臺灣宜蘭地方法院民事判決110年度重訴字第67號原 告 黃鎮昌
黃光明黃金聲黃鎮成黃鎮興
黃雅淳吳黃鈴珍上七人共同訴訟代理人 黃君介律師被 告 黃煌耀訴訟代理人 陳敬穆律師被 告 黃煌乾
黃增添
黃柏鈞黃慧真黃慧如黃慧玲黃戴美上列當事人間確認優先承購權存在等事件，本院於民國111年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項本文、第256條定有明文。經查，原告於民國110年7月29日起訴時，聲明請求：
㈠、確認原告就宜蘭縣○○鎮○○○○段000○000○000○000地號土地（下逕稱其地號，合稱系爭土地）（權利範圍全部）有優先承購權存在；㈡、被告應就系爭土地（權利範圍全部），依被告與訴外人家新開發有限公司（下稱家新公司）如起訴狀附件所示買賣契約相同條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告分別按起訴狀附表二金額給付被告之同時，將如起訴狀附表三所示系爭土地之應有部分，移轉登記與原告所有。嗣經數次更正，最終聲明請求：㈠、確認原告就被告所有坐落104、106地號土地之應有部分，有優先承購權存在；㈡、確認原告黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳就被告所有坐落105、108地號土地之應有部分，有優先承購權存在；㈢、被告應就系爭土地之應有部分，依原告111年2月16日辯論意旨二狀附件一所示土地買賣契約書之相同條件與原告簽訂買賣契約，並於原告分別按附表一之金額給付被告之同時，將系爭土地之應有部分，移轉登記與原告等人所有。
經核原告所為與前揭規定相符，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決）。查原告主張兩造共有之系爭土地，經被告黃煌耀、黃煌乾、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美依土地法第34條之1第1項規定出售予家新公司，原告主張對被告就系爭土地之應有部分有優先承購權存在，為被告黃煌耀所否認。是兩造就原告對系爭土地有無優先購買權存在有所爭執，致原告之優先購買權存否不明確，原告得否行使優先購買權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，則原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
三、被告黃煌乾、黃增添、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表二所示。被告黃煌耀、黃煌乾、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美就系爭土地之應有部分合計逾3分之2，是黃煌耀等7人依土地法第34條之1規定，於110年5月19日由被告黃煌耀代理被告黃煌乾、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美與訴外人家新公司簽訂不動產買賣契約書（下稱原買賣契約），約定以總價金新臺幣（下同）5,160萬元出售系爭土地全部予家新公司。黃煌耀、黃煌乾、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美於110年6月16日寄發存證信函通知原告行使優先承購權，原告嗣於110年6月24日以存證信函通知被告願以同一條件優先購買系爭土地，原告既已依土地法第34條之1第4項向被告主張性質為形成權之優先承購權，無待被告承諾，兩造間即已形成與原買賣契約相同條件之買賣契約，原告即係以自身應有部分比例優先承購被告就系爭土地之應有部分，兩造並應因買賣標的之差異重新訂定書面契約。黃煌耀、黃煌乾、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美嗣以存證信函空言原告無意行使優先承購權、解除原告之優先承購權、以不合理之時間命原告到場簽約、未有給付遲延之情並未依法催告即表示解除契約等，均屬恣意誤解法律規定及惡意妨礙原告行使權利。又若以原買賣契約總價5,160萬元及系爭土地面積合計1,783.32平方公尺，計算系爭土地之單位價格約為每平方公尺28,935元，原告自亦得請求被告於原告分別按附表一所示金額給付被告之同時，將其等就系爭土地如附表三所示之應有部分，移轉登記與原告所有，由原告取得系爭土地之全部並維持共有。爰依土地法第34條之1第4項、民事訟法第247條之規定提起本訴，並聲明如前述更正後之聲明。
二、被告答辯：
㈠、被告黃煌耀：被告黃煌耀於110年5月19日代理被告黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲，與家新公司簽訂原買賣契約。嗣後被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲於110年6月16日發函通知原告得於函到15日內表示是否行使土地法第34條之1第4項之優先承購權。原告則於110年6月24日函覆表示願優先承購。被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲再於110年6月28日函知原告訂於110年7月6日至中信房屋宜蘭文化加盟店簽立契約，並通知原告應按原買賣契約之條件於簽約時給付第1期款50萬元及第2期款1,000萬元。詎原告於110年6月30日函覆表示因疫情期間無法於110年7月6日簽約，請求改期至110年7月16日。經被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲於110年7月2日函知拒絕展延期日後，原告竟於110年7月7日要求被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲於110年7月22日至與系爭土地及共有人毫無連結且距離遙遠之代書事務所（設屏東市）簽約。原告嗣後亦未於其等原指定之110年7月16日到場簽約。顯見原告無意行使權利，其等行使優先承購權違反誠實信用原則，僅為惡意阻撓買賣契約之進行。況原告主張其等行使優先承購權後兩造間買賣契約即已成立，原告自不得事後變更或協商調整原買賣契約之條件與內容，嗣原告經催告後未依原買賣契約之給付條件及期限履行契約，已陷於給付遲延，被告黃煌耀等5人爰於110年7月19日通知原告其優先承購權業經被告解除而不存在，該通知已於110年7月20日送達原告，被告黃煌耀再以答辯㈠狀為解除兩造間依優先承購權形成之買賣契約之通知，復以言詞辯論意旨狀為解除買賣契約之意思表示。又原買賣契約係被告黃煌耀等5人簽訂，初於110年6月16日發函通知他共有人時漏載共有人黃柏鈞、黃戴美，被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲於110年7月7日重新寄發通知後，其等亦於110年7月27日表示行使優先承購權。另被告即共有人黃增添因應受送達處所不明，無法為行使優先承購權通知之送達，被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲已向法院聲請公示送達。原告將黃增添、黃柏鈞、黃戴美列為被告，當事人顯有違誤。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告黃煌乾、黃增添、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷；
㈠、系爭土地為兩造共有，有土地登記第一類謄本可參（見本院卷第159至213頁）。被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲就系爭土地所有權應有部分已逾三分之二，於110年5月19日由被告黃煌耀與家新公司簽訂買賣契約，將系爭土地全部售予家新公司，有原買賣契約為證（見本院卷第35至42頁）。被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲委由陳敬穆律師於110年6月16日檢附原買賣契約，通知原告表示是否行使優先承買權，有存證信函可查（見本院卷第43至45頁）。原告於110年6月24日委由柯耀程通知陳敬穆律師願以同一條件優先購買系爭土地，有存證信函可參（見本院卷第47至53頁）。嗣兩造間遲未簽訂買賣契約，上開被告黃煌耀等委由陳敬穆律師於110年7月19日通知原告，以原告未於上開被告黃煌耀等指定之日期110年7月6日與被告簽訂買賣契約為由，表示解除原告之優先承買權，有存證信函可參（見本院卷第77至78頁），該通知於110年7月20日送達。嗣被告黃煌耀再以民事答辯㈠狀之送達時即110年11月23日為解除買賣契約之意思表示，原告與被告黃煌耀就上開事實亦不爭執（見本院卷第456頁），自堪信為真實。
㈡、原告主張其等已行使優先承購權，為被告黃煌耀所否認，辯稱：原告並未合法行使，且經被告解除等語。是本件爭點首應審酌原告是否就系爭土地合法行使優先承購權？⒈按土地法第34條之1第1、2、4項規定，共有土地之處分、
變更，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。又按共有人甲、乙二人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部，出賣於丁，他共有人丙得依同條第4項規定，對之主張優先承購權。蓋共有人甲、乙二人依同條第1項出賣共有土地之全部，然就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，不過對於丙之應有部分，有權代為處分而已，並非以此剝奪丙優先承購之權利（最高法院78年度第12次民事庭會議參照）。再按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利（最高法院96年台抗字第735號裁定參照）。
查原告主張被告至少有黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲共5人因就系爭土地所有權應有部分已逾三分之二，依土地法第34條之1第1項之規定，將系爭土地全部售予家新公司等事實，為被告黃煌耀所不爭執（見本院卷第456頁），則原告既為系爭土地之共有人，依前開說明，自有優先承購權。
⒉按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣共有土地之應
有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法目的係於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物整體之開發及有效利用，以增進公共利益，且為簡化或消滅共有關係。故此，此優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權。而所謂同樣條件，係指共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均需表示接受，始有合法行使優先承購權可言。行使優先承購權之共有人並無再就欲出賣土地之共有人與他人所定之買賣契約有另行商議契約條款之權利，此為該條立法目的所為當然之解釋。又土地法第34條之1第4項既規定以同一價格承購，應解為買賣標的、價金、付款方式、瑕疵擔保等契約必要之點均為意思合致，至契約未規定之點或附隨義務未明時，則應依法律規定處理，如法無明文則應以合理期間及合理方式為之。查被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲於110年6月28日函知原告訂於110年7月6日至中信房屋宜蘭文化加盟店簽立買賣契約，並通知原告應按原買賣契約之條件於簽約時給付第1期款50萬元及第2期款1,000萬元，有存證信函可參（見本院卷第55至59頁）。嗣原告於110年6月30日函覆表示因疫情期間無法於110年7月6日簽約，請求改期至110年7月16日（見本院卷第61至63頁），經被告黃煌耀等人於110年7月2日函知拒絕展延期日後（見本院卷第523至525頁），原告改於110年7月7日要求被告黃煌耀等人於110年7月22日至設屏東市之代書事務所簽約，有存證信函可證（見本院卷第69至75頁）。依原買賣契約之內容觀之，已約定系爭土地之買賣價金，未約定繳款日期（見本院卷第244頁），被告黃煌耀、黃煌乾、黃慧真、黃慧如、黃慧玲於110年6月28日通知原告於110年7月6日締約時繳付第1期款50萬元及第2期款1,000萬元，雖非原買賣契約所定繳款日期，然依一般土地買賣之交易常情，尚屬合理期間。又斯時雖為疫情三級警戒，惟一般洽公及營業並無室內人數限制，且此等事務之處理亦非不得委由代理人行之或為保持適當距離而辦理，且原告自行請求延展之期日為110年7月16日，與上開期日相距僅10日，顯見疫情非延展締約期日之正當理由。又原告於110年6月30日函復表示因疫情無法簽約，請求改期至同年7月16日，嗣為被告所拒後，再函知被告於110年7月22日至設於屏東市之代書事務所簽約。惟查兩造住所分別設籍於臺北市、新北市及宜蘭縣，系爭不動產均位於宜蘭縣，原告通知被告黃煌耀等5人至毫無地緣關係且距離系爭土地最遠之屏東市之代書事務所簽約，顯不合一般交易常情，難認其確有以原買賣契約同一條件行使優先承購權之意願，而應認並未合法行使其優先承購權。
⒊按土地法第34條之1執行要點第11點第1目規定：本法條所
定優先購買權，依下列規定辦理：他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先承購權視為放棄。他共有人以書面為優先承購與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。查原告之優先承購權並未合法行使，應類推適用上開規定，認原告於110年6月30日接到出賣通知15日後即視為放棄其優先承購權。
⒋按土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設
有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力（最高法院109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定參照）。又按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號民事判例、100年度台上字第432號民事判決意旨參照）。是依土地法第34條之1第4項之行使優先承購權，應僅係對行使對象即出售土地之共有人發生行使買賣契約訂立請求權之效果。據此，原告主張依土地法第34條之1第4項規定優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，兩造間已形成與原買賣契約相同條件之買賣契約等語，即有商榷餘地。況苟認有一經表示行使優先承購權即發生如原告主張之形成權效果，應仍以優先承購權已合法行使為前提。查原告之優先承購權既非合法行使，自難認買賣契約已在原告與被告間成立。原告主張兩造間即已形成與買賣契約相同條件之買賣契約，難認可採。
㈢、原告既未合法行使優先承購權，其優先承購權已因上開期間之經過而視為放棄，不復得以行使，原告請求確認其就系爭土地有優先承購權存在，即無理由。則原告主張依土地法第34條之1第4項請求被告應與原告簽訂與其出賣同一條件之買賣契約，及於原告給付買賣價金同時，將系爭土地各按被告之應有部分移轉登記與原告，亦屬無據。
四、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造就被告就買賣契約是否有解除權之爭執，及其餘攻擊、防禦方法並所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 4 月 21 日
民事庭 法 官 謝佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 21 日
書記官 黃家麟附表一：原告辯論意旨二狀附件二被告 出售之範圍 取得價金（新臺幣） 黃煌耀 104、105、106、108地號土地應有部分各57/207 14,208,696元 黃煌乾 104、105、106、108地號土地應有部分各57/207 14,208,696元 黃增添 105、108地號土地應有部分各4/161 263,641元 黃柏鈞 104、105、106、108地號土地應有部分各57/1035 2,841,739元 黃慧真 104、105、106、108地號土地應有部分各57/1035 2,841,739元 黃慧如 104、105、106、108地號土地應有部分各57/1035 2,841,739元 黃慧玲 104、105、106、108地號土地應有部分各57/1035 2,841,739元 黃戴美 104、105、106、108地號土地應有部分各57/1035 2,841,739元 合計：42,889,728元附表二：
編號 共有人 104地號土地應有部分 106地號土地應有部分 105地號土地應有部分 108地號土地應有部分 1 原告黃鎮昌 4/161 4/161 4/161 4/161 2 原告黃光明 4/161 4/161 4/161 4/161 3 原告黃金聲 4/161 4/161 4/161 4/161 4 原告黃鎮成 4/161 4/161 4/161 4/161 5 原告黃鎮興 4/161 4/161 4/161 4/161 6 原告黃雅淳 4/161 4/161 4/161 4/161 7 原告吳黃鈴珍 4/161 4/161 － － 8 被告黃煌耀 19/69 19/69 19/69 19/69 9 被告黃煌乾 19/69 19/69 19/69 19/69 10 被告黃增添 － － 4/161 4/161 11 被告黃柏鈞 19/345 19/345 19/345 19/345 12 被告黃慧真 19/345 19/345 19/345 19/345 13 被告黃慧如 19/345 19/345 19/345 19/345 14 被告黃慧玲 19/345 19/345 19/345 19/345 15 被告黃戴美 19/345 19/345 19/345 19/345附表三：
編號 原告 被告 對待給付金額（新臺幣） 土地之應有部分（被告部分合計） 原告應有部分比例 1 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳、吳黃鈴珍 黃煌耀、黃煌乾、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美 1,152,347元 104地號土地應有部分合計共23分之19 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳、吳黃鈴珍，各7分之1 2 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳、吳黃鈴珍 黃煌耀、黃煌乾、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美 32,707,679元 106地號土地應有部分合計共23分之19 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳、吳黃鈴珍，各7分之1 3 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳 黃煌耀、黃煌乾、黃增添、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美 5,354,445元 105地號土地應有部分合計共161分之137 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳，各6分之1 4 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳 黃煌耀、黃煌乾、黃增添、黃柏鈞、黃慧真、黃慧如、黃慧玲、黃戴美 3,675,256元 108地號土地應有部分合計共161分之137 黃鎮昌、黃光明、黃金聲、黃鎮成、黃鎮興、黃雅淳，各6分之1