臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度訴字第83號原 告 黃正賢訴訟代理人 賴宇宸律師複代理人 徐子淳律師被 告 陳新雨
陳鴻煤陳鴻熙陳義雄陳聰偉
陳聰誠陳貞浪陳舜陳達民陳智勇陳綜霆陳夏紅吳錦雲上 一 人訴訟代理人 張國權律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國111年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告就如附表所示之土地有優先承買權存在。
二、被告吳錦雲應將如附表所示之土地之所有權移轉登記塗銷。
三、被告陳新雨、陳鴻煤、陳鴻熙、陳義雄、陳聰偉、陳聰誠、陳貞浪、陳舜、陳達民、陳智勇、陳綜霆、陳夏紅應於原告給付新臺幣壹佰萬肆仟零伍拾元時，將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告。
四、訴訟費用由被告吳錦雲負擔二分之一，餘由被告陳新雨、陳鴻煤、陳鴻熙、陳義雄、陳聰偉、陳聰誠、陳貞浪、陳舜、陳達民、陳智勇、陳綜霆、陳夏紅連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第2項、第256條分別定有明文。查本件原告起訴聲明為：
㈠確認原告、黃朝琴、黃春龍就坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱916地號土地）有優先承買權存在；㈡確認黃煌德就坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱917地號土地）有優先承買權存在（見補字卷第10頁）。嗣迭經為訴之一部撤回、追加原告、撤回追加原告、追加、變更及更正聲明、追加被告等，最終變更為訴之聲明：㈠確認原告就916地號土地應有部分383/800有優先承買權存在；㈡被告吳錦雲應將上開土地之所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告陳新雨、陳鴻煤、陳鴻熙、陳義雄、陳聰偉、陳聰誠、陳貞浪、陳舜、陳達民、陳智勇、陳綜霆、陳夏紅（下稱被告陳新雨等12人）所有；㈢被告陳新雨等12人應於原告給付新臺幣（下同）1,004,050元時，將上開土地移轉登記予原告。經核原告上開請求之基礎事實同一，且參加人吳錦雲同意原告之追加成為本件被告（見本院卷二第207至208頁），上開訴之變更及追加與前揭規定相符，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決）。查原告主張就916地號土地應有部分383/800有優先承買權，為被告所否認，顯然兩造間就上開權利存在與否已生爭執，上開法律關係之存否不明確，造成原告在私法上之法律地位有不安之狀態存在，且此不安狀態能以確認判決除去，則原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。
三、被告陳新雨等12人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告之祖先黃阿琳前向宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱915地號土地）、916地號土地、917地號土地之原地主承租土地，建有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路00號房屋（下稱雙結路50號房屋），而有不定期租賃關係。續因黃阿琳子孫繁衍，雙結路50號房屋分為3戶且門牌整編為宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段00巷00弄00號（下稱21號房屋）、23號（下稱23號房屋）、25號（下稱25號房屋），分別由繼承人黃進財、黃阿榮、黃松金繼承。23號房屋係位於916地號土地，輾轉由原告取得該房屋，承租權亦隨同移轉於原告。25號房屋則位於917地號土地，由黃松金之子黃煌德繼承該屋。嗣被告陳新雨等12人欲將其等就916、917地號土地所有權應有部分合計均為383/800出售予他人，依土地法第34條之1第1、2項之規定，通知原地上權人吳何阿英之繼承人吳賛禮行使優先承買權，經吳賛禮將該存證信函轉知黃松金之子黃煌德與原告，原告遂於民國109年12月4日回覆被告陳新雨等12人願行使優先承買權，然經被告陳新雨等12人否認原告為承租人，嗣於110年1月25日將916地號土地、917地號土地應有部分各383/800均售予被告吳錦雲（黃煌德之配偶、黃松金之媳婦），並於110年3月5日為土地所有權移轉登記。然原告為916地號土地之承租人，依土地法第104條之規定，已行使優先承買權，被告陳新雨等12人與被告吳錦雲就916地號土地應有部分383/800之買賣契約及所有權移轉不得對抗原告，被告吳錦雲應將上開土地之所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告陳新雨等12人所有。被告陳新雨等12人並應於原告給付916地號土地應有部分383/800之買賣價金1,004,050元時，將上開土地移轉登記予原告。為此提起本件訴訟，請求如上開變更後之訴之聲明所示。
二、被告陳新雨、陳鴻煤、陳鴻熙、陳義雄、陳聰偉、陳聰誠、陳貞浪、陳舜、陳達民、陳智勇、陳綜霆答辯：被告陳新雨等12人為916地號土地、917地號土地之所有權人，應有部分合計均為383/800。於109年11月12日與訴外人巫秀蘭就上開土地定有買賣契約後，通知上開土地之地上權人及土地共有人行使優先購買權，均無人主張優先購買。嗣原告經由原地上權人之繼承人吳賛禮得知土地買賣事宜，表示欲主張優先購買，然僅說明有建物存在，未提出其建物係合法房屋之證明文件，亦未提出其為地上權人、典權人或承租人之證明文件，被告陳新雨等12人因而於109年12月7日以存證信函向原告表明其無權主張優先購買。而被告吳錦雲於110年1月15日持本院70年度訴字第706號判決書（內容載有黃松金與916地號土地、917地號土地原地主間有不定期租賃契約）、98年6月17日宜蘭縣○○地○○○○○○○○○○○○○○○路00號房屋因贈與，原納稅義務人黃松金變更為被告吳錦雲）及於110年1月19日提示房屋稅籍證明書，證明其為房屋受讓人，故被告陳新雨等12人於110年1月25日解除與訴外人巫秀蘭之買賣契約，於同日與被告吳錦雲簽訂上開土地之買賣契約，並將土地所有權移轉予被告吳錦雲。被告陳新雨等12人自109年12月7日寄發存證信函與原告至與被告吳錦雲簽訂土地買賣契約已逾1個月，原告均未能提出其為承租人之證明，依土地法第104條第2項之規定，原告於接到出賣通知後10日內不為表示，其優先權視為放棄，是原告無優先承買權。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告吳錦雲答辯：租賃權不得任意讓與，況苟認黃阿榮所有23號房屋就916地號土地有租賃關係，嗣後轉讓予原告，惟原告並未將租賃權受讓之事實通知916地號土地所有權人，未得土地所有權人之同意或追認，被告陳新雨等12人主觀上無從查悉原告為916地號土地之承租人。且原告雖表示行使優先承買權，惟未提出證明其租賃關係之文件，被告陳新雨等12人無從查知原告為承租人，故並非明知原告為916地號土地承租人而未為通知，其等拒絕原告行使優先承買權，不違反土地法第104條第2項之規定等語，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告陳夏紅未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
五、原告與被告吳錦雲不爭執之事項（見本院卷一第727至729頁）：
㈠、黃阿琳為雙結路50號房屋原始起造人及所有權人，於60年間向上開房屋所在之915、916、917地號土地所有權人承租土地。（見本院卷一第727至728頁）
㈡、嗣雙結路50號房屋分為3戶，分別由繼承人黃進財、黃阿榮、黃松金繼承，門牌號碼編為五結鄉二結村中正路3段47巷56弄21、23、25號。該3戶之租金係按各戶使用房屋之範圍，各向土地所有權人繳納。（見本院卷一第728至729頁）
六、查被告陳新雨等12人為916、917地號土地之所有權人，應有部分合計均為383/800，前因欲出售上開土地與訴外人，通知上開土地之地上權人、共有人等後，由主張為917地號土地之承租人被告吳錦雲行使優先承買權，於110年1月25日與被告吳錦雲簽訂上開土地之買賣契約，並將上開土地所有權移轉予被告吳錦雲等事實，為兩造所不爭執，且有土地登記第一類謄本、異動索引、與訴外人買賣契約書、存證信函、本院70年度訴字第706號判決、宜蘭縣政府地方稅務局羅東分局函、稅籍證明書、與被告吳錦雲買賣契約書可參（見本院卷一第125至177、257至276、279至291、299至308頁），自堪信為真實。原告主張其為916地號土地之承租人，就916地號土地有優先承買權，為被告所否認，並以上情置辯，則本件爭點厥為：㈠、原告是否為916地號土地之承租人？㈡、原告是否已合法行使其優先承買權？㈢、原告請求被告吳錦雲塗銷916地號土地上開所有權移轉登記，及被告陳新雨等12人於原告給付上開土地價金後移轉該土地所有權予原告，是否有理由？
七、原告是否為916地號土地之承租人？
㈠、原告之祖父黃阿琳為雙結路50號房屋原始起造人及所有權人，於60年間向上開房屋所在之915、916、917地號土地所有權人承租土地，嗣雙結路50號房屋分為3戶，分別由黃阿琳之繼承人黃進財、黃阿榮、黃松金繼承，該3戶之租金係按各戶使用房屋之範圍，各向土地所有權人繳納等情，為原告與被告吳錦雲不爭執。黃阿琳於61年8月23日死亡，有除戶謄本可參（見本院卷一第621頁）。又雙結路50號整編後地址為五結鄉二結村中正路3段47巷56弄21號、23號及25號，有宜蘭縣政府地方稅務局110年8月12日宜財稅羅字第1100203765號函、房屋稅籍證明書、房屋稅籍登記表可參（見本院卷一第423至451頁）。上開門牌號碼係102年6月28日整編，有宜蘭○○○○○○○○○110年9月29日五鄉戶字第1100001937號函可參（見本院卷一第733頁）。再者，23號房屋大部分均位於916地號土地上（其中一小部分面積0.88平方公尺位於917地號土地），有宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖可參（見本院卷一第315頁）。25號房屋則位於917地號土地上，此部分租金前由黃松金繳納予土地所有權人，黃松金與917地號土地所有權人間有不定期租賃關係等情，亦為被告陳新雨等12人及被告吳錦雲所自承，復有本院70年度訴字第706號判決書、租金繳納收據可證（見本院補字卷第71至93頁）。本院70年度訴字第706號判決係就宜蘭縣○○鄉○○段000○0地號土地為調整租金之判決，該691之1地號土地即為重測前之917地號土地，有土地登記第一類謄本可參（見本院卷一第135頁）。又原告之父黃阿榮前亦曾受上開判決書所示之土地所有權人陳坤榮等人催告給付租金，有存證信函可參（見本院卷二第121至125頁）。依該存證信函內容所載，土地所有權人陳坤榮等人係就宜蘭縣○○鄉○○段000○0地號土地之租金為催告，該691之2地號土地為重測前之916地號土地（見本院卷一第125頁），是原告主張其父黃阿榮就916地號土地與土地所有權人有不定期租賃關係，尚非無據。
㈡、又據證人黃煌燦（原告黃正賢之堂兄）證稱：23號、25號、21號房屋之前都是雙結路50號，只有一戶，是伊祖父黃阿琳留下來的，三兄弟住在一起，大房黃阿榮住中間，黃湘煙、黃進財住右邊，黃松金住左邊。雙結路50號本來是平房，後來兄弟各房各自增建自己使用的部分。該屋係向住宜蘭的陳先生承租，租金是由黃阿榮、黃松金、黃進財共同照自己的坪數收齊後支付給陳先生。祖父黃阿琳過世之後，各房自己照自己使用範圍來支付，付到99年。99年以後，因黃松金那間房子被過戶到吳錦雲名下，伊就不再支付地租等語（見本院卷一第364至365頁）。證人黃湘煙（原告之姊）亦證稱：
伊自出生即住在21號房屋，還沒有分家時是一間，後來分家為黃阿榮、黃松金、黃進財各一間，伊見過一次地主來收取租金，由其母支付自己使用房屋部分之租金等語。（見本院卷一第367至368頁）。證人黃朝琴（原告之弟）則證稱：伊繳納916地號土地租金予陳鴻煤，不清楚陳鴻煤是否代表所有地主，租金是以每年6,000元計算，該金額是地主來收取時所稱之金額。於83年1月以前租金是由其母黃陳阿燕繳納，伊繳納上開租金時，是因為伊住那裏，且房屋是伊名字，後來房屋稅籍登記過戶給原告，從那時起就是原告住那裡，租金就由原告處理。伊從56年出生時就住○○○路00號建物，該建物有3戶，從伊有印象以來，地主來就是一次收3戶租金
，3戶租金分別給地主，誰住哪裡就給哪一塊租金，伊住中間那戶，之後門牌變成23號。在門牌號碼分成三個以前，大約是在祖父黃阿琳那時，就已經分成黃阿榮、黃松金及黃進財3戶，各有獨立房間跟廚房及養豬的地方等語（見本院卷二第133至137頁）。依證人黃煌燦、黃湘煙、黃朝琴之證述，雙結路50號房屋所有人就與房屋所在土地之所有權人間之租賃關係應係自黃阿琳開始，嗣由其子黃阿榮、黃松金、黃進財繼承，並各按其等所使用部分繳納租金。
㈢、原告主張就916地號土地有租賃關係，復據其提出收據2紙為證（見本院卷二第31、33頁）。又證人陳新享（被告陳鴻煤堂弟）證稱：95年6月11日收據（見本院卷二第31頁）收的租金是916、917地號土地，收取人為陳鴻煤，是代表所有出租人向黃阿榮之子黃朝琴收取，這張收據只是向黃阿榮這房收取，黃松金應繳納每年8,000元租金，是另外收的。伊不知黃朝琴、黃阿榮分別使用哪塊土地，但租金就是分別向黃阿榮、黃松金收取，收取的人分給出租人其他房的人。83年以前租金收取情形伊不清楚，83年以後係以每年6,000元向黃阿榮收取，伊是在95年看到該張收據。從96年開始到110年12月的租金（見本院卷二第131頁），伊是向黃正賢收取自己這房之租金，也就是每年1,500元，因為其他房的人有將土地賣掉，伊就沒有幫他們收取，這筆租金是去年底才收。伊認為該二收據之承租人為黃阿榮等語（見本院卷二第131至133頁）。證人陳林寶珠（證人陳新享之母）則證稱：簽95年收據（本院卷二第31頁）時伊在場，當時與陳鴻煤、陳義雄同去，這張收據是黃阿榮配偶給付租金給伊，一次付十多年，因為過去沒有人要收。差不多在同年時間也向黃松金收取十多年來即自83年至95年間之租金。83年以前租金是陳坤榮之子向黃阿榮及黃松金收取，向該二人收取二筆土地租金時亦經地主同意等語（見本院卷二第138至139頁）。證人陳新享、陳林寶珠亦為916、917地號土地所有權人，應有部分均為1/40（見本院卷一第129至131、141頁）。依其等證述，應可知黃阿榮一房確有因租賃關係向土地所有權人繳納租金之事實。
㈣、綜合上情，堪認黃阿琳在915、916、917地號土地建造雙結路50號房屋，與上開土地所有權人間成立租地建屋之不定期租賃關係，其後其繼承人黃阿榮、黃松金、黃進財再依其等所使用房屋位置，對土地所有權人給付租金，而演變為各與土地所有權人分別成立不定期租賃關係。按租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權。惟租地建屋之契約，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係存在 (最高法院43年台上字第479號及48年台上字第227號判例參照) 。原告既已取得23號房屋，依上開說明，堪認其已因建物之移轉而取得就916地號土地之租賃權，是被告抗辯租賃權不得任意讓與及原告受讓23號房屋而未通知土地所有權人等語，對原告與916地號土地所有權人之租賃關係不生影響，此部分抗辯難謂可採。末查被告未能證明自黃阿琳起即已成立之上開不定期租賃契約業經916地號土地所有權人終止。原告主張其就916地號土地有租賃關係存在，自屬可採。
八、原告是否已合法行使其優先承買權？
㈠、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。
㈡、查原告既為916地號土地承租人，雖未受被告陳新雨等12人通知，然其自他處得知被告陳新雨等12人欲將916地號土地應有部分出賣時，已於109年12月4日向被告陳新雨等12人表明願依同樣條件優先購買之意，有存證信函可參（見補字卷第29至31頁），堪認已行使其優先承買權。至被告陳新雨等12人於109年12月7日對原告所發存證信函（見補字卷第35頁），係否認原告之優先承買權，並非對原告為出賣之通知。被告主張原告自109年12月7日逾10日未為優先購買之表示，應有誤會，其答辯尚不可採。綜上，原告已合法行使其優先承買權。
九、原告請求被告吳錦雲塗銷916地號土地應有部分383/800之所有權移轉登記、被告陳新雨等12人應於原告給付價金後移轉上開土地所有權，是否有理由？
㈠、按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指基地承租人於土地出賣時，一旦行使優先購買權，無須經該基地所有人之同意，承租人與基地所有人即形成買賣關係，僅該買賣關係之權利義務應與基地所有人及第三人所訂買賣契約一致，即買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同，承租人並得直接向基地所有人主張因買賣關係所生之權利（最高法院106年度台上字第2715號判決參照）。又按土地法第104條所謂出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買權人者，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院109年度台上字第3277號民事判決參照）。
㈡、查被告陳新雨等12人雖將916地號土地連同917地號土地之應有部分各383/800一併售予被告吳錦雲並為所有權移轉登記，然被告吳錦雲主張就917地號土地有租賃權，就916地號土地並無租賃權（見本院卷一第643頁），而原告則為916地號土地之承租人，已如前述。則依上開規定，被告陳新雨等12人與被告吳錦雲間就916地號土地之買賣不得對抗原告。原告請求被告吳錦雲將916地號土地所有權移轉登記予以塗銷，自屬有據。
㈢、又原告與被告陳新雨等12人間就916地號土地之買賣關係因原告行使優先承買權而形成買賣關係，然關於買賣價金，被告陳新雨等12人與訴外人巫秀蘭所訂買賣契約係就916、917地號土地（面積分別為231.1平方公尺、268.45平方公尺）之權利範圍各383/800以總價2,170,373元出售，則與原買賣契約同樣條件之價金，應按916、917地號土地面積比例計算，為1,004,050元〔即總價2,170,373元×231.1平方公尺/(231.1平方公尺+268.45平方公尺)〕。是原告主張於其給付買賣價金1,004,050元後，被告陳新雨等12人應移轉916地號土地所有權應有部分383/800予原告，亦屬可採。
十、綜上，原告請求確認其就附表所示土地有優先承買權存在，並依土地法第104條第2項之規定請求被告吳錦雲應將上開土地之所有權移轉登記塗銷、被告陳新雨等12人應於原告給付1,004,050元時，將上開土地移轉登記予原告，均有理由，應予准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 111 年 4 月 22 日
民事庭 法 官 謝佩玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 25 日
書記官 黃家麟附表土地 面積 權利範圍 所有權應有部分 備註 宜蘭縣○○鄉○○段000地號 231.1 平方公尺 陳新雨1/8 陳鴻煤1/16 陳鴻熙1/16 陳義雄1/32 陳聰偉1/32 陳聰誠1/32 陳貞浪1/32 陳舜1/32 陳達民1/100 陳智勇1/64 陳綜霆1/64 陳夏紅1/32 合計383/800 左列土地所有權於民國110年3月5日以原因發生日期110年1月25日、以買賣為原因，移轉登記予吳錦雲