臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第176號原 告 吳美容兼訴訟代理人 陳正松被 告 礁溪巨星溫泉大廈管理委員會法定代理人 丁水岸訴訟代理人 張建舜上列當事人間因撤銷規約等事件，本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造聲明及陳述要旨
一、原告主張：
（一）原告二人為夫妻，於民國（下同）93年間分別購入門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路00號、53號建物，為礁溪巨星溫泉大廈之區分所有權人，並概括承受該大廈於85年間所訂規約之權利與義務。
（二）礁溪巨星溫泉大廈於109年5月16日新訂「礁溪巨星溫泉大廈社區管理規約」（下稱：「新規約」）。新規約為多數暴力決，其中新規約第11條第4項、第17條第2項第1款第3目、第4目，顯專以損害原告權益而訂，有違公平、合理及比例原則。
（三）原告於110年12月25日召開區分所有權人會議前4天，依新規約第6條第3項規定，以書面說明作成提案單及附上理由，送交被告提議，最終大會決議以提案人未出席為由不予討論。爰依民法第799條之1條第3項規定，提起本件訴訟（見本案卷第10、285頁）。
（四）聲明：管委會委員名額之選任，採不分區推選部分撤銷，改以分層分區方式推選；原告二人1樓建物應繳交之大廈管理費，其面積之計算，應扣除騎樓地部分，以實際營業場所面積為準；原告二人1樓建物未營業時，其管理費應比照地下一樓以5折優惠（詳如本案卷第7頁）。
二、被告則以：
（一）原告既未出席109年3月21日、109年5月16日區分所有權人會議，依民法第799條之1規定，原告也未於新規約成立後3個月內請求法院撤銷。
（二）被告依區分所有權人會議執行事務，並無濫權之事。
（三）聲明：原告之訴駁回。
貳、得心證之理由
一、按「98年1月23日修正公布、並於98年7月23日施行之民法第799條之1第3項規定：『規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之』。所謂使用目的，在住商混用之區分所有建築物，係指各專有部分之使用是作住宅或營業用。所謂利用狀況，例如共有部分之使用狀況或頻度。不同意之區分所有權人，包括自始不同意該規約內容或『未參與其訂定者』，得於該規約成立後三個月內，以管理負責人或管理委員會為被告，訴請法院撤銷之。一經判決撤銷確定，該規約內容自失其效力。若未經撤銷，除有違反強制規定而無效之情形外，自屬確定有效。查被上訴人並未就約定其按應有部分比例繳納管理費之決議，於98年7月23日即民法第799條之1第3項規定生效日起三個月內，依民法第799條之1第3項規定，請求法院撤銷，且未證明該決議有違反強制規定而無效之情形，則該決議自屬確定有效。從而，基於私法自治原則，被上訴人應受按應有部分比例繳納管理費之決議，即按月繳納管理費*元之拘束，無從按上訴人實際管理公共設施時所需維護、清潔之費用支出情形，以及被上訴人實際使用公共設施之使用範圍與強度，酌減管理費」（臺灣高等法院106年度上字第778號民事判決意旨參照，最高法院107年度臺上字第890號民事裁定駁回上訴確定）。
二、查礁溪巨星溫泉大廈於109年5月16日第一屆第二次區分所有權人大會（見本案卷第31頁）訂定原告本案主張撤銷之新規約（見本案卷第38、42頁），原告2人並未出席，亦未委託他人出席（見本案卷第139頁簽到簿），自均屬前述「未參與其訂定者」，原告復自承未於新規約成立後三個月內，以管理負責人或管理委員會為被告訴請法院撤銷之（見本案卷第285頁），且未證明其主張撤銷部分之新規約有何違反強制規定而無效之情形，依前述說明，新規約該部分自屬確定有效，故原告遲至111年3月7日始提起本件撤銷訴訟（見本案卷第7頁本院收文章），並無理由，應予駁回。
三、又因民法第799條之1第3項係規定「規約成立後三個月內」之要件，而原告本案主張撤銷之新規約部分，並非110年12月25日區分所有權人會議所成立者，故該次會議與本案無關，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事庭 法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 邱信璋