臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第123號原 告 張宜峰訴訟代理人 姚宗樸律師被 告 方女惠上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元及自民國111年3月30日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告為經營咖啡廳，於宜蘭591房屋租售網站上找到被告所刊登的廣告，載明位於宜蘭縣○○鄉○○路0段00○00號1樓店面（下稱系爭租賃標的）為適合經營餐飲業之45坪店面，提供出租。經洽被告並告知租屋做為餐飲業之用後，被告明知系爭租賃標的為農舍，仍故意未告知，兩造遂於民國110年7月23日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告將系爭租賃標的出租予原告，租賃期間為5年。原告為經營餐廳，對系爭房屋進行裝潢。詎原告完成裝潢後，向被告要求提供房屋稅單以供將來報稅之用，被告卻遲不交付，原告嗣調閱相關資料，始發現系爭租賃標的為農舍，不能供餐飲業使用，且店面坪數僅有35坪。被告所提供之系爭租賃標的有上開瑕疵，且無法補正，原告已依法解除租賃契約，原告已給付被告押金及租金共計新臺幣（下同）218,000元及支出裝潢費925,215元，為此依民法第227條、第259條之規定，請求原告回復原狀即返還押金及租金合計218,000元。另應賠償原告所支出裝潢費925,215元，或依民法第259條第5款之規定，請求被告返還受有系爭租賃標的裝潢之利益925,215元。並聲明：被告應給付原告1,143,215元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告與被告訂立租約已討論系爭租約內容，原告知悉系爭租賃標的為農舍，亦曾測量系爭租賃標的，知悉使用坪數並非所有權狀所示坪數，並告知被告租用系爭租賃標的係為販賣農產品使用。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第417頁）
㈠、原告與被告於110年7月間某日訂立系爭租約。
㈡、原告已就系爭租約給付押租金8萬元、給付租金110年8月份2萬元、110年10月份4萬元、110年11月份4萬元。
㈢、原告於110年11月11日發函被告解除系爭租約，被告於110年11月16日收受通知。
四、系爭租約是否有可歸責於被告之事由致給付不能？
㈠、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態,民法第423條定有明文。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。如其給付不完全之情形不能補正者，則依給付不能之法則行使權利。又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，且除回復原狀外，並得請求相關債務不履行之損害賠償責任，民法第259條、第226條、第260條對此分別定有明文。
㈡、原告主張被告明知系爭租賃標的不能經營餐飲業而未告知，未依債之本旨提供給付等語，為被告所否認。經查：
⒈原告主張見有被告刊登「宜蘭礁溪雙店面，適合早午餐，輕
食，飲料店」等內容之廣告而洽被告租用系爭租賃標的，被告就其確刊登上開內容之廣告亦不爭執（見本院卷第132頁），堪認被告提供系爭租賃標的確有表示可為上開使用之意旨。被告雖辯稱：「廣告雖然這樣寫，但如果要進來承租的人不頂讓這些設備，我就會跟他講不能做餐飲。原告有跟我說不要這些設備，我才告知原告裡面可以做農產品」等語，惟為原告所否認。被告雖舉訂金收據影本為證（見本院卷第231頁），其上明示系爭租賃標的為農舍及兩造約定營業項目為農產品零售之旨，惟原告否認其真正，被告復未能提出該收據正本，是尚難信該訂金收據為真實。原告又主張其於FB張貼之廣告載明系爭租賃標的為農舍，固據提出網頁資料為證（見本院卷第171、386至388、480上方、482頁）。惟原告否認其所見為FB之廣告，主張係在591房屋交易網所見廣告。經查，591房屋交易網所刊登之廣告，僅載有「輕食，飲料店」等內容及系爭租賃標的內容照片，確無標示系爭租賃標的為農舍，有數字科技股份有限公司111年10月11日數字（法）字第1111011001號函及附件之刊登資料等件可參（見本院卷第282至331頁）。被告確為591房屋交易網之會員，復有會員資料可參（見本院卷第284頁），是上開廣告為被告所刊登之事實，自堪認定。至被告主張其於FB所刊登之廣告有載明農舍字樣，惟不能證明被告所見內容係來自FB平台，難據此認定原告於訂約時明知系爭租賃標的為農舍之事實。
⒉次查，系爭租賃標的所坐落之土地為礁溪鄉白雲段545地號，
非屬都市計畫範圍。又依據行政院農業委員會108年5月24日農企字第1080215835號函釋之意旨，非都市土地使用管制規則第6條附表一規定，農舍為農牧用地之容許使用項目之一，其許可使用細目包括農產品之零售、農作物生產資材及日用品零售等項目，農舍於自用前提下，附帶經營上開使用項目，該營利事業登記亦應與使用項目相關，始符農舍之用途使用。另內政部96年5月23日內授中辦字第0960046212號函略以，「……農舍之興建應與農業經營有密切關聯。所稱之買賣僅限於零售買賣，不宜擴大解釋為農產品、農作物生產資材及日常用品批發買賣場所，否則將與政府因農業經營因素准予農民興建農舍之目的有違。」是以，倘民眾僅販售自產農產品尚符合前開管制規則之規定，惟倘涉及加工、再製作等行為，自非屬適法使用。至上開所稱「農作物生產資材及日用品零售」，該日用品亦應與農作物生產相關。經查餐飲業非屬非都市土地使用管制規則第6條附表一規定之農舍許可使用細目，農舍不得作餐飲業使用;另本案農舍倘符合前開函釋所稱之農產品零售買賣，且未涉及加工再製作之行為，始得經營農產品販售使用，惟該農舍倘係作為農產品批發買賣場所使用，將與政府因農業經營因素准予農民興建農舍之目的有違，即屬違規使用等情，有宜蘭縣政府111年6月14日府建都字第1110080300號函可參（見本院卷第247至248頁），是原告主張系爭租賃標的不得作為餐飲業使用，自屬有據。從而，系爭租賃標的不符「適合早午餐，輕食，飲料店」之目的，原告主張被告未能依上開內容提供給付，而有不完全給付之情形，即屬可採。則原告依民法第227條第1項、第259條及260條之規定，解除契約，並請求回復原狀，為有理由。
五、原告請求返還已給付之押租金及租金是否有理由？按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。查，原告於110年11月11日發函被告解除上開租賃契約，被告於110年11月16日收受通知，為兩造所不爭，堪認系爭租約已於110年11月16日解除。原告已就系爭租約給付押租金8萬元、租金110年8月份2萬元、110年10月份4萬元、110年11月份4萬元，為被告所不爭執，原告依上開規定請求被告返還上開金額，合計18萬元，為有理由，應予准許。原告主張另有給付38,000元租金，則被告所否認，原告復未能舉證證明確有支付上開金額，此部分之主張難信為真實，其請求返還該金額，為無理由，應予駁回。
六、原告請求被告給付裝潢費用之損害賠償是否有理由？
㈠、按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，為民法第217條第1項所明定。此規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人對於損害之發生或擴大亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過苛，乃賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權，且不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時，亦有該條項之適用。所謂被害人與有過失，係指被害人苟能盡善良管理人之注意，即得避免其損害之發生或擴大，乃竟不注意，致有損害發生或擴大之情形而言。法院對於此種情形，自可斟酌雙方原因力之強弱與過失之輕重，決定賠償金額應減至何種程度（最高法院109年度台上字第1423號、109年度台上字第2134號、106年度台上字第235號判決意旨參照）。查，被告雖未能證明原告於訂約時即已知悉系爭租賃標的為農舍之事實，已如前述，然系爭租賃標的為辦有保存登記之不動產，僅須調閱建物登記謄本即可知悉其為農舍，原告亦自承於承租後在110年10月間調閱上開謄本而知悉上情等語。且原告承租系爭租賃標的既欲做為餐飲業使用，自應就租賃標的是否為農舍及可否經營餐飲業等項目詳為了解調查，乃原告疏未注意，因而為經營上開營業項目而支出裝潢費用，顯係就該損害之發生與有過失。且上開費用之支出悉因原告自行規劃不合該租賃標的之用途所致，如有不能按其規劃營業之情形，自應負全部損失之責，爰依民法第217條第1項之規定，免除被告之賠償義務。原告主張請求被告賠償裝潢費用925,215元，為無理由，應不足採。
㈡、至原告主張已就系爭租賃標的裝潢，被告受有利益等語。惟按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，固為民法第259條第5款所明定。然原告就系爭租賃標的所為之裝潢，係原告依自己租屋需求所添加之設施，難認係為系爭租賃標的支出必要費用或於被告有益之費用，原告主張被告受有利益而應依上開規定請求被告返還裝潢費用925,215元，亦不可採。
七、綜上所述，原告依民法第259條第1、2款之規定，請求被告給付18萬元及自起訴狀繕本送達翌日即111年3月30日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本判決第一項為所命給付之價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行。原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保請准宣告免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
十、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
民事庭 法 官 謝佩玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
書記官 黃家麟