臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度訴字第429號
110年度訴字第430號原 告 祭祀公業法人宜蘭縣游樂山法定代理人 游宸翔訴訟代理人 林國漳律師被 告 王茂盛訴訟代理人 范世琦律師被 告 林振東訴訟代理人 林岳賢複 代理人 林志嵩律師被 告 林鑫壽訴訟代理人 林志嵩律師上列當事人間租佃爭議事件，本院命為合併辯論，於民國111年8月22日言詞辯論終結，合併判決如下：
主 文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、兩造間本件三七五租佃爭議事件，前經宜蘭縣宜蘭市公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成立，由宜蘭縣政府以110年9月24日府地用字第1100156473號函檢附相關卷證移送本院，已踐行耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段規定之調解、調處先行程序，先予敘明。
二、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。民事訴訟法第205條第1、2項定有明文。本件係本院110年度訴字第429、430號(以下以案件號次稱之)租佃爭議事件，因有共同爭執事實，且有部分租約範圍土地位於同筆地號土地情形，其訴訟標的及攻擊防禦方法互相牽連，本院為訴訟經濟起見，命為合併辯論，並為免裁判結果牴觸，為合併裁判。合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、原告所有坐落宜蘭縣○○市○村段000○000○00000地號土地（下合稱系爭土地，如指個別土地則以該地號表示，並省略地段標示），與承租人即被告間訂有如附表一、二所示三七五耕地租賃契約（下合稱系爭租約），最近一次租約期間自104年1月1日至109年12月31日止。被告在系爭土地上有部分區域違規填土，另有部分土地未依系爭租約約定種植水稻，而係栽種豆子，芋頭、果樹、竹林、南瓜、麻竹等農作物(下合稱系爭農作物)，並堆放盆栽、廢棄鐵籠、變電箱等物，系爭租約即有減租條例第16條規定因被告不自任耕作而歸於無效，而被告復無法舉證證明有何其他合法占有權源，自屬無權占有系爭土地，又兩造間既無系爭租約存在，被告占用系爭土地已無正當權源，併請求被告將系爭土地交還原告。
㈡、被告在約定應種植稻谷之承租土地上種植系爭農作物，堪認被告於系爭土地上已非因不可抗力繼續一年不為耕作種植稻谷，若認系爭租約未有不自任耕作之無效原因，被告亦有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事，出租人即原告自得依減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租約。是本件系爭租約既因無效或終止而失效，兩造間租賃契約即不存在。
㈢、系爭租約所約定種植之正產物為「稻谷」，並作為租率、租額計算之基準，足認系爭土地現況並非種植稻穀，而為種植樹木竹木，顯已與系爭租約之約定不合。倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益，顯失平衡。是本件縱寬認被告種植蔬果等亦屬自任耕作，然其任由系爭土地荒廢而自生雜草，種植樹木、竹木之狀態，其確有未自任耕作部分面積，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效。另系爭土地上原有之「廢棄鐵籠」及「小鐵皮屋」部分，均非種植水稻之必要設施，被告未經原告同意自行設置無關之設施，顯屬「不自任耕作」或「不為耕作」。再者，系爭土地上有變電箱，亦完全與耕作無涉，被告雖稱非其所設置，惟不論是否其設置，然被告怠於管理系爭爭土地，任由他人設置變電箱，亦未積極排除，仍屬不自任耕作，致系爭租約無效 。
㈣、爰依減租條例第16條、第17條第1項第4款規定，起訴請求判決：⑴、確認兩造就系爭租約耕地三七五租賃關係不存在。⑵、被告應將294地號土地如附圖編號A、A1 (面積2245.95平方公尺）、編號B、B1(面積1698.31平方公尺)、224地號土地（面積118.62平方公尺）、224-1地號土地（面積741.8平方公尺）返還原告。
二、被告方面均聲明請求駁回原告之訴，答辯以：
㈠、被告王茂盛部分：（429號案，即附表一108號租約)：
１、其與原告間就294地號訂有如附表一所示之耕地三七五租約關係，自任耕作已歷數十年，原告卻指稱其不自任耕作違反減租條例第16條規定主張租約無效，此經宜蘭縣宜蘭市公所與宜蘭縣政府耕地租佃委員會進行本案之調解暨調處，系爭調處決議主文為：「租約存續」、「經出席委員全數之同意決議如主文」等語，亦認被告並無違約情事，顯見原告之主張根本於法無據。
２、原告主張其於系爭土地上有部分區域違規填土並有部分土地堆置雜物云云，所謂「部分區域違規填土」之造成原因，根本係原告當年管理人於起造鄰近系爭土地之宜蘭市陽明一路與校舍路旁整排樓房暨興建「富翔飯店」以利出售時所挖掘之地基廢土而傾倒於此，基於承租人地位，對於原告當初所為並無強力阻止之立場。況依民法第423條規定以觀，維護租賃關係存續中保持租賃土地合於約定使用收益狀態之義務人本係原告，如今破壞傾倒廢土者亦為原告，且觀其尚於其上持續覆土栽種，衡情論理並無自損其益之必要，堪信所言為真。原告不思善盡整地還原以保持租賃土地合於約定使用收益狀態之義務，反倒惡意興訟誣稱其具有保管排除義務且屬不自任耕作，非但於法不合且顯然有悖於權利濫用禁止暨誠實信用原則等諸規範。另依最高法院89年度台上字第1265號判決意旨，無論該遭填土區域為原告或不知名之他人，縱未排除其占用狀態亦非屬減租條例第16條規定之不積極自任耕作。
３、原告主張被告於系爭土地上有部分區域違規填土，其仍有持續覆土耕作栽種其他作物收成而為農用，並未棄置荒廢，且本件耕地以種植水稻為主，惟部分臨路土地種植一些蔬果供承租人自己食用，不違反減租條例第16條規定應自任耕作，況其所占面積相較於整筆系爭土地根本不及十分之一比例，其仍舊用於農作，原告顯然明知上情稱被告一部不自任耕作而應及於全部租約無效，企圖損害弱勢佃農權益。況原告指稱被告「有部分土地堆置雜物」云云未詳明舉證以實其說。
㈡、被告林振東、林鑫壽部分（即430號案，附表二112號租約，2
94、224、224-1地號)：
１、原告並未將租約所示地號全部土地交付給被告耕作。且原告前以被告不自任耕作，向宜蘭市公所耕地租佃委員會申請調解，案經該會決議：「一 、主文:調解不成立。」嗣經宜蘭縣政府耕地租佃委員會決議：「三 、決議主文：（一）租約存續 。…四、理由：本案承租耕地以種植水稻為主，惟部分臨路土地種植一些蔬果供承租人自己食用，不違反減租條例第16條應自任耕作之規定，租約存續。」。
２、耕地承租人未依約定種植「主要作物」，改種其他作物，僅生應以何物繳租之問題，不符減租條例第16條第1項 「不自任耕作」的要件。原告以被告在系爭土地上有部分改種系爭農作物為由，主張被告不自任耕作，而請求租約無效云，即無理由。
３、另原告指系爭土地有廢棄鐵籠及小鐵皮屋及堆放盆栽、填土云，本院111年4月26日履勘現場，勘驗結果並無原告所指「廢棄鐵籠」及「小鐵皮屋」、盆栽。被告從未在系爭土地上建有小鐵皮屋，至原告所指廢棄鐵籠，僅為農耕時在鐵籠內暫置肥料，完成施肥後隨即移走。原告應就其主張之待證事實，負舉證之責。
４、變電箱部分：294地號土地租約面積為2,160.90平方公尺，如附圖二編號A部分2221.25平方公尺種植稻子及葉菜，編號A部分所示耕地，均有種植作物，且耕作面積已超過租約範圍。294地號土地上，編號A1部分所示面積24.70平方公尺，種植櫻花樹數棵及變電箱1座，微論A1是否在租約範圍内?已有商酌餘地。退步言，地主同意台灣電力股份有限公司(下稱台電公司)在系爭土地内編號A1部分設置變電箱，且因路面與耕地有高低落差，造成A1(即靠近陽明一路）部分，雖未舖設道路，但亦似非能供耕作，編號A1部分未能耕作，實屬不可歸責於承租人之事由。且經台電公司函覆，亦足證明系爭電箱為台電所設置，並非被告不為耕作。出租人亦有出租人即負有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交付承租人之義務；縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，自不能認係上開條項所稱不自任耕作。
三、本院之判斷：
㈠、本件兩造間就原告所有系爭土地訂有系爭租約之情，有系爭租約附於調解卷內可稽，而系爭土地上被告於如附圖一編號
A、B部分種有水稻，A1、B1部分土地上則有葉菜、雜作、櫻花樹數棵及變電箱數座之情，經本院至現場履勘明確，製有勘驗筆錄、照片在卷（見430號卷第66至65頁、第122至134頁），並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所指派測量人員就系爭土地前開地上物及作物之位置、範圍實測後繪製如附圖一、二所示之複丈成果圖為憑，兩造亦均無爭執，上開事實自均足確認為實在。
㈡、兩造爭點為：原告主張被告有在系爭土地上不自任耕作情形，或持續一年以上不為耕作情形，而依減租條例第16、17條第1項第4 款主張租約無效或終止租約，請求確認租約無效，被告並應返還承租土地，是否有理由？茲認定如下：
１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用，亦即故意不自任耕作者而言，倘承租人僅消極不為耕作，他人未經承租人同意，乘機占用耕地，縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，亦不能認係上開條項所稱不自任耕作（最高法院89年度台上字第1265號民事判決意旨參照）。又「耕地尚有龍眼、荔枝、七里香、樟樹、香蕉、破布子、火龍果幼苗、柚子及竹子等植栽，零星散落在各地號土地上。是否上訴人僅係未積極利用全部耕地為耕作，而與不自任耕作之情形有間」，最高法院108年度台上字第621號民事判決意旨可供參照；「被上訴人否認其承租上訴人所有之耕地，有部分逾一年以上未為耕作。而依耕地租佃委員會之調處紀錄及照片、第一審法院勘驗筆錄及照片等，可認被上訴人在承租之耕地上種植蔬菜、龍眼及荔枝等果樹，無消極不耕作而任令荒蕪情事，不因被上訴人未依約定種植稻穀、甘藷，而有不同」（最高法院103年度台上字第872號民事裁定意旨參照）。
２、本件關於為系爭租約標的之系爭土地現況，經本院分別於111年1月11日、同年4月26日至現場履勘結果：
⑴、系爭土地(中之294地號土地)坐落於宜蘭市陽明一路旁，被告
兩件租約所承租範圍毗鄰(林振東、林鑫壽承租範圍靠北側，王茂盛承租範圍靠南側)，以田埂為界，當時現況是等待春耕插秧的狀態，靠近陽明一路有部分土地堆高，經被告種植地瓜葉、玉米等作物及部分竹林，幾棵山櫻花種植在路旁。
⑵、系爭土地目前現況部分種植水稻、靠近東側土地部分(即土地
堆高部分)種植南瓜、蔬菜等，靠近陽明一路部分設有電箱數座，似有連接使用情形，再往陽明一路部分雖未鋪設道路，但亦似非能供耕作。
以上勘驗結果均經製成勘驗筆錄、照片附卷，並經被告就承租範圍之指界，及原告指稱被告違反租約目的使用狀況，由本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量人員實測後繪製如附圖一(原告指稱被告填土種植其他植物範圍)、二(被告指界耕作範圍，及變電箱位置)所示之複丈成果圖為佐。
３、原告主張系爭土地上，有違規填土、種植非約定之南瓜、麻竹、番薯葉、地瓜葉等農作物，及他人設有變電箱等物之處，係在附圖一所示A(林振東、林鑫壽)、B(王茂盛)部分土地上所為填高土地部分。然查，被告均否認該部分土地填高係其等所為，被告王茂盛並抗辯係昔日原告之管理人於起造鄰近系爭土地之宜蘭市陽明一路與校舍路旁整排樓房暨興建「富翔飯店」時所挖掘之地基廢土而傾倒於此等語，就此被告雖未提出證據證明，然原告亦未提出任何證據證明確係被告所為；且以被告係系爭土地之承租人，以租賃物能全部合於租賃目的使用為其利益所在，衡情並無須自他處運來土石填高系爭土地妨礙自己之耕作，則被告所辯非其等所為，當屬可採。況依民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」之規定，原告本即應負交付並保持系爭土地合於可為耕作使用狀態之義務，原告復未證明該部分土地遭他人填高係因承租人即被告同意於承租範圍內所為，自不得反以系爭土地有部分遭他人填高土地為由，指被告有於承租土地不自任耕作，或不為耕作情形。而被告在遭填高土地上，因無法種植租約約定之水稻，而種植得於該部分土壤生長之蔬菜、南瓜、麻竹乃至櫻樹等農作物及植裁，乃係在原告未盡保持系爭土地合於約定使用收益義務狀態下，為盡地利所為利用，不能認為係不自任耕作或不為耕作。
４、關於系爭土地上所設變電箱部分，經本院函詢台電公司宜蘭區營業處查明宜蘭市○村段000地號土地內，如附圖編號A1所示土地內的變電箱，是由何單位設置？由何單位定期維護？地主有無出具同意書供台灣電力公司設置該變電箱？經該處以111年7月4日宜蘭字第1111463539號函復：「二、旨揭地號變電箱係本處肩負供電義務，應臨近民生用電必須而設置，其裝置符合『輸配電設備裝置規則』，且依電業法第31條規定均有定期派員檢驗及維護，現況無妨礙其原有之使用及安全，合先敘明。三、查該變電箱設置時間為81年所設置，當時本公司尚未建立請私地地主出具同意書等制度，因此查無土地使用同意書等證明文件」（見430號卷第187頁）。上開函復內容，兩造無爭執，則該等變電箱係台電公司所設置，非被告所為，依前述說明，原告亦不得執以主張係被告不自任耕作或不為耕作之理由。
５、原告主張被告於系爭土地上堆置盆栽、廢棄鐵籠、小鐵皮屋及變電箱等物等語，惟本院履勘時並無廢棄鐵籠及小鐵皮屋，足認被告辯稱該等物品係臨時放置，與盆栽同為可隨時移置之物品，雖有暫時放置，非可認係不自任耕作或不為耕作之行為。
６、至附表二租約內同段224、224-1地號土地，經本院函詢宜蘭市公所該二筆土地建設道路及由何單位定期養護，地主有無出具同意書供宜蘭市公所建設道路等事項，經宜蘭市公所以111年6月21日市工字第1110011753號號函復：東村段224、224-1地號為本市計畫道路，現況道路範圍由本所負責管養維護，至於開闢機關因年代久遠已無從可考(見430號卷第167頁)等語。足見224、224-1地號為道路使用，縱有未耕作情形，非可謂係承租人即被告林振東、林鑫壽不自任耕作或不為耕作，而主張依減租條例第16條或第17條第1項第4款規定，租約無效或終止租約。
四、綜上所述，本件原告主張被告於系爭土地上有不自任耕作或持續一年以上不為耕作情形，均不足為採；則其主張系爭租約依減租條例第16條或第17條第1項第4款之規定有無效或得終止租約之情形，而起訴請求判決確認兩造間之系爭租約不存在，並進而請求返還土地如其聲明所示，均無理由，應予駁回。並依職權宣告訴訟費用之負擔如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經審酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明中 華 民 國 111 年 9 月 12 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 12 日
書記官 林憶蓉附表一：
租約字號：宜東村字第108號(承租人：王茂盛)編號 土 地 坐 落 地目 所有人 面積（單位：平方公尺） 租額 鄉鎮市 段 地 號 Ａ 土地面積 Ｂ 承租面積 稻穀(實物) 1 宜蘭市 東村 294內 田 祭祀公業法人宜蘭縣游樂山 8,797.71 1,747.9 613台斤附表二：
租約字號：宜東村字第112號(承租人：林振東、林鑫壽)編號 土 地 坐 落 地目 所有人 面積（單位：平方公尺） 租額 鄉鎮市 段 地 號 Ａ 土地面積 Ｂ 承租面積 稻穀(實物) 1 宜蘭市 東村 294內 田 祭祀公業法人宜蘭縣游樂山 8,797.71 2,160.90 758台斤 2 宜蘭市 東村 224內 田 同上 597.65 188.62 661台斤 3 宜蘭市 東村 224-1內 田 同上 2,345.15 741.08 260台斤