臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第244號原 告即反訴被告 陳葦恩訴訟代理人 張國權律師被 告即反訴原告 藍珮芸訴訟代理人 林世超律師
歐瓊心律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國111年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰肆拾玖萬壹仟參佰參拾伍元及自民國111年7月20日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十六，餘由反訴原告負擔。
六、本判決第三項於反訴原告以新臺幣肆拾玖萬柒仟壹佰壹拾壹元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣壹佰肆拾玖萬壹仟參佰參拾伍元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
七、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。查本件原告起訴聲明第一項為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,180,775元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。嗣於民國111年7月12日具狀擴張及更正其聲明第一項為：被告應給付原告1,491,335元及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。經核原告所為均與前揭規定相符，應予准許。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。本件原告依兩造間之買賣契約請求被告給付違約之損害賠償，被告即反訴原告亦本於相同買賣契約請求原告即反訴被告給付違約之損害賠償，二者有相牽連關係，且本訴及反訴之審判資料有共通性及牽連性，被告提起反訴，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段000號4樓之建物（下稱系爭房屋）及所坐落基地（下合稱系爭房地）原為被告所有，於被告所有期間將其區隔為A、B、C、D、E室5間套房（下分別稱A、B、C、D、E室），供出租他人使用，各有獨立門戶，但對外須共同經過一走廊再通過一大門始得通往電梯、安全梯出入，且A、B、C、D、E室5間套房共用同上門牌號碼。其中E室由訴外人林良諭出租予訴外人楊淑花使用。兩造於110年2月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），原告以647萬元向被告購得系爭房地，被告於110年3月11日將系爭房地移轉登記予原告所有。依系爭契約第4條之約定，被告應於同年3月31日完成交屋，惟被告並未促成楊淑花與原告更換租約，亦未交付E室鑰匙，遲至111年7月5日始交付E室鑰匙及租約而完成點交，而有給付遲延之情形。則被告應依系爭契約第12條第3項之約定，賠償原告自110年4月1日起至111年7月5日止，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金1,491,335元（即總價金647萬元×0.5/1,000元×461日)。並聲明：被告應給付原告1,491,335元及自準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告居住於本件系爭房屋同一層樓隔壁，而系爭房屋於兩造簽約前即隔成5間套房，出租予第三人。於兩造簽約前只剩A、C、D、E室四間出租，B室為空戶。兩造所訂系爭契約第17條特別約定事項約定「買賣雙方協議，本標的物目前尚有租賃合約，故房屋以現況點交於買方，賣方不負修繕及瑕疵擔保責任，經雙方確認無訛」。原告於110年3月17日已與A、C、D室簽訂新租約，被告亦已交付該3戶之鑰匙予原告。至E室亦依系爭契約第17條之約定，以現況點交之方式交付原告，被告於110年7月24日當面交付E室鑰匙予原告，但因E室租戶楊淑花換鎖致無法打開，此係E室租戶楊淑花個人因素，致原告無法開啓E室，與被告無關。況依系爭契約第4條第1項之規定，原告應於被告110年3月11日移轉系爭不動產所有權前，即將尾款存入履約保證專戶，然原告遲至110年10月27日始將尾款存入履約保證專戶，且迄今未同意撥付被告，顯然違約在先。原告既未為上開給付義務，被告自得拒絕自己之給付。嗣被告為取得買賣價金，基於協助原告立場而與楊淑花書立和解書，取得E室鑰匙，再交付原告等行為，與系爭契約出賣人之交付義務無關。如認原告之訴為有理由，請求先以反訴損害賠償請求之價金抵銷，若有不足再以被告對原告買賣價金給付請求權之金額抵銷。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於110年2月10日簽訂系爭契約，被告於110年3月11日將系爭房地移轉所有權登記予原告。買賣契約所約定之價金如買賣契約書所載。（見本院卷第326頁）
㈡、系爭契約約定於110年3月31日交屋。（見本院卷第326頁）
㈢、原告於110年3月17日與系爭房屋A、C、D室完成更換租約。（見本院卷第326頁）。
㈣、原告尚有買賣價金3,573,368元迄未給付被告（見本院卷第316頁）。
四、原告主張被告並未依契約之約定於110年3月31日交屋，遲至111年7月5日將E室鑰匙交付原告始完成交屋，而有給付遲延之情形，為被告所否認，答辯稱：已於110年3月17日帶同原告至現場通知承租人所有權人已變更，並完成租賃契約之更換，而完成交屋，且原告迄今仍未先完成給付尾款之義務，被告自得拒絕為交屋之對待給付等語。則本件爭點應為：被告是否有應交屋而並未交屋之給付遲延情形。經查：
㈠、兩造於本件訴訟所爭執之「交屋」時點，係指交付系爭房屋之移轉占有。而系爭契約約定應於110年3月31日「交屋」，固為兩造所不爭，且有系爭契約第4條第1項之約定可參（見本院卷第22頁）。然系爭契約第4條第1項係就甲方即原告應各於何時給付乙方即被告買賣價款所為之約定，此見該條項表列載明：「買賣總價647萬元」、「簽約款：本契約簽訂時，65萬元」、「備證用印款：×」、「完稅款：稅捐機關核發稅單後3日內，132萬元」、「尾款：450萬元，交屋日期定於110年3月31日，甲方應依約付清尾款」、「※若本案辦理價金履約保證，但甲方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證專戶，並於產權移轉後始辦理代清償及交屋手續※」等內容即明。又系爭契約有辦理價金履約保證，為兩造所不爭，自應適用上開條文「※」項目之約定。據此，系爭契約所定交屋日期110年3月31日，在原告之義務為原告應給付尾款，在被告之義務則為完成所有權移轉登記後，繼為移轉買賣標的物之占有。其中原告給付尾款之義務，先於被告移轉買賣標的物占有之義務。此觀諸上開條文「※」項目約定：「甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證專戶，並於產權移轉後始辦理代清償及交屋」等文字即明。再參以系爭契約第11條第1項約定：「甲方支付之尾款如係以個人票據付款時，其交屋之效力，應俟票據兌現時始生效。本買賣標的物占有之移轉（即交屋），甲、乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場交屋方式為之」等內容，亦可佐證系爭契約係約定尾款給付後始為交屋之意旨。則查，被告主張原告於110年10月27日始將買賣價金3,573,368元存入履約保證專戶，惟原告迄今尚未同意將該款撥付被告之事實，為原告所自承（見本院卷第316頁），則原告既未履行其給付尾款予被告之義務，依上開說明，被告於原告給付前，尚未發生交屋義務履行之問題，自無給付遲延之問題。至證人即被告之經紀人陳巧蓓雖證稱：「點交是指交屋日前先去確認家具的狀況，是否要隨同移轉給新買主，也要先完成租賃契約的變更。所謂交屋是指將所有權狀交給買方」等語（見本院卷第312頁），係指在不動產經紀業對於「交屋」定義之部份認知，即在一般不動產交易實務上，「交屋」亦有將所有權狀交付買受人之意。惟查，系爭契約第11條已明定「本買賣標的物占有之移轉（即交屋）」等語，則被告是否交屋，自應依上開契約文義內容定之。又系爭契約並無在證人陳巧蓓所指之「交屋」日前應先進行確認租賃契約變更之約定，難以證人陳巧蓓上開證述，認定被告有違反「點交」或「交屋」之義務。
㈡、況查，依系爭契約第3條約定：「本買賣標的物或增建部分，如有出租（租賃契約書如附件）☐權利義務隨同移轉。☐騰空交屋」（見本院卷第22頁），並未勾選上開空格內之項目。
又系爭契約第11條約定，「本買賣標的物占有之移轉 （即交屋），甲、乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場交屋方式為之」。再依系爭契約第17條特別約定事項約定：「買賣雙方協議，本標的物目前尚有租賃合約，故房屋以現況點交於買方，賣方不負修繕及瑕疵擔保責任，經雙方確認無訛」（見本院卷第25頁）。又原告知悉系爭房屋有出租情形，復有不動產說明書調查解明表可參（見本院卷第109頁）。
依全契約意旨觀之，系爭契約第17條之約定，應屬第11條之特別約定，即原告知悉系爭房屋現有承租人之事實，同意為現況點交，而不要求被告騰空移交，且被告不就系爭房屋有承租人占有使用之事實對原告負瑕疵擔保責任。則系爭房屋之占有之移轉，既未要求騰空交付，則其交付方式，以觀念交付之方式為之，自無不可。被告主張已於110年3月17日，帶同原告至系爭房地，告知A、C、D、E室租戶房屋已出售，其中A、C、D室租戶在場，被告已交付該3戶之鑰匙予原告，原告亦於110年3月17日與A、C、D室簽訂新租約等情，為原告所不爭執，且有證人林順昌、陳巧蓓之陳述可參（見本院卷第288至289、311至312頁）。至E室因租戶楊淑花不在場，且將房門換鎖，未能於當日交付鑰匙等情形，僅係無法進行現實之交付，惟被告既因出售系爭房地而將A、C、D、E室全部租賃關係交由原告繼受，上開E室未能現實交付之事實，不影響被告將該屋之出租人地位及占有移轉予原告之意思表示，堪認被告已將其對楊淑花之租賃關係之權利讓與原告，合於系爭契約第17條「現況點交」之約定。原告就A、C、D室部分亦已自居於出租人向租戶收取租金，亦可佐證原告已受領被告之上開意思表示。是原告主張被告並未交付E室等情，難認可採。
㈢、綜上，依系爭契約之約定，被告於原告履行給付尾款之義務前，尚無須為交屋之對待給付，自不負給付遲延責任。況被告雖尚無上開義務，仍以移轉所有權登記、交付鑰匙與觀念交付等方式，將系爭房地移轉占有予原告，原告主張被告有遲延交屋之情形，難認可採。其請求被告依系爭契約給付遲延之違約金，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：依系爭契約第4條第1項之規定，反訴被告應於反訴原告110年3月11日移轉系爭不動產所有權前，即將尾款存入履約保證專戶，然反訴被告遲至110年10月27日始將尾款存入履約保證專戶，且於存入後，仍不願讓反訴原告領取上開買賣價金。爰依系爭契約第12條第2項之約定，請求反訴被告給付反訴原告自110年3月11日起至111年7月5日遲延給付之違約金1,559,270元（即總價金647萬元×0.5/1,000元×482日)。並聲明：反訴被告應給付反訴原告1,559,270元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：反訴原告並未完成E室之點交，E室為系爭房屋所有權之一部，無從與系爭房屋分離處理，且該部分未能點交可歸責於反訴原告，難認反訴原告已完成點交義務。反訴原告既未於110年3月31日完成交屋，遲至111年7月5日始完成點交，反訴原告應賠償反訴被告1,491,335元。爰以上開金額抵銷反訴被告應給付反訴原告之買賣價金。並聲明：反訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按「甲方若有遲延給付之情形，如遲延……給付購屋款……，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止」，系爭契約第12條第2項已有約定。查反訴原告主張反訴被告尚有買賣價金3,573,368元未給付反訴原告，為反訴被告不爭執（見本院卷第316頁）。依系爭契約第4條第1項之約定，反訴被告應於110年3月31日付清尾款，然其並未依約給付，反訴原告主張反訴被告應負系爭契約第12條第2項之給付違約金責任，為有理由。反訴被告答辯稱反訴原告未點交E室等語，為不足採，已如前述，其答辯為無理由。是反訴原告請求反訴被告給付自契約所定應付之日即110年3月31日起至111年7月5日止，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金1,491,335元（即總價金647萬元×0.5/1,000元×461日)，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
參、綜上所述，本訴部分，原告之訴為無理由，其假執行之聲請亦失所依據，均應予駁回。反訴部分，反訴原告依系爭契約第12條第2項之約定，請求反訴被告給付1,491,335元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即111年7月20日（見本院卷第85頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；就其敗訴部分，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另反訴被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 111 年 12 月 9 日
民事庭 法 官 謝佩玲正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 9 日
書記官 黃家麟