臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度重訴字第12號原 告 章婉瑜訴訟代理人 陳旭琨
王柏華被 告 詩藝有限公司兼法定代理人 邱正雄被 告 陸貴蘭兼 上一人訴訟代理人 邱顯明上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國111年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明應將如附表所示之房屋遷讓返還予原告。
被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明應自民國一百零九年十月三十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣柒萬伍仟陸佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明連帶負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣陸佰伍拾壹萬元為被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明供擔保後，得假執行。但被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明如以新臺幣壹仟玖佰伍拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項所命給付，於履行期屆至部分，原告按月以新臺幣貳萬伍仟貳佰參拾元為被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明供擔保後，得假執行。但被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明如按月以新臺幣柒萬伍仟陸佰柒拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。查原告起訴時原僅以被告邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明為被告，請求其等遷讓返還如附表所示之房屋及連帶給付相當於租金之不當得利（見本院109年度補字第351號卷第5-13頁），嗣於民國110年6月10日具狀追加被告陸貴蘭為被告而為相同之請求（見本院卷二第5-9頁），原告前開所為核屬訴之追加，而經本院通知陸貴蘭於110年9月28日行準備程序及於111年1月19日行言詞辯論程序，陸貴蘭均委任訴訟代理人到庭，而其訴訟代理人及其餘被告均未對原告訴之追加表示異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，原告所為訴之追加與法無違，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於109年10月14日於本院107年度司執字第19224號債權人郭秀琴等與債務人唐建雄間求償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣取得如附表所示之房屋即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0○00號房屋即坐落宜蘭縣○○市○○○段000地號土地上之同段000建號建物、000建號（暫編）建物（下合稱系爭房屋）及所坐落之宜蘭縣○○市○○○段000地號土地，並經於109年10月30日獲發不動產權利移轉證書，並經辦理所有權登記完竣，原告為系爭房屋之所有權人，詎被告等無正當合法權源繼續占有使用系爭房屋，已侵害原告之所有權，且無法律上之原因受有相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，及依民法第179條、第184條、第185條之規定，請求被告自109年10月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告30萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應自109年10月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告30萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋現確由邱正雄居住使用及供邱正雄所經營之詩藝有限公司營業使用，邱顯明及陸貴蘭則並未占有使用系爭房屋，但會依邱正雄之指示前往系爭房屋，而原告雖於系爭執行事件拍賣而取得系爭房屋所有權，然於系爭執行事件拍賣系爭房屋時，其拍賣公告就已經載明「不點交」，本院107年度司執字第19224號裁定亦駁回原告點交之請求，且系爭房屋為邱正雄出資興建，原為邱正雄所有，係因借名登記之關係登記予唐建雄，詎唐建雄竟透過友人做假債務來查封拍賣系爭房屋，再由其人頭即原告拍定而取得系爭房屋，原告自不得請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之利益等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
1.宜蘭縣○○市○○○段000○號房屋及宜蘭縣○○市○○○段000○號（暫編）房屋（門牌號碼同為宜蘭縣○○市○○路0○00號）（即系爭房屋）均為原告於109年10月30日經本院發給不動產權利移轉證書而取得其所有權。
2.宜蘭縣○○市○○○段000○號房屋（門牌號碼為宜蘭縣○○市○○路0○00號）前登記為唐建雄所有，嗣因系爭執行事件將訴外人唐建雄名下前開房屋公開拍賣，由原告得標買受拍定並經本院發給不動產權利移轉證書。
3.宜蘭縣○○市○○○段000○號（暫編）房屋為未辦理保存登記之建物，並屬宜蘭縣○○市○○○段000○號房屋之增建物，與宜蘭市○○○段000○號房屋共用同一門牌號碼即宜蘭縣○○市○○路0○00號，並於系爭執行事件中經與宜蘭市○○○段000○號房屋一併公開拍賣，由原告得標買受拍定並經本院發給不動產權利移轉證書。
4.詩藝有限公司、邱正雄現實際占有使用系爭房屋。
四、本院之判斷：
(一)原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
1.系爭房屋為原告所有：按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。」強制執行法第98條第1項前段定有明文。查原告於109年10月14日於本院系爭執行事件拍賣取得系爭房屋及所坐落之宜蘭縣○○市○○○段000地號土地，並經於109年10月30日獲發不動產權利移轉證明書等情，業據原告提出本院拍賣公告、不動產權利移轉證書等為據（見本院109年度補字第351號卷第15-26頁），並經本院核閱系爭執行案件卷宗無訛，自堪信實。揆諸前開規定，系爭房屋自109年10月30日起即為原告所有，首堪認定。
2.系爭房屋現由邱正雄、詩藝有限公司及邱顯明占有使用中：⑴查原告主張邱正雄、詩藝有限公司現占有使用系爭房屋等情，為被告所不爭執，上情首堪認定。
⑵至原告主張邱顯明亦為本案房屋之占有人等情，則為邱顯明
所否認，並辯稱：伊僅係依照邱正雄之指示去整理系爭房屋，並未占有使用系爭房屋等語。惟查，本院前於107年12月17日於系爭執行事件前往系爭房屋履勘並執行查封，邱顯明為當場在場之人，並經於本院執行查封程序後交由其保管系爭房屋，此有本院查封（勘驗）筆錄在卷可憑（見系爭執行事件案卷一第34-35頁）；又原告主張其前經本院以110年度全字第8號裁定准予供相當之擔保後得對邱正雄、詩藝有限公司及邱顯明之財產於120萬之範圍內為假扣押，並經本院以110年度司執全字第13號受理該假扣押之執行，而於該假扣押案件執行中，本院於110年4月27日前往系爭房屋執行屋內動產之查封，執行時經鎖匠開啟大門後啟動保全警鈴，保全人員到場後表示將通知屋主到現場瞭解，其後隨即到場之人即為邱顯明，嗣後邱正雄再到場後亦表示邱顯明居住於該處等情，業據原告提出查封現場之照片及錄影譯文在卷可憑（見本院卷二第6-17頁），上情並為被告所未否認；又邱顯明前對唐建雄提起訴訟請求唐建雄將系爭房屋之所有權移轉登記予其，並主張系爭房屋為邱正雄興建後贈與其所有等情，此亦有本院108年度重訴字第2號判決在卷可憑（見本院109年度補字第351號卷第45-46頁）。是本院憑邱顯明於本院先後二度至系爭房屋執行查封時，均係第一個抵達現場之人，及邱正雄向原告訴訟代理人自陳邱顯明係居住於該處，及邱顯明於另案中主張自己方為系爭房屋之所有人等情，堪信邱顯明確係基於自主占有之意思對系爭房屋有事實上管領力之人，尚非僅基於受僱人、家屬等關係，受邱正雄之指示，而對於物有管領之力之占有輔助人。原告主張邱顯明亦為系爭房屋之占有人，應屬有據。
⑶至原告主張陸貴蘭亦為本案房屋之占有人等情，亦為陸貴蘭
所否認，並辯稱：伊僅係依照邱正雄之指示去整理系爭房屋，並未占有使用系爭房屋等語。惟按「受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」民法第942條定有明文。依前開規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人。查原告就所主張陸貴蘭亦為本案房屋之占有人等情，固提出陸貴蘭持鑰匙進入系爭房屋或迎接客人入內之照片，及陸貴蘭於網路上張貼出售系爭房屋內動產之網頁資料為證（見本院卷二第19-31頁），惟上開證據，尚無法證明陸貴蘭確係自主占有系爭房屋，原告所提上情，無從排除陸貴蘭係基於受僱人或家屬之關係，受邱正雄、詩藝有限公司或邱顯明之指示，而對於系爭房屋有管領力之可能，而陸貴蘭復否認為系爭房屋之占有人，則原告所主張陸貴蘭亦為系爭房屋之占有人等情，尚屬無法證實。
3.邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明無正當合法權源占有系爭房屋：⑴被告固辯稱：系爭房屋為邱正雄出資興建，原為邱正雄所有
，係因借名登記之關係登記予唐建雄，詎唐建雄竟透過友人做假債務來查封拍賣系爭房屋，再由其人頭即原告拍定而取得系爭房屋，原告自不得請求被告遷讓返還系爭房屋等語。惟按「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名人與出名人間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。是借名人有將該財產所有權移轉予出名人之意思表示，出名人亦有同意該財產所有權移轉於己之意思表示，並依法完成所有權移轉登記手續者，出名人即取得該財產之所有權，僅出名人基於其與借名人間之內部關係（即借名登記契約），對於借名人負契約約定之義務，及於借名登記契約終止時，負將借名登記之物返還予借名人之給付義務（最高法院103年度台上字第2142號判決參照）。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院108年度台上字第2359號判決意旨參照）。查本件被告辯稱邱正雄與唐建雄間就系爭房屋存有借名登記關係，揆諸前開說明，自應由被告負舉證之責任，而被告對其抗辯上情，首未據提出任何證據以實其說，況且縱認邱正雄與唐建雄間就系爭房屋確有借名登記關係，依前開說明，亦僅係唐建雄負有返還系爭房屋予邱正雄之契約上義務，苟唐建雄未及履行該契約上義務，系爭房屋即遭拍賣予原告取得，亦僅邱正雄得本於借名登記關係向唐建雄請求損害賠償，被告尚不得執詞主張系爭房屋仍為邱正雄所有或對原告主張繼續合法占有系爭房屋。又被告抗辯原告為唐建雄之人頭等情，除被告之臆測之詞外，亦未據被告為任何舉證，況原告就其投標拍定系爭房屋之資金來源，業據提出原告、原告配偶兄長之銀行帳戶存摺說明其投標價金來源係原告、原告配偶兄長及原告配偶父親之存款等情（見本院卷二第145-156頁），憑此更難認被告所辯原告為唐建雄之人頭等情屬實。從而，本件縱認邱正雄與唐建雄間就系爭房屋確有借名登記關係，本於債之相對性，被告亦不得執此為對原告主張合法、繼續占有系爭房屋之正當權源，被告上開所辯，核屬無據。
⑵被告固另辯稱：系爭執行事件拍賣系爭房屋時，其拍賣公告
就已經載明「不點交」，本院107年度司執字第19224號裁定亦駁回原告點交之請求，原告自不得請求被告遷讓返還系爭房屋等語。惟按「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。」「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之情形者，前項規定亦適用之。」強制執行法第99條第1項前段、第2項分別定有明文。據此，強制執行程序中就債務人應交出之不動產，係於符合上述2項規定之情況下，執行法院始有點交於買受人之義務。於不符上述之情形，依強制執行法第99條第1項反面解釋，執行法院即毋庸點交，並依強制執行法第81條第2項之規定，應記載於拍賣公告中。是以，強制執行中於拍賣公告載明「不點交」等情，僅表示該執行債務人應交出之不動產，與強制執行法第99條所規定應點交之情形不符，並非表示第三人即為有權占有人，亦不足以為第三人得繼續占有執行標的物之合法權源，更不妨害拍定人於取得執行標的物所有權後依訴訟程序向現占有執行標的物之人請求返還。據此，被告依系爭執行事件拍賣系爭房屋之拍賣公告載明「不點交」等節為前揭抗辯，亦屬無據。
⑶綜上所述，邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明未據提出能占有
系爭房屋之合法權源，原告主張其等3人無權占有原告所有之系爭房屋，應屬有據。
4.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條第1項前段定有明文。查系爭房屋為原告所有，現由邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明實際占有使用，又邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明並無占有使用系爭房屋之合法權源等情，業如前述，則原告依前開規定請求邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明遷讓返還系爭房屋，為有理由。至陸貴蘭部分，因原告所舉證據未能證明陸貴蘭亦為系爭房屋之占有人，則原告請求陸貴蘭遷讓返還系爭房屋部分，為無理由，應予駁回。
(二)原告請求相當於租金之損害賠償或不當得利部分：
1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」民法第179條、第181條、第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告自109年10月30日獲發不動產權利移轉證書後即取得系爭房屋之所有權，又邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明無正當法律上權源自該日迄今仍繼續居住使用系爭房屋，業如前述，則邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，自屬不當得利，且致原告無從管理使用系爭房屋而行使所有權，亦屬侵權行為，又因該「使用利益」依其性質不能返還，則原告依不當得利之法律關係，請求其等自109年10月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，或依侵權行為損害賠償法律關係，請求其等自109年10月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害賠償，實屬有據。
2.按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」土地法第97條第1項固有明文。惟上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議參照）。
查系爭房屋現由詩藝有限公司占有使用，為被告所不爭執，且邱顯明前亦於該處經營詩藝庭園餐廳等情，亦為邱顯明於本院審理時所自陳（見本院卷一第50頁），又自原告所提系爭房屋之照片、網頁資料，亦可見邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明係以系爭房屋用以經營「詩藝精緻會館」（見本院卷一第259-273頁），上情並為被告所未爭執，憑此可見系爭房屋係經邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明供作商業場所使用，並非僅作一般住宅，是邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明所受相當於租金之不當得利，自不受土地法第97條規定之限制。本院審酌與系爭房屋相鄰之房屋即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0○00號房屋（下稱相鄰房屋）刊登於網路交易平台之出租資訊（見本院109年度補字第351號卷第69頁），依該出租資料顯示相鄰房屋總面積（含陽台）為299.6坪（即約990平方公尺），及考量邱正雄主張相鄰房屋原亦為其所有，其先前曾整棟出租予他人，每月租金5萬元等語（見本院卷二第255頁），據此換算相鄰房屋之每平方公尺每月租金為50.51元（50,000÷990=50.51小數點第二位以下四捨五入），並以此相同標準計算系爭房屋之每月租金，依系爭房屋（含陽台）之總面積為1498.11平方公尺，此有原告所提本院不動產權利移轉證書在卷可稽（見本院109年度補字第351號卷第25-26頁），系爭房屋之每月租金應為75,670元（1,498.11×50.51=75,670，小數點以下四捨五入），則本件應以每月75,670元做為系爭房屋相當於租金之損害及不當得利，方屬適當。
3.綜前所述，原告依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段之規定，請求邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明自109年10月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告75,670元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。至陸貴蘭既未占有使用系爭房屋，已如前述，是原告請求陸貴蘭連帶給付上開相當於租金之不當得利或損害賠償，均屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段之規定，請求邱正雄、詩藝有限公司及邱顯明遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段之規定，請求邱正雄、詩藝有限公司及邱顯明自109年10月30日起至遷讓返還系爭房屋止，按月連帶給付原告75,670元，應屬有據，為有理由；原告對邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明之請求逾此部分及對陸貴蘭之請求，均屬無據，並無理由，應予駁回。
六、原告陳明院供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；本院並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權酌定相當之擔保金額，准邱正雄、詩藝有限公司、邱顯明供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 鄭貽馨
法 官 黃淑芳法 官 張文愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
書記官 林恬安附表：
編號 建號 建物門牌 基地座落 建物層次 （面積） （平方公尺） 附屬建物 （面積） （平方公尺） 1 宜蘭縣○○市○○○段000○號 宜蘭縣○○市○○路0○00號 宜蘭縣○○市○○○段000地號 一層：70.86 二層：70.86 三層：70.86 突出物：14.80 合計：227.38 陽臺：11.40 雨遮：8.65 2 宜蘭縣○○市○○○段000○號（暫編） 宜蘭縣○○市○○路0○00號 宜蘭縣○○市○○○段000地號 一層：325.77 二層：345.73 三層：210.58 四層：281.59 五層：39.96 合計：1203.63 陽臺：5.70 雨遮：162.84