩造間之買賣契約或撤銷買賣意思表示為由，請求原告即反訴被告（下均稱原告）返還已付之買賣價金，及請求契約未解除前因原告之遲延所生之損害賠償及懲罰性違約金，原告則辯稱其已依約履行且無遲延，被告不得解除契約等情（均詳下述）。經核被告上開反訴之請求，與其在本訴作為被告之防禦方法所主張之事實相同，與本訴之攻擊防禦方法有相牽連關係，故被告於本訴進行中提起反訴，合於上開規定，程序上應予准許。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）4,230,000元，及自民國110年9月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息暨按日給付846元之違約金（見本院卷第10頁），嗣於111年7月7日具狀變更其聲明為：㈠被告應給付原告4,700,000元，及其中700,000元自110年9月19日起，其中3,530,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨按日息萬分之2計算之違約金。㈡被告應協同原告就宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地（下稱系爭土地）及同段193建號建物（即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段00號房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），辦理所有權移轉登記予被告所有（見本院卷第305頁）。而被告對原告前揭訴之變更追加，均未表示異議即為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，原告前揭訴之變更追加自屬合法，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張及反訴答辯：兩造前於110年7月14日簽立有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約由原告出售系爭房地予被告，買賣總價為470萬元，被告並已給付第一期款47萬元，嗣原告已於110年9月8日依約就系爭房屋與相鄰門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段00號房屋（下稱隔壁房屋）原相通通道部分，以水泥方式完成隔間牆，並通知被告自110年9月9日起即可隨時辦理點交，詎被告竟以下「二、」所述理由拒不辦理系爭房屋之點交及移轉登記，惟系爭房地均為原告單獨所有，未有第三人對於系爭房地主張權利，原告所出售之系爭房地未有權利之瑕疵，且系爭土地能直接通行至公路，公路上方縱被第三人放置車輛、砌磚亦可報警排除，非屬物之瑕疵，至系爭房屋後方廁所占用到他人土地部分，亦經事先告知被告，被告自不得執上述理由解除兩造間系爭契約。又系爭契約之買賣價金均已屆清償期，詎被告除已給付之第一期款47萬元以外，餘均未給付，亦拒不協同辦理系爭房地之移轉登記，原告自得依約請求被告給付買賣價金及按日息萬分之2計算之遲延違約金，及協同辦理系爭房地之移轉登記，為此，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語。並於本訴聲明：㈠被告應給付原告4,700,000元，及其中700,000元自110年9月19日起，其中3,530,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨按日息萬分之2計算之違約金。㈡被告應協同原告就系爭房地辦理所有權移轉登記予被告所有。㈢願供擔保請准宣告假執行；又原告既然已依約提出不具有物之瑕疵及權利瑕疵之系爭房地，被告自不得解除契約或撤銷其買受之意思表示，亦不得請求解除契約後之違約金或損害賠償等語，並於反訴答辯聲明：㈠被告之反訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告答辯及反訴起訴主張則以：兩造前簽立有系爭契約由被告向原告購買系爭房地，惟因系爭房屋與隔壁房屋原為相通之房屋，兩造於系爭契約中已約明原告應於110年8月31日完成系爭房屋與隔壁房屋之間之隔間牆，且隔間牆應以磚造完成，詎原告未於110年8月31日前完成上開隔間牆，嗣後完成之隔間牆亦遭第三人拆毀，被告經110年9月1日、110年9月22日兩次催告後仍置之不理，現有之隔間牆仍非全部以磚造完成，被告已於110年11月15日發函解除兩造間系爭契約，並再以反訴起訴狀繕本之送達為解約之意思表示，又原告於出售之標的物現況說明書上關於「基地有無界址糾紛情形」勾選「無」，關於「基地對外道路是否可通行」勾選「是」，然系爭土地對外連接宜蘭縣壯圍鄉壯濱路5段尚須通行第三人之土地，且該第三人並於系爭土地連接至道路之區域放置廢棄之車輛及砌牆阻擋，系爭土地欠缺契約預定之效用，乃有瑕疵，又系爭房屋產權不明，後方廁所部分亦有越界占用他人土地之情，被告應得依瑕疵擔保之規定解除契約；又本件原告所出售之系爭房地與鄰房尚有糾紛未解決，是否能通行前方土地連接至道路亦有疑義，原告竟隱瞞上情於標的物現況說明書上為上述勾選，如果被告知道系爭房地有上述與第三人之糾紛，勢必不會購買系爭房地，原告已有詐欺之情，被告亦有意思表示陷於錯誤，被告爰依民法第92條、第88條之規定撤銷購買系爭房地之意思表示，從而，系爭契約既經被告解除或撤銷購買之意思表示而歸於無效，原告自不得請求被告給付買賣價金及協同辦理系爭房地之移轉登記，縱退步言之認被告並未解除契約或撤銷意思表示，則被告亦主張同時履行抗辯等語，資為抗辯，並於本訴聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行；又被告既已合法解除契約或撤銷締約之意思表示，則原告自應返還被告目前已付之價金47萬元，另由於系爭契約係因原告之違約而遭解除，被告尚得依系爭契約第10條第3項之約定請求原告賠償目前已付價金同額即47萬元之違約金，又因原告遲誤辦理點交之期限110年8月31日，被告自得依系爭契約第9條第6項後段之約定，請求原告給付自110年9月1日起至110年11月15日解除契約之期間，按日依買賣總價萬分之2計算之違約金71,440元等語，並於反訴聲明：㈠原告應給付被告1,011,440元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造爭執與不爭執事項：
(一)不爭執事項：
1.兩造前於110年7月14日簽立有不動產買賣契約書（即系爭契約），約由原告出售系爭房地予被告，買賣總價為470萬元。
2.被告已於110年7月14日依系爭契約之約定將第1期款存入系爭契約所約定之履約保證專戶。
3.系爭契約第15條內容為「其他約定事項：雙方約定契約簽定完成由賣方負責與隔壁協調（隔間牆砌磚完成與水電錶過戶至賣方名下（本棟房屋水錶）及（自設水塔），隔間牆的部分包含一F及二F的原相通通道，以上施作完成，代書辦理報稅）地上雨遮不動產點交前由北成房屋負責拆除完成交付買方。（隔間牆與水塔施作費用由買方負擔。雙方約定賣方清空交屋。」
4.系爭房屋與隔壁房屋間，現就原有之隔間牆部分，部分係以木造牆面方式而為區隔，就原相通通道部分，則均以水泥或砌磚方式完成牆面而為區隔。
5.系爭房屋後方之廁所，有部分係坐落於相鄰宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地上。
(二)爭執事項：
1.被告依物之瑕疵擔保而解除系爭契約，有無理由？
2.被告依權利瑕疵擔保而解除系爭契約，有無理由？
3.被告主張意思表示遭詐欺而撤銷訂立系爭契約之意思表示，有無理由？
4.被告主張意思表示錯誤而撤銷訂立系爭契約之意思表示，有無理由？
5.原告主張被告應給付系爭契約之買賣價金及約定之遲延違約金，有無理由？
6.原告主張被告應協同辦理系爭房地之移轉登記，有無理由？
7.被告主張原告應返還已付之買賣價金47萬元，有無理由？
8.被告主張原告應依系爭契約第10條第3項之約定賠償47萬元，有無理由？
9.被告主張原告給付遲延，應依系爭契約第9條第6項之約定給付違約金71,440元，有無理由？
四、本院之判斷：
(一)被告依物之瑕疵擔保而解除系爭契約，有無理由？
1.被告主張原告未將系爭房屋與隔壁房屋之隔間牆「全部」以砌磚方式完成，為物之瑕疵而可解除系爭契約，有無理由：⑴查本件系爭房屋與隔壁房屋為共用同一面隔間牆之雙併透天
建物，而系爭房屋為該雙併建物之左半邊部分，隔壁房屋則為右半邊部分，2屋間原有相通通道，而於兩造就系爭房地（不包含隔壁房屋）簽立系爭契約後，原告業已就2屋間之「原相通通道部分」以水泥或砌磚方式完成牆面而為區隔，然就2屋間「原有之隔間牆」，有部分原係以木造牆面方式為區隔，原告並未將該木造牆面拆除重行砌磚，即系爭房屋與隔壁房屋間，現在就舊有之隔間牆部分，有部份係以木造牆面方式而為區隔，就原相通部分，則均以水泥或砌磚方式完成牆面而為區隔，2屋已互不相通等節，為本件兩造所不爭執（見本院卷第171、348頁），並經本院至系爭房地現場履勘屬實，及有現場勘驗照片在卷可憑（見本院卷第217-237頁），上情堪以認定。而被告主張原告依約應就系爭房屋與隔壁房屋之隔間牆部分，「全部」以磚造方式完成，即原已有之木造隔間牆部分亦應拆除重做，原告卻未為之，其所提出之系爭房屋即有物之瑕疵等語，而為原告所否認。
⑵按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第355條、第359條分別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而何謂標的物應有之品質，首應為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值，且買受人於契約成立時如已知物有瑕疵，出賣人即不負擔保之責。
⑶查被告主張系爭房屋與隔壁房屋之隔間牆現狀「並非」全部
均為磚造，屬於買賣標的物之瑕疵，係以系爭契約第15條為依據，主張原告已保證隔間牆應全部以磚造施作，系爭房屋之現狀即欠缺原告保證之品質等語。惟本院觀之系爭契約第15條約定之明文（如不爭執事項⒊），雖有「隔間牆砌磚完成」之記載，然亦明確記載「隔間牆的部分包含一F及二F的原相通通道」，是自系爭契約第15條之約定，究竟有無包含原告應將原有之隔間牆全部拆除後重行砌磚完成，並未明確，且本院觀之兩造於系爭契約簽署時，均已知悉系爭房屋係雙併透天建物，且系爭房屋與隔壁房屋斯時已存有之隔間牆有部分係以木造牆面為區隔乙節，亦為任何人肉眼即輕易可見（見本院卷第233頁），並考量將原隔間牆拆除重建之工程費時費力較鉅，並應經隔壁房屋所有權人之同意，則兩造如有原告應將原木造牆面部分拆除重建之合意，應會於系爭契約之特約事項中特別予以約明，然兩造於系爭契約第15條卻僅記載「賣方負責與隔壁協調隔間牆砌磚完成...隔間牆的部分包含一F及二F的原相通通道」，未有原告應拆除原有木造牆面之記載，本件尚難僅以兩造簽屬系爭契約第15條之約定，遽認原告已「保證」系爭房屋之隔間牆全部（包含原有木造牆面處）均為磚造，系爭房屋前揭現況，尚難認有欠缺原告所保證之品質。
⑷承前，本件原告因未保證系爭房屋具有隔間牆均為磚造，本
件無法認系爭房屋前揭現狀欠缺出賣人保證之品質，然系爭房屋「與隔壁房屋間有部分係木造之隔間牆」之現況是否屬欠缺系爭契約所預定之效用或價值，或欠缺一般房屋住宅通常之效用或價值，而亦構成物之瑕疵，雖非無再為審究之餘地，惟本件系爭房屋與隔壁房屋之原有隔間牆有部分為木造牆面乙節，係任何人肉眼即輕易可見，已如前述，且自被告一再主張其有要求原告應將原木造牆面拆除重行砌磚等情，及證人即被告所委託之仲介林詩蘋於本院審理時證述其有跟對方（即賣方原告）之仲介說不可以用木板作隔間，原來不相通處是木板隔間也要重做等語（見本院卷第272頁），堪信被告係於系爭契約簽立前即已知系爭房屋上揭現況，是縱認系爭房屋與隔壁房屋之隔間牆有部分係木造乙節已屬欠缺系爭契約所預定之效用或價值，或欠缺一般房屋住宅通常之效用或價值，該等瑕疵亦為被告於系爭契約成立時所知悉，縱被告不知，亦為出於重大過失而不知，則揆諸民法第355條之規定，被告尚不得以此為由，主張原告之給付已構成物之瑕疵並據以解除契約。
⑸綜上所述，被告主張原告未將系爭房屋與隔壁房屋之隔間牆
全部以砌磚方式完成，為物之瑕疵而可解除系爭契約，並無理由。
2.被告主張系爭土地與道路並不相鄰，為物之瑕疵而可解除系爭契約，有無理由：
⑴查本件兩造簽署系爭契約前，原告業於提出予被告之標的物
現況說明書上關於「基地對外道路是否可通行」勾選「是」，此有原告所提出之標的物現況說明書1紙在卷可憑（見本院卷第191-192頁），是系爭土地需可通行對外道路，此應為系爭契約所預定之效用，此情首堪認定。而本件被告主張系爭土地對外連接宜蘭縣壯圍鄉壯濱路5段尚須通行第三人之土地，且該第三人並於系爭土地連接至道路之區域放置廢棄之車輛及砌牆阻擋，是系爭土地欠缺契約預定之效用，乃有瑕疵等情，則為原告所否認。
⑵而查，本院於111年3月30日前往系爭房地現場履勘時，依到
場繪測之地政人員指出與系爭土地相鄰之道路所坐落土地，應為宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱相鄰土地）（見本院卷第219頁），而經查閱相鄰土地之第二類登記謄本，可見該土地並非國有土地，而係訴外人林某所有之私有土地，固屬無訛，然觀之該土地之使用地類別登記為「交通用地」（見本院卷第203頁），且本院經於履勘時請地政人員指出系爭土地之地籍線位置，依地政人員所指之位置及現場情形，可見系爭土地係直接與供公眾通行、經鋪設柏油路面之宜蘭縣壯圍鄉壯濱路5段道路（坐落於相鄰土地上）相鄰，此有本院勘驗筆錄及履勘現場照片在卷可憑（見本院卷第219、237頁），是無論相鄰土地係國有土地或私有土地，相鄰土地既係供公眾通行並經鋪設柏油路之道路用地，則系爭土地直接與道路相鄰，系爭土地當屬可通行對外道路甚明，至該道路究竟是國有土地，抑或為私有土地供公眾通行之用，就被告買受系爭房地應有之效用而言，則非重要；至被告又主張第三人於相鄰土地上堆放廢棄之車輛及砌牆阻擋等情，固經本院於履勘時勘驗屬實及經被告提出照片為據（見本院卷第237、287-289頁），可見系爭土地前方之公用道路確遭第三人任意占用，然第三人所占用之區域既為公用道路，被告當可報請警察機關予以排除，尚與系爭土地是否可通行對外道路之判斷無涉。從而，本件系爭土地既與宜蘭縣壯圍鄉壯濱路5段之道路直接相鄰，被告主張系爭土地有無法通行之道路之瑕疵，亦應屬無據，被告以此為由，主張原告之給付已構成物之瑕疵並據以解除契約，自無理由。
(二)被告依權利瑕疵擔保而解除系爭契約，有無理由？
1.被告主張系爭房屋後方之廁所已占用至相鄰之宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地（下稱隔壁土地）上，構成權利瑕疵而可解除系爭契約，有無理由：
⑴按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利。」「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」民法第349條、第353條分別定有明文。查本件系爭房屋後方之廁所有部分已占用至相鄰之宜蘭縣○○鄉○○○段00地號土地（即隔壁土地）上，為兩造所不爭執（如不爭執事項⒌），而本件被告所購買之系爭房屋係宜蘭縣○○鄉○○○段000○號建物，而上開廁所為系爭房屋之一部分，則無論上開廁所部分是否為增建之建物（即不在宜蘭縣○○鄉○○○段000○號建物所登記之面積內，及不在建物測量成果圖所示範圍內），上開廁所均已附合成為系爭房屋之一部分，於本件亦為被告所購買之標的，堪以認定。是本件被告所購買之系爭房屋，其中有一部分係占用至隔壁土地，應堪認定，本件被告即據此主張原告所提出之給付已構成權利瑕疵，並據以解除契約。⑵惟按「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不
負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」民法第351條定有明文。查本件被告固主張系爭房屋之廁所部分占用至隔壁土地乙節屬權利之瑕疵，惟證人即原告所委任之房屋仲介趙國良於本院審理時證稱：廁所後方的屋突部分有越界到別人的土地上，這件事情於簽約時有告知買方仲介林詩蘋等語（見本院卷第265頁），證人即被告所委任之房屋仲介林詩蘋、簡龍裕於本院審理時亦均證稱：兩造洽談過程中，有提到後方廁所有越界之問題，此部分在簽約時就知道了等語（見本院卷第271、274頁），憑此可見系爭房屋之廁所部分占用至隔壁土地乙節，為被告於簽立系爭契約時所已知，揆諸前開規定，被告所主張上情，即便構成權利瑕疵，原告亦不負擔保之責，是被告以此為由，主張原告之給付已構成權利瑕疵並據以解除契約，應屬無據。
2.被告主張系爭房地產權不明，為權利瑕疵而可解除系爭契約，有無理由：
查被告主張系爭房地之產權不明，業據其提出現場之照片（見本院卷第131、139頁），可見隔壁房屋外牆經掛載「室內產權未明請勿施工」「封祖先家門必遭天譴」之布條，及相鄰土地上遭人噴漆「私人土地」及砌磚蓋牆、放置車輛等情，被告並據此主張原告提出之給付已構成權利瑕疵，並據以解除契約。惟民法之權利瑕疵擔保，固要求出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對於買受人不得主張任何權利，惟該「第三人不得主張任何權利」，應係指第三人主張權利「有理由」而言，出賣人尚毋庸擔保（亦無法擔保）第三人以無理由之原因向買受人提出任何要求或請求。而本件兩造之買賣標的物，為系爭房屋及系爭土地，為系爭契約所約明（見本院卷第15頁），而系爭房屋及系爭土地均為經登記之不動產，且登記所有權人均為原告1人，且未設有任何負擔，此亦有系爭房地之第一類登記謄本在卷可憑（見本院卷第49-55頁），是原告應可單獨將系爭房地之權利完整移轉予被告，應屬無訛，本件尚難認系爭房地之產權有何不明之處，至隔壁房屋之外牆經掛載「室內產權未明請勿施工」「封祖先家門必遭天譴」之布條等情，僅能認為第三人對於系爭房地產權之主觀想法，不當然表示第三人即對系爭房地得主張權利，至相鄰土地遭人噴漆「私人土地」及砌磚蓋牆、放置車輛等情，由於相鄰土地尚非系爭契約所買賣之標的物，亦應與系爭房地有無權利瑕疵無涉，是被告執上開事由，主張原告之給付已構成權利瑕疵並據以解除契約，亦應屬無據。
(三)被告主張意思表示遭詐欺而撤銷訂立系爭契約之意思表示，有無理由？
1.按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第92條定有明文。又按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條前段亦有明文。查本件被告主張其係因原告之詐欺而與原告簽立系爭買賣契約，被告得依民法第92條之規定撤銷該意思表示等情，為原告所否認，揆諸前開規定，就此詐欺之事實，自應由被告負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例意旨參照）。又民法之詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院100年度台上字第858號、98年度台上字第171號判決意旨參照）。
2.查本件被告就所稱詐欺之事實，固主張：原告明知其出售之標的物與鄰房尚有糾紛，且前方通往壯濱路之土地非其單獨所有，卻刻意隱瞞被告上情，並於標的物現況說明書上關於「基地有無界址糾紛情形」勾選「無」，關於「基地對外道路是否可通行」勾選「是」，應構成詐欺等語。惟本件系爭土地應認可直接通行宜蘭縣壯圍鄉壯濱路5段之供公眾通行道路，業經本院認定如前「貳、四、(一)、2.」所述，原告於標的物現況說明書上關於「基地對外道路是否可通行」勾選「是」，尚難認與事實不符，應不構成詐欺；至原告所出售之系爭房地，確與隔壁房屋或相鄰土地所有人有所糾紛，此自被告所提出之照片可見隔壁房屋之外牆經掛載「室內產權未明請勿施工」「封祖先家門必遭天譴」之布條，及相鄰土地上遭人噴漆「私人土地」及砌磚蓋牆、放置車輛等情即明確可見（見本院卷第131、139、287-289頁），固堪認定，然原告之行為構成詐欺，須以隔壁房屋或相鄰土地所有人所為上情係於系爭契約簽立「前」已為原告所明知，而原告故為虛偽之陳述或依交易習慣有告知之義務卻隱匿不報，而為其要件。惟本件自被告所提出之照片，其拍攝日期均不詳（見本院卷第131、139頁），其所提出相鄰土地上遭人砌磚蓋牆之照片甚至是在本院111年3月30日前往系爭房地履勘後所提出（見本院卷第287-289頁），是隔壁房屋或相鄰土地所有人對於原告出售系爭土地有所爭議，究竟是否為系爭契約簽立「前」原告所已知，亦或係在兩造間成立系爭契約後，於原告與其協調建造隔間牆時始發生，尚非無疑，且自前揭第三人於系爭土地或相鄰土地所為表示，其等之爭議似亦非對系爭房地之「界址」有所糾紛，則是否得謂原告於標的物現況說明書上關於「基地有無界址糾紛情形」勾選「無」屬虛偽不實之陳述而構成詐欺，亦非無疑，是本件被告就上開應由其舉證之詐欺事實，未據舉證以實其說，其主張意思表示遭詐欺而撤銷訂立系爭契約之意思表示，亦為無理由。
(四)被告主張意思表示錯誤而撤銷訂立系爭契約之意思表示，有無理由？
1.按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」民法第88條第1項、第2項定有明文。查本件被告主張其於與原告訂立系爭契約時，不知系爭房地所有人（即原告）與隔壁房屋或相鄰土地所有人間存有產權之糾紛，若知其事情勢必不會購買，是其意思表示有錯誤而予撤銷等情，固為原告所否認。
2.惟查，本件原告所出售之系爭房屋，其原相通雙併之隔壁房屋之外牆上，掛載有「室內產權未明請勿施工」「封祖先家門必遭天譴」之布條，隔壁房屋前方之土地上並經擺放流動廁所、樓梯，又系爭土地前方之相鄰土地，亦遭人噴漆「私人土地」字樣，並經第三人砌磚蓋牆、放置無車牌之車輛等情，此有被告所提出之現場照片在卷可憑，並經本院履勘屬實（見本院卷第131、137-139、225、237、287-289頁），再者，本件兩造簽署系爭契約後，於原告依約在系爭房屋與隔壁房屋原相通通道施作隔間牆之後，該施作之隔間牆亦曾經遭第三人破壞敲毀（後經原告再度請人施作完工，始為現行之情況），此亦有被告所提出之照片為據（見本院卷第135頁），憑此外觀，堪可認原告將原為雙併相通之系爭房屋與隔壁房屋加以分隔，後出售系爭房地之行為，應為隔壁房屋或相鄰土地所有人所不同意，隔壁房屋或相鄰土地所有人並對系爭房地之產權有所爭執，並以實質、明確之抗爭行為表達其意。而本院考量被告購買系爭房地原係自用，再依一般社會素有「千金買房，萬金買鄰」之說法，購買房地除房地本身之位置、價值以外，鄰居之好壞或態度亦常常對居住品質有嚴重之影響，且系爭房屋與隔壁房屋係雙併透天建物，彼此之間僅一牆之隔，若隔壁房屋之鄰居態度極不友善，對購置系爭房地之人而言顯然為交易上極為重要之事項，是被告所主張上述情節，雖尚不構成物之瑕疵擔保或權利瑕疵擔保之事由，已如前述，然系爭房地上述情節仍屬交易上重要之性質，本件被告於購買時因未見隔壁房屋或相鄰土地所有人已為上揭抗爭，且因原告於系爭房地之特約事項中已陳明願「負責與隔壁協調...」而誤以為原告得與隔壁房屋所有人和平達成協議，致誤認系爭房地無上述與隔壁房屋或相鄰土地所有人之爭議，並據此為購買系爭房地之意思表示，以此，凡一般人若處於被告之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，且系爭房地上述性質，在交易上確屬重要，揆諸前開說明，堪信被告之意思表示確有錯誤，且非由其過失所致。是被告於110年7月14日兩造簽立系爭契約後1年內之111年1月25日，以民事答辯一暨反訴起訴狀繕本之送達而對被告撤銷購買系爭房地之意思表示，應屬有據，則被告購買系爭房地之意思表示既經撤銷，依民法第114條第1項規定，即視為自始無效。
(五)原告主張被告應給付系爭契約之買賣價金及約定之遲延違約金，及應協同辦理系爭房地之移轉登記，有無理由？查本件原告依兩造間之系爭契約，請求被告應給付系爭契約之買賣價金及約定之遲延違約金，及應協同辦理系爭房地之移轉登記，惟本件兩造間之系爭契約，既經被告撤銷購買之意思表示而自始無效，業如前述，系爭契約既已溯及失效，則被告依系爭契約所為上揭請求，自均屬無理由。
(六)被告主張原告應返還已付之買賣價金47萬元，有無理由？按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。查本件兩造所簽立系爭契約，約定被告所應付之第一期款為47萬元，而被告業於簽立系爭契約後，將第1期款47萬元存入系爭契約所約定之履約保證專戶，為兩造所不爭執（見本院卷第12、21頁及不爭執事項⒉），而被告購買系爭房地之意思表示業經撤銷而自始無效，已如前述，是被告對原告所為47萬元給付之法律上原因已不存在，則揆諸前開規定，被告自得民法第179條之規定，請求原告返還所收取之買賣價金47萬元。
(七)被告主張原告應依系爭契約第10條第3項之約定賠償47萬元，及依系爭契約第9條第6項之約定給付違約金71,440元，有無理由？查本件被告依兩造間之系爭契約第9條第6項之約定，主張原告因逾110年8月31日之期限仍不能點交，應按每日總價萬分之2計付賠償金共71,440元，及依系爭契約第10條第3項之約定，主張原告有違約情事致系爭契約解約，應按被告已支付之價金即47萬元另賠償被告等語。惟查本件被告依民法物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保之規定主張解除契約部分，均無理由，已如前述，本件被告係以意思表示錯誤而撤銷購買系爭房地之意思表示，則其購買之意思表示既經撤銷，系爭契約既已溯及失效，被告依系爭契約上揭約定請求原告給付，自難認為有理由。
(八)末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。被告對原告之不當得利返還請求權，為未定給付期限之金錢債權，揆諸前揭規定，被告就其上述請求經本院准許之部分，請求原告併給付自其反訴起訴狀繕本送達原告翌日即111年1月26日（見本院卷第111頁）起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告本於兩造間之系爭契約，請求被告給付4,700,000元，及其中700,000元自110年9月19日起，其中3,530,000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨按日息萬分之2計算之違約金，及請求被告應協同原告就系爭房地辦理所有權移轉登記予被告所有，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，均併予駁回；至被告提起反訴，請求原告給付47萬元，及自反訴起訴狀繕本送達原告翌日即111年1月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部份之請求，亦屬無據，應予駁回。
六、本件被告之反訴勝訴部分，所命給付之金額或價額未逾50萬元，依同法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。被告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟其聲請不過係促請法院依職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判。又原告業聲明願供擔保請准免為假執行，於法並無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定擔保金如主文所示。至於被告反訴部分其餘假執行之聲請，因被告其餘之反訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 111 年 12 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 伍偉華
法 官 黃淑芳法 官 張文愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 21 日
書記官 林仁修