臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度重訴字第34號原 告 游玉緒訴訟代理人 黃心賢律師
陳敬穆律師謝亞哲律師朱一品律師被 告 游玉里訴訟代理人 陳玉庭律師
陳忠毅上列當事人間因移轉所有權登記事件，本院於民國110年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落宜蘭縣○○市○○段000地號土地、其上同段512建號建物即門牌號碼︰宜蘭縣○○市○○路○段00巷000號農舍及同段633建號建物即門牌號碼︰宜蘭縣○○市○○路○段00巷000○0號農業資材室之所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、兩造聲明及陳述要旨
一、原告方面︰
（一）兩造為親姊妹，原告於民國（下同）78年7月4日向第三人黃秀鸞購買坐落於宜蘭縣○○市○○段000地號土地（下稱︰「系爭土地」），並於78年7月19日取得所有權移轉登記，囿於農業發展條例規定一人名下僅能有一間農舍之規定，遂於翌年即79年11月8日，以買賣之原因將前述728地號土地借名登記移轉至被告游玉里名下，嗣於95及98年間，原告在系爭728地號土地上興建農舍，並由原告親自發包給各工程承攬商並保管使用執照正本迄今，而原告自購入系爭土地並於95年起造農舍後即居住於該處，使用收益也都是由原告單獨處理。故方便實際所有權人之原告得隨時處分或設定負擔，被告遂將身分證正本、權狀正本、被告自91年以來迄今十幾張之印鑑證明正本、印鑑章，臺北駐日經濟文化代表處認證之委託書、被告多家金融機構十餘年來之存摺正本交付原告保管。
（二）被告卻於近日僭稱為所有權人而驅趕原告離開系爭土地及其上同段512、633建號建物（下稱︰「系爭地上物」，與系爭土地合稱︰「系爭房地」），原告不得已僅得提起本件訴訟。原告依民法第549條第1項規定請求終止系爭房地之借名登記契約，並以起訴狀繕本送達為意思表示之通知，復依同法第541條第2項請求被告移轉系爭房地予原告；又原告既然為實質所有權人，且已終止借名登記關係，則原告亦得依民法第767條之規定請求被告移轉登記。
（三）聲明︰如主文所示。
二、被告方面︰
（一）原告購入宜蘭縣○○市○○段00000○000地號土地後，原告向被告表示願將其中一筆售予被告，兩造合意後，原告遂於79年11月8日先將系爭土地移轉登記為被告所有，另系爭地上物則自始即由被告起造，系爭房地實均為被告所有。
（二）農業發展條例（下稱︰「農發條例」）89年修正後所授權訂定之「農業用地興建農舍辦法」，於102年7月1日修正後，始有如現行辦法第2條第1項第4款「申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限」之規定。系爭土地係於78、79年間取得，系爭地上物則係分別於95年、98年間興建完成，是所謂法令規定一人名下只能有一間農舍，乃因依農業發展條例第18條第1項、第3項及農業用地興建農舍辦法第2條第1項第4款、第3條規定（該辦法93年時條次與現行條文互調），均是89年以後之相關法規，原告當不可能事先預測日後89年法規修正，而有以「計畫優先興建其他農舍之考量」之理由，預先利用借名登記給被告，以符合日後法規之必要性，原告此部分所述，諉不足採。
（三）系爭房地所有權狀正本、系爭地上物之使用執照、銀行存摺、被告印鑑章、身分證正本等，均置放於被告所有系爭512建號建物，係因原告持有被告上開住宅鑰匙，擅自進入上開住宅一樓房間內竊得上開各項物品。
（四）系爭房地保全系統，實則係因被告未返臺居住期間，有門禁管制保全需求，因原告為被告之親姊，被告乃委託其代向中興保全洽裝保全系統。
（五）系爭房地之相關稅賦如房屋稅、地價稅、水費、電費、電話費等，均係由被告繳納。原告所提被告印鑑證明、經臺北駐日經濟文化辦事處認證之授權書及委託書之緣由，實乃因被告長居日本，無法時時刻刻返臺辦理相關事項，因兩造為親姊妹，故委託原告代為辦理相關事項。
（六）系爭土地係原告出售讓與移轉登記給被告後，兩造再以自己土地向宜蘭縣礁溪農會辦理最高限額抵押權設定，取得貸款後，再共同投資當時宜蘭市泰山路之土地，倘若系爭土地僅係借名登記在被告名下，被告何須為前該土地設定抵押之義務人、債務人，甚且負擔如此高額債務，此情實與一般借名登記法律關係常情有違。
（七）原告起訴狀原證15所提之被告臺灣企銀帳戶，每月均有被告國保年金匯入，並有以此帳戶繳納相關稅捐紀錄，尚難據此認系爭帳戶與被告無關。
（八）聲明︰原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由
一、原告業已舉證證明兩造間就系房地為借名登記法律關係︰
（一）查系爭房地之保全費用，係由原告實際支出，此有原告提出原告蓋章而為發票人之支票、收據、統一發票等影本附卷為證（見本案卷一第137至147頁），而被告既在臺有帳戶（見本案卷一第219至225頁），大可由被告帳戶辦理轉帳，卻係由原告實際支出，故系爭房地應為原告所有。
（二）按「證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信」（最高法院
110年度臺上字第1877號民事判決意旨參照）。查證人許萬祥到庭結證稱︰本案卷一第497至511頁原告所提原證19臺灣高等法院109年度重上字第912號民事案件準備程序筆錄內伊作證之內容，講的梅洲的土地房子，是指宜蘭市○○段000地號以及上面512 、633建號建物，門牌號碼宜蘭市○○路0段00巷000號，這個房地，伊知道是原告所有，包含買材料等，都沒有跟被告接觸過；因為原告買很多土地及蓋農舍，伊都稱呼原告游玉緒大姐、被告游玉里二姐，要去買土地看土地，原告都會帶伊去看；這個民權路3段18巷103號的房子，都是原告游玉緒在使用，伊常常去那裡，原告都帶伊去那邊，要開支票給人家或與廠商約討論事情，都在那邊，而且朋友要約，也都會約去那邊談事情；曾發生原告進不去這個房子的情形，去年還是今年忘記了，伊等罵二姐說怎麼那麼過份，因為大姐都在那裡辦公或午睡，宜蘭只有在這個地方可以落腳，原告已經差不多將近10年，都在那邊午睡、辦公、接洽朋友，因為原告住在礁溪，來到宜蘭辦公或買東西、簽約，所有的事情她都在這裡處理；伊朋友志明有用LINE罵二姐游玉里，被告游玉里就馬上叫弟弟游焜志來開鎖，伊就跟志明二人，一起陪大姐游玉緒去開門，因為那房子裡面所有的東西都是原告的，包括貨櫃屋、資材室、農具等很值錢的，都在裡面，現在也還沒有搬出來，包括很貴的建材；這10幾年來，原告都有鑰匙，每次都可以進去，突然間不能進去，原告就發牢騷；依據伊跟原告以及被告之言談，民權路3段18巷103號這個房子，是大姐游玉緒的，被告突然換鎖，是因為這二年，兩造間好像有糾紛；兩造共同參與的房屋及土地，不只民權路3段18巷103號這個房地，還有很多，但是大部分是用原告之名字，農舍只能一戶而已，原告名字用完，就用別人名字，原告會用被告及別人的名字，包含原告兒子游新龍，被告女兒游里惠、游佳子；伊陪大姐去這個房子拿急用的衣服，拿出來以後，後來要再進去，又不能再進去，鎖換好之後，大姐可以進去拿衣服，隔幾天又不能進去，鎖換好是指有一個大門的鎖，那裡有一個雙併的房子，右邊租給別人，左邊從頭到尾都是做原告辦公室使用；鎖本來就是原告去弄的，原告本來可以開門自由進出，本來就是原告的房子；從頭到尾，鎖都是原告去安裝、原告使用；後來被告叫游焜志換鎖，原告急著進去裡面拿東西，不知道被告、游焜志為何又把鎖換回來，那個房子就是大姐的房子，被告憑什麼換鎖，裡面還有貨櫃屋等很多財產是原告的，這個房子原告用了十幾年，原告拿這個房子當辦公室使用，跟來宜蘭中途在那裡午睡，這個房子蓋完以後，裡面裝潢及家具，是大姐游玉緒買的，因為伊都陪原告去看裝潢及建築，包括工地在蓋的時候，伊陪游玉緒去看怎麼蓋，如土水、水電如何使用等，原告都教伊並解釋；三、四年前，原告之子游新龍結婚之後，游新龍岳父母住那裡，不然通通都是原告在用，不然從頭到尾，那個房子都沒有人住；游新龍岳父母住三、四年之後，不知道什麼原因，又沒有住那裡，房子又沒有人住，才考慮門進去右邊那間房子租給別人，游新龍岳父母也是住右邊那間，左邊那間，從頭到尾都是原告做辦公室使用，包括
二、三樓清洗換衣服都在那裡；這個房子有保全，是伊跟原告去辦的，後來二年前，原告要解除，伊勸原告繼續，不然下次鑰匙被換掉怎麼辦；伊去民權路3段18巷103號之頻率，有事就去，一年幾十次，伊家離那邊很近，原告有事就叫伊，而伊曾受託賣過這個建物，係原告委託，但原告捨不得賣，所以一直留著自己用，因為離宜蘭市近，所以伊建議租給人家；剛才說這個房子及土地是原告的，原告游玉緒、被告游玉里都有講，關於這個房地是原告的這件事，伊那時有問被告，被告說這房子是大姐游玉緒的，這部分是伊親身聽聞；伊跟原告買法院拍賣的礁溪土地，也是用被告的名字；目前原告不可以進住這個房子，所以伊等覺得被告很過份，因為貨櫃屋、裝潢、建材等都是原告的；剛才說被告跟伊說這個房子土地是原告的，伊聽到被告這樣說，大約5、6年前或7、8年前，伊問被告，被告每次都說那是大姐的，只是跟被告借名，事實上伊知道被告根本沒有錢，被告說是原告跟被告借名，伊跟原告在法院共同標礁溪的房子，也是登記在被告名下，所以知道她們姊妹的運作，是被告幫原告的忙，被告借名給原告，伊知道被告只有出名義，被告、游新龍、游里惠、游佳子等都是這樣，銀行簿子及印章通通都是交給原告，包括被告都是出名，伊有聽原告跟被告講，原告先安排被告去日本調查，所以被告在日本買土地，也是用原告的資金；知道目前房子有出租他人，但不知道租用人的名字，伊有參與，第一次出租，那個房客要每個月繳，原告說不要，因為很麻煩，原告還要每個月來拿，所以就去辦公證，原告協助房客去臺灣中小企銀，因為房客有支票瑕疵，臺灣中小企銀有開新的支票本1本25張，房客開24張給原告；伊知道房屋出租細節，是原告找仲介，後來知道要簽約時，原告有打電話給被告，租金都是原告決定及收取；被證12這個公證契約是後來，這是110年5月4日；兩造還沒有吵架之前，都是原告處理，兩造吵架以後，被告就亂搞，包括貨櫃屋都不能進去、東西也不能去拿；727之1地號土地，當初登記給游新龍之後，原告名下沒有其他農舍，為何不向被告要回來的原因，是因為價錢很低，蓋好一、二年就賣掉，系爭房地則是因為離市區很近，原告就自己用，原告說捨不得賣；建物都是原告蓋的，從頭到尾，伊陪原告去處理等語（見本案卷二第8至18頁），因證人許萬祥係兩造之友人，且有具結之可靠性擔保（見本案卷二第21頁），依上述說明，其證言應堪採信，可證︰原告接洽建造系爭地上物，系爭地上物向來均由原告使用，原告並將貴重物品置於系爭房地，而由原告設置保全系統，原告亦將系爭地上物之一部出租，又被告亦有進入系爭房地，且被告於79年間原告將系爭土地移轉登記（見本案卷一第103頁登記謄本）予被告，且系爭512建號之農舍於95年間第一次登記被告名下（見本案卷一第127頁土地登記謄本）後，於距今5至8年前，被告仍向許萬祥稱系爭房地均為原告所有等事實。
（三）原告持有系爭房地之使用執照（見本案卷一第131頁）、電費、地價稅、房屋稅之繳費資料（見本案卷一第149至157頁）、被告之身分證（見本案卷一第159、161頁）、系爭土地所有權狀（見本案卷ㄧ第171頁）、被告之印鑑證明數份（見本案卷一第183至209頁）、被告之更換印鑑委託書（見本案卷一第211至217頁）、被告之存摺（見本案卷一第219至225頁）等與系爭房地有關之重要文件，原告若非系爭房地之真正所有人，應不至保管該等重要文件。而由許萬祥前述證述可知，原告直至兩造發生本案爭議之前，均持續使用系爭房地，故被告辯稱︰原告擅自進入系爭地上物而取得該等文件云云（見本案卷一第400頁），尚非可採。
（四）原告或基於許萬祥前開證述之惜售系爭房地原因，或因原告對於土地法令之主觀認知之故，或原告為保留隨時購入並賣出其他農地農舍之彈性或機動性，因而將系爭房地登記於被告名下，尚難因原告縱或曾零持有農地農舍之空窗期，即因此斷認系爭房地必然屬於被告所有。
（五）綜上所述，原告業已舉證證明兩造間就系房地為借名登記法律關係。
二、被告並未舉反證證明系爭房地確係被告所有︰
（一）按「稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又主張有借名委任關係存在事實之當事人，須就此項利己事實為證明。其已就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（民事訴訟法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之對造，即應就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻」（最高法院109年度臺上字第3102號民事判決意旨參照），原告既已舉證證明兩造間就系房地為借名登記，被告自應舉反證予以推翻，以實其說。
（二）被告既為系爭房地之名義上所有權人，則相關述稅捐、水費、電費、電話費之單據等，其繳納義務人或戶名記載為被告名義（見本案卷一第337至355頁），並以被告名義出租系爭地上物（見本案卷一第405至425頁），乃屬當然，尚難因此斷認被告必然為系爭房地之真正所有權人。
（三）被告所提房屋稅繳納證明書，依其戳章，均係於110年2月1日一次性補發者（見本案卷一第337至351頁），尚非繳納當下所核發者，且依其所載寄送地址，其每年之房屋稅繳納證明書，均係寄往被告所稱原告位於宜蘭縣礁溪鄉之地址（見本案卷一第300頁），故尚難認該房屋稅繳納證明書必然均係由被告始終持有。
（四）證人許萬祥到庭結證稱︰這二年，兩造間有糾紛等語（見本案卷二第10、15頁），職故，系爭地上物108年房屋稅1,324元之行政執行署通知地址，於109年間改為系爭地上物之地址，若確由被告於109年4月22日補繳（見本案卷一第352頁），則屬兩造發生本案爭議後之被告行為，尚難據以斷定系爭房地確屬被告所有。
（五）依被告之帳戶資料，原告於107年7月9日匯入160萬元（見本案卷一第357頁），並於108年11月13日匯入980萬元（見本案卷一第222頁），故原告主張︰該帳戶係被告借給原告使用等語（見本案卷一第396頁），堪信為真實。退而言之，倘系爭地上物房屋稅之全部或一部確由被告之固有財產支出，然被告自承︰系爭房地係其本人及女兒返臺之住處等語（見本案卷一第300頁），則被告之前述繳納房屋稅，不無可能為其使用之對價或禮尚往來，尚難因此斷定被告確為系爭房地之真正所有權人。
（六）被告主張︰其向原告購買系爭土地云云（見本案卷一第293頁），經曉諭其提出證據（見本案卷一第370頁）後，被告仍始終無法舉證以實其說。
（七）證人許萬祥（見本案卷二第10、17頁）、原告（見本案卷一第12頁）、被告（見本案卷一第296頁、第433至435頁、本案卷二第25、26頁）等三方陳述，均認兩造共同涉及臺、日多起房地事務，往來尚非單純，原告亦否認被告所提被證11（見本案卷一第403頁）係被告給付原告之款項（見本案卷一第528頁），故被告主張︰被證11係被告委託原告興建系爭地上物之出資證明云云（見本案卷一第399、400頁），並未舉證證明該款項確與系爭地上物有何關係，以實其說，故不可採。
（八）按「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明」，最高法院著有48年臺上字第887號民事判例，可資參照。被告主張︰其委託原告代為興建系爭地上物等語（見本案卷一第399、400頁），然依上述說明，被告並無法就所主張委任法律關係之確屬存在，舉證以實其說。
（九）綜上所述，被告並無法舉反證證明系爭房地確係被告所有，以實其說。
三、由上述可知︰原告業已舉證證明兩造間就系房地為借名登記法律關係，然被告並未舉反證證明系爭房地確係被告所有，以實其說，故可認系爭房地確屬原告所有，原告並將其借名登記於被告名下。本判決既已認定原告為系爭房地之真正所有權人，則原告聲請詢問其餘證人，即無必要。按「借名登記關係為無名契約，得類推適用委任關係終止、消滅之規定。依民法第549條第1項規定，陳甲得隨時終止與陳乙間之借名契約」（最高法院105年度臺上字第1194號民事裁定意旨參照），「按當事人之一方借用他方名義辦理不動產之所有權登記，且未違反法律之強制規定或公序良俗者，性質上屬於借名登記之無名契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他種類之勞務給付契約之性質，依民法第529條規定，應適用民法委任之相關規定，得隨時終止借名登記契約。又不動產之借名契約關係既已終止，基於終止借名登記契約後之返還請求權，自得請求他方移轉不動產所有權登記」（最高法院103年度臺上字第1148號民事判決意旨參照）。查兩造間就系爭房地既係借名登記法律關係，已如前述，則原告以起訴狀繕本之送達，為其終止借名登記法律關係之意思表示通知（見本案卷一第14頁），並請求被告移轉登記系爭房地，為有理由，應予准許。
參、結論︰本件原告之訴為有理由，爰判決如主文所示。
肆、被告於本案最後言詞辯論終結後，具狀聲請詢問證人游里惠、游佳子、游玉里3人，用以證明系爭房地係游佳子、游里惠、被告自日本回臺之居住處所而平時由游焜志管理、以及確由被告向原告購買等情（見本案卷二第74、75頁）。惟查︰
一、即使系爭房地平日確由游焜志管理，然游焜志既為兩造之弟，與兩造均有親誼，無從排除係由原告同意游焜志進入之可能性，故不能因此推翻原告前述所有權及使用情形之認定。
二、即使游佳子、游里惠、被告自日本回臺，確均居住於系爭房地，亦不能因此排除係經原告同意使用，故不能因此證明被告確為系爭房地之真正所有權人，更無從因此推翻原告前述所有權及使用情形之認定。
三、被告此部分聲請調查證據，無非係用以證明被告及其家屬亦有進入系爭房地等待證事實，然被告業已自承相關文件原係置於系爭房地內之事實（見本案卷一第299頁），故被告不無可能進入系爭房地取得所有權狀正本等相關文件，此適足認定被告縱或持有系爭房地所有權狀正本等，仍不足以證明被告確為系爭房地之真正所有權人。
四、查被告倘繳納何房屋稅，亦不無可能為其使用之對價或禮尚往來，尚難因此斷定被告確為系爭房地之真正所有權人，業已認定如前，故被告此部分聲請調查證據，用以證明被告及其家屬確實使用系爭房地，適足證明被告在並非系爭房地真正所有權人之情形下，倘繳納何房屋稅，確有其繳納之對價或禮尚往來等動機，故被告此部分聲請調查證據，反係用以證明對原告有利之事實。
五、被告本人為本案之直接利害關係人，其證詞與被告之主張無異，並無證明力，故無詢問之必要。
六、綜上所述，被告此部分聲請調查證據，均無必要（民事訴訟法第286條但書規定參照），爰不裁定再開言詞辯論以調查之，附此敘明。
伍、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另逐一論述。另查兩造之弟游焜志業已死亡（見本案個人資料卷第29至32頁之除戶資料），故無從由其到庭證述。以上均併此敘明。
陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事庭 法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 葉宜玲