臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度重訴字第59號原 告 李秋霞訴訟代理人 黃豪志律師被 告 李俊賢上列當事人間請求回復原狀事件，本院於中華民國111年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求權基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時先位聲明為：被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段170號建號之建物（權利範圍均為全部，門牌號碼為宜蘭縣○○路○段00巷00弄00號，下合稱系爭房地）移轉登記予原告；備位聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）750萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣具狀變更訴之聲明，先位聲明為被告應將系爭房地，於民國110年2月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記（下稱系爭登記）予以塗銷；備位聲明㈠：被告應將系爭房地移轉登記予原告；備位聲明㈡：被告應給付原告250萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等情，核原告追加先位聲明部分，係就同一買賣契約為爭執，屬請求之基礎事實同一，而備位聲明㈡金額縮減，核屬減縮應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造為姐弟關係，系爭房地原為原告所有，109年12月間被告向原告提議欲購買系爭房地，並稱買賣過戶後願讓原告繼續居住在系爭房地2樓房間，且被告於清償系爭房地上原有之臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）之房貸及稅賦後，原告尚可取得多達500萬元之買賣價金。原告遂於109年12月間與被告簽訂所有權買賣移轉契約書（下稱系爭買賣契約A，見本院卷㈠第413頁），約定以買賣總價款750萬元出售系爭房地。嗣後基於姐弟信賴關係，由被告自行辦理系爭房地移轉登記及向礁溪鄉農會貸款事宜，詎被告於110年2月22日辦畢系爭登記後，竟改稱系爭房地之買賣價金應為500萬元，足見兩造間就買賣價金之意思表示並不一致，是買賣關係應未成立，被告既已將系爭房地移轉登記為其所有，故依民法767條第1項前段、中段之規定，請求被告應塗銷系爭登記。縱認系爭買賣契約A已成立，然因被告遲未交付買賣價金，經原告分別於110年4月14日、同年月22日、同年5月4日寄發存證信函催討仍未給付，爰以起訴狀繕本送達為解除本件買賣關係之意思表示，並依民法第259條之規定，請求被告應將系爭房屋移轉登記予原告。又被告固法院審理中於111年3月16日已清償系爭房地之房貸231萬9,445元，另於111年3月21日匯款268萬0,555元至原告所有之台新銀行帳戶，合計已支付500萬元，倘法院認原告主張買賣關係不成立、解除契約均為無理由，因兩造買賣價金實為750萬元，扣除被告前揭已支付之金額後，則原告自得依系爭買賣契約A之價金請求權，請求被告給付250萬元之尾款。並聲明：如程序事項變更後之聲明所示。
二、被告則以：㈠兩造於109年12月20日約定系爭房地之買賣價金應為500萬元
，並有簽署買賣契約書（下稱系爭買賣契約B，見本院卷㈠第415至437頁）約定雙方履約責任。又依系爭買賣契約B第5條約定買方即被告預定貸款600萬元抵付部分買賣價款，及約定處理系爭房地上貸款事宜，而雙方另簽訂系爭買賣契約A，其上固記載買賣價金750萬元，僅是為使被告得以向礁溪鄉農會申請較高額貸款之用，兩造實際約定之買賣價金應為500萬元，此亦有實價登錄資料可證，是兩造就系爭房地之買賣關係已成立，且係共同臨櫃至地政事務所辦理系爭登記，而被告後續亦已給付買賣價款500萬元，原告主張塗銷系爭登記，並無理由。
㈡系爭房地之系爭買賣契約B並未約定買賣價金之付款日期，僅
約定原告應提供其原有新光銀行貸款代清償資料，被告即可代清償原告之貸款及撥付剩餘價款，然原告不僅拒絕提供相關資料，甚而向新光銀行出示律師函、民事假扣押聲請狀、民事保全證據聲請狀、存證信函等件，阻撓新光銀行提供代清償資料予被告，致被告無從知悉貸款金額，亦無法依系爭買賣契約B約定意旨清償貸款。復且原告向法院聲請對被告所有之系爭房地假扣押，致被告無法以系爭房地申辦貸款，故被告先前未給付買賣價金實為原告拒絕受領給付所致，原告解除兩造間之買賣關係，自無理由。
㈢再者，兩造間所約定之買賣價金為500萬元，已如前述，而被
告於111年3月16日即代償系爭房地上新光銀行之貸款，復於111年3月21日將剩餘買賣價款匯入該契約所記載原告指定之帳戶內，合計已支付500萬元，故被告已全數履約完成，原告主張被告再給付250萬元，並無理由。㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造協議不爭執事項（見本院卷㈡第152頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠兩造為姊弟關係。坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地及其上同
段170號建號之建物（權利範圍均為全部，其中建物之門牌號碼為宜蘭縣○○路○段00巷00弄00號）之系爭房地原登記為原告所有，於110年2月23日以買賣為原因，辦理系爭登記將系爭房地移轉登記為被告所有。
㈡系爭房地辦理系爭登記予被告時，所附土地登記申請書、土
地、建築改良物所有權買賣移轉契約書上關於原告之印文，均係蓋用原告所有之印鑑章，簽名亦由其本人簽名，另印鑑證明、身分證件影本，均屬真正。
㈢被告於111年3月16日已清償系爭房地之新光銀行貸款231萬9,
445元完畢，另於111年3月21日匯款268萬0,555元至原告所有之台新銀行帳戶。
四、兩造爭執要旨（見本院卷㈡第152頁，並依判決格式增刪修改文句）及本院論斷：
㈠本件就系爭房地之買賣契約是否已成立？如有，則買賣價金
為何？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別定有明文，是當事人就特定之標的物，已具體約定價金且互相同意時，買賣契約即為成立。而所謂價金之具體約定，則係指當事人已就標的物約定一具體特定之金額，或已就具體數量約定單價而得據以計算出總價之謂。
⒉兩造以系爭房地作為買賣標的物乙節，為兩造所不爭執，本
件有爭議者係兩造有無具體約定系爭房地之價金，如有，則約定之買賣價金為何。經查，依系爭買賣契約B第2條約定買賣總價款為500萬元，且因系爭房地原有貸款及設定抵押權，而就付款方式與期程約定由買方即被告貸款600萬元以抵付部分買賣價款，由授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權，並約定將實際核准之貸款金額撥付至賣方即原告指定之銀行帳戶內等語（見本院卷㈠第100至101頁），兩造均不爭執系爭買賣契約B之形式真正，核與兩造因屬二親等以內親屬間買賣案件，向財政部臺北國稅局申報贈與稅時，申報書檢附之買賣資金收付情形，記載系爭房地買賣成交總價款為500萬元，原告並親簽切結書，申明買賣價款500萬元須待過戶後向礁溪鄉農會貸款屬實，並檢附系爭買賣契約B為證（見本院卷㈠第361至390頁），及兩造申報之不動產成交案件實際資訊申報書，亦記載買賣總價500萬元（見本院卷㈡第15頁）均相符，可見兩造就系爭房地買賣之買賣價金應已一致具體約定為500萬元，兩造即應受其拘束。又原告前委託不動產仲介出售系爭房地之買賣總價金為650萬元，此有委託事項變更契約書（見本院卷㈠第95頁）附卷可參，足見系爭房地應無750萬元之市場價值，況兩造為親姊弟關係，而依原告起訴主張被告同意於買賣過戶後原告仍得繼續使用系爭房地2樓房間等節（見本院卷㈠第12頁），則衡諸常情，被告於此附帶條件下，應無再以高於市場價值向原告承買之必要，堪認被告稱兩造係以500萬元就系爭房地成立買賣關係，應較為可採。
⒊至原告雖主張系爭買賣契約A其上已記載買賣價金為750萬元
，且均經雙方簽名等語。惟現今不動產買賣，事涉交易金額多為龐大，事涉買賣雙方權益甚鉅，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、交付時日，應由何人負擔等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並予約定，以明確買賣標的物之範圍與現況、買賣價金支付款時程與方式、履約保證之運作機制、瑕疵擔保或損害賠償之權利行為、任一方違約不履行之處理、相關稅費支出等細節。然觀諸系爭買賣契約A之內容僅簡略記載買賣標的及買賣總價金，就付款方法、稅賦、交付、過戶費用及違約等重要事項，均付之闕如，實與不動產交易常情相違，是系爭買賣契約A記載系爭房地買賣價金為750萬元，其真實性已有可疑。另參以被告欲向礁溪鄉農會貸款之金額為600萬元（即750萬元之80％）（見本院卷㈠第403至411頁），及兩造間以通訊軟體LINE之對話紀錄原告對被告稱略以：貸款可貸幾成，買賣合約越高被告須繳之稅金就越高，伊實拿就是500萬元等語（見本院卷㈠第331頁），足見兩造間合意之實際買賣價金應為500萬元，且原告對被告將另擬虛增買賣價金之系爭買賣契約A，以向礁溪鄉農會取得較高額之貸款金額，亦甚為明瞭，始在系爭買賣契約A上簽名及用印，是原告嗣後改持系爭買賣契約A稱兩造間就系爭房地之買賣價金應如系爭買賣契約A所載，要難採信。
㈡原告先位聲明主張買賣契約不成立，被告應塗銷系爭登記，
有無理由？經查，兩造就系爭房地之買賣，既有明確約定其標的物，且約定買賣價金為500萬元，已如前述，則參諸前揭說明，應認兩造間就系爭土地之買賣契約，因意思表示合致而合法成立，是原告先位聲明主張系爭房地之買賣關係不成立，請求被告應塗銷系爭登記，即無理由。
㈢原告備位聲明㈠以被告未支付買賣價金為由，解除買賣契約，
有無理由？⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第229條第1項及第230條定有明文。原告雖稱買賣價金應在系爭房地辦理系爭登記予被告等語。惟查，因系爭房地尚有新光銀行之貸款，系爭買賣契約B即約定略以：本買賣標的原有抵押權設定者，其所擔保之未償債務，由買方授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權；買方預定貸款600萬元以抵付買賣價款，買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資貸款之金融機構；買方應將實際核准之貸款金額悉數撥入賣方之指定帳戶等語，此有系爭買賣契約B在卷可憑（見本院卷㈠第100至101頁），另參酌兩造向財政部臺北國稅局申報贈與稅時，申報書檢附之原告親簽切結書，申明買賣價款500萬元，該價款買受人須待過戶後向礁溪鄉農會貸款屬實等語（見本院卷㈠第390頁），足認兩造就系爭房地之買賣價金，僅有付款方式係由被告以新貸款清償新光銀行舊貸款並將餘額撥入賣方帳戶之約定，而無約定確定付款期日，兩造自應受此契約約定之拘束。是原告主張被告應於系爭房地在系爭登記時即應支付買賣價金，或應於110年4月14日、同年月22日、同年5月4日原告寄發存證信函催告被告給付買賣價金，或至遲應於起訴狀繕本送達後給付買賣價金，均與兩造之約定顯有不符，難認有據。
⒉又被告109年12月25日即向礁溪鄉農會申請授信，預計申貸60
0萬元，並經礁溪鄉農會審核在案，此有礁溪鄉農會110年11月19日礁農信字第1100004859號函檢附之授信申請書、貸款審核文件等（見本院卷㈠第403至411頁）在卷可憑，然被告於110年3月4日通知原告即將前往礁溪鄉農會辦理撥款，請原告先至新光銀行辦理解除原有抵押權設定，卻遭原告拒絕，此有兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷㈠第199頁）。甚而於礁溪鄉農會撥付貸款之前，原告於110年4月14日即委託大仁法律事務所律師發文予礁溪鄉農會內容略以：系爭房地買賣尚有糾紛，且原告已具狀向法院聲請假扣押程序，因恐日後損及礁溪鄉農會之權益，故通知礁溪鄉農會若尚未支付貸款，請暫緩支付及清償原新光銀行貸款等語，並檢附民事假扣押聲請狀為附件，而因無貸放之事實，他項權利設定借款人即被告於110年4月26日始申請他項權利設定塗銷，此亦有前揭礁溪鄉農會函文暨附件（見本院卷㈠第399頁、第439至第449頁）附卷可參，足見礁溪鄉農會貸款無法順利撥付，係因原告發函請其暫緩支付，而不可歸責於被告。此外，原告復以被告積欠買賣價金而向本院聲請假扣押，經本院110年度司執全字第26號裁定准許，原告並於110年5月14日向本院聲請假扣押之執行，經本院囑託宜蘭縣羅東地政事務所就系爭房地為查封登記，此亦有前揭裁定及查封登記函在卷可參（見本院卷㈠第137至140頁），而被告於前揭假扣押裁定經廢棄確定後，因原告撤回假扣押執行，本院於110年12月22日始通知宜蘭縣羅東地政事務所將系爭房地之查封登記塗銷，此亦有本院民事執行處函附卷可憑（見本院卷㈡第191至192頁），是系爭房地自110年5月14日至同年12月22日之間，均無法再向任何金融機構申請貸款，係因原告聲請假扣押致被告不得再就系爭房地為任何處分所致，而屬不可歸責於被告，依上說明，被告自不負遲延責任。⒊再者，被告嗣後於系爭房地查封登記塗銷後，改向臺灣銀行
宜蘭分行申請貸款，臺灣銀行宜蘭分行因而於111年3月16日代清償系爭房地之新光銀行貸款231萬9,445元完畢，被告另於111年3月21日將清償貸款後之餘額268萬0,555元匯入原告所於系爭買賣契約B中指定之台新銀行帳戶，此有被告提出之匯款申請書（見本院卷㈡第155至156頁）附卷可憑，且為兩造所不爭執，足認被告向金融機構申辦貸款獲准後，隨即依系爭買賣契約B約定之付款方式，履行買賣價金支付之義務。從而，原告主張以起訴狀繕本送達及民事準備二狀送達被告時即解除本件系爭房地之買賣關係，均於法未合，不應准許。
㈣原告備位聲明㈡請求被告再支付買賣價金250 萬元，有無理由
？查兩造間係以500萬元成立系爭房地之買賣關係，且被告業於111年3月21日前，陸續將買賣價金給付予原告，合計500萬元，均已如前述，是原告請求被告再支付250萬元之買賣價金，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，兩造間就系爭房地已成立以500萬元為買賣價金之意思表示合致，且係約定由被告申辦貸款清償系爭房地原有新光銀行貸款，及將餘額撥付予原告作為付款方式，然因被告發函予礁溪鄉農會請其暫緩撥付款項，並就系爭房地聲請假扣押執行，致貸款未能順利撥付，屬不可歸責於被告之事由致未能給付，嗣後系爭房地查封登記塗銷後，被告亦已依約履行，故原告先位主張系爭房地之買賣關係不成立，請求被告應塗銷系爭登記，備位㈠主張縱認買賣法律關係已成立，因被告於催告後未支付買賣價金，其已解除該買賣關係，被告應將系爭房地移轉登記返還予原告，以及備位㈡主張，縱認解除買賣契約不合法，被告應再支付買賣價金250萬元，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
八、職權告發部分：被告明知系爭房地實際之買賣價金應為500萬元，為向礁溪鄉農會取得600萬元之貸款，竟意圖為自己不法之所有，另立系爭買賣契約A虛增買賣金額為750萬元，原告對此節亦甚為明瞭，而由兩造簽名及用印後，被告再檢附系爭買賣契約A交付礁溪鄉農會承辦人員審核，致承辦人員陷於錯誤，誤信原告取得系爭房地之成本為750萬元，而擬准貸放600萬元予被告。嗣因兩造就買賣價金履行發生爭執，原告於110年4月14日委請律師發函予礁溪鄉農會請其暫停撥款，被告於110年4月22日始向礁溪鄉農會承辦人員坦承本件買賣價金實為500萬元，承辦人員隨即告知如價金僅500萬元僅能貸款400萬元等語，礁溪鄉農會並因此停止撥款，兩造所為均已涉犯共同詐欺取財罪嫌，惟本院非犯罪偵查機關，無從對上開犯罪嫌疑自行偵辦，自應由本院依職權告發兩造共同涉犯刑法第339條第1項詐欺取財罪嫌，由檢察官另行偵辦，附此敘明。
中 華 民 國 111 年 8 月 3 日
民事庭審判長法 官 鄭貽馨
法 官 張文愷法 官 黃淑芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 3 日
書記官 廖文瑜